2019年9月重庆房地产市场研究报告

去化周期(月)
10 8 5.3 6 4 2 0
去化周期：三区去化周期短于全市整体去化
• 截止2019年9月底，渝中区去化周期依然最长，为9.1个月；九龙坡区、江北 区和南岸区住宅去化周期均在7个月以上；其余区域去化周期低于6个月。其 中，北碚区、巴南区和大渡口区，去化周期均短于全市整体去化（5.3个月）。 大渡口区去化尤为突出，约40万方存量，去化周期仅2.7个月。
2019年9月重庆商品住宅成交套数TOP10
2019年9月重庆商品住宅成交金额TOP10
排名
1
项目名称
重庆万达城
区县
成交套数 成交面积 成交均价 成交金额 (套) (万㎡) (元/㎡) (亿元)
沙坪坝区 747
8.47
10684
9.05
排名
1
项目名称
重庆万达城
区县
成交套数 成交面积 成交均价 成交金额 (套) (万㎡) (元/㎡) (亿元)
100
-20%
50
-40%
0
-60%
17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 18-06 18-07 18-08 18-09 18-10 18-11 18-12 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09
40万元以下 40-60万元 60-80万元 80-100万元 100-120万元 120-150万元 150-200万元 200-250万元 250-300万元 300万元以上
住宅供应：供应量环涨同降
• 2019年9月，住宅供应面积256.1万方，环比上涨55.1%， 同比下滑24.3%。
• 销供比下降至0.7，市场开始出现供过于求现象。
2017年9月-2019年9月重庆主城区住宅月度成交量及月均成交走势
350 299
80%
300 250
256
259
230
221
239 219 235
200 171 189 180
195
150
262 216 214 222
264
215
215 233 206
140 117
160 170
60% 40% 20% 0%
] [CELLRANGE [CELLRANG] E
] [CELLRANGE [CELLRA] NGE
] [CELLRANGE
[]CELLRANGE ]
[CELLRANGE [CELLR]ANGE
]
2018-09 0.2% 2.1% 8.5% 18.7%
12.1% 12.0%
23.9% 9.1% 6.3% 6.9%
• 相对值来看，主城九区供应量仅巴南区同比上涨38.6%，其余区域均有不同程度下 滑。其中，渝中区零供应，同比下降100%；南北四区降幅皆较为明显，同比降幅 在27%-77%之间；西区降幅相对较小，皆在20%以内。
2019年9月重庆主城区各区域住宅供应面积及同比增速
150
50%
100 72.0
70.4
批准上市面积(万㎡)
销供比
住宅供应：渝北区和巴南区合计供应占比超五成
• 绝对值来看，渝北区和巴南区是本月供应大户，供应量均在70万方以上，合计占比 达55.6%；沙坪坝区和九龙坡区住宅供应量处于中等水平，分别为37.6万方和21万 方；大渡口区、南岸区、江北区和北碚区供应量皆低于18万方；渝中区持续无供应。
• 本月住宅成交均价除渝中区同比下跌15.6%，其余八区均上涨。其中，江北区涨幅最 大，为32%；沙坪坝区同比上涨12.1%；九龙坡区、北碚区、巴南区、南岸区、大渡 口区和渝北区涨幅均在7%以内。
30000
2019年9月重庆主城区各区域住宅成交均价及同比增速
40%
25000 20000
20720
15000
《通知》的出台，在办学资格的审批以及招生管理上 更加严格，要求本校与分校的性质和招生均以独立主体进行， 避免混淆。同时，杜绝学位房，无论公办还是民办学校，均 不得接受购房合同中与中小学入学资格挂钩的特定条款。
1
住宅成交：9月成交量环比小幅回升
• 2019年9月，重庆商品住宅成交量小幅回升，成交170.3万方，环 比上涨6.6%，但同比下滑35.1%。
10000
17902
14556
13822
12176
11620
11170
10175
9973
30% 20% 10% 0%
5000
-10%
0
-20%
渝中区 江北区 渝北区 南岸区 北碚区 九龙坡区 沙坪坝区 巴南区 大渡口区
19-09销售价格（元）
18-09销售价格
销售价格同比(%)
去化周期：去化周期延长至5.3个月
3.43
7
中国摩
渝北区 310
3.34
10285
3.43
8
龙湖两江新宸 渝北区 292
9
金科集美阳光 大渡口区 287
10
恒大新城
巴南区 248
2.88 2.80 2.40
