场地运营方案

场地运营方案
一、努力实现大型体育场馆设施所有权、经营权的分离
随着体制转轨，国家对行政事业型资产管理提出新办法：有条件实行企业化管理的事业单位要按照现代企业制度的需求进行改革，实行经营性管理，场地运营方案。

根据这一思路并随着我国体育由事业型转变为产业型。

而这一转变的核心问题是所有权与经营权分离。

所有权和经营权是一种关于资产权利的社会分工，目的在于提高资产权利运用的效率。

体育局作为政府体育行政部门，长期以来承担着大型体育场馆所有者的职能，各场馆的经营权虽然源于所有权，但法人产权一旦形成，所有者便不能再直接参与产业实体，干预各场馆的活动。

目前不少场馆虽已实行产业化运作，但所有权与经营权并不明晰，难免出现权力的虚置和错位。

“所有权与经营权没有分离”仍是当今我国大型竞赛体育场馆经营存在的一个主要问题之一。

大型体育场馆在大型赛事结束后，政府要将眼光从赛前的“为赛事本身服务”转向赛后市场运作上来，而这一转变的核心问题是所有权与经营权实行分离，具体又体现在大型体育场馆的不同经营管理模式的采用上。

二、大型体育场馆经营管理的选择模式
对于大型体育场馆经营管理模式的选择，应充分发挥市场在配置资源中的基础作用，要坚定企业化改制的改革方
向，选择适合的改革方式，以创造更多更好的综合效益。

.承包经营管理
在不改变所有制性质的前提下，按照体育场馆所有权与经营权完全分离的原则，以承包经营合同形式确定所有者与经营者间的责、权、利关系和承包年限，使承包人能根据公共体育场馆的自身条件和体育健身市场发展的基本规律，做到自主经营、自负盈亏。

承包人按合同书规定，每年向所有者交纳一定的租金，并负责大型体育场馆日常管理和设备维护、维修。

而大型的设备更新、维修则仍由所有者投资。

对于承包后的大型体育场馆，要求不能改变其为大众提供体育健身服务的性质，必须保证为全民健身和运动训练提供场地服务，但对所提供的各种服务都要收费，其收费标准应由场馆主管部门会同物价管理部门共同制定，并在合同书中标明，承包人必须严格执行。

对场馆原有职工，承包人有选择是否留用的权力。

这种经营管理方式，虽然减轻了所有者的负担，也提高了场馆的使用率，但承包经营者往往会改变大型体育场馆的用途，如用它演马戏、搞大型活动等。

.租赁经营管理
实行大型体育场馆所有权与经营权分离的租赁经营方式，是指产权人授权给承租方，将体育场馆有期限地交给承租人经营，承租方向出租方交付租金，并依据合同规定对场馆实行自主经营。

也可以采取合作的形式，即所有者以场馆
资产入股并控股(股权高于50%)，租赁经营者(经营公司)投资参股49%，并与所有者签订经营协议。

经营收入除日常支出和负担小型维修外，盈余由所有者与经营者按股份分成。

显然，这种经营管理方式，不仅使所有者具有控股的权力，而且降低了经营成本，提高了经营效益。

既扩大了大型体育场馆的对外开放，满足了广大居民日益增长的体育健身需要，也提高了职工的待遇和积极性。

.委托经营管理
这是大型体育场馆所有权与经营权分离程度较小的一种经营方式，即场馆所有者，通过一定的方式选派经营者作为大型体育场馆的负责人，代理所有者经营大型体育场馆，所有者不直接参与经营管理。

经济发达国家较多地采用这种经营方式管理大型体育场馆。

在经费管理上，经营者与所有者签订合同协议，规定全部收入要上交，经营者没有支出经费的权力。

所有者不仅核定场馆的年度支出预算，也下达收入预算项目和收入指标，以加强经费预算管理的计划性和约束力。

委托管理方式并不改变大型体育场馆为大众体育健身和运动训练、竞赛提供场地服务的性质，仅是变换了大型体育场馆的经营主体，其结果是把新的经营理念和管理方式带进体育场馆的经营活动之中，提高了管理效率，也提高了社会效益和经济效益。

