下半年甘肃省房地产估价师案例与分析估价委托合同考试题模板

下六个月甘肃省房地产估价师《案例与分析》: 估价委托协议考试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题备选项中, 只有1个事最符合题意）
1、钢筋混凝土结构受腐蚀生产用房耐用年限通常为年。

A: 50
B: 40
C: 35
D: 30
E: 工业用地监测点评定价格
2、某宗房地产收益年限为40年, 估计未来3年净收益分别为17、18、19万元, 从第4年起, 每年净收益将稳定在20万元左右, 假如资本化率为9％, 则该房地产收益价格为。

A: 195万元
B: 210万元
C: 213万元
D: 217万元
E: 工业用地监测点评定价格
3、在房地产周期循环过程中, 空置率连续下降到合理空置率以下阶段为房地产市场自然周期中__。

A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
4、新建房地产项目出租和销售, 属于房地产（）。

A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．存量市场
5、相关房地产估价特点或本质说法, 正确是。

A: 房地产估价是评定房地产价格而不是价值
B: 房地产估价是模拟市场定价而不是替换市场定价
C: 房地产估价是一个价格确保而不是仅提供参考意见
D: 房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
E: 工业用地监测点评定价格
6、在某幢建筑面积3000m2经济适用住房建设中, 某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置赔偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必需基础设施和公共配套设施建设费, 并支付了20万元贷款利息和行政事业性收费。

假定该项目需交纳相关税金按开发成本4%计, 管理费率和开发利润率实施国家相关要求, 这幢经济适用住房最高基准价格为__。

A．1067元/m2
B．1070元/m2
C．1084元/m2
D．1141元/m2
7、在房地产开发项目经济评价中, 选择评价基础参数时, 通常将空置率归为__。

A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
8、房地产面积测算中房屋面积, 不包含__。

A．房屋建筑面积
B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积
D．房屋占地面积
9、具体可行性研究阶段对建设投资估算精度在__。

A．±5%
B．±10%
C．±20%
D．±30%
10、负责房屋全部权确权、登记、发证管理工作是__。

A．建设部
B．国土资源部
C．国家房管总局
D．市县房地产管理部门
11、《中国城市房地产管理法》要求, 国家实施土地和房屋全部权登记发证制度。

A: 使用权
B: 全部权
C: 收益权
D: 占用权
E: 实施层组织协调
12、某投资市场平均收益率为12%, 银行贷款利率为5.17%, 国债收益率为3.5%, 房地产投资风险相关系统数为0.5。

那么, 目前房地产投资折现率为（）。

A．3.5%
B．5.17%
C．7.75%
D．8.59%
13、某房地产开发项目财务净现值大于零, 说明该项目收益率高于__。

A．社会平均收益率
B．通货膨胀率
C．国民经济增加率
D．项目基准收益率
14、刘某与银行约定, 当她好友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时, 由她代其推行债务, 这类贷款属于。

A: 信用贷款
B: 确保贷款
C: 信用保险贷款
D: 定值保险贷款
E: 实施层组织协调
15、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于。

A: 固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等
B: 生产性投资和非生产性投资
C: 政府投资、非盈利机构投资
D: 企业投资和个人投资
E: 借款协议
16、任何一项工程从决议到完工交付使用都有一个较长建设期间。

在这期间内, 有很多原因如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率等都会发生改变, 而这些改变肯定会影响到造价变动, 从而使工程造价展现特点。

A: 大额性
B: 动态性
C: 部分性和差异性
D: 层次性
E: 实施层组织协调
17、估价时点到底是现在、过去还是未来, 是由决定。

A: 估价目
B: 估价师
C: 委托人
D: 估价对象
E: 工业用地监测点评定价格
18、确定房改“三改四建”基础内容是。

A: 1991年11月, 国务院办公厅下发《相关全方面进行城镇住房制度改革意见》B: 1994年7月18日国务院下发《相关深化城镇住房制度改革决定》
C: 1998年7月3日公布《国务院相关深入深化城镇住房制度改革加紧住房建设通知》
D: 8月12日国务院下发《国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知》
E: 房地产估价机构必需加盖公章
19、以抵押贷款方法向土地贮备机构发放, 贷款期限最长不得超出__。

