土地估价案例与报告精讲班第1讲讲义

土地估价案例与报告精讲班第1讲讲义
前言
1、土地估价案例与报告考试大纲（第五部分，土地估价实务）
2006年土地估价师资格考前辅导（精讲班）学习
（土地估价案例与报告）
第1讲考试大纲有关内容、
注册土地估价师这个行业经过过去几年的考试，估价师已经发展到二万八、九千左右。

这些估价师算不算多，国土资源部和中国土地估价师协会也在讨论这个问题，国内这些争论也很多。

有的说多了，有的说还是不够，要找真正高质量、有水平的估价师，还是找不到。

得到的结论是：全国有670个城市，2300－2800个左右的县级单位，这还不包括开发区在内，这些县级单位加起来总共是3500个左右，每个单位估价师不够10个人，所以还是少了，还不够多。

所以我认为大家报考土地估价师这门考试从宏观上来讲是很有发展空间和上升空间的。

那么我们看看土地估价案例与报告这门考试：
土地估价案例与报告这门考试，与2004年考试内容和方式相比有很大变化，我总结了四点：一是将土地估价实务基础与土地估价案例与报告分开考试。

我们知道，2004年土地估价师考试是将我们现在的土地估价实务基础和土地估价案例与报告合成一门考试，那么这次是分开考试，这就意味着对土地估价方法的考察要求更高了，对土地估价方法的计算题的考察应该讲是更全面了，所考试的深度和广度将更有所增加。

二是考试时间为两个半小时。

相对于大纲中规定的内容来讲，两个半小时的时间，应该说是对应试者对土地估价案例和报告的全面掌握提出了更高的要求。

三是从报名到考试的时间间隔较短。

所以对于考生来讲，考试时间更加紧迫，要学习的内容又很多，所以复习备考的压力可能更大一些，对于合理掌握学习方法，抓住学习重点，提高学习效果的要求更高一些。

四是考试没有很明确的统一的教材。

中国土地估价师协会提供了2006年全国土地估价师资格考试推荐参考书目，共15本，但并不是和大纲十分的吻合，有些知识点需要几本书互相参考，那么这也给大家的复习应考带来了不便。

我们在今后的教学中将以考试大纲为蓝本，借鉴这些参考书目给大家讲解，争取为大家顺利通过考试提供全方位的帮助。

由于推荐的15本书各成体系，每本书的内容并不是紧紧围绕大纲来编写的，给大家复习也带来一些难度。

我们查询起来非常的的耗费精力和时间，也给复习带来很大的不便。

根据15本书介绍，我们给大家推荐看一下广东土地估价师出版社的两本书：
《全国土地估价师考试法律法规新编》广东省土地估价师协会等主编（广东经济出版社），推荐理由：该书汇集了当前适用和新颁布实施的105个相关法律、规章和规范性文件，是目前能查到相对全面法律法规汇编。

《全国土地估价师资格考试复习指南》广东省土地估价师协会等主编（广东经济出版社），推荐理由：该书是按照《2006年全国土地估价师资格考试大纲》要求的全部内容，对现行的与土地估价师考试关系密切的法律法规、文件规程进行归纳、总结，在相关教材和参考书中采取了部分知识点。

对于学习中要注意的几个问题我也归纳总结为以下几点：
首先，因为土地估价案例与报告这门考试是前些知识的综合，所以在学习中应对各个知识点进行归纳、总结，复习时要紧贴大纲，对大纲提到的知识点，一定要熟练掌握。

对其他科目的掌握内容也要多多掌握。

其次，针对案例和报告分别进行相关知识的归纳复习。

第三，对估价案例和报告的难点进行重点复习。

学员可将自己在复习中的疑问点及练习中出错的地方作为难点，
最后，学员应多做一些有关案例和报告的题目，一定要独立的去做，并限制时间，对重点题目和出过错的题目要重复的去做。

