06年西安丈八路项目前期策划报告

未成交客户购房目的
7% 7% 5%
53% 28%
自己使用 小孩上学 给父母或亲戚 投资 其他
未成交客户的购房目的按次 序分别为：
a．自用：53% b．照顾小孩上学：28% c．投资：7% d．其他：7%
e．给父母或亲戚使用：5%
客户购房的主要目的为自用，投资客户比例较小
需求特征分析—枫叶新都市未成交客户分析
51.8 2000年
西安市房屋竣工面积
400
377.79
350
321.11
300 250 200 150 136.87
135.62
156.17
100 50
0
1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
年份
供给分析
面积(万平方米) 金额(亿元)
西安市房屋销售面积
350
296.97
300
促使客户购买的主要原因为环境、配套和位置
需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析
成交客户对面积的期望值
60%
52%
50%
40%
33%
30%
20%
14%
10%
0%
120m2以内
150~160
160m2以上
成交客户对面积的期望 值按次序分别为：
a．150~160m2：52% b．120m2以内：33% c．160m2以上：14%
b．企业员工：21%
c．政府公务员：12%
d．其他：6%
成交客户的职业类型最多的是 私营企业主，这部分人群的购 买力较强。其次为企业员工， 这部分人的购买力在逐步增强
需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析
成交客户购房目的
7% 2% 7%
54% 29%
自己使用 小孩上学 给父母或亲戚 投资 其他
成交客户的购房目的按次 序分别为：
6% 3% 6%
38% 47%
未成交客户职业类型的 次序为：
公务员 教师 企业员工 私营业主 其他
a．企业员工：47%； b．私营业主：38% c．教师：6% d．其他：6% e．政府公务员：3%
未成交客户的职业类型主要为企业员工和私 营企业主，企业员工的潜在购买力在增强
需求特征分析—枫叶新都市未成交客户分析
西安地产两翼发展。
□ 城南东部出现曲江新城、长安科技产业园的蓬勃发展 。 □ 城西除了高新地产、锦都花园等，也有更多的开发商准备在此大展手脚。 天朗地产斥资1000万元对大庆路林带的改造。
大盘引领市场。
850亩左右的世家星城、9000余亩的草堂新新小镇、高新地产的枫林绿 洲和6000亩周至生态园、中银万泰的几千亩浐河花园也将随后面市。
高新区现状及发展趋势
西安高新区经济持续高速增长
高新区市政基础设施和公建配套不断完善
□ 南二环、太白南路、丈八路等城市道路联系紧密，交通方便。 □ 区内居住、商务、医疗、教育、运动娱乐等设施相继建设，生活配套逐 步齐全。 □ 形成了高新区良好的整体环境和城市景观。
高新区从业人数不断增加，白领阶层不断壮大
62%
二房二厅 三房二厅 四房二厅 四房以上
客户对房型选择的次 序为：
a.三房二厅：62% b.四房二厅：26% c.四房以上：9%
d.二房二厅：3%
成交客户首选房型为三 房二厅和四房二厅。
需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析
成交客户家庭成员人数
9% 6%
24%
62%
成交客户家庭成员人 数的次序为：
成交客户小结
·成交客户职业以私营业主为主，占61%； ·客户的价格承受能力较强，三房两厅的总价期望值在40~50万 元的比例达58%； ·客户主要来源与区域内，来自南郊和高新区的占54%； ·成交客户的家庭成员人数以3人为主，占62%； ·客户的需求户型也以三房二厅为主，占62%。对三房二厅的期 望面积以150~160m2为主，占52% ·促使客户成交的主要原因为环境、配套和位置，客户购房的主 要目的为自己使用。
西安市宏观经济
竣工面积(万平方米)
600 500 400
286.53 300 200 100
0 1997年
西安主要年份住宅竣工面积
550.83
544.95
275.62
1998年
1999年 年份
2000年
502.26 2001年
1999年以来住宅竣工面积均500万平方米以上，其中 2002年住宅竣工面积约700万平方米
项目地块周边状况
西侧的西安外事学院
项目地块周边状况
第二部分 市场研究
主要内容