15529 9461 9851
4.47 2.64 2.37
8 启迪协信星麓原 巴南区 406
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 18-06 18-07 18-08 18-09 18-10 18-11 18-12 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09
50以下 50-60
中 低 价
60-70 位
70-80
80-90
90-100 中
100-110 高
110-120 120-130
价 位
130-140
140-150
150-180
180-200 高 200-250 价 250-300 位
300-400
400-500
500以上
2019-09 [CELLRANGE [CELLRAN] GE
《通知》要求公办中小学不得新参与举办民办学校， 且所有公办和民办学校必须独立招生，不得混合招生，不得 超计划招生。对报名人数超过招生计划的义务教育民办学校， 要引导其采取电脑随机派位的方式招生。此外，各区县政府 要严格落实中小学入学资格不得与楼盘销售挂钩的有关规定。 公办和民办学校不得接受购房合同中与中小学入学资格挂钩 的特定条款，业主子女按国家和我市相关政策入学。
销售面积(万㎡)
同比
注：统计口径为主城区（渝中区、江北区、南岸区、渝北区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、巴南区、北碚区）
住宅成交：主城九区成交量同比下行为主
• 绝对值来看，渝北区成交量持续上涨，为48.1万方；巴南区以43.2万方的成交量与上月持平；沙坪 坝区成交26.8万方，跻身前三；南岸区、大渡口区、九龙坡区、北碚区和江北区成交量在7.5-15万 方之间；渝中区成交量再度减少，仅1.6万方。
8.14
4
富力城
沙坪坝区 512
4.96
9671
4.79
5
瀚学融府
渝北区 338
1.90
11255
2.14
5
天誉智慧城
南岸区 313
3.16
14778
4.68
6
天誉智慧城南岸区 Fra bibliotek133.16
14778
4.68
6
龙湖两江新宸 渝北区 292
2.88
15529
4.47
7
中国摩
渝北区 310
3.34
10285
450
2017年9月-2019年9月重庆主城区住宅月度供应量及销供比
1.8
400
1.6
350
1.4
300
1.2
250
1.0
200
0.8
150
0.6
100
0.4
50
0.2
0
0.0
17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 18-06 18-07 18-08 18-09 18-10 18-11 18-12 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09
0% -20%
40
26.8
-40%
20
14.5
11.9
8.5
8.3
7.5
-60%
1.6
0
-80%
渝北区 巴南区 沙坪坝区 南岸区 大渡口区 九龙坡区 北碚区 江北区 渝中区
19-09销售面积（万㎡）
18-09销售面积（万㎡）
销售面积同比(%)
住宅成交：中高面积、高价位产品成交占比上升
• 从面积段来看，中高面积段成交套数11903套，同比下跌14.80%；套数占
0% -50%
50
37.6
21.0
17.9
15.4
13.3
8.7
-100%
0.0
0
-150%
渝北区 巴南区 沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 南岸区 江北区 北碚区 渝中区
19-09供应面积（万㎡）
18-09供应面积（万㎡）
供应面积同比(%)
成交价格：住宅均价增长至12472元/㎡
• 重庆主城区住宅成交均价环比增长，为12472元/㎡，环比上 涨4.3%，同比上涨2.6%。
2017年9月-2019年9月重庆主城区住宅成交均价走势
销售价格(元/㎡)
同比
12472 50% 40% 30% 20% 10% 0%
成交价格：除渝中区外住宅均价同比皆上涨
• 渝中区住宅成交均价长期保持2万元/㎡左右；江北区以接近1.8万元/㎡的成交均价位 列第二；渝北区、南岸区、北碚区、九龙坡区、沙坪坝区和巴南区住宅成交均价介于 1-1.5万元/㎡之间；大渡口区住宅成交均价受区位价值影响，略低于1万元/㎡。
比同比上涨15.36个百分点。
• 从价格段来看，高价位成交面积130万方，同比下滑29.87%；面积占比同
比上升5.63个百分点。
中 低 面 积 段 中 高 面 积 段
