杭州百恒置业有限公司、俞益君商品房预售合同纠纷二审民事判决书

杭州百恒置业有限公司、俞益君商品房预售合同纠纷二审民
事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】浙江省杭州市中级人民法院
【审理法院】浙江省杭州市中级人民法院
【审结日期】2020.12.07
【案件字号】(2020)浙01民终7884号
【审理程序】二审
【审理法官】睢晓鹏
【审理法官】睢晓鹏
【文书类型】判决书
【当事人】杭州百恒置业有限公司;俞益君
【当事人】杭州百恒置业有限公司俞益君
【当事人-个人】俞益君
【当事人-公司】杭州百恒置业有限公司
【代理律师/律所】孙羽飞浙江人民联合(建德)律师事务所
【代理律师/律所】孙羽飞浙江人民联合(建德)律师事务所
【代理律师】孙羽飞
【代理律所】浙江人民联合(建德)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】杭州百恒置业有限公司
【被告】俞益君
【本院观点】上述证据与本案争议焦点缺乏关联性，不能直接推定俞益君系通过恒房通购买案涉房屋，俞益君的异议成立，对该证据材料本院不予确认。

案涉认购书、买卖合同及无理由退房协议书合法有效，已经原审法院判定，双方亦未提出异议。

【权责关键词】撤销委托代理违约金恢复原状支付违约金合同约定关联性质证诉讼请求【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院另查明：二审中俞益君明确放弃合同解除前的违约金(利息)请求。

【本院认为】本院认为：案涉认购书、买卖合同及无理由退房协议书合法有效，已经原审法院判定，双方亦未提出异议。

案涉认购书的性质为预约合同，双方于预约合同中关于支付房价款的约定系属本约合同的内容，双方约定于2018年8月20日前签署《商品房买卖合同》，但因百恒公司的原因直至2019年9月28日签订，在《商品房买卖合同》未签订前，俞益君享有拒绝履行自己付款义务的权利，其在签订上述买卖合同的同日，即将剩余房款付清，不存在违约行为，不构成违约。

协议书约定如俞益君由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的，在无理由退房时应扣除已支付的兼职销售员佣金，该约定有效，但百恒公司应就俞益君系由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的事实承担举证义务，现俞益君对此予以否认，而百恒公司亦未提交证据予以证实，故对其要求扣减兼职销售员佣金的主张，本院不予支持。

本案二审庭审中，俞益君表示愿意放弃合同解除前的违约金(利息)，本院予以照准，并据此对原审判决予以改判。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持浙江省建德市人民法院(2020)浙0182民初1470号民事判决第一项。

二、撤销浙江省建德市人民法院(2020)浙0182民初1470号民事判决第二项及诉讼费用负担部分。

三、杭州百恒置业有限公司于本判决生效后十日内退还俞益君购房款1337598元。

四、驳回俞益君的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取为8419元，由杭州百恒置业有限公司负担8394元，由俞益君负担25元。

二审案件受理费50元，由俞益君负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 01:50:08
【一审法院查明】原审法院认定：2018年8月20日，百恒公司作为甲方(出卖人)，俞益君作为乙方(买受人)，双方签订了《建德恒大林溪郡商品房认购书》，俞益君认购建德恒大林溪郡楼盘17幢1单元1902室商品房，建筑面积共99.25平方米，总金额为1337598元。

双方在该认购书中约定了“乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款)；乙方选择一次性付款：乙方须于2018年8月20日前支付首期房款387598元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》；余款930000元须于2018年9月19日前付清。

如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金”等内容。

认购书签署时，俞益君即付定金20000元，当日支付首期购房款387598元，百恒公司亦向俞益君开具了金额为407598元的增值税普通发票。

直至2018年9月19日，由于百恒公司一直未能提供《商品房买卖合同》文本，导致双方未能签署《商品房买卖合同》。

俞益君遂向“12345”市长热线反映了该情况，经有关部门协调后，直到2018年9月28日百恒公司才向俞益君提供了编号为2018330182YS0211400《浙江省商品房买卖合同(预售)》，俞益君即与百恒公司签订了该合同，同时双方又签订了《无理由退房协议书》。

签约当日，俞益君向百恒公司付清了剩余房款930000元。

双方在《无理由退房协议书》中约定：“一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》
及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。

乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。

二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。

三、如乙方由其他兼职销售员通过‘恒房通’平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣
金。

”2018年9月28日，恒大地产集团有限公司向俞益君出具了《无理由退房承诺书》，载明“若您已履行《楼宇认购书》和《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。

