2015年广州二手楼市总结与未来发展研判

2015年广州二手楼市总结与未来发展研判
[提要] 合富指数选定市场有代表性、成交活跃的楼盘（组团）作为房价波动监测点，连续追踪，同质可比地获得城市、区域和板块的房价真实变动情况。

合富指数的基期为2008年1月份，基期指数为100点，监测点覆盖广州十区34个板块，共322个楼盘（组团）。

合富指数选定市场有代表性、成交活跃的楼盘（组团）作为房价波动监测点，连续追踪，同质可比地获得城市、区域和板块的房价真实变动情况。

合富指数的基期为2008年1月份，基期指数为100点，监测点覆盖广州十区34个板块，共322个楼盘（组团）。

2015年广州二手楼市总体量价走势：交投倍增，价格稳步回升
2015年广州二手楼市摆脱上年低迷低量的态势，网签大幅增加一倍。

据合富指数监测阳光家缘网签数据显示，2015年全年广州二手住宅网签近5.3万套，490.8万㎡，较2014年分别增加113.8%和123.1%。

据广州市国土资源与房屋管理局数据，2015年1-11月广州二手住宅登记交易619.4万㎡，较2014年增加
40.6%。

“930政策”以及央行多次降息后，二手交投明显上升一个台阶。

价格方面，由于市场好转，业主心态逐渐转强，价格稳步走高。

2015年12
月的合富指数为182点，同比2014年12月上周2.3%。

2014年二手楼市较低迷，
价格也有所下跌，合富指数的全年跌幅为1.6%；2015年广州二手楼价基本重回前高。

一、政策利好叠加、一手新货减少，二手网签大幅飙升113.8%，中心区及番禺增幅较大
据合富指数监测显示，2015年广州二手住宅网签52934宗，490.8万㎡，较2014年大幅增加113.8%。

原中心六区增幅在1-1.3倍；番禺增幅高达1.8倍以上
由区域看，天河、海珠、越秀、荔湾、白云等原中心六区的网签增幅较大，基本在1.1-1.3倍之间；外围区域的增幅相对略小，大多1倍以下。

其中番禺的增幅最大，达184.4%；其次是原荔湾和海珠区，增幅分别为132.9%和121.6%。

二手楼市快速升温，主要受两方面因素影响：
一是政策利好叠加。

在“330”、“930”、央行多次双降、二胎等政策红利、土地热拍等因素的持续刺激下，买家入市意愿增强，交投大幅增加。

数据显示，2014年广州二手月均网签仅为2063套，“930政策”后，二手交投温和回升；2015年“330新政”后，二手成交明显放大，月度网签量企稳4000套以上，居高不下，月均网签高达4378套。

二是中心区新货不足，价格高企。

据合富辉煌（中国）市场研究中心数据，2015年广州全市一手住宅新增供应716.2万㎡，同比减少23%；中心六区新增146.9万㎡，同比减少四成。

价格方面，中心区难觅3万元/㎡以下的单位。

与一手新货供应萎缩不同，二手楼市的市场份额却逐渐上升。

据阳光家缘数据显示，2015年全市（含增城、从化）二手住宅成交套数占总体（一、二手住宅成交）的市场份额为五成；原中心六区的二手份额接近七成五，较以往的七成左右有所上升；其中越秀、海珠、天河等市区的二手份额更是高达八成左右。

二、总体二手楼价稳步回升，全年上涨2.3%；天河、海珠、越秀等市区的涨幅较大；工业大道北、天河北、原东山等核心地段优质盘领涨
2015年12月合富指数为182点，同比2014年12月上涨2.3%，较基期2008年1月上涨82%（见下表）。

整体来说，2015年广州二手楼价小幅上涨。

由历年二手楼价的走势看，基本呈走高的态势。

其中升幅最大的是2009年，全年涨幅高达32.2%；其次是2010年和2013年，涨幅分别为17%和15.4%；2012年二手楼价以稳中有升为主，全年升幅为6.2%。

政策高压调控的年份，二手楼价阶段性小幅回调，如2008年下降了6.8%、2014年下调了1.6%。

2015年，二手楼价总体高位，上升空间有所受限，整体小幅上涨2.3%。

二手楼价一路稳步回升
由月度看，合富指数在2015年3月份探底企稳后，一路稳步回升；至2015年12月份，合富指数为182点，接近2014年的最高点，全年升幅为2.3%。

天河、海珠、越秀、原荔湾、白云等中心区的涨幅较大
与2014年12月比较，大部分区域和板块的二手楼价不同幅度上涨。

中心区的涨幅较大，外围及近郊的涨幅相对较小。

其中涨幅最大的是天河，同比上涨了3.5%；其次是越秀和海珠，分别上涨了2.9%和2.6%；番禺、荔湾和白云三区的涨幅均在1%-2%之间。

原黄埔、花都和萝岗等近郊及外围的价格涨幅均在1%以下。

工业大道北、天河北、原东山等核心地段领涨
由板块看，各板块的均不同幅度上涨。

涨幅最大的是工业大道北板块，主要受广钢新城影响，光大花园等优质大盘需求火热，价格较快上涨。

其次是天河北和原东山片区，涨幅在4%-7.5%之间，市区核心地段的价值依然无可复制。

值得注意的是，一直默默无闻的鹤洞板块和桥东板块，2015年的价格升幅也较大，分别上涨了3.2%和2.6%。

鹤洞板块主要受广钢新城和广佛地铁二期开通的利好带动；市桥则受地王影响。

市区优质大盘价格有所走高
由个盘看，天河、海珠、原荔湾、越秀等市区的优质大盘受到市场追捧，价格大多小幅上涨，带动整体二手楼价向上，如天河北的侨林苑、协和新世界，海珠区的光大花园等。

