[工程类试卷]土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷7及答案与解析

土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷7及答案与解析
一、案例分析题
请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。

1 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A 宗地进行招标地价评估。

该估价机构收集到有关资料如下：(1)A宗地面积为
2 000 m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4．0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6％和4％，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。

(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15％；税金为房地产总价的6％；银行年贷款利率为11％，土地还原利率为8％。

(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例B：2 370元／m2：实例C：2 730元／m2：实例D：2 500元／m2。

A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。

根据以上资料，评估出该公司的投标地价。

1 本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。

在题目下方空白处答题。

某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A 和B进行评估。

A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0．6。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
2 A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1 320元／m2，收益还原法的评估结果为970元／m2。

试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。

3 B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。

请问：
(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?
(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?
4 根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。

请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。

5 股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1．5。

股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。

请问：
(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?
(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

二、报告判读题
6 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××公司位于××区××路××号用地地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积为595．58m2。

五、估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。

六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(4)《城镇土地估价规程》。

(5)《土地估价报告规范格式》。

(6)××省关于土地管理的法律、法规。

(7)评估委托书。

(8)估价对象《房屋所有权证》。

(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。

八、估价期日：2009年12月31日。

九、估价日期：2009年12月30日至2010年1月10日。

十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：委估土地面积：
595．58 m2单位面积地价：4 485．25元／m2总地价：2 671 325．20元大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。

(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师签名(略)十三、土地估价机构(略) 2010年1月10日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595．58m2，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。

2．土地权利状况估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。

××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。

获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3．建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2 914．5m2，有效使用率为80％。

二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略)(二)个别因素(略)第三部分土地估价一、估价原则1．最有效使用原则(略)2．贡献原则(略)3．变动原则(略)4．合法原则(略)二、估价方法与估价过程(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

(二)估价过程1．收益还原法(1)
计算估价对象总楼价计算公式为式中P——总楼价；a——房地年纯收益。

其参数是通过房地的正常租金水平测得；r——综合还原率；n——房地尚可使用年限。

估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。

建筑物重置单价为700元／m2，残值率为0。

根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75％。

(2)确定客观租金应用市场比较法确定客观租金。

①选择可比实例根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。

(略)②影响租金因素修正(略)。

③客观租金的计算及确定比准价格A=243．60元／m2；比准价格B=233．40元／m2；比准价格C=249．09元／m2。

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：客观租金=(243．60元／m2+233．40元／m2+249．09元／m2)／3=242．03元／m2(3)计算房地总收益年总收益
=2．914．50m2×0．8×242．03元／m2=564．317．15元(4)计算年总费用①管理费根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3％，即：房屋出租经营管理费=房地年租金×3％=564 317．15元×3％=16 929．51元②维修费根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2％，即：房屋出租经营维修费=房屋重置价×2％=2 914．50m2×700元／m2×2％=40 803
元③保险费根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2％o，即：房屋年保险费=房屋现值×2‰=2 914．50 m2×700元／m2×75％×2‰=3 060．23元④房屋年折旧额房屋年折旧额=房屋重置价×1／耐用年限(2914•5×700×1／60)元=34 002.50元⑤租金损失根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：租金损失=564 317．15元／12／2=23 513．21元年总费用=①+②+③+④+⑤=118 308．45元(5)房地年纯收益房地年纯收益=房地年出租总收益一房地年出租总费用=(564 317．15-118 308．45)元=446 008．70元(6)确定综合还原率采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。

(7)计算总楼价P=a／r×[1-1／(1+r)n]＝446008.70／10％×[1-1／
(1+10％)45]元=4 398 898．12元(8)房屋现值房屋现值=房屋重置价×成新率=2 914．50 m2×700元／m2×75％=1 530 1 12．50元(9)总地价总地价=总楼价-房屋现值=(4 398 898．12-1 530 112．50)元=2 868 785．62元2．市场比较法(1)选择房地出售实例估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表。

