凤凰广场增加游乐设施可行性调研报告

凤凰广场作为利津县的标志性建筑之一，自2002年10月1日投入使用后，目前已成为利津县城居民休闲娱乐的重要场所，为了更好地发挥凤凰广场的作用，拟在现有基础上增加部分娱乐设施，现将有关可行性报告呈报如下，请领导审阅。

一、概述
凤凰广场的基本情况：凤凰广场整体规划由上海同济大学规划设计研究院规划设计，广场音乐喷泉、音响、灯光由北京中科恒业中自技术有限公司设计，主题雕塑由中央工艺美术学院设计，施工图由青岛园林规划设计研究院设计，整个规划突出“高起点、高标准、高境界、高品位”。

虽然凤凰广场已成为利津县居民重要的休闲娱乐场所，但广场内娱乐设施较少，致使广场缺乏营业性收入，为了更好地发挥广场的娱乐休闲功能，使之成为展现利津县丰厚文化底蕴，满足全县居民休闲娱乐的需求，须在现有基础上增加相应收费娱乐设施，满足全县居民日益增长的文化娱乐需求。

二、可行性报告编制依据
1、国务院颁发的《风景区治理暂行条例》
2、《中华人民共和国环境保护法》、《水法》、《防洪法》、《电力法》、《水土保持法》等法律法规。

3、国家有关建设旅游度假区的方针、政策和规定。

4、山东省实施《中华人民共和国城市规划法》办法。

5、利津县城总体规划。

三、规划指导思想与原则：
〈一〉指导思想：
1、把凤凰广场建设成为利津县城标志性的集休闲娱乐于一体的独特风景线，打出“大创意、大手笔”的效果，突出“凤凰城”的品牌效应，使凤凰城更有魅力、活力和诗意。

2、精心挖掘凤凰广场文化内涵，不仅为开发旅游以添景观，让游人畅游其中而留恋忘返，而且成为乡情教育与扩大利津影响的重要宣传基地
3、充分发挥景观和资源优势，以美丽的自然环境和独特的旅游项目吸引人
〈二〉规划原则：
1、正确处理好建设与环境的关系，坚持以自然为主，娱乐设施为辅的原则
2、坚持大旅游原则，与全县旅游规划相衔接，搞好凤凰广场娱乐项目总体规划
3、坚持“高起点、大气势、创新意、聚人气、树名牌的原则
3、实行统一规划、分期实施的开发方案，注重远近结合原则
四、规划目标
规划着眼于未来，以创造生态环境为基础，建成具有教育、休闲、娱乐为特色的绿色生态风景区为宗旨，以超前的意识规划、高起点、高标准发展，把凤凰广场建设成为交通便利、布局合理、功能突出、实施齐全、环境美丽的风景区。

五、规划期限
1、首期工程：2008年-2010年
2、二期工程：2010年-2012年
3、三期工程：2012年-2014年
第二章、开发的可行性分析
一、可行性分析：
〈一〉、有利因素：
1、地理位置：
凤凰广场位于县城中心城区，经过几年的经营，在全县具有较高的知名度，地理位置十分优越。

2、交通条件：
凤凰广场交通便利，占据县城交通要道，交通方便，周围商业区和居民集中，人气很旺
3、政治、经济水平：
经过几年的发展，利津县发生了日新月异的变化，县域综合实力大大增加，出现了有利于休闲观光娱乐设施发展的良好政治环境：一是县内安定团结、政治稳定；二是各级政府十分重视旅游业的发展；三是社会各界关注和支持旅游业发
展。

同时由于县域经济的增强，人民生活水平稳步提高，人们可自由支配收入不断增加，休闲娱乐欲望加强。

加上各地区之间的经济、技术、文化、商务交流将更加频繁，这一切都有利于凤凰广场休闲、娱乐设施的发展。

4、周边环境：
凤凰广场周边环境优美，整个广场形成了“一代、两轴、四区”（一带指广场东部的濒水风光带，两轴指南北景观为主轴，东西景观为次轴，四区指广场区、滨水区、商业区、行政办公区）的优美环境，大大吸引了全县居民前往休闲、娱乐。

〈二〉、不利因素：
1、凤凰广场为开放型建筑，引进娱乐设施后给管理上会带来一定难度。

2、经济基础相对薄弱，凤凰广场引进娱乐设施的资金只能靠拨付。

3、凤凰广场可供开发面积相对较小，要求精雕细琢。

三、规模猜测及客源分析
1、规模预测：
2007年凤凰广场据不完全统计游客量为20万人次，根据总体规划、客源趋势及新上娱乐项目设施接待能力，规划2008年接待游客25万人次，2010年接待游客35万人次。

