从房地产开发商的角度谈工程造价控制的全过程

从房地产开发商的角度谈工程造价控制的全过程
摘要：革开放以来,我国的经济迅猛发展,人们的经济水平不断提高,我国的房地产建筑行业也随之蓬勃发展起来,房地产工程施工过程中的造价管理控制也逐渐得到企业及相关专家的重视,对房地产工程的造价控制管理进行研究,是房地产业发展刻不容缓的任务。

本文对房地产工程施工过程各个阶段造价控制的进行了分析,希望能给相关单位提供些许借鉴。

关键词：房地产工程造价控制全过程
一、项目规划决策阶段
房地产建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程,即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。

有关分析资料显示,在项目投资决策阶段对投资的影响可达95% 以上，因此,项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础,它直接影响着各个建设阶段工程造价的控制是否科学合理；初步设计阶段可达75%～95%,对建筑工程造价的影响力最大；技术设计阶段可达35%～75% ,对建筑工程造价的影响力减小,该阶段只确定工程设计的合理性、可行性；在施工图设计阶段可达10%～35%，其影响力进一步削弱。

该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性。

1、编写可行性研究报告
可行性研究报告是决策的重要依据, 做好可行性研究报告的关键是做好市场调研, 开发的项目是否有相应的消费群体, 深入了解开发项目所定位的业主们的需要, 要确保项目是适应发展要求的, 做好效益研究, 从投入、产出入手, 解决项目在经济上的合理性问题, 既要符合所在城市的规划要求, 又要满足使用功能, 既要考虑功能分区和建筑物的间距要求, 又要考虑最大限度地节约用地, 尽量做到布置紧凑合理,充分利用地形地貌, 降低地皮费用, 可行性研究的深度要规范化和标准化, 研究报告要确保真实性和科学性。

2、编制投资估算
投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一, 它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据, 也是决策的主要依据。

在投资估算中, 设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容, 费用构成应齐全、合理, 确保估算质量、主要工艺要进行多方案比较, 设计方案不仅要技术上可行, 而且经济上更应合理, 所以工程经济人员从建设方案的优选开始, 就应该渗透到设计的全过程中去, 按照工程造价管理的原则, 合理预测投资估算中各种动态因素的变化, 尽可能做到投资不留缺口, 这是编制投资估算工作的关键, 也是下阶段的重要依据。

二、项目设计阶段的造价控制
在房地产开发投资决策后, 建筑设计是处理技术和经济的关键环节, 是工程造价控制的龙头, 是项目实施的首要关键。

建筑设计是根据开发商对功能的要求, 具体确定建筑标准、结构形式、建筑物的空间布局以及建筑群体的合理安排, 设计的原则要体现经济、实用、安全、美观, 而实际工作中, 开发商为了卖点的需要、建筑师过分追求艺术的需要, 往往忽视经济层面而多崇尚美观、增加不必要的造价而本末倒置,要彻底克服重施工、轻设计的传统观念, 加强工程设计与工程造价的关系的认真研究分析与比选, 正确处理好两者的相互制约关系, 使工程造价在设计阶段得到有效的控制。

1、推行限额设计
工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程, 是工程
建设的灵魂, 是处理技术与经济关系的关键性环节, 是确定与控制工程造价的重点阶段.
一个好的设计方案, 不仅要有漂亮的建筑外观,还要有良好的经济指标。

设计单位不但要有水平非常高的设计师, 而且还应有非常精通造价业务的造价师, 采用建筑方案与经济指标相结合的设计招标方法, 组织有关专家综合评比, 这样既可优选出好的设计单位, 又可促使设计单位在整体方案布局、经济合理上多下工夫。

同时, 应合理采用限值指标设计法,健全设计经济责任制。

设计合同中应明确设计单位突破限额设计的责任, 在各设计阶段进行投资控制时, 要将投资限额控制目标分解到各专业设计人员,使设计人员认识到自己应该从经济角度考虑问题。