此后，俞益君向百恒公司提出无理由退房申请，双方未就退房问题协商一致，故俞益君诉至法院，诉讼请求为：1.判令解除俞益君、百恒公司签订的编号为2018330182YS0211400《浙江省商品房买卖合同(预售)》；2.判令百恒公司立即向俞益君返还购房款1337598元，并支付自起诉之日起至款清之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；3.判令百恒公司承担本案的诉讼费用。

【一审法院认为】原审法院认为：俞益君与百恒公司签订的《建德恒大林溪郡商品房认购书》、《浙江省商品房买卖合同(预售)》和《无理由退房协议书》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效；当事人应当按照约定履行自己的义务。

现俞益君要求解除案涉商品房买卖合同，而百恒公司认为俞益君逾期支付剩余购房款，已构成违约，不再享有无理由退房的权利，故不同意解除合同；若俞益君坚持解除合同，则俞益君应当承担违约损失，并配合百恒公司去撤销网签，并依据无理由退房协议书第三条的约定，扣除其已支付的兼职销售员佣金1338元。

对此，原审法院作如下裁判说理：首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。

俞益君延期9天付款，其行为不构成违约，俞益君按照依法成立的《无理由退房协议书》，依法享有解除合同请求权。

俞益君按约支付定金及首期购房款之后，便要求百恒公司签署
《商品房买卖合同》，而百恒公司一直未能提供该合同文本，而致使双方未能签订案涉商品房买卖合同。

俞益君即向有关部门投诉，经有关部门协调后，直至2018年9月28日百恒公司才向俞益君提供了合同文本，当日双方即签订了案涉商品房买卖合同(预售)和《无理由退房协议书》。

上述合同、协议签订当日，俞益君即向百恒公司付清了剩余购房款；恒大地产集团有限公司于当日向俞益君出具了《无理由退房承诺书》，载明“若您已履行《楼宇认购书》和《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。

综观全案事实，俞益君延期9天付款，不能归责于俞益君，且从百恒公司在2018年9月28日向俞益君提供合同文本，双方随即签订了案涉合同和《无理由退房协议书》，恒大地产集团有限公司向俞益君出具《无理由退房承诺书》等行为来看，百恒公司系以自己的行为，表明其认可俞益君延期至合同签订之日付清款项，因此，俞益君并不存在百恒公司抗辩所称的违约行为，依法享有解除合同请求权。

其次，百恒公司依据《无理由退房协议书》第三条“如乙方由其他兼职销售员通过‘恒房通’平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金”之抗辩，但未提供相应证据证明俞益君曾经亲自或授意他人通过“恒房通”购房，百恒公司作为“恒房通”的管理一方，未经认真审核，仅凭系统信息就认定陈红梅系俞益君的委托中介人，并支付了销售佣金，据此要求俞益君承担合同解除后的佣金损失，有失公平，故对百恒公司的抗辩理由，原审法院不予采纳。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

综上，俞益君要求解除合同，判令百恒公司立即返还其已支付的全部购房款并支付自起诉之日起至款清之日止的逾期利息损失的诉讼请求，有事实和法律根据，原审法院予以支持。

百恒公司所提的相关抗辩意见，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共
和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除俞益君与百恒公司于2018年9月28日签订的《浙江省商品房买卖合同(预售)》(编号为2018330182YS0211400，合同标的物为建德市新安江街道恒大林溪郡17幢一单元1902室房屋)。

二、百恒公司于判决生效后十日内返还俞益君购房款合计1337598元，并以该款为基数支付自2020年6月2日起至债务清偿之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。

当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取8419元，由百恒公司负担。

【二审上诉人诉称】宣判后，百恒公司不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认为俞益君延迟付款，不能归责于俞益君，并不构成违约，以双方签订无理由退房协议书，认定百恒公司已认可俞益君逾期付款行为，百恒公司认为一审法院认定错误。

首先，未签合同的前提下，百恒公司付款依据仍为双方于2018年8月20日签订的《建德恒大林溪郡商品房认购书》，第二条1款一次性付款的约定：“乙方须于2018年8月20日前支付387598元(不含定金)并签署《商品房买卖合同》，余款(即930000元)须于2018年9月19日前付清。

