房地产开发经营与管理：房地产市场与市场运行考试题及答案(最新版).doc

房地产开发经营与管理：房地产市场与市场运行考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 一个好的房地产项目案名，应该具备以下哪些要素？（ ）A.对产品定位的暗示 B.社区规模的传达 C.对物业功能属性的传达 D.对目标客户价值观的迎合 E.要通俗上口，音节搭配和谐 F.需要体现高档 本题答案： 2、单项选择题 在房地产产品的生产过程中，（ ）一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。

A.建筑师 B.工程师 C.造价工程师 D.估价师及物业代理 本题答案： 3、判断题 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的平均数价格表示。

中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。

（
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
）
本题答案：
4、单项选择题
由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈（）的趋势。

A.向上波动
B.向下波动
C.上下波动
D.随机波动
本题答案：
5、单项选择题
2011年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2011年末的商品住房空置率是( )。

A、9%
B、12%
C、15%
D、20%
本题答案：
6、单项选择题
房地产市场也存在资产市场和( )这两个层面。

A、信托市场
B、证券市场
C、资本市场
D、空间市场
本题答案：
7、单项选择题
( )是政府调控房地产市场的主要对象。

A、市场经济
B、房地产价格
C、社会经济
D、住房业市场
本题答案：
8、单项选择题
某开发商以500万元取得一地块的土地使用权，目前在该地块中已投入建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（）即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A.还需投入50万元建设资金
B.还需投入450万元建设资金
C.还需投入800万元建设资金
D.在此情况下
本题答案：
9、多项选择题
国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有（）几种。

A.期内可供租售量／历史同期可供租售量
B.实际价格／理论价格
C.房地产价格指数／居民消费价格指数
D.房地产投资需求／房地产使用需求
E.房地产价格增长率／实际GDP增长率
本题答案：
10、判断题
由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的房地产市场划分是按城市划分。

（）
本题答案：
11、单项选择题
基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的( )。

A、微观环境因素
B、宏观环境因素
C、经济环境因素
D、产业环境因素
本题答案：
12、单项选择题
( )在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。

A、会计师
B、房地产估价师
C、资产评估师
D、房地产经纪人
本题答案：
13、判断题
房地产价格机制是通过房地产市场发挥作用的。

（）
本题答案：
14、单项选择题
供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的（）。

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
本题答案：
15、单项选择题
中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计。

A.不同类型的房屋的中位数租金
B.同类型的房屋的中位数租金
C.不同类型的房屋的位数租金
D.同类型物业平均租金
本题答案：
16、多项选择题
按房地产按增量存量细分，通常将房地产市场划分为（）几个市场。

A.一级市场
B.二级市场
C.三级市场
D.四级市场
E.特殊市场
本题答案：
17、判断题
目前我国城市住房的供给主要有三类：廉租住房、经济适用房和商品住房。

（）
本题答案：
18、判断题
各国普遍采取“对住房投资人减税和lB.广泛性
C.垄断性
D.复杂性
E.具有高度的适应性
本题答案：
24、判断题
房地产资产市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。

（）
本题答案：
25、单项选择题
某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年。

A.0.4
B.0.56
C.2.5
D.3.06
本题答案：
26、判断题
房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。

（）
本题答案：
27、单项选择题
2011年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2；同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房为50万m2，商品住房为450万m2，则该市2011年末的住房空置率是（）。

A.9%
B.12%
C.12.5%
D.15%
本题答案：
28、判断题
供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。

( )
本题答案：
29、单项选择题
在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的( )组成。

A、土地使用权
B、土地所有权
C、房屋所有权
D、土地使用权和房屋所有权
本题答案：
30、多项选择题
房屋施工面积包括( )几项。

A、本期完成施工的面积
B、本期新开工面积
C、取得施工许可证的面积
D、上期已经停建本期恢复施工的面积
E、上期开始施工跨入本期继续施工的面积
本题答案：
31、单项选择题
主视图、左视图中相应投影的高度（）。