答题时一定要注意以下几点：
答题的第一步是“读题”。

通常，案例与报告每一道试题都会有比较长的背景段，有图有文字。

为了提高答题效率，学员在读题过程中，应先看问题，通过快速读题，对试题性质进行了解，作出判断。

答题的第二步是“审题”。

学员在读题之后不要急于把进行计算和答题，而应多想一想，带着问题去审题，形成答题思路。

“审题”包括以下三方面内容：想该试题是在考核教材中相应的哪一部分内容，命题者想考那一类内容，自己要依据那些估价理论和方法去解答。

答题的第三步写清步骤，使用估价方法正确。

1、学员答题要以书本中的理论和试题中给出的已知条件，作为自己回答问题的依据；2、学员答题要步骤清楚，有计算过程。

有的考生在演算纸上写好了答题的每项步骤，但在试卷上只写出了简单的答案，省略了过程也是要扣分的，这一点要引起注意。

学员在土地估价案例与报告的考试中，应注意以下几个问题：
1、做好心理调节
学员在考前和考试中做好心理调节，才可能超水平发挥。

考前先将自己总结的案例分析题模式浏览一遍，对重要的公式作最后一次记忆。

在考试中，当学员看到自己不是十分熟悉的试题时，先易后难，等到进入角色，找到感觉后再按答题步骤以一一思考与解答，即使不准确，拿不准对错也要答，不能空题。

2、安排好考试时间
许多学员反映做题时间不够用。

这是由于平日独立练习太少，在每一道题前反复思量，耽误了大量的时间，致使后面有会答的题，也因为没有时间，导致未答。

学员在拿到卷后先将所有的试题
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浏览一遍，做题应本着先易后难的原则。

3、要简化答题思路
对照历年考题，认真分析考点和得分点，注意答题的严谨性，要培养化繁为简的本领。

在土地估价案例与报告的考试中，一般不会有较高深理论的试题，要注意将复杂问题简单化。

土地估价案例与报告考试命题这次是单独考试，考试题目一般有计算和报告改错题。

考试题型年年在变，学员在复习过程中应以教材为基础，重视对基本概念、基本方法的深入理解掌握。

学员在土地估价案例与报告考试中，还有一些需注意的细节问题：计算式正确的情况下，不要因简单的计算错误而失分，而且影响后面的答案。

还有，一些常见的错误是漏写计量单位，小数点点错位置或少写一位数等等。

考虑土地估价案例与报告的试题采用手工阅卷，学员在答题时应注意书写工整，分条陈述，不要字迹潦草。

另外，案例考试中要用钢笔或圆珠笔答题，而且在考试中只能应用一种类型和颜色的笔，许多学员为了方便涂改和卷面整洁，用铅笔答题，是不规范的，应予以改正。

最后，土地估价案例与报告这门考试，是土地估价师资格考试中比较综合的一门考试，说它综合主要是综合案例分析题是综合考核应考人员对土地估价的基本概念、基本原理、基本程序和基本方法的掌握程度以及检验应考人员灵活应用所学知识解决土地估价工作实际问题的能力。

特别要求应考人员具有综合分析、推理判断等实际工作能力。

对于案例与报告的学习，建议大家还是应当注重基础知识的学习，对于这些基础学习好了，那么对于综合的题目就能有一个全面的把握，不要急于做大量的案例题。

考试时间
全国统一按照“北京时间”进行考试。

其中：
１月27日：土地管理基础与法规9∶00-10∶00
土地估价理论方法10∶30-12∶00
土地估价实务基础14∶30-17∶00
1月28日：土地估价案例与报告9∶00-11∶30
土地估价相关知识14∶30-17∶00
内容讲解：
考试大纲有关内容（第五部分，土地估价实务）
一、土地估价业务受理
（一）考试目的
测试应考人员掌握土地估价业务受理知识和土地估价委托协议的主要内容的程度。

（二）考试基本要求
掌握：土地估价业务获取的途径和土地估价业务受理中应注意的问题。

熟悉：土地估价委托协议(合同)的主要内容。

了解：土地估价的业务范围和我国土地估价发展的历史沿革。

（三）考试范围
1．土地估价业务获取的途径
2．土地估价业务受理及应注意的问题
3．签订土地估价委托协议的重要性
4．土地估价委托协议(合同)的主要内容
5．土地估价的业务范围
6．我国土地估价发展的历史沿革
二、确定土地估价事项
（一）考试目的
测试应考人员掌握确定土地估价事项的能力。

