厦门房地产市场分析2008

0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811
思明 14408.81 12545.81 13044.83 16595.46 15717.88 13397.22 14352.61 12555.21 13335.43 12061.36 11921.16 10111.52 9331.89 10855.12 9907.86 湖里 12431.95 19787.13 15769.58 14646.57 14522.17 14854.74 14112.34 14663.01 13613.64 11929.77 13209.66 16010.46 15400.72 12834.74 8517.91 海沧 7496.47 7912 8215.84 8146.95 8367.55 8062.81 7801.45 7730.74 7380.39 7101.45 7324.97 6307.62 5905.93 5671.87 5952.05 集美 8135.93 8251.08 6592.19 6415.83 6322.97 6548.99 6406.02 6529.46 7209.71 7324.56 6948.08 6461.36 6270.08 5588.15 5479.48 同安 6623.03 6371.01 6764.48 7089.89 6734.51 6964.36 6645.18 7005.52 7250.83 6474.62 6084.83 5785.15 4844.65 4955.09 4529.48 翔安 6512.79 3903.62 6109.78 6494.35 6264.44 6254.31 6353.85 7863.12 7660.54 7365.32 6885.32 8052.29 7173.34 6726.18 5388.32
思明 湖里 海沧 集美 同安 翔安
5
住宅供销比例结构
80%
60%
40%
20%
0%
岛内供应 岛内销售 岛外供应 岛外销售
2005~2008厦门供销比例结构图
2005 68% 72% 32% 28%
2006 54% 59% 46% 41%
2007 55% 52% 45% 48%
2008 47% 54% 53% 46%
0
8
07年
08年1~11月
2007~2008年厦门及岛内外土地总体成交情况对比
150.0 100.0
50.0 0.0
2007~2008年厦门市土地成交量情况
141.0
102.9
29.9
38.2 19.5
20.3
全市
岛内
岛外
（万平方米）
其中：
• 岛内土地成交面积比07年全年缩 减约50%;楼面地价下降约60%；
07年
• 岛外土地成交面积比07年全年缩
08年1~11月 减约80%;楼面地价下降13.1%..
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3、小结
• 厦门房地产市场经历一年的剧烈调整;岛内外的房地产价格已回归到2年前的水平;泡沫被有 效挤出；
• 在一系列特价房供应的刺激下;成交量有较大幅度的回升;成交价格也有企稳的迹象..厦门是 属于外向型的市场;一旦形势明朗;将率先于周边市场而再度活跃；
08年厦门均价总体趋势向下..08年11月;岛内的均价9049元/平方米;这是至2007年年初以 来;岛内均价首次破万.. 与07年12月的峰值16372元/平方米相比;下降了44.7%；而岛外的均价为5465元/平方米;与07年9 月的峰值相比;下降了26%..数据显示岛内房价调整相对更为剧烈..
岛内供应 岛内销售 岛外供应 岛外销售
厦门的供销重心逐渐向岛外转移..07~08年岛外销售面积已接近全市的一半.. 这种趋势会越来越明显..
6
2008年1~11月厦门住宅购买客户组成比例
厦门本地, 40.24%
厦门以外, 59.76%
境外, 7.49% 外省市, 16.89%
本省其它地区, 35.37%
4
2008年厦门各区域价格走势
2008年1~11月均价 岛内均价：12054
岛外均价：6649
思明 湖里 海沧 集美 同安 翔安
元/m2 11948 12246 6905 6685 5992 7482
25000
20000
15000
10000
5000
0
0709 0710
0711 0712 0801 0802 0803 0804
2
厦门2007~2008年岛内外月度价格走势
全市均价
பைடு நூலகம்
岛内均价
岛外均价
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811
11307 10124
10911 10095
11566 10485
10286
10485 10197
9834 7975 8877 8389
200000
150000
100000
50000
0
0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 成交面积 4E+05 2E+05 2E+05 2E+05 3E+05 3E+05 3E+05 4E+05 2E+05 2E+05 2E+05 20078 69086 26383 76446 10467 12456 11430 87838 65930 69142 57388 10201 全市均价 8083 8109 7892 8905 9113 10958 9962 8833 10019 11446 10124 11307 10911 10095 11566 10286 10485 10485 10197 9834 7975 8877 8389
3
2007~2008年期间全市均价;始终在10000元/平方米价格水平±20%幅度的震荡..
厦门2004~2008年供需情况
批准预售面积（万m2)
销售面积（万m2)
供需比
500
3.50
400
3.00
2.50
300
2.00
200
1.50
1.00
100
0.50
0
0.00
2004年
2005年
2006年
2007年
厦门房地产市场属于典型的外向型市场;有近60%的房子销售给厦门以外的客户.. 而厦门以外的客户中;以福建省内的其它区域占的比例最大;如福州、泉州等..
7
2、厦门土地市场
2007~2008年厦门土地总体成交情况
土地成交面积(万m2)
平均楼面地价（元/m2)
全市土地成交面积07年全年成交141
160.0 140.0 120.0 100.0
厦门房地产市场分析2008
1、厦门商品住宅市场情况 2、厦门土地市场
1
1、厦门住宅市场
2007~2008年厦门住宅月度成交情况
成交面积
全市均价
450000
400000 350000 300000 250000
11446
10958
8905 9113 8083 8109 7892
9962
10019
8833
80.0 60.0 40.0 20.0
141.0 5739
4033 39.8
7000
万平方米;今年1~11月;成交39.8
6000
5000
万平方米;比07年全年缩减约70%；
4000 楼面地价07年为5739元/平方米;今
3000
年1~11月为4033元/平方米;下降约
2000
1000
30%..
0.0
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
与2007年最高峰10月份均价相比;2008年11月份的价格下降了26.7%;均价为8389元/平方米.. 2008年1~11月;厦门住宅成交量为89.8万平方米;仅为07年全年312万平方米的28.5%.. 2007年全年销售均价为9484元/平方米;2008年1~11月销售均价为9965元/平方米;上涨5%..
• 土地市场成交量大幅萎缩;价格下跌30%;在房地产企业资金面未能有效改善的情况下;土地市 场的回暖仍有待时日；
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全市均价 8083 8109 7892 8905 9113 10958 9962 8833 10019 11446 10124 11307 10911 10095 11566 10286 10485 10485 10197 9834 7975 8877 8389 岛内均价 9312 10114 10857 11414 10685 12161 13367 12160 13261 16133 14164 16372 15424 14059 14298 13146 13405 12017 12360 12685 10833 11340 9049 岛外均价 5070 5220 5738 5859 6656 6994 6656 6627 7386 6655 6943 6671 6933 7364 6934 7209 7289 6996 6833 6287 5424 5573 5465
2008年 1~9月
批准预售面积（万m2) 304
266
276
429
234
销售面积（万m2)
299
260
377
312
79
供需比
1.02
1.02
0.73
1.38
2.96
08年1~9月;厦门市的销售面积为79万平方米;而批准预售的面积为234万平方米;供需比为
2.96;市场供大于求..按当前的供需量估计;现有存量仍需1~2年消化..