沈阳万盛综合楼项目市场报告(29)()

沈阳万盛综合楼项目市场报告
目录
第一部分沈阳市简介………………………………………………02~07
第二部分沈阳房地产市场综合分析………………………………08~23
第三部分沈河区及中街简介………………………………………24~31
第四部分区域竞争市场分析………………………………………32~49
第五部分项目投资分析……………………………………………50~54
第一部分沈阳市简介
一、自然概况
1、地理位置
沈阳（曾名盛京，奉天等）位于中华人民共和国东北部，是辽宁省省会所在地，地处东北三省与关内连接交通枢纽的咽喉要道，界于东经122°25′09″-123°48′24″,北纬
41°11′51″-43°02′13″之间,东西宽115公里,南北长205公里,有着极为重要的地理位置。

沈阳地处辽东半岛开发区腹地，在半径150公里的范围内聚集着钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、化纤之城辽阳、煤粮之城铁岭，构成以沈阳为中心的经济圈和城市群。

以沈阳为轴心，港口城市大连和营口为前沿，以轻工之城盘锦为两翼，组成实力雄厚的辽南经济区，是东北地区出入海关的必经之地，是规划中的东北欧亚大陆桥首站。

2、交通状况
沈阳是东北地区的交通、通讯枢纽。

五条国家级公路，六条省级公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等6条铁路干线从沈阳向四面八方延伸。

沈阳桃仙国际机场60多条航线可通往国内各主要城市和香港及俄罗斯、日本、韩国、朝鲜等国家和地区。

可与世界上150多个国家和地区进行电话直拨、电传、传真等通信联络。

3、土地资源
沈阳市土地总面积12980平方公里,除东部偏低的丘陵外,其余皆为辽河等冲积平原。

地处北温带属受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，年平均气温6.8℃、8.0℃,夏季最高气温超过30℃，冬季最低气温-20℃以下。

全年平均日照时数2600小时，平均降水量650毫米，平均无霜期150天。

全市水资源总量可达30亿立米,其中地表水10亿立米地下水20亿立米。

主要矿产资源有石油、天燃气、煤、铁、石灰石等。

4、城市规划
沈阳辖九区一市三县，有中心区和平、沈河、大东、皇姑、铁西五区以及苏家屯区、东陵区、新城子区和于洪区、浑南新区。

新民市(县级市)、辽中县、康平县及法库县亦归属沈阳行政区。

其中中心区面积163.3平方公里。

二、经济概况
1、经济现状
沈阳是中国的历史文化名城，是满族和清王朝的发祥地，至今完好的保存着清王朝满族风格浓重的宫殿等遗迹。

以历史文化资源为基础，特有的自然景观为依托，以周边的城市为半径，以观光、购物为主要内容丰富多彩的旅游资源200余处。

沈阳是全省的商贸中心，是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。

繁华的太原街、中街商业区闻名遐迩，大型的集贸市场遍布全市。

中兴沈阳商业大厦、五爱市场等商场和专业市场闻名全国。

商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首，中心市场作用突出。

沈阳是东北地区最大的商品集散地。

全市已初步形成了以国家级市场为龙头，区域性市场为骨干，初级市场为基础的商品市场体系。

各类消费品批发市场达500余处。

生产资料市场有54处，并形成了钢材、木材、煤炭、金色金属、机电和化工等一批具有较强吸引和辐射能力的专业市场。

生产要素市场达43处，科技、人才和劳动力市场已成为国家级要素市场。

同时，沈阳金融市场已被中国人民银行确认为全国8大城市资金融通中心之一。

沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、信息、人材的交流中心。

沈阳工业基础雄厚。

在全国164个工业行业中，沈阳有142个，其中机床、通用机械、输变电、制药、电子、航空航天等行业在全国均占有明显的优势。

沈阳智力资源丰富。

沈阳拥有58万科技人员，400多个各类科研院所，30所高等院校。

同时，还有150万训练有素的产业大军，综合科技实力仅次于北京、上海，居中国第三位。

2、经济发展
2002年，全市实现国内生产总值1400亿元，比上年增长13.1%。

其中，第一产业实现增加值83.6亿元，增长8%；第二产业实现增加值615.2亿元，增长
14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增长12.5%。

第二产业对经济的拉动作
用增强，三次产业结构进一步优化。

一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.0%、
43.9%和50.1%。

去年1-12月份，沈阳共实现国内生产总值1600.3亿元,同比增长13.7%，增幅超过14%,成为沈阳市经济发展10年增幅最高的一年。

另外，沈阳去年实际利用外资、规模以上工业总产值增幅还在15个副省级城市中名列第一，固定资产投资、出口总额等几个指标也进入了前三名。

2003年被沈阳市委、市政府定为“项目年”，全市共引进销售收入500万元以上的国内企业（项目）1143个，总投资977亿元。

全市已开工建设的3000万元以上的项目788个，总投资1324亿元。

在这些重大项目中，宝马轿车、科希芯片成为领头项目。

另外，去年沈阳工业增长对GDP的贡献率达到64.6％，成为沈阳经济增长的主要拉动力。

2001~2003 年沈阳市GDP（单位：亿元）
2001年2002年2003年
三、人民生活
1、
2002年，全市人口出生率为6.62 ‰，比上年上升0.22 个千分点；死亡率为5.77 ‰，上升0.22个千分点；人口自然增长率为0.85 ‰，与上年持平。