A.不等
B.相等
C.垂直
D.相交
本题答案：
32、判断题
房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。

报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。

( )
本题答案：
33、单项选择题
房地产市场的运行环境中，( )涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。

A、国际环境
B、政治环境
C、经济环境
D、金融环境
本题答案：
34、单项选择题
某市2011年存量商品住宅的吸纳率为40%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A.半个月
B.2.5个月
C.半年
D.2.5年
本题答案：
35、多项选择题
北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。

A.按地域细分
B.按房地产用途细分
C.按增量存量细分
D.按交易形式细分
E.按目标市场细分
本题答案：
36、多项选择题
下列选项中属于工业物业市场的是( )。

A、写字楼
B、零售商场或店铺
C、高新技术产业用房
D、研究和发展用房
E、工业写字楼
本题答案：
37、判断题
由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性。

（）本题答案：
38、判断题
在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。

三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。

（）
本题答案：
39、多项选择题
下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。

A、房地产周期循环
是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E、在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的
本题答案：
40、判断题
市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。

( )
本题答案：
41、多项选择题
影响房地产市场转变的社会经济力量有（）几方面。

A.自然环境的变化
B.房地产价格政策
C.政治制度的变迁
D.信息、通信技术水平的提高
E.传统观念及消费心理
本题答案：
42、多项选择题
房地产市场存在着（）层面。

A.空间市场
B.资产市场
C.高档住宅市场
D.增量市场
E.存量市场
本题答案：
43、单项选择题
在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断
B.垄断多于竞争
C.竞争与垄断持平
D.不存在竞争和垄断
本题答案：
44、多项选择题
房地产泡沫的成因有( )。

A、土地的稀缺性
B、投机需求膨胀
C、金融机构过度放贷
D、开发商对市场预测的偏差
E、开发商之间的博弈
本题答案：
45、判断题
在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场。

（）
本题答案：
46、判断题
土地供应政策的核心，是土地储备计划。

（）
本题答案：
47、多项选择题
房地产市场供给的特点主要有（）。

A.市场供给在短期缺乏弹性
B.市场供给具有非同质性
C.具有高度的垄断性
D.具有竞争的完全性和充分性
E.具有高度的适应性
本题答案：
48、单项选择题
反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )。

A、房地产平均价格
B、房地产中位数价格
C、房地产价格指数
D、房地产同质价格
本题答案：
49、单项选择题
下列关于房地产市场特性的表述中，房地产市场具有（）是不正确的。

A.需求的广泛性
B.交易的复杂性
C.信息的对称性
D.经济外部性
本题答案：
50、判断题
传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。

( )
本题答案：
51、单项选择题
利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。

A.社会环境
B.政治环境
C.经济环境
D.金融环境
本题答案：
52、单项选择题
（）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。

根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.住房价格合理性指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者心理指数
本题答案：
53、单项选择题
下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。

过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
本题答案：
54、判断题
从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。

（）
本题答案：
55、单项选择题
房地产市场也存在空间市场和（）两个层面。

A.资产市场
B.资本市场
C.信托市场
D.证券市场
本题答案：
56、多项选择题
对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析( )。

A、价格结构
B、总量结构
C、档次结构
D、投资结构
E、租买结构
本题答案：
57、单项选择题
目前，在我国的城市住宅中，其中（）不能进入市场流通。

A.经济适用房
B.廉租房
C.商品房
D.二手房
本题答案：
58、判断题
在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

（）
本题答案：
59、判断题
在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。

( )
本题答案：
60、多项选择题
房地产过度开发的诱因有（）。

A.开发资金的易得性
B.需求大于供给
C.开发商对市场预测的偏差
D.非理性行为
E.开发商之间的博弈
本题答案：
61、判断题
作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。

（）
本题答案：
62、多项选择题
在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。

A.收入水平变化
B.未来预期收益变化
C.房屋套型设计的优劣、合理性
D.土地供给的变化
E.消费品位变化
本题答案：
63、单项选择题
产生房地产价格泡沫的基础是( )。

