【设计管理】设计限额管理作业指引(主体建筑)

设计限额管理作业指引
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1、流程图无
2、指引概况
3、工作程序
3.1限额内容及范围
包括成本限额设计和主要指标的限量设计，内容见附表1。

附表1
3.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合
于我司的限额成本指标。

3.2.1钢筋、混凝土限量设计标准：
由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。

（1）整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三个指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其商标建筑的影响较小。

（1）策划设计中心为设计管理主责部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。

（2）地下部分限额范围：
A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。

B）地下室部分：桩基承台以上，地下室或筏板基础以上，地下室顶板以下。

限额指
标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。

（3）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。

（4）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。

（5）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。

地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。

A）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆；
B）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆；
C）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆；
D）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆。

（2）地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：
（3）地上部分综合指标：含有露台赠送及转换层结构。

该限额为地上部分的最高限额指标，做超大面积赠送及大面积转换时，需要满足以下指标。

（4）
（1）计算基础面为地下室顶板面。

（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。

计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。

分母为GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。

（3）标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标，为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。

（4）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，按照结构板面积，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。

其他赠送方式均不调整限额设计指标。

3.2.2外立面用材：
影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。

由于外立面材料的选用与建筑风格有密切关系。

材料的选择对成本影响较大，但外墙墙面地面面积比对成本影响也较大，因此外墙的成本控制需要从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。

（1）外立面用材参考表
（1）一类材料：干挂工艺进口石材、干挂陶土砖、幕墙及各类面材。

（2）二类材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖。

（3）三类材料：高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等。

（4）四类材料：普通面砖、普通涂料。

（5）装饰构架：屋面装饰功能构架。

（2）外立面用材综合指标及墙地比控制指标。

备注：此外墙费用不含基层抹灰及保温层。

3.3设计限额指标的下达
3.3.1设计限额指引的适用阶段：在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本限
额设计指标控制成本。

在拿地阶段，项目初步定位确定时，成本预设及估算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算及第一阶段成本目标控制。

在拿地后根据第一
阶段成本目标测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。

3.3.2限额指标的下达:考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准，以公司经过
成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的调整成本为上限。

若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减，应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。

并在后续设计及实施过程中合理控制。

3.3.3限额设计的操作:在公司以利润为导向的考核体制下，限额设计的目的就是合理控
制投资成本，降低开发风险，在实际执行限额中涉及到多部门的，应由城市公司总经理或项目总负责整体协调。

在总成本控制的前提下，各指标在5%内浮动的可以由公司分管总决定其调配，若超限额5%则应报第二阶段成本目标审批机构审批。

3.4限额设计的执行及检查
3.4.1前期研究阶段：
前期设计研究与概念草案中必须执行限额设计规定，与成本预设及估算相结合，将限额设计指标内容反应在可行性研究报告中。

3.4.2概念设计阶段：
（1）在设计任务书中应提出明确的限额设计指标，设计单位在进行概念设计时必须执行；
（2）概念设计提交策委会审议时，必须明确限额设计执行情况；
（3）本阶段限额设计成果应与第一阶段成本目标相对应。

3.4.3方案设计阶段：
（1）在设计任务书中应提出明确的限额设计指标，设计单位在进行方案设计时必须执行；
（2）方案设计提交策委会审议时，必须明确限额设计计划情况；
（3）本阶段限额设计成果应与第二阶段成本目标相对应，做为成本考核指标。

3.4.4初步设计及施工图设计阶段：
（1）在设计任务书中应提出明确的限额设计指标，设计单位在进行初步设计与施工图设计时必须执行，设计单位应根据方案对限额指标的执行及落地有初步判断，若由于方案原因导致限额无法达到要求应在初步设计之前提出，并优化建筑方案；
（2）策划设计中心审查初步设计、施工图设计时，须审核限额设计执行情况；
（3）本阶段限额设计成果应与第三阶段成本目标相对应。

3.4.5后评价阶段：
（1）项目总结应有限额设计执行情况专篇，说明各阶段限额设计执行情况；
（2）财务结算价格应与各阶段限额设计进行对比。

3.4.6限额成本的检查
（1）设计主责部门检查：
设计主责部门在月报中对限额设计执行情况要求相关部门报备。

（2）成本主责部门检查：
A）在各阶段方案上策委会时，主责设计的对口成本部门复核设计是否符合限额指标要求，对超过限额指标的应书面告知限额执行情况；
B在第二阶段成本目标下达过程中，控股成本部门会同项目公司、项目部成本口复核各项指标是否在限额指标范围内，若超限额指标超5%时，应书面通知设计主责部门限额执行情况。

C）在初步设计完成后，由项目公司、项目部成本口复核各项指标是否在限额指标范围内，若超第二阶段成本目标下达的限额指标5%时，应书面通知设计主责部门限额执行情况。

D）在施工图完成设计后，正式出图前由设计部门先行提交白图给项目公司、项目部成本口，通过快速计算，在规定的时间内复核主要限额指标，若未达到限额设计要求，应由设计主责部门会同设计部门进行优化，属刚性要求的指标未达到限额范围内的，若因工期原因不能优化的，需公司分管总同意方可进入施工阶段。

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3.4.7限额设计的执行情况的考核
（1）限额内容相关主责部门的考核。

将限额设计的执行情况作为绩效考核的内容，其中涉及到策划设计中心、项目部、精装修景观部、营销部门等。

（2）对外部机构的考核。

A）设计单位：制定履约评价细则，将限额设计的执行能力作为重要考核指标之一。

B）咨询单位：制定履约评价细则，将测算数据的准确性作为重要考核指标之一。

4、支持性文件
4.1《限额设计工作指引》
4.2《成本目标管理工作指引》
4.3《前期设计管理工作指引》
4.4《概念设计管理工作指引》
4.5《方案设计管理工作指引》
4.6《初步设计及施工图设计管理工作指引》
4.7《设计单位与设计取费作业指引》
5、相关记录
5.1《限额成本数据库统计表》。