(2)房屋占地地价计算①房屋现值计算实例A房屋现值=房屋重置价×成新率实例a房屋现值=580元／m2×2 356m2×80％=1 093 184元实例B房屋现值=600元／m2×1 848m2×75％=831 600元实例C房屋现值=580元／m2×2 187．90m2×70％=888 287．40元②实例地价计算据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则：单位地价=(房屋交易价一房屋现值一卖方应支付的税费)／房屋用地面积实例A单位面积地价=(3 100 000一1 093 184—3 100 000×8．5％)元／496m2=3 514．75元／m2实例B单位面积地价：(2 600 000-831 600-2 600 000×8．5％)元／385m2=4 019．22元／m2实例C单位面积地价=(2 750 000-888 287．40-2 750 000×8．5％)元／
442m2=3 683．17元／m2③比较因素条件指数分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表。

④因素修正系数根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数见下表。

⑤计算比准价格
将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则：比准价格A＝(3 514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103)元／m2=4 000．69元／m2比准价格B=(4 019．22×110／100×100／100×100／100×100／
96×100／108)元／m2=4 264．22元／m2比准价格C=(3 683．17×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100)元／m2=4 072．63元／m2通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4 264．22元／m2。

三、地价的确定估价人员鉴于估价对象的特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：单位面积地价=(4 816．80×0．4+4 264．22×0．6)元／m2=4 485．25元／m2楼面地价：4 485．25元／
m2÷4．9=915．36元／m2总地价=4 485．25元／m2×595．58 m2=2 671 325元(取整)第四部分附件1．估价对象《国有土地使用证》2．估价对象宗地图3．估价机构《土地估价机构资质证书》4．土地估价师资格证书5．估价对象照片6．委托估价协议书
7 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)二、委托估价方W企业三、受托估价方(略)四、估价目的W企业拟进
行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([1994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。

五、估价依据(1)《中华人民共
和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国房地产管理法》。

(3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的
通知”([1994]国土[法]字第153号)。

(4)国家土地管理局“关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知”([1995]国土[籍]字第180号)。

(5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。

(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。

(8)委托方提供的有关资料。

六、估价基准日2008年12月31日七、估价日期2009年7月20日至2009年9月20日八、地价定义待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。

九、需要特殊说明的事项(一)假设条件(1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。

(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(5)委托方提供的资料属实。

(二)使用说明(1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。

(2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。

(3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。

(4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。

(5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。

十、土地估价师签字(姓名、估价师资格证书号)十一、土地估价机构负责人签字(土地估价机构公章) 2009年9月20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况待估宗地位于日县光明路××号，土地面积为2 200．8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。

2．土地权利状况待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(2006)字第××号。

无他项权利限制。

3．土地利用状况待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1 790．59m2，建筑容积率为1．2。

二、地价影响因素分析(略)第三部分土地估价一、估价原则(略)二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。

具体评估过程如下：(一)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。

其基本计算公式为：土地价格：(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×
土地增值收益率。

1．土地取得费及有关税费根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。

(1)征地费。

通过调查，依据曰县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2．0—3．0万元／亩。

此次评估取待估宗地的征地费为2．5万元／亩，即37．5元／m2。

(2)有关税费。

由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4．5元／m2、耕地开垦费为8元／m2和新增建设用地有偿使用费为7元／m2，合计税费为19．5元／m2。

(3)土地管理费。

根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3％征收，则为1.1元／m2。

上述三项合计，土地取得费为58．1元／m2。

2．土地开发费此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。

通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元／m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元／m2。

3．投资利息根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5．85％计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5．85％=(58．1+50)元／m2×1×5．85％：6．32元／m2。

4．投资利润调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12％，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12％
=(58．1+50+6．32)元／m2×1×12％=13．7元／m2。

5．计算土地增值收益(土地所有权收益)根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及口县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30％。

土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30％=(58．1+50+13．7)元／m2×30％=36．5元／m26．计算待估宗地的土地使用权价格待估宗地的土地使用权价格
=(58．1+50+6．32+13．7+36．5)元／m2=164．6元／m2(二)基准地价系数修正法依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。

由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5式中
A1——区域条件修正系数；A2——容积率修正系数；A3——土地使用权年期修正系数；A4——基础设施开发程度修正系数；A5——期日修正系数。

采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：1．确定待估宗地的土地级别及基准地
价经调查分析，待估宗地位于日县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元／m2。

2．确定区域条件修正系数(A1)经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1．0553。

3．确定容积率修正系数(A2)待估宗地面积为2200．8m2，建筑总面积为1790．59m2，容积率为1．2，根据容积率修正系数表(见下表)，待估宗地容积率修正系数为1．16。