A、土地稀缺
B、城市化进程快
C、投机需求膨胀
D、过度放贷
本题答案：
64、单项选择题
房地产自然周期中的平衡点是从历史多个周期变化的资料中计算出的（）。

A.长期平均吸纳率
B.长期平均投资率
C.长期平均出租率
D.长期平均空置率
本题答案：
65、单项选择题
房地产价格，通常用不同类型房屋的( )表示。

A、中位数价格
B、销售价格
C、抽样价格
D、成交价格
本题答案：
66、单项选择题
2010年某市可供租售房屋面积3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万㎡，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租住宅面积为320万㎡。

该市2010年住宅市场吸纳率为( )。

A、71.11%
B、88.89%
C、91.67%
D、93.33%
本题答案：
67、单项选择题
（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

A.土地转化率
B.开发强度系数
C.开发投资杠杆率
D.住房可支付性指数
本题答案：
68、判断题
可供租售量=上期可供租售数量+上期吸纳量+本期新竣工量。

（）
本题答案：
69、判断题
房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。

( )
本题答案：
70、单项选择题
（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。

A.廉租住房
B.经济适用住房
C.商品住宅
D.福利住房
本题答案：
71、单项选择题
（）是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。

A.住房价格合理性指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者心理指数
本题答案：
72、单项选择题
产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。

A.社会环境
B.政治环境
C.经济环境
D.金融环境
本题答案：
73、多项选择题
政府宏观调控房地产市场的手段包括（）。

A.土地供应政策
B.金融政策
C.诚信建设
D.税收政策
E.加强产权管理
本题答案：
74、多项选择题
下列属于竣工房屋价值的有（）。

A.竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值
B.作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设
备等）的购置和安装费用
C.厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装
D.工艺设备基础的建造
E.办公和生活用家具的购置等费用
本题答案：
75、单项选择题
在房地产自然周期的第三阶段，此时供给增长速度高于需求增长速度时，房地产市场中的空置率与合理空置率之间的关系是（）。

A.空置率大于合理空置率
B.空置率小于合理空置率
C.空置率等于合理空置率
D.不能判断
本题答案：
76、多项选择题
关于房地产和房地产市场，下列说法正确的是( )。

A、传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动
B、房地产市场仅仅为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所
C、房地产市场是由潜在的房地产买者和卖者构成的
D、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。

E、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别
本题答案：
77、多项选择题
根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的( )。

A、第一阶段
B、第二阶段初期
C、第二阶段后期
D、第三阶段
E、第四阶段
本题答案：
78、判断题
房屋的开工日期应lC、按增量存量细分
D、按交易形式细分
E、按目标市场细分
本题答案：
82、判断题
由于开发商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给在很长时期内缺乏弹性。

（）
本题答案：
83、单项选择题
专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。

A.空置率
B.长期平均空置率
C.吸纳率
D.长期平均吸纳率
本题答案：
84、判断题
一般来说，房地产市场是一个不完全竞争的市场。

( )
本题答案：
85、多项选择题
房地产价格迅速上升，产生的影响有( )。

A、产生负外部性
B、产生正外部性
C、影响整体经济的持续稳定发展
D、也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机
E、会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题
本题答案：
86、判断题
按照增量存量的方式，房地产三级市场对应的是二级房屋市场。

( )
本题答案：
87、判断题
我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，是指报告期已竣工的房屋面积
中已正式交付给购房者或已签订销售合同的商品房屋面积，包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积。

（）
本题答案：
88、判断题
房屋施工面积，是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。

包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，不包括上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。

（）
本题答案：
89、判断题
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。

（）
本题答案：
90、单项选择题
按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场是指（）。

A.土地使用权出让市场
B.土地使用权转让市场
C.新建商品房租售市场
D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场
本题答案：
91、单项选择题
关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。

A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别
B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动
C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为
D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成
本题答案：
92、单项选择题
某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为( )年。