如果因设计原因超额投资, 设计人员必须无偿修改、返工。

房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合, 创造出更好的设计作品。

2、合理控制设计指标
在确定建设项目的标准、规模时, 需考虑周边的环境及经济状况。

周边的环境及经济状况往往会影响项目的设计指标, 如建筑层数、进深、长度、层高、建筑密度、容积率等。

三、项目实施阶段的造价控制
在工程建设中，开发商与承包方之间客观存在着经济利益的矛盾关系。

实际项目施工中屡屡出现“低中标、多变更、勤签证、高结算”的现象，开发商必须严格地对承包方进行造价控制，避免结算时出现天文数字。

1、招标管理
实行工程招投标制度是开发商控制工程造价的有效手段, 投标活动在实际操作中更加规范化、法制化。

开发商要充分利用招投标这一有效竞争手段进行工程造价控制, 招标文件编制的规范、严谨就显得尤其重要。

工程招标时, 招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口。

尽量自行编制标底, 工程标底要保证质量, 把工程标底控制在合理造价的下限。

应反复审查造价水平的合理性, 是否在投资估算控制的范围内。

在评标中, 审查投标单位报价应该做到总报价和单项报价的综合评审。

另外也要做到单价和相应工程量的综合评审。

工程量大的单价要重点分析, 还要做到单价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审, 从而择优选择合适的施工单位。

2、选择合理的施工方案
对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核, 采用经济技术比较方法进行综合评审, 要合理化、经济化, 尤其涉及到图纸以外增加的方案, 一定在保证安全、质量的前提下, 用最经济的方案, 从而降低工程成本, 减少工程变更和现场签证, 加强投资控制.
3、控制工程变更和现场经济签证
在工程建设项目中, 工程变更和现场签证是不可避免的, 但要进行有效控制. 为防止施工图设计中产生漏洞, 除在审核图纸时把关外, 还应在甲、乙方、设计单位的图纸会审、设计单位的技术咨询中尽量消除漏洞. 设计变更应尽量提前, 变更发生得越早, 损失越小, 尽可能把设计变更控制在施工阶段初期, 尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要先比较各个方案的优劣，选择最经济适用的方法，使工程造价得到有效控制。

4、严格控制现场签证
严格控制现场签证，具体有以下几点：①现场签证必须有甲方代表或代理人陪同监理工程师共同签字并注明日期方为有效。

②签证必须随时发生随时签，确
实有困难亦不可超过三天，否刚不予以确认。

③签证必须事先征得甲方和监理同意，不属于开发商应承担的费用不签。

④签证应统一编号，由开发商与承包商共同管理，同时工程月报中必须将签证的造价同期计算在内，以便开发商动态及时地掌握造价。

5、设备材料中的采购造价控制
在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的,市场经济为建筑材料的供应提供多渠道, 材料品种价格繁多,开发商预算人员及现场管理人员应密切注意市场行情,掌握材料信息价格及采购“物美价廉”建材的渠道与施工企业共同管理,使工程投资得到合理的控制。

四、竣工阶段的造价控制
在工程竣工结算时, 开发企业的审核人员应坚持按合同办事, 按照双方在施工合同中的约定, 根据竣工图纸结合隐蔽签证、现场签证和设计变更等进行审核计算, 对工程预算外的费用严格控制, 凡未按合同条款履行的违约等一律扣减费用, 严格把好审核关,工程造价的合理确定是项目投资管理的重要环节。

为了合理确定工程造价, 计价必须准确。

预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则, 定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序, 还要掌握三者的编制原理、内在联系, 确保工程造价计算的准确性。

另外, 预算人员要坚持到现场了解情况, 掌握工程动态, 对特殊材料进行市场询价, 掌握价格动态, 提高工程计价的准确性。

这些对于工程结算将起到事半功倍的效果。

竣工结算审查不但要审查工程量、定额费用、编制依据是否正确，还要注意以下几个问题：
1、核对所有的设计变更，审核结算有无按修改的设计计价，特别是取消的项目是否仍然计算在内。

2、检查工程各项技术经济指标（如单位面积含钢量、单位面积造价等等）是否符合该类工程的合理范围和当地当时的造价水平。

3、工程中各部分工程中各部分如土建、水、电、暖通等各专业的造价比例是否恰当、合理。

结束语：
总之, 在工程施工过程中, 开发商一定要按相关程序办事, 尊重科学, 克服盲目指挥造成的浪费, 特别是不能搞连带建设, 随意增加设计内容, 以免带来工程造价的上涨, 力争将工程预算控制在设计概算以内。

参考文献：
[1]建设工程造价全过程管理与控制[J].孙国元.山西建筑. 2017.
[2]建设项目工程造价的全过程管理与控制[J].刘金仙.住宅与房地产.2017.。