委托经营管理是目前大型体育场馆管理
体制改革较为现实的选择方式，宁波市游泳健身中心的委托管理具有典型意义和一定的代表性。

4.企业化管理模式
不具备建立现代企业制度条件的大型体育场馆，作为过渡性措施，也应采用事业单位企业化管理的方式，加强经营管理，尽力提高经济效益。

大型体育场馆实行企业化管理，有以下几个层面的问题需要解决。

首先，理顺大型体育场馆管理的体制，给予场馆更大的经营管理自主权，为今后整体的发展打下坚实的基矗其次，明确国有资产的授权经营责任。

可采取对原有非经营性资产进行清产核资，按规定和程序转换为经营性资产。

确定投资方式与投资程序，明确场馆对经营资产处置的权限，对国有资产变更和增值、经营利润和收益、利润如何分配，以及分配方案，都须按照企业经营管理程序依法进行财务管理等措施进行控制。

其三，参照企业法对企业化场馆实行规范化管理。

5.公司治理模式
公司治理模式实际是选择建立现代企业制度。

公司治理模式是指由企业的所有者、董事会和高级管理人员组成的一种组织结构，通过这一结构，所有者将自己的资产交董事会托管，董事会是公司的最高决策机构，拥有对高级管理人员的聘用、奖惩，以及解雇的权利，规划方案《场地运营方案》
()。

将企业改组为公司，可达到几个目的：筹集资金;通过分权制衡的法人治理结构，实现科学民-主管理;理顺政企关系，转换经营机制;降低投资风险。

将大型体育场馆以公司治理结构进行改造，特别是进行股份制改造，是彻底的改革模式。

虽然目前我国大型体育场馆的公司化改造还处于探索阶段，但部分社会投资兴建的体育场馆，如长春五环体育馆、成都龙泉阳光体育城等由上市企业或房产公司所建大型体育场馆基本是按此方式进行市场运作的，这可为大型体育场馆经营管理向公司治理转化提供一些有价值的、可借鉴的教训和经验。

尽管公司治理模式在许多地方显示了其合理性，反映了社会和市场经济发展的趋势，但目前将其应用于大型体育场馆的管理体制改革仍然有一定的困难和局限性，需要从理论到实践进行积极的探索。

6.BOT和TOT模式
BOT为建设、运营、转交的英文缩写，即在一定期的经营期内，将基础设施项目(主要是市政设施项目)交由国内或国外承包者建设、经营，特许经营期结束后，此项目设施完整地转交给国有部门单位管理经营。

这对于解决基础设施瓶颈矛盾、缓解资金紧张，以及加快经济发展都起到了一定的作用。

BOT模式的运用主要是针对新建大型体育场馆而言。

该模式虽可在一定程度上缓解国家在大型体育场馆投资上
的资金不足，但在操作上仍存在项目投资量大，周期长，有较高的多种风险等问题。

TOT即转让—运营—转让。

TOT投资模式是指由政府部门融资建设城市基础设施，建成后政府将经营权出售给民间投资者，投资者在约定时间内通过经营收回投资并取得回报后，再将经营权无偿交给原产权所有人的经营方式。

对政府来讲，通过TOT方式出让特许经营权，可以最大限度地筹集相关建设所需资金，而对于投资者来讲，由于其受让的是已建成且正常运营的项目，建设期的风险完全不用承担。

对已建成的大型体育场馆而言，TOT模式对那些体育竞赛表演市场发育程度较高的城市来讲，是一种较佳的选择。

以合同的方式将现有大型体育场馆的经营权长期转让给竞技项目俱乐部，既可减轻政府部门直接管理的压力，又可节省场馆维修保养方面的开支，还可保证其用之于体。

当前，我国大型体育场馆在拓展投融资渠道过程中，更多的专家和学者提倡采用新型融资方式BOT，以未来经营权作为投资回报，来筹集建设资金，是缓解当前国家投资不足的一种有效补充。

7.星级酒店式经营管理
星级酒店式管理模式是指体育场馆的运营应该像星级酒店一样，运营程序涉及到选址、设施规划、投资结构、后期的商务管理、行销计划、人才资源计划、项目创新，以及
公共安全等问题，整个运营程序全是由专业的管理团队来运营的一种管理模式。