2、客源分析：
参照凤凰广场总体规划，目前游客主要是本县游客，在我国经济日趋发展及带薪假期增多的情况下，游人量将逐年增加。

A、根据客源市场区域定位，以县内客源市场为主，周边县区市场为辅，带动周边三县两区及滨州市客源市场。

B、根据客源市场距离定位，分为一级客源市场：近距离客源市场。

二级客源市场：中距离客源市场。

三级客源市场：远距离客源市场
在市场开发中应以一级客源市场为开发重点，二级客源市场为远期目标，辐射三级客源市场，形成凤凰市场的梯度开发体系。

C、根据来源分为：a、生态休闲：数量多、流动快、停留短；b、休闲娱乐：停留时间长、消费高、重游率高；c、娱乐消费：市场潜力，重游率高。

第三章、规划组织结构
一、功能分区
根据凤凰广场的自然地形，景观特色和旅游功能，凤凰广场规划为“凤凰雕塑”、“铁门锁浪”为观光带，滨水风光带为娱乐设施区域，这样设置可有如下优势：
1、旅游功能分区明显，景观、环境融为一体。

2、、旅游项目设置明确，适合不同消费层次，符合游客的消费心理。

3、利于分期开发建设，便于技术改造与新项目设置。

4、可以形成分散和统一治理模式。

第四章、建筑布置与设计
一、总则
新上娱乐设施充分结合凤凰广场现有环境，回归自然，同时注重考虑凤凰广场整体布局，具有较强的整体性，突出高起点、高标准。

二、开发内容：
充分利用凤凰广场现有空间，引进水上自行车、过山车、摩天轮等活动娱乐项目，项目丰富多彩，适应不同年龄组的儿童、青少年及成年人对游乐的需要，将健康的心身娱乐与科技知识、胆识智力的教育和开发融为一体，达到培养儿童和青少年从小爱锻炼、爱科学、助人为乐、独立自主、积极向上的良好品质和乐观精神。

三、引进娱乐设施特点
1、与凤凰广场水域相配合，组织特色空间，保持较为完好的水环境和岸线植物景观效果，追求建筑与环境的协调。

2、体现利津凤凰城文化特色。

3、尽可能的处理好建设和环境保护的关系，保护好环境同时注重凤凰广场整体意境。

四、投资概算
一、总投资估算
凤凰广场娱乐建设应以基础设施建设为先导，以自然休闲娱乐为龙头，采取滚动开发的分期建设步骤。

通过部分资金启动，旅游收益带动的发展模式进行开发建设。

合计投资总额为万元。

二、效益分析
1、凤凰广场娱乐设施消费水平猜测：
娱乐设施消费水平受整个凤凰广场开发程度、接待能力、娱乐项目建设等因素的影响。

近期凤凰广场娱乐休闲设施尚处于初始阶段，游人消费项目较少，每人日消费水平按近期６０元/人.日，年递增25％测算，经济效益可观，游人每日消费指在凤凰广场内各种项目消费支出平均值之和，主要包括门票、购物和就餐等项目。

2、年游量猜测
根据我县近年来旅游行业的增长情况看，年游量增长均在12%以上，而2007年凤凰广场年游量为20万人次，按年增长15%增长计算，投资后短时间即可见效益
3、近期收入及利润猜测
凤凰广场直接旅游总收入估算，按下列公式计算：直接旅游总收入＝平均消费水平×年游容量。

旅游行业的平均利润率一般为30%左右，做为旅游娱乐行业，只要一期工程投资万元，二、三期工程基本可以从经营中产生，同时越到
后来，其发展速度越快，可谓是一劳永益项目，经济效益可观。

4、社会经济效益分析
风景旅游业的发展将促进全县交通、住宿、娱乐、饮食等行业的发展，旅游者在凤凰广场内的消费带来货币的流入，并以多次交换产生直接或间接的增值效益，同时带动本县工业、农业、电力、特色手工业等行业的发展，可解决相当劳动力就业，对加速地方的经济发展和产业结构调整有积极的意义。

在社会效益上，不仅可提高本县知名度，同时对增进地区间相互了解和协作有积极的意义。

其次使凤凰广场的生态环境得到科学的利用和保护，为我县人民提供了一个休闲、观光、娱乐和体育运动的场所，使人们得到美的享受，丰富了假日经济和假日文化。

同时带来了信息,资金和技术,社会效益巨大。

第四章、融资需求及项目合作方式
一、建议融资方式
1、政府投资，主要用于基本娱乐设施建设、生态建设与保护环境、其他非盈利性投资，资金由政府控制，有利于引资；
2、银行贷款，以景点或项目作抵押，投资于基础设施，景点建设等方面；
3、招商引资，主要用于接待、景点、娱乐、旅游商品开发、景区交通等方面建设
二、项目合作方式
1、合资、合作为主，严格按照国家有关政策、法规组建、运营；
2、资方以资金、设备等方式入股，建设方以无形资产及部分资金入股；
3、投资方可与建设方具体协商其他合作方式
结束语
随着经济的发展和全县人民消费观念的改变，旅游休闲娱乐行业必将越来越受到人们的关注。

旅游休闲娱乐行业作为一个已经列入国民经济发展计划中的产业，不但其收入占国民生产总值的比重逐年递增，由其带动的相关产业的经济增长也日益明显，旅游休闲娱乐行业已经成为21世纪经济增长的新热点之一。

特此报告
利津县凤凰广场管理办公室。