A、0.50
B、1.25
C、1.75
D、3.64
本题答案：
93、多项选择题
下列（）指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A.实际价格／理论价格
B.房地产价格增长率／实际GDP增长率
C.房地产价格指数／居民消费价格指数
D.房屋施工面积／新竣工面积
E.个人住房抵押贷款增长率／居民平均家庭收入增长率
本题答案：
94、判断题
房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。

（）
本题答案：
95、判断题
城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。

( )
本题答案：
96、多项选择题
影响房地产市场转变的社会经济力量有（）几个方面。

A.金融业的发展
B.经济发展状况
C.生产和工作方式的转变
D.人文环境的变化
E.房地产产权与交易政策
本题答案：
97、单项选择题
房地产泡沫生成的必要条件是（）。

A.土地的稀缺性
B.投机需求膨胀
C.开发商对市场预测的偏差
D.资金的支持
本题答案：
98、多项选择题
下列属于房地产交易指标的有（）。

A.新竣工量
B.销售量
C.空置量
D.房地产价格
E.吸纳量
本题答案：
99、判断题
廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房能进入市场流通。

（）
本题答案：
100、单项选择题
在房地产自然周期中，由于竣工项目的大量增加所导致的供给高速增长，将推动市场进入自然周期运动达到（）。

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
本题答案：
101、多项选择题
国内生产总值有三种表现形态，即（）。

A.价值形态
B.收入形态
C.产品形态
D.支出形态
E.生产形态
本题答案：
102、判断题
房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的算术平均数表示。

（）
本题答案：
103、多项选择题
在进行产产品概念性设计时，我们经常会讨论到空间概念.一般说来，房地产住
宅小区的四大空间是指（）A.公共空间
B.平面空间
C.半公共空间
D.错层空间
E.私密空间
F.半私密空间
本题答案：
104、判断题
生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。

( )
本题答案：
105、判断题
住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。

（）
本题答案：
106、多项选择题
房地产市场的功能有（）。

A.配置存量房地产资源和利益
B.指导供给以适应需求的变化
C.指导政府制定科学的住房供给计划
D.引导需求适应供给条件的变化
E.显示房地产市场供给变化
本题答案：
107、判断题
房屋新开工面积是指在报告期内新开工。

建设的房屋面积，包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。

（）本题答案：
108、单项选择题
某市2011年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是( )。

A、半个月
B、2个月
C、半年
D、2年
本题答案：
109、判断题
影响房地产市场发展的基本因素包括：社会因素、经济因素、政策因素和金融因素。

（）
本题答案：
110、单项选择题
下列关于房地产市场的特性中，说法不正确的是（）A.由于土地的有限性，不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛
B.房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长
C.与市场供给的同质性相吻合，需求者购置房地产时有不同的目的和设想，因而需求具有多样性
D.房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大
本题答案：
111、单项选择题
( )是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。

根据开发商对当前销售、未来6各月内销售量的预期lD.稳健
本题答案：
114、多项选择题
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照（）等标准，对房地产市场进行细分。

A.地域范围
B.增量存量
C.流量增量
D.交易形式
E.目标市场
本题答案：
115、单项选择题
在房地产自然周期的（），由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
本题答案：
116、单项选择题
在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。

A.投机需求的膨胀
B.金融机构过度放贷
C.土地的稀缺性
D.开发商之间的博弈
本题答案：
117、多项选择题
面向存量房屋的交易，存在着（）等子市场。

A.转让
B.租赁
C.保险
D.抵押
E.典押
本题答案：
118、判断题
房地产市场区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性、信息不对称性和适应性等方面。

（）
本题答案：
119、单项选择题
我国政府于（）年停止住房实物分配，实行住房分配货币化政策。

A.1998
B.1997
C.1995
D.1996
本题答案：
120、多项选择题
我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为（）等层次。

A.发展策略
B.次区域发展纲要
C.重点区位发展纲要。