高 面 积 段
2019[-C0E9LLRANG20E18-09 [CELLR]A[CNE[[GCCL[EELECLRLE][LLALCRR[]LN]E[CAACR[[[L]GCCECNAEN[LLCEEE[E[LR[[NGC[G]LCCLCLELLCARLEELGELLEREE]E]NRRALRLLLL]AE]]LLRLAALLANG]LN]RRRRAN]N]RN]]EG]AAGAANAGGGENNENNNGEEEGGGGEG000E0EEE1E.1..1.0038..4%0%.%71%01%%8...%7757.810%.%%7.1%8%.%5%1718.758.0%..88%%%
重庆房地产市场9月研究报告
2019
中指研究院
政策 重庆公办中小学不得新参与举办民办学校
9月11日，重庆市人民政府办公厅发布《关于进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》。 为了进一步规范招生秩序，从学校审批管理、学校招生管理、配套中小学规划建设相关规定、学校 间的合作帮扶关系以及落实工作责任五大方面进行严格规范。
350
300
250
200
5.5
150
100
50
2019年9月重庆主城区各区域住宅库存面积及去化周期
8.5 7.9
7.3
5.8 3.6
4.8 2.7
10 9.1
8
6
4
2
0
0
渝北区 沙坪坝区 巴南区 南岸区 九龙坡区 北碚区 江北区 大渡口区 渝中区
19-09库存面积（万㎡）
19-09去化周期
商品住宅成交排行榜：重庆万达城蝉联成交套数、 成交金额双冠军
重庆万达城蝉联成交套数成交金额双冠军2019年9月重庆商品住宅成交金额top102019年9月重庆商品住宅成交套数top10排名项目名称区县成交套数成交金额亿元重庆万达城沙坪坝区74784710684905沙坪坝区5124969671479巴南区4063838728334金融街融景城江北区34145417932814渝北区33819011255214天誉智慧城南岸区31331614778468中国摩渝北区31033410285343龙湖两江新宸渝北区29228815529447金科集美阳光大渡口区287280946126410恒大新城巴南区2482409851237合计37943827117724506排名项目名称区县成交套数成交金额亿元重庆万达城沙坪坝区74784710684905金融街融景城江北区34145417932814中渝广场渝北区21126819488523沙坪坝区5124969671479天誉智慧城南岸区31331614778468龙湖两江新宸渝北区29228815529447中国摩渝北区31033410285343巴南区4063838728334万科星光森林渝北区1531591888030110龙湖九里晴川渝北区16519114051268合计34503736130684882土地供需
• 相对值来看，主城九区仅巴南区和九龙坡区商品住宅成交量同比上涨，涨幅分别为16.1%和1.2%。 同比下滑的七区中，江北区和北碚区降幅超70%；大渡口区同比降幅也较大，为50%；其余区域降 幅在40%以内。
2019年9月重庆主城区各区域住宅成交面积及同比增速
100
40%
80
20%
60
48.1
43.2
• 截止2019年9月底，重庆主城区商品住宅库存1112.1万方，同 比上涨35.1%。
• 去化周期为5.3个月，较上月延长0.6个月。
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
2016年9月-2019年9月重庆主城区商品房去化周期及库存面积走势
库存面积（万㎡）
16-09 16-10 16-11 16-12 17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 17-06 17-07 17-08 17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 18-06 18-07 18-08 18-09 18-10 18-11 18-12 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09
沙坪坝区 747
8.47
10684
9.05
2
富力城
沙坪坝区 512
4.96
9671
4.79
2
金融街融景城 江北区 341
4.54
17932
8.14
3 启迪协信星麓原 巴南区 406
3.83
8728
3.34
3
中渝广场
渝北区 211
2.68
19488
5.23
4
金融街融景城 江北区 341
4.54
17932