2016年上半年陕西房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性模拟试题

2016年上半年陕西省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属
性模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元（收益可视为无限年）。

A：30
B：40
C：50
D：60
E：工业用地的监测点评估价格
2、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B.待开发房地产建设发包日期
C.取得待开发房地产的日期
D.房地产开发完成并投入使用的日期
3、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。

A.28 日
B.28个工作日
C.30 日
D.30个工作日
4、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。

（2009 年试题）
A：房地产行政主管部门
B：房屋拆迁管理部门
C：城市规划行政主管部门
D：房屋登记机构
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是__。

A.我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策
B.职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息
C.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平
D.遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定
6、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于所有。

A：房地产开发单位
B：公有住房售房单位
C：购房者
D：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
E：执行层的组织协调
7、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。

预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年，估
计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。

A．3758.57
B．394203
C．3966.10
D．4769.85
8、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。

A.替代原理
B.生产费用价值论
C.预期收益原理
D.价格构成原理
9、某宗房地产的总建筑面积为5 000近，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元.某人购买了其中200近，该部分的房地价值为182万元.假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。

A：4％
B：7％
C：17％
D：30％
E：工业用地的监测点评估价格
10、当利率所表明的时间单位与计息周期并不一致时，就会出现__的区别。

A.单利计息与复利计息
B.名义利率与财务利率
C.实际利率与复利计息
D.名义利率与实际利率
11、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。

A. 一类用地
B.二类用地
C.三类用地
D.已征用的土地
12、报酬资本化公式的假设前提不包括。

A：净收益A每年不变
B：收益年限n为有限年
C：报酬率Y不等于零
D：价格y符合评估时点市场情况
E：工业用地的监测点评估价格
13、某物业当前的市场售价为5000元/m2,其业主拟采用租金按年5%等比递增方
式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为（）元/m2。

A．482.79
B．448.24
C．467.25
D．498.53
14、某幢大厦的总建筑面积为10000近，房地产总价值为7000万元，其中土地
总价值为3000万元。

王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250面，房地产价值为150万元。

若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。

A：1.67％
B：2.33％
C：2.75％
D：3.33％
E：工业用地的监测点评估价格
15、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。

A：14
B：15
C：20
D：28
E：执行层的组织协调
16、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。

A：估价目的
B：估价师
C：委托人
D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
17、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。

A.总效用
B.边际效用
C.总效用率
D.边际效用率
18、某城市居民人均收入自2006年3月1日~2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。

则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。

（过时）
A：0.36
B：1.22
C：2.78
D：3.25
E：工业用地的监测点评估价格
19、投资估算的精度可达±20%,所需费用约占总投资的0. 25%〜1. 5%,该阶段为。

A：投资机会研究
B：初步可行性研究
C：详细可行性研究
口：项目的评估和决策
E：借款合同
20、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起__日内不起诉，异议登记失效。

A．15
B．30
C．60
D．90
21、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。

A.县级以上土地管理部门
B.县级以上人民政府
C.省级以上土地管理部门
D.省级以上人民政府
22、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册。

A：10
B：20
C：30
D：60
E：执行层的组织协调
23、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A.间接融资
B.直接融资
C.基金融资
D.债券融资
24、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。

A.物业的保值增值
B.满足当前的租户和新租户
C.物业的安全
D.实现物业的管理目标
25、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。

A.拐点
B.盈亏转化点
C.盈亏平衡点
D.盈亏转折点
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。

A.估价时点
B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映
2、动态分析与静态分析的本质区别是__。

A.动态分析复杂
B.静态分析简单
C.是否考虑资金的时间价值
D.国家规定
3、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。

A.征收相当于出让金20%的土地闲置费
B.征收相当于出让金30%的土地闲置费
C.征收相当于出让金40%的土地闲置费
D.无偿收回
4、对零售商业物业进行分类的主要依据有。

A：建筑规模
B：经营商品的特点
C：商业辐射区域的范围
D：周围环境
E：服务人口的收入水平
5、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。

A.城市基础设施
B.经济适用住房
C.商品住宅
D.社区小学
6、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用__。

A.类似写字楼的客观收益
B.市场比较法
C.该写字楼的实际收益
D.无法估算
7、某可比实例价格为2000元/m2,区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。

A.2000
B.2200
C.2100
D.2315
8、对同一宗房地产而言，__。

A.房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧
B.建筑物价格=房地价格-土地价格
C. 土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧
D.房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
9、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看。

A.墙体承重材料
B.竹质的家具
C.装修装饰材料
D.家用电器
10、按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得。

A：新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋
B：转让拆迁范围内的房屋
C：抵押拆迁范围内的房屋
D：改变拆迁范围内的房屋和土地的用途
E：租赁拆迁范围内的房屋
11、下列关于共同共有与按份共有，表述不正确的是。

A：只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额
B：共同共有是确定份额的共有
C：只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额
D：共同共有是指两个或两个以上的人（自然人或法人）对同一项财产的全部，不
分份额地、平等地享有所有权
E：执行层的组织协调
12、建筑平面设计常见的组合方式包括。

A：走廊式组合
B：套间式组合
C：单间式组合
D：大厅式组合
E：整体式组合
13、关于评估带租约房地产的说法，错误的有。

A：合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B：抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C：在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值
D：房屋征收评估应评估无租约限制价值
E：只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变14、对于交易税费非正常负担的修正，下列有关公式正确的有。

A：正常成交价格-应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
B ：正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格
C：应由买方缴纳的税费=正常成交价格又应由买方缴纳的税费比率
D：正常成交价格
E：正常成交价格
15、设计方案评价原则主要有。

A：经济合理性与技术先进性相结合的原则
B：充分考虑近期效益的原则
C：充分考虑远期效益的原则
D：近期与远期效益相结合的原则
E：考虑项目全寿命费用的原则
16、2009年1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立，2009年5月，开展了第一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。

A：1000
B：3000
C：10000
D：30000
E：执行层的组织协调
17、下列不属于一般性货币政策工具的是__。

A.法定存款准备金率
B.贷款额度控制
C.再贴现利率
D.公开市场业务
18、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。

A：判断提问
B：多项选择
C：单项选择
D：书面提问
E：执行层的组织协调
19、在融资风险分析中，通常要分析的风险因素不包括__。

A.资金供应风险
B.利率风险
C.通货膨胀风险
D.汇率风险
20、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A.资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
21、某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2,该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买__平方米的住宅
A．36.72
B．45.32
C．88.88
D．97.86
22、当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用__的市场营销方式。

A.委托物业代理
B.延期销售
C.开发商自行销售
D.预售
23、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。

A.基础设施状况
B.城市或区域总体经济发展水平
C.产业与结构布局
D.社区和城市发展形态
24、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。

A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次
B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次
C：考试时间定于每年的第二季度
D：考试时间定于每年的第三季度
E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理
25、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。

A：购买-持有-出租-出售
B：购买-更新改造-出售
C：购买-更新改造-出租出售
D：开发-销售
E：开发-持有-出租-出售。