”依据该约定，签署商品房买卖合同并非俞益君付清余款的前提条件。

俞益君以未签合同为由延迟付款，明显为俞益君在履行认购书时单方违约行为。

其次，无理由退房协议书的约定内容包括买受人享行无理由退房权利的前提条件，如行使无理由退房权利后双方权利义务的约定，以及恒房通佣金扣除事项的约定。

并没有关于百恒公司认可俞益君的逾期付款行为约定或意思表示。

一审法院认为签订无理由退房协议即是对买受人无理由退房权利的认可，很明显是未考量无理由退房协议的具体内容，对无理由退方协议的错误理解。

百恒公司认为无理由退房协议主要目的是对双方权利义务的限制性约定，并非对签署无理由退房协议前他方违约责任的免除。

且《商品房买卖合同》(预售)中明确约定的最后付款时间亦非俞益君实际付款时间(2018年9月28日)而是2018年9月19日前付清全部房款。

若百恒公司接受俞益君延期付款行为，签订的《商品房买卖合同》(预售)时约定的最后付款时间应是实际付款时间，实际
合同约定并不是实际支付时间，这说明百恒公司在与俞益君签订无理由退房协议及《商品房买卖合同》(预售)时并未认可俞益君的逾期付款的违约行为。

综上，百恒公司认为一审法院对于上述事实认定有误，请求二审法院予以重新认定。

2、一审法院认为百恒公司作为“恒房通”管理方，依据恒房通系统信息支付兼职销售员佣金，在合同解除时要求俞益君承担佣金损失有失公平，百恒公司认为一审法院的认定过度加重百恒公司在合同履行过程中的责任义务。

一审法院的认定亦有失公平。

百恒公司与俞益君签订的无理由退房协议书，在买受人无违约行为的情况下，买受人享有无理由退房权利，己是百恒公司对于自身合法权益大尺度的让渡，其中无理由退房协议第三条关于合同解除时，出卖人有权从买受人退房款中扣除恒房通兼职销售员仰金损失(本案涉及佣金为1338元)。

是对双方权责，利益的平衡性约定。

且俞益君本人也注册了恒房通平台兼职销售，其在购买涉案房屋时应是知晓该项佣金的，且在无理由退房协议中对于佣金有做明确约定。

无理由退房协议中虽对具体恒房通佣金具体金额未做明确，但俞益君签订无理由退房协议时，未对该条款提出异议，表明俞益君是默认许可解除合同时承担给百恒公司造成的佣金实际损失，故百恒公司认为一审法院对于该项认定有失公平，请求二审法院予以重新认定。

3、一审法院认为百恒公司应当承担自俞益君起诉立案日至实际付清日止的利息，百恒公司认为一审法院认定由百恒公司承担该部分利息有失合理性。

俞益君在立案前有没有联系百恒公司通过协商方式解决纠纷，现因无证据证明无法核实，暂不去追查，俞益君选择通过诉讼的方式解决纠纷，在解除合同判决生效前，诉讼程序中商品房买卖合同还未解除仍然有效，百恒公司占用俞益君购房款也是合理合法，一审法院认为因诉讼程序中所消耗的时间，产生的利息由百恒公司来承担，百恒公司认为有失公正，请求二审法院予以重新认定。

综上，请求：撤销原审判决第二项并改判退还购房款1336260元，驳回俞益君对利息损失的请求，由俞益君承担本案一审、二审全部诉讼费用。

杭州百恒置业有限公司、俞益君商品房预售合同纠纷二审民事判决书
浙江省杭州市中级人民法院
民事判决书
(2020)浙01民终7884号当事人上诉人(原审被告)：杭州百恒置业有限公司，住所地建德市新安江街道明珠社区新安花园某某某某。

法定代表人：陈中原。

委托诉讼代理人：梁汪伦，公司员工。

被上诉人(原审原告)：俞益君。

委托诉讼代理人：孙羽飞，浙江人民联合(建德)律师事务所律师。

审理经过上诉人杭州百恒置业有限公司(以下简称百恒公司)因与被上诉人俞益君商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院(2020)浙0182民初1470号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月14日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。

上诉人百恒公司的委托代理人梁汪伦、被上诉人俞益君及其委托代理人孙羽飞到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

一审法院查明原审法院认定：2018年8月20日，百恒公司作为甲方(出卖人)，俞益君作为乙方(买受人)，双方签订了《建德恒大林溪郡商品房认购书》，俞益君认购建德恒大林溪郡楼盘17幢1单元1902室商品房，建筑面积共99.25平方米，总金额为1337598元。

双方在该认购书中约定了“乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款)；乙方选择一次性付款：乙方须于2018年8月20日前支付首期房款387598元(不含定金)，并签署《商品房买卖合
同》；余款930000元须于2018年9月19日前付清。