▲ 供给分析 ▲ 需求特征分析 ▲ 典型案例分析
供给分析
投资额（亿元） 面积（万平方米）
西安市房地产投资总额
60 50 40 30 24.6 20 10 0
1996年
24.7 1997年
38.2
1998年 年份
44.3 1999年
西安市宏观经济
总人口(万人)
西安市总人口历年变化情况
720.00 700.00
680.00 660.00 640.00 620.00
600.00 580.00 560.00
608.89 615.48 623.20 1990年 1991年 1992年
630.91
639.45
648.21
654.87
662.06
a．自用：54% b．照顾小孩上学：29% c．给父母或亲戚使用：7% d．投资：7% e．其他：2%
客户购房的主要目的为自 用，投资客户比例较小
需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析
成交客户原居住区
9% 12%
9% 21%
12%
3% 33%
城内 高新区 南郊 北郊 西郊 东郊 其他
成交客户的原居住区 域按次序分别为： a．南郊：33% b．高新区：21% c．西郊：12% d．东郊：12% e．其他：9%
需求特征分析—枫叶新都市未成交客户分析
未成交客户家庭成员人数
6%
18%
15%
61%
未成交客户家庭成员 人数的次序为：
2人 a．3人：61%； 3人 b．2人：18%
4人
4人以上 c．4人：15%
d．4人以上：6%
未成交客户家庭成员主导的仍为三口之家
需求特征分析—枫叶新都市未成交客户分析
未成交客户职业类型
未成交客户原居住区
11% 4% 22%
11%
11% 15%
26%
城内 高新区 南郊 北郊 西郊 东郊 其他
客户的区域性较强，主要来源于相 邻南郊、西郊和高新区，其次为北 郊和城内
未成交客户的原居住 区域按次序分别为： a．南郊：26% b．西郊：22% c．高新区：15% d．北郊：11% e．：城内：11% f．：其他：11% g．东郊：4%
21% 46~50万
21% 16%
51~55万 55万以上
成交客户对总价格的期 望值按次序分别为： a．40~45万：37% b．46~50万：21% c．55万以上：21% d．51~55万：16% e．40万以下：5%
成交客户对总价的承受能力较强，40~50万之间占58%
需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析
a．3人：62%；
b．2人：24%
2人
3人 c．4人：9% 4人 d．4人以上：6%
4人以上
成交客户家庭成员主 导的仍为三口之家
需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析
成交客户职业类型
6% 12% 0% 21%
61%
成交客户职业类型的次序 为：
a．私营业主：61%；
公务员 教师 企业员工 私营业主 其他
668.22
674.50
688.01
694.84
1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 年份
人口不断增长
产值(亿元)
西安市宏观经济
西安市国民生产总值
800 600 400 200
0 1990年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 年份
西安丈八路项目 前期策划报告
深圳市德思勤置业有限公司 2006-4-3
报告内容
第一部分 项目发展背景 第二部分 市场研究 第三部分 项目定位 第四部分 规划建设建议
报告思路
■以买家的根本需求来实施定位 ■以人性化的生活需求体现营销思想 ■创造差异化
第一部分 项目发展背景
主要内容
▲ 西安市宏观经济 ▲ 2002年西安市房地产市场走势及特征 ▲ 高新区现状及发展趋势 ▲ 项目所在地区位分析
国内生产总值 第一产业 第二产业 第三产业
第二产业、第三产业快速增长
西安市宏观经济
投资额(亿元)
300 250 200 150 100
50 0
西安市主要年份固定资产投资
95.17
138.68
172.64
203.01
1997年
1998年
1999年 年份
2000年
固定资产投资年增长超过15%
256.95 2001年
丈八路 丈八路 昆明路南侧