4．确定土地使用权年限修正系数(A3)待估宗地W企业于2005年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35．67年。

根据土地使用年限修正公式：A3=[1-1／(1+8％)35.67]／[1-1／(1+8％)40]=0．948 017／0．995 426=0．952 375．确定基础设施开发程度修正系数(A4)根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1．17。

6．期日修正系数(A5)《B 县定级与基准地价评估报告》是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2005年5月1日至2008年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5％，故取期日修正系数A5=1．05。

7．确定待估宗地的土地价格根据公式：宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5=(150×1．055 3×1．16×0．952 37×1．17×1．05)元／m2=214．84元／m2。

三、地价的确定1．地价的确定对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164．6元／m2，基准地价系数修正法：214．84元／m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=(214．84×0．7+164．6×0．2)元／
m2=183．31元／m2。

2．估价结果待估宗地土地面积：2 200．8 m2，单位面积地价：183．31元m2，总地价：40．34万元。

第四部分附件1．委托估价函2．待估宗地区域位置图3．委托方营业执照复印件4．估价机构营业执照复印件5．土地估价师证书复印件
7 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。

请阅读后回答相关问题。

一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。

二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。

五、估价依据 1．《中华人民共和国土地管理法》 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》 3．《城镇土地估价规程》 4．土地估价委托书 5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料六、估价基准日 2008年12月31日七、估价日期 2008年12月30日至2009年1月5日八、地价定义待估宗地的价格是在以下设定条件下
于2008年12月31日的土地使用权市场价格。

其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3．6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。

九、估价结果估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：评估土地面积：2 504．1m2；单位面积地价：4 069．07元／m2；总地价：10 189 358元；大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。

十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。

(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。

(5)委托方提供的资料属实。

(二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。

(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。

(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。

十一、土地估价师签字 1．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：××× (土地估价机构公章) 2009年1月5日请根据上述内容回答以下问题：
8 在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。

9 针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。

10 土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?
11 在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有1个选项)。

（A）评估对象的规划开发程度
（B）评估对象的实际开发程度
（C）根据委托方要求划定的开发程度
（D）根据资产评估要求界定的开发程度
12 在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指( )(只有1个选项)。

（A）估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性
（B）估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实
（C）可能存在的不实情况会影响土地估价结果
（D）委托方应该承担资料不实的责任
13 假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。

清问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。

说明理由。

土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷7答案与解析
一、案例分析题
请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。

1 【正确答案】先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。

第一步：采用市场比较法确定不动产总价 (1)分别计算三个案例的试算价格：
B=2370×100／99×100／100×100／98×100／100×100／97元／m2=2 518．35元／m2 C＝2730×100／95×100／99×100／102×100／110×100／100m2＝2 587．09元／m2 D＝2500×100／96×100／101×100／97×100／105×100／99元／m2=2 557．12元／m2 (2)采用算术平均求取不动产总价：单位面积不动产价=(2 518．35+2 587．09+2 557．12)元／m2÷3=2 554．19元／m2不动产总价=2 554．19元／m2×2 000 ／m2×4=2 043．352万元第二步：计算建筑成本费用及利润 (1)建筑费=600万元 (2)专业费=600万元×6％=36万元 (3)不可预见费=600万元×4％=24万元 (4)利息=(600+36+24)×[(1+11％)m1-1]+地价×[(1+11％)2-1]=72．6+0．232 1×地价或：利息=(600+36+24)×50％×[(1+11％)1.5-1]+(600+36+24)×50％×[(1+11％)m0.5-1]+地价
×[(1+11％)2-1]=73．6+0．232 1×地价 (5)税金=2 043．352万元×6％=122．60万元(6)开发利润=2 043．352万元×15％=306．50万元第三步：计算土地价格地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润 =2 043．35-600-36-24-72．6-0．2321×地价-122．60-306．50 1．232 1地价=881．65万元地价=715．57万元单位地价=715．57万元／2 000m2=3577．85元／m2
2 【正确答案】 (1)简单算术平均法。

(2)加权平均法。

(3)直接取市场比较法的评估结果。

(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法作适当减价修正。

3 【正确答案】 (1)收集的资料包括：
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；
②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；
③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等；
④土地出让金或土地增值收益资料；
⑤国家或当地市场的利率水平；
⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

(2)①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)；
②确定土地开发费；。