销售说辞-商业街-河南封丘宋源文化商业街销售说辞

商业街销售说辞
第一部分：寒暄和基础了解客户情况。

您好，欢迎光临宋源文化商业街：
请问您是第一次过来吗？来过的询问是否记得谁接待过。

那您是考虑住宅，还是商业？得到答复后反问？
请问您是怎么了解到我们项目的？
我是置业顾问XXX，请问大哥/大姐您怎么称呼：
咱看商铺是自己用还是投资？自己用/投资
自己用：那想做什么生意？根据客户经营业态分析需求面积。

投资：引到第二部分
第二部分：满足基本日常需求后我们的钱如何管理
随着经济的发展，时代的变迁，人们的投资观念教以前有了很大不同，早些年手里有钱都存银行，吃利息。

而现在随着观念的转变和经济形势的变换，把钱存银行的利息已经远远赶不上人民币的贬值速度。

所以才出现了股票、黄金、投资担保、古玩字画、私人借贷、住宅投资等多元化的投资渠。

投资渠道虽多了，但其中的风险和回报率也存在很大差别。

1、股票：自从08年大盘指数一夜间从6500跌到2000后，受经济形势、政府政策影响，至今仍在低谷徘徊，股票投资风险性极高大，且可操作难度也大，稍有不慎资金被套牢，重者一夜破产的也不再少数。

2、黄金投资：去年11月份的黄金价格在359元/克左右，而今年11月份的黄金价格只有340元/克，虽上下波动不大，但受世界经济和政策的制约，盈利空间也相对较小。

黄金的投资回报一般在3%—30%左右。

3、投资担保公司：投资担保公司和银行的性质差不多，都是拿大家的钱去放贷，但银行有国家政策做后盾，投资担保公司虽说规定也要有月收入的15%做风险储备金，但投资者根本不知道担保公司把钱贷给了谁，一旦出现风险，也只是私营企业与个人之间的信贷矛盾，没有足够的后台支持，国家最多是调查协调，补偿根本不可能。

前段时间投资担保公司确实很火，高利息的诱惑致使全民都在参与，结果很多投资担保公司倒闭的时候，投资者不但没有收到应得的利息，本金都收不回来。

辛苦赚的血汗钱，转眼覆水东流。

4、私人借贷：私人借贷虽然利息也比较高，但是风险也比较大，而且很多私人借贷是不受法
律保护的，比如借款者将借款用于赌博、走私、诈骗、买卖毒品或贩卖枪支等活动。

以及非法集资、放贷等。

你只是将钱借出去，却无法了解借款人的实际用途，一旦出现问题，可真是血本无归。

5、住宅投资：住宅投资回报率一般在8%左右，这是前几年市场情况比较好的情况下，但随着强硬的房价调控政策不断出台，限贷、限购的无限延长，住宅购房多以刚性需求为主，其投资热度和收益也开始出现萎靡。

6、存银行：钱存银行相对比较保险，但现在人民币的贬值速度是有目共睹的，所获得的利息是赶不上贬值速度的。

7、投资商铺：商铺投资可以说是目前安全性、稳定性、回报率最高的投资渠道。

你看，首先商铺的投资概念在我国一二三线城市才刚刚普及，县城的商铺价格提升空间十分巨大；其次，随着城市化进程的加快，进城买房、消费群体的增多，必将推进商铺的增值；再次，目前零售业的高速发展，也在很大程度上刺激对商业市场的需求。

举个例子：拿我们现在租的这个售楼部来说，两间一共有360㎡,03年房东是90万买入，那时的年租金是4—5万，2011年涨到12万，今年是14万，平均年增长率按保守的17%算，9年租金收入大概是91万，已经收回了成本。

