浙江省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作模拟试题

浙江省房地产估价师?案例与分析?：房地产估价报告
封面写作模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意〕
1、在房地产工程可行性研究阶段，对房屋开发费估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资估算方法是。

A：单元估算法
B：单位指标估算法
C：概算指标法
D：工程量近似匡算法
E：借款合同
2、电磁辐射对人体危害程度随着电磁波波长缩短而增加。

以下对人体危害程度从高到低顺序是。

A：超短波>微波>短波>中波>长波
B：微波>短波>超短波>中波>长波
C：微波>超短波>短波>中波>长波
D：微波>长波>短波>超短波>中波
E：执行层组织协调
3、建立工程竣工验收，由负责组织实施。

A：工程质量监视机构
B：建立单位
C：工程监理单位
D：房地产开发主管部门
E：执行层组织协调
4、某8年前建成交付使用建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物现值是__元。

A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
5、当物业质量与市场领导者物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，那么认为该开发商采用了。

A：领导定价法
B：随行就市定价法
C：目标定价法
D：挑战定价法
E：借款合同
6、以下关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划关系，说法不正确是。

A：城市环境保护规划是城市总体规划重要组成局部，属城市专项规划范畴
B：城市生态规划不同于传统城市环境保护规划
C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：城市生态规划仅关注城市自然生态，不关注城市社会生态
E：执行层组织协调
7、房地产估价委托合同内容可以不包括__。

A．估价效劳费
B．估价目
C．估价人员
D．委托人协助义务
8、某建筑物建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，那么运用直线法计算该建筑物现值为万元。

A：
B：
C：
D：
E：工业用地监测点评估价格
9、以下关于路线价法表述中，不正确是〔〕。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法一样，是房地产价格形成替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地估价
C．运用路线价法前提条件是街道较规整，两侧临街土地排列较整
齐
D．路线价法是在特定街道上设定标准临街宽度，从中选取假设干标准临街宗地求其平均价格
10、以下股东权利中，属于自益权是__。

A．股票过户权利
B．表决权
C．查询公司经营状况权利
D．出席股东大会权利
11、按照目前我国有关土地管理规定，征收耕地补偿费用不包括。

A：土地使用费
B：土地补偿费
C：安置补助费
D：地上附着物与青苗补偿费
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、房地产具有供给有限特性，本质上在于__。

A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
13、建筑物经过年数有实际经过年数与有效经过年数，它们之间关系为〔〕。

A．有效经过年数等于实际经过年数
B．有效经过年数短于实际经过年数
C．有效经过年数长于实际经过年数
D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
14、会计根本职能不包括__。

A．反映职能
B．监视职能
C．管理职能
D．控制职能
15、以下不属于导致建筑物经济折旧因素是__。

A．交通拥挤
B．建筑技术进步
C．城市规划改变
D．自然环境恶化
16、路线价法特别适用于对__进展估价。

A．单宗土地
B．大量土地
C．局部土地
D．待开发土地
17、以下影响消费者行为因素中，属于个人因素是〔〕。

A．学习
B．经济状况
C．对渠道信赖度
D．购置动机
18、关于房地产交易概念，说法不正确是__。

A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权转让以及其他在房地产流通过程中各种经营活动，均属房地产交易活动管理范围，其交易活动应通过交易所进展
B．房地产交易管理是指政府设立房地产交易管理部门及其他相关部门以法律、行政、经济手段，对房地产交易活动行使指导、监视等管理职能
C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式D．房地产交易活动可以在任何场合进展
19、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，那么该企业实收资本为__万元。

A．95
B．100
C．120
D．175
20、不仅应当作为房地产估价根本原那么，而且可以说是房地产估价最高行为准那么。

A：最高最正确使用原那么
B：合法原那么
C：替代原那么
D：独立、客观、公正原那么
E：工业用地监测点评估价格
21、两宗房地产净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益风险较大时，那么该宗房地产。

A：资本化率应较高，价值较低
B：资本化率应较低，价值较高
C：资本化率应较高，价值较高
D：资本化率应较低，价值较低
E：工业用地监测点评估价格
22、以下有关房地产开发工程初步可行性研究及相关知识，表述不当是〔〕。

A．所谓辅助研究，是对投资工程一个或几个重要方面进展单独研究，用作初步可行性研究与详细可行性研究先决条件，或用以支持这两项研究
B．初步可行性研究阶段投资估算精度可到达±5%，所需费用约占总投资1.0%～2.0%
C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在时机研究根底上，进一步对工程建立可能性与潜在效益进展论证分析D．在此阶段需对以下内容进展粗略审查：市场需求与供给、建筑材料供给状况、工程所在地区社会经济情况、工程地址及其周围环境、工程规划设计方案、工程进度、工程销售收入与投资估算、工程财务分析等
23、某单位拥有房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有
2000万元资金以5%年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生净收益等额利益，那么对该单位来说，这宗房地产与__万元资金等价。

A．2000
B．400
C．4000
D．10000
24、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益需要，又是提醒委托人与估价报告使用者在使用估价报告时需要考前须知。