星级酒店式经营管理模式并不仅仅指场馆建成后的酒店管理，还包括改变投资结构，通过市场手段多渠道筹资、融资;以项目法人招标等方式，甚至政府以其投资作为股份，吸引社会(国内外)资金融资控股，从而使大型体育场馆在可行性研究阶段就基本确定了产权多元化方向，扭转了以前场馆建设资金投入单一化的局面。

大型体育场馆实行星级酒店式经营管理的优势是：其一，投资结构多元化;其二，满足体育场馆功能的多元化需求，突出“以人为本”的人性化理念;其三，培养高素质的员工队伍，树立正确的经营理念;其四，有利于把握市场定位，发展项目创新，经营专业化;其五，采用品牌营销策略，并利用品牌延伸产品，拓展市常大型体育场馆实施星级酒店式经营管理，将真正实现从制度型经营管理向人本型经营管理转变，以财务为核心的经营管理向以现代营销为核心经营管理转变。

三、影响我国大型体育场馆经营管理模式选择的主要因素
体育场馆经营模式的选择对其经营状况的改善具有重要的意义，今后大型体育场馆如何根据其自身的特点选择科学的、适宜的经营模式，是目前亟待解决的一道难题，影响我国大型体育场馆经营模式选择的因素是多方面的，主要有
以下几个方面的因素。

.大型体育场馆自身的状况
体育场馆自身的状况是影响其经营模式选择的主要因素。

大型体育场馆自身的状况包括体育场馆的功能、规模，可以开展的运动项目，可供开发的场馆面积和室内面积，配套的淋浴室和更-衣室等方面是否完备。

.大型体育场馆的经营定位与潜在服务对象
大型体育场馆的经营定位对其经营模式的选择也有较大的影响。

大型体育场馆的经营定位主要是通过其经营内容来反映，是以竞赛表演业为主要的经营内容，还是以全民健身为主要的经营内容;是以提供健身场所为主，还是以提供体育培训服务为主要经营内容，对体育场馆经营模式的选择都有一定程度的影响。

此外，大型体育场馆经营的潜在目标即顾客的选择，对其经营模式也有较大的影响，如体育场馆的目标顾客定位在高收入阶层，那么对其经营模式的选择也有较高的要求。

.大型体育场馆的地理位置
在国外，体育场馆的地理位置是影响其经营模式选择的主要因素，在我国也不例外。

大型体育场馆分布在繁华的市区还是在偏僻的郊区，其经营模式一般都会有所不同，如分布在社区和住宅区附近的体育场馆一般应交由社区自主经营。

此外，大型体育场馆所在地附近的配套设施是否完备对
其经营模式的选择也会产生一定程度的影响。

4.大型体育场馆所在城市或地区大众的消费水平
大型体育场馆所在地的大众的生活水平和消费能力是影响体育场馆经营状况的重要因素，对体育场馆的经营模式也会产生重大的影响。

如果大众的消费能力非常有限，体育有效消费需求不足，即使采用先进的经营模式也是徒劳。

今后我国大型体育场馆经营模式的选择可以根据上述影响因素，并结合具体的改革目标进行综合全面的可行性分析和论证，选择适宜的经营管理模式，不断提高其经营管理的综合效益
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所谓运营，其实跟经营是一个意思，就是将一件事情从头到尾做好。

在项目当中，可能这个人就是一个项目经理，在企业当中，可能这个人就是CEO。

我就个人的意见谈谈如何做好企业运营。

企业运营是一件统筹管理的事情，是一种方向性与框架性的工作，当然细节的把握也是必须的，毕竟框架也是由细节构成的。

在古时候，运营者就是军师，军师制定军事战略，布局战术和安排将帅。

看过历史剧的人都熟悉这样一搜索个类似的场面：诸葛亮拿着地图观察了一番，圈圈点点，然后坐在台上拿着羽毛扇挥一挥，从笔筒内取出几支令牌扔在台下并喝到“张飞听令，今夜三更时分，从左
侧攻击曹营”“马谡听令，今夜二更时分，你率三军直取吕布扎营地，捣乱一番立即撤退，不可恋战，否则以违背军令处罚”“所有。