但像这种底商产权一般都是50年，还有41年的所有权。

即便未来还保守的按17%的年增长率算，到2022年的租金收益将达到460万，再往后的收益更是大的惊人。

所以说，一铺养三代的说法一点都不夸张。

第三部分：商铺投资有风险，应该注意的事项有哪些？
话说回来，任何投资都存在一定的风险，商铺投资也不例外。

就我们总结分析来看，商铺投资除了要看投资者的眼光，还要看地段、交通环境、人流量、、区域价值、未来升值潜力、定位和后期经营管理。

第一：地段不好，交通不便，自然无法形成足够的人流支撑，没人到达或路经的地方，生意肯定好不到哪去；
第二：纵观大小城市经营火爆的商圈，不是地处闹市核心就是地处城市规划发展方向的核心位置，投资商铺，对区域价值及未来升值潜力的预判也很重要。

第三：良好的商业氛围，需要清晰、独特的定位，没有特色的商业就很难将消费人群从四面八方吸引过去，同时也无法实现长久盈利；
第四：即便商业具备了所有的经营条件，后期若没有统一规范的经营管理，没有整洁、愉悦
的消费环境，那也只能是昙花一现，实现长期的火爆经营几乎不可能。

因为商业不比住宅，价格合适、户型好、交通便利就能在很大程度上弥补物业管理的欠缺。

所以，我认为，极具投资价值的商铺必须做好这几方面才能确保投资保障，给投资者带来更高、更长久的收益。

第四部分：整个封丘商业变革及现状
我们封丘县商业的发展大致经历了四个阶段：
第一阶段：自发形成
像建材一条街、古玩一条街就是封丘县最初的商业形态，业态基本上都是自发形成，毫无组合，经营混乱没有秩序，现在已经破败。

第二阶段：雏形初现
城市的发展，生活水平的提高逐渐淘汰了最初自发形成的商业街，并形成了以北街、南街老城区为代表的经营中低档业态的商业雏形，虽现在还有个别商户在经营，但是混乱的经营环境，经营业态的陈旧，已经不能满足各消费群体的需求，再次被市场淘汰已是必然。

第三阶段：主题商业街
如果说前两个阶段的商业形态被淘汰是市场发展的自然规律，那么现在以餐饮、建材为主的文化路商业街；以服装为主的温州商业街则是封丘商业逐渐走向成熟的开始。

此类以同业态相对集中的商业街基本上有了明确的市场定位，能暂时满足专一消费群体的需求，但经营品种单一，管理混乱，文化或地方特色还不够明显。

第四阶段：特色文化商业街
封丘县十一五规划重点形象工程——宋源文化商业街是封丘县商业发展的第四次变革。

宋源文化商业街以城市行政、居住、商业发展方向为指引，传承宋朝商业的文化精髓，凭借古色古香的仿宋建筑外观，与近在咫尺的人民公园相呼应，同时，聘请专业的商业物管公司统一招商、统一经营、统一管理，融汇高档餐饮、婚纱摄影、古玩礼品、特色茶楼、健康SPA、KTV、酒吧、高科电子、精品购物等高端业态，倾情打造封丘首席集餐饮、娱乐、文化、休闲、购物于一体的高端综合性商业街区，建成后堪比北京的王府井、上海的南京路、郑州的德化街、新乡的东方文化商业步行街。

也必将成为封丘的又一特色消费景点。

第五部分：宋源文化商业街投资收益保障有哪些？
宋源文化商业街作为第四代新兴商业街，具备5大优势，6大特色：
五大优势：
1、地理位置：
项目位于封丘县城发展首冲位置，随着城市进程的不断加快，各行政单位的搬迁完毕，高档社区的兴建入住，预计几年这里将实现行政、居住、商务办公一体化，未来新城核心的升值潜力不言自喻。

2、交通条件：
宋源文化商业街南临城市主动脉——世纪大道，北接行政路，东顾文化路，西近黄池路，多维立体的交通汇聚成网，3分钟可畅通全城，40分钟即可抵达长垣、开封、原阳、新乡县，路通人致，财源广进。