A．六个月
B．1年
C．1年半
D．2年
20、某估价汇报中估价对象为写字楼在建工程, 采取假设开发法求取其价值时, 开发完成后价值同时采取了市场法和收益法求取; 采取成本法求取其价值时, 土地采取了基准地价修正法求取。

该估价汇报求取写字楼在建工程价值, 实质上采取了。

A: 假设开发法和基准地价修正法两种方法
B: 假设开发法和成本法两种方法
C: 假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D: 假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
E: 工业用地监测点评定价格
21、新建经济适用住房价格, 应该符合国家要求经济适用住房价格组成和对利润率限定, 表现了。

A: 独立、客观、公正标准
B: 正当标准
C: 最高最好使用标准
D: 估价时点标准
E: 工业用地监测点评定价格
22、相关建设工程符合城市计划要求法律凭证是__。

A．建设工程许可证
B．建筑设计许可证
C．建筑工程计划许可证
D．建筑用地计划许可证
23、（）是指企业根据每个消费者要求大量生产, 产品之间差异能够具体到每个最基础组成部件。

A．全方面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
24、净运行收益是由扣除运行费用后余额。

A: 有效毛收入
B: 运行费用
C: 潜在毛收入
D: 税前净现金流量
E: 工业用地监测点评定价格
25、某宗土地临街深度为100ft, 临街宽度为60ft, 市场价值为1500万元, 依据哈柏法则, 临街深度为36ft、临街宽度为60ft土地价值为万元。

A: 600
B: 738
C: 900
D: 960
E: 工业用地监测点评定价格
二、多项选择题（共25题, 每题2分, 每题备选项中, 有2个或2个以上符合
题意, 最少有1个错项。

错选, 本题不得分; 少选, 所选每个选项得0.5 分）1、房地产投资决议分析关键工作包含__。

A．投资机会寻求
B．市场分析
C．投资机会筛选
D．财务评价
E．计划设计
2、影响房地产价格经济原因关键有．【考题】
A: 经济发展情况、储蓄、消费、投资水平
B: 社会发展情况、房地产投机和城市化
C: 财政收支及金融情况、利率
D: 物价、汇率、居民收入
E: 人口数量、行政隶属变更、居民收入
3、某高层住宅大楼, 房地总价值为8000万元, 其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中一套住宅, 房地价值为130万元, 该部分建筑物价值为50万元, 则此人占有土地份额为__。

A．1.67%
B．2.1%
C．2.3%
D．2.5%
4、证券本身基础特征不包含。

A: 证券是一个能够依法买卖特殊商品
B: 代表一定财产权利, 能给持有者带来收益
C: 证券是一个虚拟资本
D: 能够依法转让, 买卖时存在证券交易价格
E: 是一个有价凭证
5、依据近因标准, 保险赔偿责任确定应依据__之间因果关系来判定。

A．投保人与保险标
B．被保险人与保险标
C．保险事故与保险标损失
D．保险人与保险标损失
6、某建筑物建筑面积为m2, 占地面积为3000m2, 现在重新取得该土地价格为800元/m2, 建筑物重置价格为900元/m2, 而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。

则该建筑物成新率为__。

A．44%
B．50%
C．67%
D．86%
7、以下属于估价汇报内在质量有__。

A．估价结果正确性
B．估价方法选择正确性
C．参数选择合理性
D．文字表述水平
E．文字格式及印刷质量
8、《城市房地产转让管理要求》中要求房地产转让应该以申报成交价格作为交纳税费依据, 成交价格显著低于正常市场价格时, 以__作为缴纳税费依据。

A．市场价格
B．评定价格
C．申报价格和市场价格加权平均
D．申报价格和评定价格加权平均
9、房地产开发项目资金起源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.通常而言三种资金使用次序是（）。