年末全市总人口达688.9 万人（户籍人口），比上年减少0.4万人。

在总人口中，市区人口488.7 万人，县(市)人口200.2 万人；
农业人口250.6万人，非农业人口438.3 万人。

2、就业
2002年末全市城镇单位从业人员110.9万人，比上年末下降8.2％。

在岗职工106.2万人，下降8.1％，其中第一产业1.2万人，比上年下降7.7%；第二产业46.6万人，下降11.6%；第三产业58.4万人，下降5.0 %。

在岗职工中，国有经济单位65.7 万人，减少8.8万人；集体经济单位12.2万人，减少3.3万人；其他经济单位28.3万人，增加2.8万人。

年末城镇私营、个体劳动者74.1万人，比上年末增加7.4万人。

全年城镇安置就业与再就业人员18.3万人。

全市通过实施就业技能培训，加强劳动力市场建设等措施，开发就业岗位12万个。

到2002年末，全市离岗职工为37.8 万人。

据劳动部门统计,年末城镇登记失业人员13.9 万人，登记失业率为
4.9%。

3、居民收支、工资及人均储蓄
城市居民收入稳步提高，生活质量明显改善。

据抽样调查统计，2002年，城市居民人均可支配收入达7050 元，比上年增长10.4%；人均消费支出6074元，增长10.1%。

用于吃、穿、用等“生存型”消费支出下降，居住、交通通讯、教育文化娱乐等“发展型”、“享受型”消费支出增长，使恩格尔系数由上年的38.8%下降到2002年的37.3%。

农民生活继续改善。

2002年，农民人均纯收入达3500元，增长 8.4%；人均生活消费支出1978元，增长1.7%。

职工工资收入继续提高。

全市在岗职工平均工资为13073 元，比上年增长16.5 %。

储蓄稳定增长。

全市城乡居民人均储蓄存款余额达17619元，比上年增长14.8%。

4、居住水平
城乡居民居住水平得到提高，拆迁安置政策进一步完善。

2002年，城镇新建住宅460.3万平方米，增长3.6%，年末人均住宅建筑面积由上年的18.31平方米增至19.12平方米；农民人均住房面积由上年的22.78平方米增至23.02平方米。

第二部分沈阳房地产市场简介
一、2002年沈阳房地产发展概况
1、沈阳房地产市场持续升温
近一年来，沈阳房地产市场持续升温，不仅房地产开发投资增幅较大，同时销售速度大于开发速度。

这是记者从３月３日沈阳市政府召开的新闻发布会上获悉的。

沈阳市政府发言人常明说，２００３年该市固定资产投资实现了高速增长，其中房地产开发投资增幅居首位。

全年完成房地产开发投资１７７．３亿元，比上一年增长５２．８％，占全市固定资产投资的比重由上年的２８．８％上升至３０．４％，成为拉动沈阳投资增长的新亮点。

据介绍，去年，由于该市利用外资的大幅增长，外来人口大批涌入，以及城市居民收入的增加，住房已成为人们重要的消费热点。

同时，沈阳市的商品房价格一直在全国的均价以下，极具增值潜力，因此，房地产市场一直被业内人士看好，市场价格稳中有升。

２００３年房地产开发与销售实现了同步快速增长。

统计数据表明，去年全市商品房施工面积为１７３８．８万平方米，比上年增长４０．４％；商品房销售和预售面积４０９．９万平方米，增长９６．８％。

沈阳市的购房群体正在扩大，由原来的高收入家庭转入中、低收入家庭，普通居民成为购房主体，中、小户型成为市场抢手货。

２００３年，沈阳市城镇人均住宅建筑面积已达到２０．１２平方米，比上年增加１平方米。

2003年沈阳房地产交易的最大成果是：沈阳市商品住宅和二手房交易面积双双突破了500万平方米大关。

据沈阳市房产局统计，2003年，沈阳市商品住宅预售合同备案面积达
518.2万平方米，二手房交易面积达553.3万平方米，在沈阳市的房地产市场发展历史上同时
首次突破了500万平方米大关。