3、人流量：
项目周边除县政府、财政局、检察院、国土局、建设局、地税局等十几家行政单位外，还有世纪花园、瑞封花园、锦绣温泉花园、水岸名家、文苑小区等大型高档社区环绕，预计该区域几年后常住消费人口将达到8—10万，庞大高端消费群体的殷切需求，必将成为宋源文化商业街火爆经营的有力保证。

4、商圈汇聚：
宋源文化商业街距与文化路商业街隔路向往，距温州商业街仅500米路程，这些多年沉淀浓厚商业氛围，将会引来更多知名商家和经济实力较强的人群前来投资、消费，多个商业街区的相连接互补势必成为封丘新区未来的消费核心。

5、依大势，求大市
宋源文化商业街聘请专业的商业运营公司经营管理，两端5000余平方的主力品牌店即将开始对外招商，一线品牌商家的提前进驻，必将扩大区域商业价值的影响力，为其他业态的快速进驻和旺场经营提供保障。

六大特色：
1、建筑特色：
宋源文化商业街是豫北首席仿宋建筑的综合商业街区，建筑外观上延续了宋朝319年的商业文化精髓，内部特设戏楼、文化广场、文化墙、连廊浮雕等建筑景观，增强娱民娱商特色的同时，也为商家提供了极佳的展览促销场地。

2、商业特色：
封丘唯一一条集餐饮、娱乐、时尚、购物于一体的国际化综合商业街区。

3、旅游特色：
宋源文化商业街内部独有的文化活动场所与新区人民公园巧妙融合，为封丘人民茶余饭后提供了一方赏景游街的绝佳去处。

4、经营特色；
覆了封丘传统自发形成的商业格局，统一招商，统一管理，增强了商家稳定长效的收益环境。

5、服务特色：
后期聘请专业物管服务公司，在确保经营户有个优美整洁的经营环境的同时，还为商户提供创业咨询、成本控制、投资竞争分析等服务。

6、体验特色：
建成后，这里将是封丘唯一一条24小时营业的体验式不夜商业街区。

第六部分：宋源文化商业街规划和定位。

1、宋元文化商业街是封丘县十一五重点规划项目，2012年封丘县重点招商引资项目，是封
丘商业是名片，对提升县城整体外在形象有着巨大的促进作用。

2、华星置业诚信为本，秉承根植封丘，造福一方企业理念。

注重企业品牌影响力，为城市经
济快速发展同时，也为企业长久立足封丘打下更坚实的基础。

3、产权式综合商业街区，框架结构，全门面、纯临街，确保铺铺旺财。

4、街道尺度：商业街尺度主街纵向长度一般不超过500米，超过500米会让客户感到疲劳
和乏味；横向关注范围一般在25米之内，超过25米客户很有可能只关注街区一侧的店铺，不会在街区内进行“之”字行走。

宋源文化商业街严格以客户步行活动为参照，纵向长度370米，横向跨度20米，局部25米，可有效保证客户在愉悦的逛街前提下关注到街区内所有店面。

第七部分：针对本项目的答客问。

1、位置在哪？哪公司开发的？
答：咱们宋源文化商业街位于世纪大道与平等路交叉口北段，由富美公司、河南华星置业有限公司投资开发建设的，我们公司是新乡地区房地产开发行业中相当具有实力的企业，是从事房地产开发经营为主，集房产开发、建筑施工、物业管理为一体的房地产开发企业。

公司自成立以来，遵循“以精品开拓市场、以质量树立品牌、凭服务赢得客户、凭信誉获得发展”的企业理念，在封丘成功开发世纪花园高档住宅小区，赢得了良好的口碑。

2、层高是多少？
答：一般的要求高度要在2.8米-3.3米之间，咱们公司有多年的建设经验，为了便于商业的营业要求和以后的经营管理，宋源文化商业街的层高是4米。

3、商业街临着臭水沟
答：这里是刚规划的新区，以前政府肯定是没有管过，但是现在财政局、检察院、建设局、土地局都已经投入使用，人民公园也已经投入使用，作为新区规划那么漂亮，不可能让臭水河长时间存在的，他们也不想在这样的环境下办公，所以当新区面貌出来的时候这里一定是条清水河，依水而居那将是多好的房子啊。