A．估价师声明
B．估价假设与限制条件
C．估价方法
D．估价对象
25、估价报告书外在质量包括__。

A．估价结论准确性
B．估价参数确定合理性
C．估价方法选择正确性
D．估价报告文字表述水平
二、多项选择题〔共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，此题不得分；少选，所选每个选项得0.5 分〕
1、某企业2021年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270
万元。

那么该企业流动比率是。

A：40％
B：50％
C：200％
D：250％
E：执行层组织协调
2、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。

A：住房公积金总账核算
B：住房公积金单位账户核算
C：住房公积金个人账户核算
D：住房公积金分账核算
E：住房公积金综合核算
3、以下不属于房地产市场专业参谋是__。

A．建筑师
B．精算师
C．工程师
D．律师
4、引起真正房地产自然增值原因是〔〕。

A．装修改造
B．需求增加
C．通货膨胀
D．改良物业管理
5、水污染可分为。

A：海洋污染
B：地下水污染
C：地表水污染
D：承压水污染
E：潜水污染
6、某城市容积率修正系数表，如下表：容积率修正系数表A．容积率
B．
C．
D．
E．
F．
F．
F．
F．
F．
F．修正系数
F．
F．
F．
F．
F．
F．
F．
F．
F．
7、以下有关房地产抵押表述中，不正确是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权，可以视为同一抵押物B．预购商品房贷款抵押，商品房开发工程必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C．抵押物登记记载内容与抵押合同约定内容不一致，以登记记载内容为准
D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物空闲土地使用权可以单独设定抵押
8、从宏观上说，在进展房地产市场构造分析时，通常应分析。

A：物理构造
B：区域构造
C：产品构造
D：供求构造
E：总量构造
9、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资工程现金流量根本要素为__，也是进展投资分析最重要根底数据。

①投资；②
本钱；③销售或出租收入；④税金；⑤利润
A．①②③
B．①②③④⑤
C．②③⑤
D．①②④
10、以下关于计算贷款综合风险度系数表述中，不正确是〔〕。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B．贷款期限越长，期限系数值越大
C．工程风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋与建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
11、用益物权包括__。

A．承包经营权
B．建立用地使用权
C．债权
D．典权
E．所有权
12、以下房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素有。

A：税收政策
B：城市规划调整
C：环境状况
D：城市根底设施状况
E：汇率
13、不能为金融机构提供建立贷款担保是。

A：用其他房地产做抵押
B：提供质押
C：物资抵押
D：第三方担保
E：借款合同
14、如果同一地区某一类型物业售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业出租需求就会。

A：减少
B：增加
C：不变
D：同步递减
E：借款合同
15、房地产工程盈亏平衡分析有临界点分析与保本点分析两种，两者主要差异在于〔〕。

A．变动本钱设
B．销售收入不同
C．固定本钱设置
D．平衡点设置
16、在可能导致不同估价方法测算出结果可能产生差异原因中，从低级错误到高级错误排序是__。

A．根底数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原那么、参数选取是否合理、所选用估价方法是否切合估价对象与估价目
B．测算过程是否有误、根底数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用估价方法是否切合估价对象与估价目、是否符合估价原那么
C．根底数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用估价方法是否切合估价对象与估价目、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原那么
D．公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用估价方法是否切合估价对象与估价目、是否符合估价原那么、根底数据是否准确、参数选取是否合理
17、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道
B．房号
C．幢
D．丘
18、地方性法规与部门规章之间对同一事项规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规，应当决定在该地方适用地方性法规规定
B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规，提请全
国人民代表大会及其常务委员会裁决
C：国务院认为应当适用部门规章，决定在该地方适用部门规章规定
D：国务院认为应当适用部门规章，应当提请最高人民法院裁决E：国务院认为应当适用部门规章，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
19、以下风险不属于房地产投资系统性风险是__。

A．通货膨胀风险
B．周期风险
C．比拟风险
D．变现风险
20、在市场法中，对房地产状况进展间接比拟调整，其中可比实例房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，那么房地产状况修正系数为__。

A．
B．
C．
D．
21、以下符合一级房地产估价机构资质条件有。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标物建筑面
积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上
C：有15名以上专职注册房地产估价师
D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上专职注册房地产估价师
E：有限责任公司股份或者合伙企业出资额中专职注册房地产估价师股份或者出资额合计不低于60％
22、对零售商业物业进展分类主要依据有__。

A．建筑规模
B．经营商品特点
C．商业辐射区域范围
D．周围环境
E．效劳人口收入水平
23、〞三通一平〞一般是指某区域具备了__等设施以及场地平整。

A．水通、气通、电通
B．路通、水通、电通
C．路通、水通、气通
D．路通、电通、气通
24、某估价对象为一旧厂房改造超级市场，建立期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。

建筑物经济寿命为50年。

假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为〔〕。

A．1.00%
B．2.13%
C．2.22%
D．2.50%
25、以下属于本钱租金构成内容有。

A：折旧费
B：维修费
C：管理费
D：保险费
E：房产税。