如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金”等内容。

认购书签署时，俞益君即付定金20000元，当日支付首期购房款387598元，百恒公司亦向俞益君开具了金额为407598元的增值税普通发票。

直至2018年9月19日，由于百恒公司一直未能提供《商品房买卖合同》文本，导致双方未能签署《商品房买卖合同》。

俞益君遂向“12345”市长热线反映了该情况，经有关部门协调后，直到2018年9月28日百恒公司才向俞益君提供了编号为2018330182YS0211400《浙江省商品房买卖合同(预售)》，俞益君即与百恒公司签订了该合同，同时双方又签订了《无理由退房协议书》。

签约当日，俞益君向百恒公司付清了剩余房款930000元。

双方在《无理由退房协议书》中约定：“一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。

乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。

二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。

三、如乙方由其他兼职销售员通过‘恒房通’平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。

”2018年9月28日，恒大地产集团有限公司向俞益君出具了《无理由退房承诺书》，载明“若您已履行《楼宇认购书》和《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。

此后，俞益君向百恒公司提出无理由退房申请，双方未就退房问题协商一致，故俞益君诉至法院，诉讼请求为：1.判令解除俞益君、百恒公司签订的编号为2018330182YS0211400《浙江省商品房买卖合同(预售)》；2.判令百恒公司立即向俞益君返还购房款1337598元，并支付自起诉之日起至款清之日止
按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；3.判令百恒公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认为原审法院认为：俞益君与百恒公司签订的《建德恒大林溪郡商品房认购书》、《浙江省商品房买卖合同(预售)》和《无理由退房协议书》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效；当事人应当按照约定履行自己的义务。

现俞益君要求解除案涉商品房买卖合同，而百恒公司认为俞益君逾期支付剩余购房款，已构成违约，不再享有无理由退房的权利，故不同意解除合同；若俞益君坚持解除合同，则俞益君应当承担违约损失，并配合百恒公司去撤销网签，并依据无理由退房协议书第三条的约定，扣除其已支付的兼职销售员佣金1338元。

对此，原审法院作如下裁判说理：首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。

俞益君延期9天付款，其行为不构成违约，俞益君按照依法成立的《无理由退房协议书》，依法享有解除合同请求权。

俞益君按约支付定金及首期购房款之后，便要求百恒公司签署《商品房买卖合同》，而百恒公司一直未能提供该合同文本，而致使双方未能签订案涉商品房买卖合同。

俞益君即向有关部门投诉，经有关部门协调后，直至2018年9月28日百恒公司才向俞益君提供了合同文本，当日双方即签订了案涉商品房买卖合同(预售)和《无理由退房协议书》。

上述合同、协议签订当日，俞益君即向百恒公司付清了剩余购房款；恒大地产集团有限公司于当日向俞益君出具了《无理由退房承诺书》，载明“若您已履行《楼宇认购书》和《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。

综观全案事实，俞益君延期9天付款，不能归责于俞益君，且从百恒公司在2018年9月28日向俞益君提供合同文本，双方随即签订了案涉合同和《无理由退房协议书》，恒大地
产集团有限公司向俞益君出具《无理由退房承诺书》等行为来看，百恒公司系以自己的行为，表明其认可俞益君延期至合同签订之日付清款项，因此，俞益君并不存在百恒公司抗辩所称的违约行为，依法享有解除合同请求权。

其次，百恒公司依据《无理由退房协议书》第三条“如乙方由其他兼职销售员通过‘恒房通’平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金”之抗辩，但未提供相应证据证明俞益君曾经亲自或授意他人通过“恒房通”购房，百恒公司作为“恒房通”的管理一方，未经认真审核，仅凭系统信息就认定陈红梅系俞益君的委托中介人，并支付了销售佣金，据此要求俞益君承担合同解除后的佣金损失，有失公平，故对百恒公司的抗辩理由，原审法院不予采纳。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

综上，俞益君要求解除合同，判令百恒公司立即返还其已支付的全部购房款并支付自起诉之日起至款清之日止的逾期利息损失的诉讼请求，有事实和法律根据，原审法院予以支持。

百恒公司所提的相关抗辩意见，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除俞益君与百恒公司于2018年9月28日签订的《浙江省商品房买卖合同(预售)》(编号为2018330182YS0211400，合同标的物为建德市新安江街道恒大林溪郡17幢一单元1902室房屋)。

二、百恒公司于判决生效后十日内返还俞益君购房款合计1337598元，并以该款为基数支付自2020年6月2日起至债务清偿之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。

当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民。