房屋产权登记的种类有哪些？

房屋产权登记的种类有哪些？
房屋产权登记，⼜称房屋权属登记，主要讲的是房地产⾏政主管部门代表政府对房屋所有权以及抵押权、典权等房屋他项权利进⾏登记，并依法确认房屋产权关系。

房屋产权登记时房地产管理的主要内容，是依法确认房屋所有权的法定形式之⼀。

房屋产权登记的种类，⼜称房屋权属登记的类型，是指房屋权属登记的各种形式。

根据《城市房屋权属登记管理办法》第9条的规定，房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记他项权利登记和注销登记等。

1.总登记
总登记，是指县级以上地⽅⼈民政府根据需要，在⼀定期限内对本⾏政区域内的房屋进⾏⼀次性、统⼀、全⾯的产权登记，也称静态登记。

这是房屋产权登记中最基本的登记。

总登记是⼀种针对所有房屋产权的普遍性登记，在登记时，不论房屋状况、权属状况有⽆变化，房屋产权⼈均有义务依法向登记机关申请登记。

房屋总登记后，除建⽴健全登记簿本⾝并存档外，还向权利⼈颁发房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证，或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。

2.初始登记
初始登记，是指新建房屋者向登记机关申请房屋所有权的登记。

初始登记⼀般为⾸次取得所有权的登记。

3.设⽴登记
根据物权法理论，他物权产⽣于既有权利，是原权利⼈设⽴的结果，所以他物权登记，称为设⽴登记。

4.转移登记
转移登记也称之为动态登记，是指在总登记后，房屋所有权因买卖、赠与、交换、转让等法律⾏为⽽变更时进⾏的登记。

在总登记后，房屋所有权会因各种法律⾏为和事件⽽变更，为了公⽰这种变化，原权利⼈和新权利⼈必须办理转移登记。

5.变更登记
房屋产权变更登记，是指房屋在进⾏总登记以后，发⽣了翻建、扩建、拆除等变化⽽进⾏的登记。

房屋产权变更登记的意义在于，及时公⽰房屋的变动情况，核实并公开产权⼈的权利范围，修正、补充原先的房屋户籍资料。

办理变更登记以后，产权⼈应当领取新的房屋产权证书。

6.注销登记
注销登记，⼜称涂销登记，是指房产权利因抛弃、灭失、⼟地使⽤年限届满、他项权利终⽌等，权利⼈申请房产登记机关作出原登记权利不复存在的登记。

注销登记的申请⼈可以是原登记⼈，也可以是其他受益⼈。

注销登记有两种。

⼀种是《城市房屋产权权属登记管理办法》第25条规定注销房屋所有权第登记。

具体包括下列情形：(1)申报不实的;(2)涂改房屋权属证书的;
(3)房屋权利灭失，⽽权利⼈未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;(4)因登记机关的⼯作⼈员⼯作失误造成房屋权属登记不实的。

该条还规定，登记机关有权注销房屋权属证书。

另⼀种是房屋所有权转移登记所涉及的注销登记。

办理房产转移登记必然注销原权利⼈的所有权，收回其产权证书，即必然涉及注销登记。

从范围上讲，注销登记涉及房屋所有权、⼟地使⽤权和他项权。

张海霞律师补充：
由于我国房产类型多样，也造成了继承案件中房产处理的复杂性。

为此，张海霞律师就⽣活中常见的房产类型可能涉及到的继承问题进⾏了总结归纳。

第1类
拥有所有权的房产
此类房产⼜可分为单独所有、共同共有和按份共有。

单独所有
即指个⼈拥有房产的完全产权。

在此情况下，房屋的继承⽐较简单，该公民的继承⼈有遗嘱的按遗嘱继承，没有遗嘱的，按法定继承。

共同共有
⼀般存在于家庭关系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。

在此情况下，在公民后，先要将该房屋属于共有⼈的部分刨除，剩下死者所有的部分作为遗产，由死者的相关继承⼈继承。

⽐如，夫妻共同所有的房屋，⼀⽅后，先将房屋属于另⼀⽅的分离出去，⼀般夫妻各占⼀半份额，剩余的⼀半份额才由死者的继承⼈继承。

按份共有
和共同共有不同的只是死者对房屋拥有产权的份额在⽣前既是确定的，死后，只有这部分份额，⽐如房屋的三分之⼀、⼆分之⼀，属于死者的合法遗产，由死者的继承⼈继承。