4、你们的商铺咋卖？多少钱每平方？
答：
具体的价格要在开盘前才能出来，不过现在封丘县城的商业都在7000左右，位置不好的也要5000，你看我们的规划和建筑特色，您预期我们的价格应该在哪个区间？
5、位置是不是太偏了
答：
（1）相对论。

其实偏不偏这是一个相对的概念。

目前相对老政府而言是有点距离。

（2）长久性。

商铺是人一辈子甚至是几辈子的大事，不能考虑近期的，关键是看将来城市的发展。

（3）城市发展论。

咱封丘城市的发展是向北发展的，这个是肯定的。

新的汽车站已经计划建设，预计明年都要投入使用，新的政府大楼规划的就在世纪花园的西北角，一个城市的中心和重心肯定是以政府和车站为圆点往外辐射发展的。

（4）目前入住单位，增强信心。

你看现在法院、检察院、建设局、都在咱们周围，这就是未来的城市中心。

（5）想当年文化路，温州商业街刚开的时候那也是非常偏的，当时没有买不知有多少人后悔啊。

商业看的就是投资的眼光，真要等到商业街起来了再买，估计到时候只有看看的份了。

以售楼部房东为例，说明商业投资的高回报率，以事实说话。

6、不交房为什麽把钱都交齐？
答：
（1）理解您的心情我们是可以理解的，房子的钥匙还没有拿到手钱都一次性付清了，心里不踏实。

主要是您感觉可能会有一定的风险。

（2）任何一种投资行为都会存在风险。

但是风险大小是相对而言的。

在世纪花园你是买不到现房的，更别提这么抢手的商铺了，再说了我们证件齐全，属于合法的预售行为。

（3）还有，交房前购买选择性比较大，价位一定也比较低；升值潜力大。

7、贷款需要什么手续？
答：我们主要以一次性和分期付款为主，且优惠比较大，商业贷款审批很严而且繁琐，我建议您还是考虑一次性或分期。

（1）首先保证您本人在银行没有不良记录
（2）一般情况下要提供夫妻双方的身份证、户口本、结婚证和加盖公章的收入证明；如果是单身（离异）的话就要开个单身证明（离婚证）
（3）需要注意的是身份证、户口本、结婚证上的身份证号必须一致（最少15位数一致）。

并且身份证不能过期。

（合法有效的长期的）收入证明是用碳素水笔书写。

（4）我们的商业贷款是首付50%，最长贷款10年，但是我们要先去银行审核客户的贷款资格，具备贷款条件的客户才能办理按揭贷款。

8、能不能优惠？认识你老板。

答：我们售楼部就这么大的优惠权利。

（1）我们这里价格透明,不定虚价,对每个客户都公平,不过我们现在有自身的优惠和活动。

现在的活动是*****。

（2）世纪花园销售了600多套房了，找关系优惠多少，大家是心知肚明，生意人讲究的是利润和互惠互利；俗话说欠钱易还，人情难还啊！你托关系找熟人，请人吃饭；最多一套房优惠1000-2000块。

要吧，优惠不多，感觉没有面子，不值得；不要吧，找一圈子关系，将会进退两难。

主要我们定价比较实，没有虚抬价格。

（3）如果我这样说您还是不相信的话，您可以找个试试。

我可是提前给你说过的！
9、为什么我还要掏公摊面积的钱？
答：
（1）公摊定义公摊就是为整栋楼服务的公共部位，不可分割共同使用。

（2）合同约定在商品房买卖合同的第十八条也有明确的说明，买受人在使用房屋期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

（3）公摊部位一般多层，像楼梯，入户门斗，外墙皮等都属于分摊范围，各家各户都是共同使用的，而且又是不能分割的，但是商业街因为没有多少公用的地方，公摊面积是非常少的。

