成本法的基本原理

成本法的基本原理
1.成本法的概念
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。

成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，⽽是指价格。

2.成本法的理论依据
成本法的理论依据是⽣产费⽤价值论——商品的价格是依据其⽣产所必要的费⽤⽽决定。

具体⼜可以分为从卖⽅的⾓度来看和从买⽅的⾓度来看。

从卖⽅的⾓度来看，房地产的价格是基于其过去的“⽣产费⽤”，重在过去的投⼊，具体⼀点讲，是卖⽅愿意接受的，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。

从买⽅的⾓度来看，房地产的价格是基于社会上的“⽣产费⽤”，类似于“替代原理”，具体⼀点讲，是买⽅愿意⽀付的价格，不能⾼于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果⾼于该代价，他还不如⾃⼰开发建设(或者委托另外的⼈开发建设)。

由上可见，⼀个是不低于开发建设已经花费的代价，⼀个是不⾼于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双⽅可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费⽤、税⾦和利润)。

因此，估价⼈员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费⽤、税⾦和利润之和来测算其价格
3.成本法适⽤的对象和条件
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采⽤成本法估价。

成本法特别适⽤于估价那些既⽆收益⼜很少发⽣交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公⽤、公益房地产，以及化⼯⼚、钢铁⼚、发电⼚、油⽥、码头、机场等有独特设计或只针对个别⽤户的特殊需要⽽开发建设的房地产。

单纯建筑物的估价通常也是采⽤成本法。

另外，成本法也适⽤于估价市场不完善或狭⼩市场上⽆法运⽤市场法估价的房地产。

在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采⽤成本法估价。

因为在保险事故发⽣后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发⽣全部损毁的，有时也需要⽤重置或重建的办法来解决。

在现实中，房地产的价格直接取决于其效⽤，⽽⾮花费的成本，成本的增减⼀定要对效⽤有所作⽤才能影响价格。

价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，⽽且还需要具备两个条件：⼀是⾃由竞争(即可以⾃由进⼊市场)，⼆是该种商品本⾝可以⼤量重复⽣产。

房地产的开发建设成本⾼并不⼀定意味着房地产的价格就该⾼，开发建设成本低也不⼀定说明房地产的价格就不该⾼。

要注意如下两个⽅⾯：⼀是要区分实际成本和客观成本。

实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时⼤多数开发商的正常花费。

在估价中应采⽤客观成本，⽽不是实际成本。

⼆是要结合市场供求分析来确定评估价值。

当市场供⼤于求时，价值应向下调整，当求⼤于供时，价值应向上调整。

成本法主要适⽤于⽐较新的建筑物的估价，不⼤适⽤于过于旧的建筑物的估价。

成本法估价还要求估价⼈员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和⼯程造价等⽅⾯的专业知识。

4.成本法的操作步骤
运⽤成本法估价⼀般分为下列4个步骤进⾏：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。