A．资本金、借贷资金、预租售收入
B．预租售收入、资本金、借贷资金
C．借贷资金、预租售收入、资本金
D．资本金、预租售收入、借贷资金
10、供求改变对均衡价格和均衡交易量都有影响, 其相互关系为__。

A．供给增加等于需求增加时, 均衡价格不变, 均衡交易量增加
B．供给增加等于需求降低时, 均衡价格下降, 均衡交易量下降
C．供给降低小于需求降低时, 均衡价格下降, 均衡交易量增加
D．供给降低大于需求增加时, 均衡价格上升, 均衡交易量降低
E．供给增加大于需求增加时, 均衡价格下降, 均衡交易量增加
11、地租即为土地__。

A．净价值
B．利润
C．净收益
D．价格
12、各项成本费用组成复杂、改变原因多、不确定性大, 尤其是依建设项目类型不一样而有其本身特点, 故不一样类型建设项目成本费用组成有一定差异。

下列相关房地产开发项目成本费用组成份类不正确一项是__。

A．不可预见费用包含管理费、销售费用、财务费用、税费和其她费用B．土地费用包含土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置赔偿费
C．房屋开发费包含建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D．前期工程费包含计划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
13、下列相关协议, 表述错误是。

A: 协议是含有对应法律效力协议
B: 协议是一方以受骗事人法律行为
C: 协议是平等主体之间民事法律关系
D: 协议本质是一个合意或协议
E: 实施层组织协调
14、依据变量取值是否连续划分, 变量可分为。

A: 确定性变量
B: 不确定性变量
C: 离散型变量
D: 连续型变量
E: 变量
15、在项目评定过程中, 租金或售价确定是经过__得来。

A．近期交易物业租金或售价进行比较
B．市场上交易物业租金或售价进行比较
C．类似物业比较
D．市场上近期交易类似物业租金或售价进行比较
16、某房地产开发项目采取20%折现率计算出项目净现值为16万元, 该项目财务内部收益率__。

A．小于20%
B．满足目标收益率要求
C．大于20%
D．不满足目标收益率要求
17、住房公积金管理决议机构为__。

A．住房公积金管理委员会
B．住房公积金管理中心
C．财政管理部门
D．各级人民银行
18、在房地产抵押价值评定时, 须扣除在估价时点估价师所熟知法定优先受偿款。

法定优先受偿款包含。

A: 划拨土地应补交出让金
B: 已抵押担保债权数额
C: 发包人拖欠承包人建设工程价款
D: 强制实施费用
E: 估价费用
19、下列房地产中, 变现能力相对较强是（）。

A．用途专业房地产
B．价值较大房地产
C．独立使用房地产
D．不可分割房地产
20、开发项目全部投资内部收益率表明了__。

A．项目投资所能支付最高贷款利率
B．将未来收益或收入转换成现值收益率
C．投资者每年所取得或期望取得收益率
D．项目年净收益与项目投资资本价值之比
21、依据《城市房屋拆迁管理条例》, 拆迁范围确定后, 拆迁范围内个人不得。

A: 转让房屋
B: 租赁房屋
C: 迁移户口
D: 新建、扩建、改建房屋
E: 改变房屋和土地用途
22、下列估价事项中, 仅依据估价目来确定有。

A: 估价对象
B: 估价时点
C: 价值类型
D: 估价方法
E: 估价所需材料
23、通常来说, 投资于房地产信托基金（REITs）风险比直接投资于房地产风险要小得多, 这关键是因为REITs含有__。

A．较高收益性
B．较强流动性
C．直接融资功效
D．抵御通货膨胀影响功效
24、住宅平面设计中功效分区对房地产价值影响, 属于房地产价值影响原因中__。

A．区位原因
B．社会原因
C．实物原因
D．权益原因
25、某房地产价格分两期支付, 首期付款50万元, 余款80万元在第8个月末一次付清, 当初月利率为1%。

该房地产实际价格为__万元。

A．87
B．124
C．130
D．134。