规模 一期住宅约18万平方米 占地131亩，建筑面积16万平方米 建筑面积13万平方米 总建筑面积52万平方米 占地40亩，建筑面积8万平方米 建筑面积约4万平方米 建筑面积约3万平方米
占地约800亩 占地约1000亩 占地约100多亩 占地约40亩 占地约70亩
进入市场时间 预计2003年10月 2002年10月开始发售 2002年5月开始发售 2001年6月开始发售 2003年3月封顶 2002年开始发售 2002年开始发售 目前方案规划阶段 目前在建销售中心 预计2003年4月推出 多层已开盘，高层预计2003年10月 开工
项目所在位置的区位分析
项目地块现状
地块形状方正，地面已平整，西侧有栋建筑物和水塔
项目地块四至—东面
待建设用地
中华城在建设中的销售中心
项目地块四至—南侧
科技路
项目地块四至—西面
丈八路
项目地块四至—北侧
农地
养殖场
项目地块周边状况
北侧家属区
北侧工厂区
项目地块周边状况
西侧的机动车旧车交易市场
需求特征分析—枫叶新都市未成交客户分析
成交客户对三房两厅的期望 值主要为150~160m2
目前枫叶新都市成交的三房 两 厅 以 197m2 和 164m2 为 主 ， 比客户的期望值大16%
需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析
成交客户对总价的期望值
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 5% 0%
40万以下
37% 40~45万
供给分析--高新区及周边供给状况
项目名称 枫林绿洲 锦都花园 高科新花园 枫叶新都市 双威温馨花园 欣景园 盛世华庭 城市风景 中华城 旭景碧泽园 爱西华庭 351厂地块
位置 高新区高新路 唐延路北段 科技路与团结南路交汇
处 唐延路与科技路交汇处
高新区博文路 高新区博文路 高新区博文路 高新区丈八路东侧 科技路北侧
客户的主要源为本区域，南郊和高新区
需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析
成交客户成交原因
20% 27%
20% 8%
25%
成交客户的成交原因按 次序分别为：
位置因素 价格因素 配套因素 环境因素 户型结构
a．环境因素：27% b．配套因素：25% c．地理位置：25% d．户型结构：20%
e．价格：8%
规划中
供给分析—小结
1、未来供应量快速增大； 2、大盘的数量增加，开发水平不断提高； 3、西高新及周边楼盘在未来2年超过10个。
需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析
样本类型：枫叶新都市成交客户以及未成 交客户 样本数量：300个
需求特征分析—枫叶新都市成交客户分析
成交客户购买意向
9% 3% 26%
250
212.92
200
150 100 78.14
78.45
117.1
50
0
1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
年份
西安市房屋销售金额
40
35
30
25
20
15
10
10
5
35.2
32.5
12.8
17.7
0
1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
年份
未来供给发展趋势
2002年西安市房地产市场走势及特征
2002年西安楼市走向成熟，走向健康。市场价格稳步走高， 开发量和成交量逐步放大，总结下来有以下几个特征。
□ 土地交易规范化，“土地改革”敲响第一槌 □ 公房上市，居民住宅全面市场化 □ 西安市城市发展战略规划提出“重心”南移的 新思路。 □ 外地的地产商和房地产策划销售公司纷纷进入 西安房地产市场 □ 大盘建设拉开序幕
需求特征分析—枫叶新都市未成交客户分析
未成交客户购买意向
3%
15%
21%
61%
二房二厅 三房二厅 四房二厅 四房以上
客户对房型选择的次序 为：
a．三房二厅：61% b．四房二厅：21% c．二房二厅：9% d．四房以上：3%
未成交客户首选房型为三房二厅，和四房二 厅。未成交客户对二房二厅的需求 增加
需求特征分析—枫叶新都市未成交客户分析
未成交客户不购买原因
13% 21%
0% 15%
51%
位置因素 价格因素 配套因素 环境因素 户型结构
未成交客户的不购买 原因按次序分别为：
a．价格因素：51% b．位置因素：21% c．配套因素：15% d．户型结构：13%
未成交客户不购买的主要原因为价格，其次为位置和配套