⽐如，该房产是兄弟之间购买的，购买时⽀付的⾦额不同，兄弟之间按照出资⾦额占房屋全款的⽐例按份共有房屋，其中⼀个兄弟去世，他的继承⼈只能继承死者所占有的房屋份额。

还有⼀些夫妻，在婚姻存续期间就约定财产的具体份额，⽐如约定房屋丈夫占40%，妻⼦占60%。

同样，⼀⽅去世后，其继承⼈只能继承属于死者的份额部分。

值得注意的是，现实⽣活中还存在着公民尚未完全取得所有权便突然死亡时遗留的个⼈的情况。

⽐如公民在签订完房屋买卖合同后，在办理过户⼿续取得产权登记证前突然死亡，由于我国对房屋的产权实⾏登记制度，此时的房屋买卖合同并不是房屋产权的有⼒凭证，房屋买卖合同在法律上只属于债权的范畴，表⽰你可以得到房屋产权。

这种情况下，实践中，继承⼈可先继承合同权利，待房产证取得后，再继承。

第2类
只拥有使⽤权的房屋
除了普通商品房外，还有央产房、军产房、公租房等等。

由于这类房屋政策性很强，能否继承主要看政策的规定。

只有使⽤权，但可以继承的房屋
有⼀些央产房、军产房等不能上市交易，虽然只有使⽤权，但政策允许继承。

当然，继承的也只能是使⽤权，即死者的继承⼈对该房屋共同拥有使⽤权。

然⽽多个继承⼈如何公平、合理并友好的⾏使共同的使⽤权，在实践中⼀直是个复杂的问题。

⽐如，有的继承⼈要⾃⼰居住，有的继承⼈希望出租，收取租⾦;有的继承⼈抱怨⾃⼰使⽤的空间⼩，有的继承⼈认为公共区域⽆⼈维护等等，往往⽭盾百出。

只有使⽤权，但不能继承的房屋
此类房屋⽐较典型的是公租房。

公租房的性质是租赁，对于租赁的房屋，公民不拥有所有权，⽽且使⽤权也不能继承。

有⼀些公租房，在原有承租⼈死亡后，同住同户⼝的继承⼈可以向房屋所属单位申请变更为新的承租⼈，继续承租居住该房屋。

但有些公租房，已经不能变更承租⼈，理论上，原承租⼈死亡后，除配偶尚活着需要居住外，房屋所属单位可收回该房屋。

实践中，必须结合公租房的政策以及案件的具体情况，具体分析和处理。

还有⼀类就是城镇居民购买的农村集体⼟地上的房屋，即所谓的“⼩产权房”，也不能继承。

按照我国现有的法律和政策，国家不允许城镇居民购买农村集体⼟地上的房屋，更不承认此类房屋的产权。

所以，此类房屋不属于继承法上规定的公民的合法财产，因此不能继承。

第3类
农村宅基地及地上房屋
宅基地只有本集体组织成员才可申请取得，⽽且有“⼀户⼀宅”原则，所以，它的继承还关系到继承⼈的⾝份问题。

如果继承⼈和死者⼀样均是本集体组织成员，其继承死者的宅基地和房屋⼀般都是没有问题的。

如果继承⼈不是本集体组织成员，甚⾄已经成为城镇户⼝，因宅基地使⽤权具有⼀定的⼈⾝依附性，其取得需要主体符合特定的⾝份，即本集体经济组织成员。

因此，⾮本集体经济组织成员⽆权继承宅基地使⽤权，但是建造在宅基地之上的房屋可以继承，同样，继承后如何真正实现居住、使⽤的权利，依然需要有关法律和规定不断探索和完善。

现实⽣活中的情况远⽐上述内容纷繁复杂，作者只是抽茧剥丝地概括了⼏种常见的情形，果真遇到纠纷时，仍要结合案件的具体事实和情况详细分析和论述。