物业精细化管理立项表(楼宇对讲门)(1)(2)

附件：
精细化管理改进项目立项表
单位天鼎物业分公司改进方向降低成本
改进目标对楼宇对讲门进行自主维修，提升维修效率，降低维护成本项目负责人陈春
现状诊断
物业分公司承担着西航生活区的公共设施设备的维修养护工作，服务面积广，管理的楼宇较多。

目前生活区共有楼宇对讲门99套，每套门的维保期限为两年，截止今年已有71套楼宇对讲门超过了维保期，维修费用均由物业分公司自主承担。

由于楼宇对讲门使用频率高，容易发生故障，且每次发生故障，都需要与厂商联系由他们派专人进行维修，而对方厂商的维修方式多为更换整套门、门锁、门机等方式进行整体更换，维修成本很高。

据统计，在过去的一年中楼宇对讲门共发生故障254起，其中需要更换零配件的故障84起，包括更换整套门6套、更换智能锁扣20套、更换门机5套、更换闭门器53套，主材更换费用为56100元，人工服务费8400元；另外170起故障只需要维修人员进行简单调试即可，上门维修人工服务费为17000元。

根据以上成本进行分析测算，在84起需更换零配件的故障中，有53起是可以不进行整体更换，只需要对故障点进行维修的，这样可以节约成本29640元，有31起需对配件整体更换，根据市场比价，如果自主采购的话将节约成本3600元；根据往年维修记录统计，客服人员从接到报修电话到维修结束平均响应速度为3天，维修的响应速度较慢，业主时有不满。

以去年为例进行分析，如果我们对楼宇对讲门自主维修，同时对更换的零配件进行自主采购的话，将总体节约费用50240元。

因此为降低楼宇对讲门的维修成本提高响应速度，今年物业分公司计划一方面针对需要更换的配件进行自主采购，一方面安排4名维修人员学习门禁系统维修技术，培养一专多能人才，让他们在干好自身原有工作的基础上对楼宇对讲门进行自主维修，从而提升维修效率，降低维修成本。

改善指标
序号指标名称指标现状目标值挑战值
1 降低对楼宇对讲门的维修
保养维护成本
请厂商维修，维修方式为
大部件整体更换。

维修保
养成本为81500元
自主维修，维修方式为根据具
体损坏点更换相应零部件。

维
修成本节约50000元
节约维修成本53000元
行动计划
行动名称行动内容衡量指标执行人使用方法检查人进度频次协同单位
专项技术培训
专门抽调4名技术
水平较高的骨干员工。

进行楼宇对讲门的维
修培训
熟悉楼宇对讲门的工
作原理及结构构成。

初
步掌握楼宇对讲门的
故障排除技能
设备运行部
部长
1、理论培训
2、厂商派专
人维修
时，现场
学习
陈春
2014年1~5月
培训技能
开展自主维修
经过前期培训，物业
分公司由专人对楼宇
对讲门进行自主维修
员工能自主维修楼
宇智能能对讲门，维修
完成率达100%
设备运行部
部长
实际操作陈春
2014年5~12月
自主维修
单位负责人签字：公司主管领导意见：。