近郊及外围大盘的价格基本以走稳为主，如番禺的南国奥林匹克花园、星河湾等。

三、90-120㎡、300万以上的优质物业的需求升温
据合富指数显示，2015年90㎡以下的成交占比为53.6%，较2014年63.5%明显下降。

与之对应的，90-144㎡的占比高达35.4%，较2014年增加10个百分点；其中增幅较明显是90-120㎡，其占比为25.4%，较2014年的18.6%增加7个百分点。

据合富指数显示，2015年100万以下的成交占比为20.9%，较2014年28.5%明显萎缩；100-200万的占比则较稳定，均为39.5%左右。

而200万以上的占比则有所上升，其中200-300万的占比为18%，较2014年增加3个百分点；300万以上的占比上升较明显，2015年的占比为21.5%，较2014年上升5个百分点。

据合富指数显示，2015年1.5万/㎡元/以下的成交占比为22.5%，较2014年略降3个百分点；1.5-3万/㎡的占比则较稳定，均为55%左右。

而3万/㎡以上的占比为22.2%，较2014年小幅上升3个百分点。

四、改善客入市增多，中青年买家占比上升，一次性付款的比例下降
改善型需求的占比接近35%
据合富指数监测，首次置业一直都是二手楼市的主力，占比约为六成左右。

不过，近年来改善换房需求呈逐年增加的趋势。

2015年改善换房需求的占比为34.8%，较2014年增加约5个百分点，较2012年增加10个百分点。

改需客增多，主要受三方面因素影响：一是“330新政”后，央行多次降息降准；二是“二孩”政策出台；三是中心区一手新货不足，部分改善客转投市区的二手楼市。

由每月的改善客比例看，连续多次降息降准后，个别月份的改善客占比一度高达四成，如4月份和8月份。

年轻买家占比下降；中青年买家的比例接近五成
合富指数监测显示，近年来年轻的买家（30岁以下）呈逐年减少的趋势；而30-50岁的中青年买家则逐渐增加。

其中30-40岁的青年买家占比高达46.4%，较2014年增加约4个百分点，较2011年增加8个百分点。

年轻置业群体减少，中青年购房需求增加，一方面与楼价高企有关，另一方面，限购政策下，部分年轻买家希望“一步到位”购买较大面积的物业，不得不推迟了购房计划。

这也是90-120㎡的成交份额日渐增大的重要原因之一。

一次性付款的比例降至不足三成
2015年房贷较宽松，5年期贷款利率低至4.9%的历史低位，100万贷款按20年计算，利息支出较2014年节省了22万。

受此影响，2015年选择一次性付款的买家大幅减少，占比仅为28.4%，为历年最低，远低于2014年的40%。

一次性付款买家的套均购房总价为257万，与2014年大致相当。

五、业主心态走强，让价空间收窄；300万以上优质物业的叫价最坚挺
2015年业主的心态总体强硬，让价空间不大，市区部分优质单位甚至小幅升价以试探市场。

据合富指数监测，2015年业主的平均让价空间为7.5%，较2014年的8.9%明显收窄。

据合富指数统计数据，2015年实际让价空间最大的物业为100万以下的住宅，为10.8%，这部分物业多为素质不高的单体楼或散盘。

让价空间最小的为300万以上的住宅，仅为5.5%，这类物业多为市区的优质单位，面积较为集中90-120㎡，由于需求增加，业主心态较强硬。

与2014年比较，各总价段的实际让价幅度均有明显缩小。

不过，100万以下的平均让价空间为10.8%，较2014年的9.6%略有扩大。

六、热点区域分析：天河、海珠、原荔湾、番禺
番禺：一手新货锐减，部分优质大盘交投倍增
番禺区的交投升幅最大，主要受番禺一手新货减少、大户型占主导的市场格局有关。

据合富数据，2015年番禺新增一手新货量为93.4万㎡，较上年减少六成；其中140㎡以上的大户型占比高达五成以上,120㎡以下的占比不足四成。

新增供应主要集中华南板块、市桥、大石以及广州新城板块。

反观二手楼市，华南板块、祈福板块和洛溪板块等番禺的核心地段，120㎡以下的成交占比高达七成五，其中90-120㎡的需求明显增加。

数据显示，番禺区部分品牌大盘的成交量均有明显增长。

其中广州雅居乐、广州碧桂园、金山谷等大盘翻倍成交。

海珠：刚需新货供应奇缺；120㎡以下的二手需求增加
海珠区二手需求旺盛，主要受两方面因素影响：
一是广钢新城、广纸新城以及多宗土地高价热拍，海珠区买家信心明显提振，入市积极性增加。

二是海珠区一手新货不多，大户型产品居多，也是二手交投活跃的重要原因。

据合富辉煌市场研究中心数据，2015年海珠区新增供应22万㎡，同比下降约一成，近三年海珠的供应维持在20万㎡左右的低位。

数据显示，海珠区140㎡以上的大户型占比高达六成五以上，120㎡以下的占比不足两成。

二手楼市方面，海珠120㎡以下的成交占比高达八成以上，其中90-120㎡的需求有所增加。