（二）考试基本要求
掌握：确定土地估价对象的主要内容和方法。

熟悉：土地估价目的的确定和地价定义描述。

了解：土地估价中需要特别说明的事项。

（三）考试范围
1．确定估价对象2．确定土地估价目的3．界定土地价格定义4．土地估价中特别事项的内容与一般界定方式
三、土地估价资料收集
（一）考试目的
测试应考人员对土地估价资料的收集和整理的能力。

（二）考试基本要求
掌握：土地估价资料的种类和主要内容。

熟悉：土地估价资料的收集和整理的方法。

了解：其他辅助资料的收集。

（三）考试范围
1．土地估价所需资料2．资料收集的方法及要求3．其他辅助资料的收集
四、土地估价现场调查
（一）考试目的
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测试应考人员土地估价现场调查的能力。

（二）考试基本要求
掌握：土地估价现场调查的目的和内容。

熟悉：土地估价现场调查的方法和要求。

（三）考试范围
1．现场调查的目的2．现场调查的内容3．现场调查的方法4．现场调查资料
五、土地估价分析和估价方法选择
（一）考试目的
测试应考人员对土地估价技术要点、技术思路、影响土地价格的有关因素和土地估价原则等的分析能力以及估价方法的选择运用知识的程度。

（二）考试基本要求
掌握：分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，土地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择原则和综合运用。

熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。

（三）考试范围
1．分析确定土地估价技术思路的原则
2．土地估价目的判断及对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响
3．土地权利资料的分析要领
4．土地估价的影响因素分析内容与方法
5．土地估价的假设和限制条件分析
6．土地估价适用原则的分析
7．各种土地估价方法的选择原则和综合运用
8．土地市场分析的内容及方法
六、土地估价报告撰写
（一）考试目的
测试应考人员对土地估价报告的撰写和使用方面知识掌握的程度。

（二）考试基本要求
掌握：土地估价报告的作用、构成、形式、格式、撰写、使用和估价报告的归档。

熟悉：土地估价报告的内容。

了解：土地估价档案管理知识。

（三）考试范围1．土地估价报告的作用2．土地估价报告的构成3．土地估价报告的形式4．土地估价报告的格式5．土地估价报告的使用6．土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求7．土地估价报告的归档和档案管理
七、土地估价报告审核
（一）考试目的
测试应考人员对土地估价报告的质量的认知程度。

（二）考试基本要求
掌握：土地估价报告审核的目的和土地估价报告的质量。

熟悉：土地估价报告审核的内容和方法。

了解：土地估价报告的评价。

（三）考试范围
1．土地估价报告审核的目的2．土地估价报告的质量3．土地估价报告审核的内容4．土地估价报告审核的方法5．土地估价报告的评价
八、常见目的土地估价
（一）考试目的
测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价特点的认知程度。

（二）考试基本要求
掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断。

熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定、估价方法选择、主要技术参
数选择、价格确定方法的特点。

（三）考试范围
1．各种常见的土地估价目的
2．各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定
3．各种常见土地估价目的下价格评估价方法选择
4．各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择
5．各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点
九、常见用途土地估价
（一）考试目的
测试应考人员对不同用途土地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握程度。

（二）考试基本要求
掌握：居住、工业、商业、办公等用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应
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用。

熟悉：教育、科技、文化、卫生、体育等项用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用。

了解：耕地、林地、草地、水面估价的一般特点、价格影响因素及估价技术思路与方法应用。

(三)考试范围
1．居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
2．工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
3．商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
4．办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
5．体育用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
6．教育、科技、卫生、文化用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
7．耕地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
8．林地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
9．草地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
10．水面特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
11．基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
十、土地分等
说明：根据大纲要求，要进行土地分等和定级的考核，而我们的讲课是根据城镇土地分等定级和农用地分等定级来讲解的，其实质内容是一样的，请同志们注意这一要求。

