不动产善意取得构成要件研究

不动产善意取得构成要件研究
作者：王亭亭王阳
来源：《法制与社会》2018年第21期
摘要当前社会，市场经济的发展越来越快，动产、不动产等交易活动越来越频繁，为保护物权变动过程中善意第三人的利益，我国创造性的规定了善意取得制度，对我国市场经济的繁荣发展可谓起到了极大的促进作用，但是善意取得制度在适用不动产时，构成不动产善意取得所签订的转让合同是否有效，针对不动产善意取得中规定的无权处分以及善意的标准是什么等一系列问题都值得我们去进一步的进行探讨，所以本文将重点围绕不动产的善意取得构成要件进行讨论，以期进一步理清我国不动产的善意取得制度。

关键词善意取得不动产无权处分合同效力
中图分类号：D923.2
文献标识码：A
根据我国相关法律的规定，善意取得大体是指，无权处分人将其占有的财产以合理的价格转让给善意的第三人时，善意的第三人即享有该物的所有权或他物权。

关于善意取得我国《物权法》第106条做出了明确的规定，无权处分人占有的财产包含了动产以及不动产，从而对善意取得的构成要件进行了简化。

《物权法》针对善意取得的规定实施以来，针对权利的归属、第三人利益的保护以及市场经济的稳定繁荣发展起到了不可磨灭的作用。

针对善意取得，虽然动产和不动产都可能会导致物权变动的发生，但是根据我国对不动产和动产物权变动的相关规定，他们其中一个不同之处就是动产需要交付而不动产需要登记，所以这也就决定了他们在善意取得物权变动过程中，还是存在较大差异的。

针对动产的善意取得已经有很多学者进行了研究，所以本文主要还是针对不动产的善意取得进行初步的探讨。

（一）针对善意取得中无权处分的界定
根据我国《物权法》第106条的相关规定，无处分权人将其占有的动产或不动产转让给第三人的，所有权人有权利对其财产予以追回，但是如果无权处分人是以合理的价格转让给善意第三人并且根据法律的相关规定该交付的已经完成了交付，该登记已经进行登记的，善意第三人即享有该动产或不动产的所有权或他物权，此时所有利人不能向第三人追回，所以根据该规定可以看出，善意取得制度的适用前提就是“无权处分”即无权处分是善意取得的构成要件之一。

关于无权处分从字面意义上来说就是对于他人的财产本没有处分的权利但是却从事了法律上的处分行为，即通过对财产的买卖、赠与等活动导致所有权发生了移转或财产的全能发生了分离，对于动产的无权处分很简单，就是无权处分人对该项动产进行了处分，但是针对不动产
来说，无权处分又该如何界定那，关于不动产无权处分的界定存在着很大的争议，其中一种观点认为，不动产的无权处分和动产的无权处分可以做相同的理解，就是无权处分人对原所有权人的动产或不动产进行了处分，比如，针对夫妻共同共有的财产房屋，只登记在了一方名下，登记权利人在没有告知另一方的情况下对房屋进行了处分，此时应当构成无权处分。

第二种观点是处分权受限说，该观点认为无权处分人原本享有不动产的处分权，但是因特殊情况其处分权能受到了一定的限制，比如进入破产程序后债务人一方处分其财产要受到一定的限制，这也属于无权处分的一种。

第三种观点是登记错误说，该观点认为，不动产由于登记错误导致登记权利人对该不动产进行了处分并由此发生了善意取得的情形。

关于以上三种观点，传统上更倾向于第一种学说，善意取得就是化解在无权处分的情况下原权利人与利益第三人之间的矛盾的，试想如果在符合善意取得的情况下原权利人仍然可以追回不动产请求第三人进行返还即原权利人具有溯及力的话，那么善意利益第三人的合法权益将得不到有效的保护，并且和利益第三人相比较，原权利人应该更能预知风险，所以比较善意第三人原权利人更应当承担向无权处分人追偿和追偿不能的风险，善意第三人的利益更应该得到保护，但是以上理解主要针对的还是动产，因为动产的物权变动是交付，而不动产的物权变动则需要进行登记，所以不动产一经登记就明确了其权利归属，在不动产交易过程中处分人是否具有处分全能通过登记就可以直接查证，所以登记之外的人对不动产进行处分是很难发生实际效果的。

当然也存在例外情形，例如，上面提到的夫妻共同共有的房产，但是只登记到了一方的名下，如果登记权利人未告知另一方即对房屋进行了处分，就可能会发生善意取得的情形，但是如果权力受到限制或不动产进行抵押并登记后权利人对不动产进行处分的就不可能会发生善意取得的情形。

综上，从实践中来看，不动产的善意取得主要还是发生在登记错误的情形下，登记权利人与善意第三人进行交易，善意第三人基于对登记的信赖与之进行了交易，并办理了登记手续，举一个案例，甲公司购买了一套房交由公司员工乙进行管理，但是乙采用不当手段将该房屋登记到了自己名下，而后并将该房屋转卖给了丙，丙基于对登记的信赖购买了该房屋支付了价格并进行了房屋登记。

甲公司发现后要求丙进行返还，在此案例中应不应该使用善意取得也产生了讨论，有学者认为尽管乙采用不正当手段使房屋登记到了自己的名下，但是既然已经进行了等级那么乙就是有权处分，所以在该案例中就不能使用善意取得。

可见有权处分与无权处分还是存在相当大的区别，在有权处分的情况下，第三人无需善意取得制度就能取得财产的所有权，但是在物权处分的情况下则必须依据善意取得制度善意第三人才能取得财产的所有权。

因此我认为关于不动产的善意取得就是指不动产在发生登记错误的情形下产生的，主要有以下几点理由;一是不动产的善意取得主要是针对登记发生错误的情形，对于上面提到的案例，我个人并不同意相关学者的观点，认为乙尽管通过欺诈手段进行了登记其处分就构成有权处分，我认为应当按照无权处分发生的善意取得制度来处理，保护善意第三人的信赖利益，如果按照学者所说的那么不动产的善意取得制度也就失去了其应有的意义，所以对于登记错误我
们依然可以适用不动产的善意取得制度。

二是在登记权利人和第三人的不动产交易当中，权利推定规则不应当在此处使用，在不动产交易中仍应当按照真实的权利状况来判断登记权利人对该不动产是否构成有权处分。