10、我们一次付清什么时候给我们房产证？
答：办理房产证其实需要两个步骤：
（1）产权登记备案这个在商品房买卖合同中有明确的约定，在交房后360个工作日内
业主和开发商双方做好产权登记备案手续。

（2）房产证办理产权登记备案后一般需要60工作日房管局进行房产证办理手续。

具体的出证是由房管局进行办理的。

（3）其实房产证的办理最后还是房管局说的算，我们只是提供必要的资料和手续工作，起到配合作用。

11、你们的房子抗震不？
答：咱社区的房屋抗8级烈度地震，每秒下沉0.98米整栋楼不变形。

(1)抗震是根据地质来确定的，像郑州和封丘属于7.5度抗区，像汶川县的大地震是千年不遇。

（2）因为咱们采用的是桩地基，全现浇框架结构，这种地基和结构是小高层才会用的结构。

可以抵抗8级烈度的地震。

12、你们的下水管是怎么走的？
答：咱们商业街的下水是和市政管道连接到一起的，排水功能是非常强的，污水和雨水分别排入市政污水管道和雨水管道。

13、你们的商铺面积太大了，总价太高？
答：但是我们的开间大啊，内部空间比较好利用，可以多种经营，灵活运用，以后无论是自己经营还是对外出租都是比较好的，况且我们现在正在进行面积分割，到时候可以分开办理产权证件就可以了。

14、这房子将来会增值吗？
答：其实一个商业的升值保值主要取决于两个方面：
（1）前期先进的规划建筑和区位，规划就不说了，仿宋建筑，统一经营，统一招商，全省都是少见的。

区位是未来的行政中心，周边行政事业单位、高档小区林立。

（2）和后期完善的招商服务。

我们聘请专业的商业经营团队负责后期的管理工作，保证你够买后的长期收益。

15、封丘的商业价格已经到顶了，不会再高了?
答：按正常来说商业的价格应该是住宅价格的2.5-3倍左右，现在封丘的住宅是在2600-2800.所以商业的价格应该是在7800-8400左右是正常的，但是现在来还是低的。

现在封丘存在不多的在售商业，市场需求比较打，供小于求，价格上升是必然的。

16、你们的商业街估计还要5-8年左右才会热闹起来？
答：每一条商业街都是需要时间来经营的，温州商业街、文化路商业街都是自发经营形成的，没有统一的规划、招商、经营，我们的商业街统一招商、统一经营。

自发经营的商业街一般要4-5年左右出效益，而我们的商业街2-3年就可以形成规模了，收益肯定是比较高的。

17、你们的消防通道到时候开不开啊，开的话我们就要一套靠近小区通道的？
答：消防通道肯定是必备的，具体到时候能不能进入小区，这要看物业管理和统一经营的需要，现在还确定不了。

18、你们的面积是怎么划分的，楼上楼下价格会不会一样？
答、开间一般是3.9-7.8，进深12-15米，因为我们都是框架结构的纯商业住宅，内部是可以分割的，96-370多的面积都有，至于具体的价格要到开盘的时候才可以知道。

19、老业主买你们的商铺有没有额外的优惠？
答、具体的优惠政策还没有出来，不过我们可以反映给公司，公司也会适当考虑你们的建议的，不过开盘价本来就比较低的，你们老业主应该更清楚，况且我们的文化街数量有限，现在不是考虑优惠，而是考虑能不能抢到的问题。

第八部分：介绍认筹大概节点及购买注意事项。

宋源文化商业街全长370米，总建面积23000平米，商铺100余间，开间3.9----6.6米，上下2-3层，面积从96-370多平米，您可以根据资金情况或具体经营业态需求进行选择。

我们目前还只是一个前期的推广宣传，具体的销售还没有正式开始，但现在已经建到2层，局部3层。

预计会在12月份开始排号销售，如果您认同我们商铺的升值潜力和面积区间还比较认可，可以先做一个简单的信息登记，以便我们有新的调整或开始销售时能第一时间通知到您。

区位讲解：借助沙盘和区位图对项目位置优势进行深度剖析。