（一）考试目的
测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度。

（二）考试基本要求
掌握：基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素。

熟悉：土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等因素选择，权重确定与量化方法。

了解：农用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度。

（三）考试范围
1．城镇土地分等
2．农用地分等
十一、土地定级
（一）考试目的测试应考人员对城镇土地和农用地定级知识与技能的掌握程度。

（二）考试基本要求
掌握：基本概念，城镇土地和农用地定级的方法，不同城镇土地和农用地类型土地级别影响因素。

熟悉：城镇土地和农用地定级程序，城镇土地和农用地定级因素选择、权重确定与量化方法；了解：城市土地质量。

(三)考试范围
1．城镇土地定级
2．农用地分等
十二、基准地价评估
（一）考试目的
测试应考人员对城镇基准地价和农用地基准地价评估知识的掌握程度，对城镇基准地价和农用地基准地价概念，评估的基本原理、技术路线、程序与方法等知识的理解和运用能力。

（二）考试基本要求
掌握：城镇基准地价和农用地基准地价概念和评估的基本原理，城镇基准地价和农用地基准地价评估的技术路线、程序和方法。

熟悉：城镇基准地价和农用地基准地价评估外业调查的方法与要求，城镇基准地价和农用地基准地价的确定、修正系数表的编制，城镇基准地价和农用地基准地价更新的技术途径及方法。

了解：城镇基准地价和农用地基准地价评估内业处理方法。

1．城镇基准地价
2．农用地基准地价的评估
十三、路线价评估
（一）考试目的
测试应考人员对路线价评估知识的掌握程度。

（二）考试基本要求
掌握：路线价的特点和评估范围选择条件，评估的基本原理、程序和基本表达形式。

熟悉：路线价修正体系建立的内容和方法。

（三）考试范围
1．路线价的特点和评估范围选择条件
2．路线价评估的基本原理
3．路线价评估的基本程序
4．路线价的基本表达形式
5．路线价修正体系建立的内容和方法
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十四、征地区片综合地价评估
（一）考试目的
测试应考人员对征地区片综合地价评估知识的认知程度。

（二）考试基本要求
掌握：征地区片综合地价的基本概念和特点。

熟悉：征地区片综合地价评估的基本步骤、方法和综合区片地价的表达形式。

了解：征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用和征地补偿制度改革的方向。

（三）考试范围
1．征地区片综合地价的基本概念
2．征地区片综合地价的特点
3．征地区片综合地价评估的基本步骤
4．征地区片综合地价评估的方法
5．征地区片综合地价的表达形式
6．征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用
十五、土地与房屋测量
（一）考试目的
测试应考人员对土地与房屋测量基础知识的理解和掌握程度
（二）考试基本要求
掌握：土地与房屋测绘图纸种类与要素，土地面积测算方法，房屋面积测算及分摊。

熟悉：测量误差与精度的概念，土地与房屋测绘的技术规范及精度要求，房屋面积种类与含义。

了解：土地及房屋测绘的特点。

（三）考试范围
1．测量误差与精度
2．房地产测绘的技术规范
3．房地产测绘的精度要求
4．土地与房屋测绘中的相关图纸
5．土地面积测算方法
6．房屋面积种类
7.房屋面积测算
8.公用建筑面积分摊系数计算方法
十六、城市经济与城市规划经济学基础
（一）考试目的测试应考人员对经济学基本概念与原理的理解和掌握程度。

（二）考试基本要求
掌握：供给与需求理论，市场竞争理论，收入分配理论，宏观经济有关概念。

熟悉：市场与政府的关系。

了解：宏观经济政策。

（三）考试范围
1．供给与需求理论2．市场竞争理论3．收入分配理论4．市场与政府5．宏观经济有关概念6．宏观经济政策
十七、城市经济学
(一)考试目的
测试应考人员对城市经济学知识的理解与掌握程度。

(二)考试基本要求
掌握：城市，城市经济增长、城市土地利用控制、城市土地利用分区理论。

熟悉：单一中心土地利用理论。

了解：城郊化现象。

(三)考试范围
1．城市及城市经济增长2．单一中心土地利用3．城郊化4．城市土地利用控制与利用分区
十八、城市规划
(一)考试目的
测试应考人员对城市规划基本概念、原理与方法的理解和掌握程度。

(二)考试基本要求
掌握：城市发展、城镇化、城市规划体系与任务、城市详细规划的概念与内容。

熟悉：城市总体规划、城市主要基础设施规划的概念与内容。

了解：城市规划实施管理。

(三)考试范围
1．城市发展与城镇化2．城市规划体系与任务3．城市总体规划
4．城市详细规划5．城市主要基础设施规划6．城市规划实施管理
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