据沈阳房产局介绍：“沈阳房地产交易市场3年来实现了商品房和存量房交易面积一同跳过200万、同时触摸400万、双双突破500万。

”
另据统计，截至去年底，沈阳市商品房的空置率约为9%，处于一个合理的空间。

沈阳市的商品房平均价格为每平方米2915.9元，其中，商品住宅的平均价格为每平方米2752.7元。

商品住宅平均涨幅为6%左右。

城市居民的房价收入比为9.18?1，居民的购房支付能力
与房屋售价保持平稳协调。

沈阳房地产交易所呈现商品房与二手房交易并驾齐驱的局面，表明了购房需求总体上处于平衡，房地产二、三级市场实现了有效联动。

从中可以看出，沈阳的商品房销售面积已接近南京、成都、大连等同类城市的领先行列；而在存量房交易方面，则远远领先于哈尔滨、长春、大连、郑州、成都等同类城市。

2003年，沈阳房地产投资总计177.3亿元，同比增长了53%。

国内外开发商大举进入沈阳房地产市场。

强劲的投资给住宅市场注入了强大活力，沈阳已成为房地产投资的一片热土。

（表一）
表一：
从商品房的价格上来看，沈阳市商品房价格持续平稳，2000年到2003年我市商品房每平米平均价格分别为2790元、2994元和2908元，价格比较平稳。

这种发展趋势是符合市
场经济发展规律的，这恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

（表二）
单
位：元/平方米
与此同时，沈阳市城市建设进入新一轮加快改造的发展时期，给住宅建设和消费带来新
的机遇；房改不断深入，住房金融信贷的大力支持，使个人购房成为市场主体。

这些利好趋势正展现出沈阳房地产市场持续发展的旺盛势头。

2、 市场需求概况
从住房销售面积看。

据2002年底的统计，商品住房销售面积的分档比例是：100
平方米以下的占15.6％，101至120平方米的占23％，121至150平方米的占34.8
％，151平方米以上的占27.1％；
该表表明沈阳房地产市场上，目前以销售大户型占绝对优势，中小户型显得非常
缺乏，100平方米以下的户型只占到15.6%，主要原因是此类户型的供应在市场上同样
缺乏。

从住房销售价格看。

商品住房销售面积不同价格的分档结构比例是：每平方米2000元以下的占29.8％，2001元至2500元的占21.8％，2501至3500元的占27.6％，3501元至4500元的占16.5％，4501元至
5500元的占2.8％，5500元以上的占1.5％。

这些数据表明，每平方米2500元以下的达到51.6％，中档
价位2501元至3500元的占27.6％，3500元以上价位所占比例很小。

这说明，当前沈阳市住房消费群体主要聚集在中低价位和中小户型或存量住房的楼市区间，体现了现阶段房地产市场以大众住房消费为主导的发展趋势。

从商品房供给方面来看。

2002年年底套面积100平方米以下的空置量占8.7％，可供预售占14.6％；101至120平方米的空置量占16％，可供预售量占17.6％；
121至150平方米的空置量占35.7％，可供预售量占25.7％；151平方米以上的
空置量占39.6％，可供预售量占42.1％。

其中套面积超过120平方米以上的大户
型商品住房，空置面积可供预售面积分别占75.3％和67.8％，供给量相对偏大；
而套面积在100平方米以下的小户型商品住房，供给量相对偏小。

面对市场需求
和现实的总体供给结构状况，房地产开发企业已经开始调整经营思路，有的已经
收到了显著成效。

<100平米101-120平米121-150平米>151平米
二、2003年上半年沈阳市房地产市场形势分析
2003年上半年，沈阳房地产市场在战胜了“非典”、基本完成调整任务的基础上，又实现了较快地发展；现在沈阳房地产市场已经进入加速发展期。

（一）2003年上半年沈阳市房地产市场运行特点和基本判断
1、2003年上半年沈阳市房地产市场运行特点分析
（1）供地机制完成变革，沈阳土地经营模式已见雏形
去年上半年，在前两年的工作基础上，沈阳市从垄断土地一级市场、减少土地隐性交易等方面入手，加大土地市场调控力度。

将城区土地全部纳入土地储备库管理，实现
统一储备、统一整理、统一供应。

与此同时，市政府注意多方面为土地市场发展创造良
好的发展环境。

以建设森林城市和景观路改造为代表，加大城市基础设施建设，促进土地资产价值提升。

三环以内，2000年以前商业和住宅用地平均价格分别为876元/㎡和449元/ ㎡，现已达到1277元/ ㎡和1177元/㎡，增幅分别达到46%和162%。

（2）房地产开发建设呈高速增长态势，规模开发成为主流
1-6月，沈阳市房地产完成投资额、建设规模都比去年同期增长40%以上，尤其是新开工比上年同期增长72%，这是近几年所仅见的，反映出沈阳市房地产业发展势头强劲。

由于外地及境外知名大开发商纷纷登陆我市，使沈阳市房地产开发结构发生重大质的变化，它们与本地一些有实力开发商结合，结束了沈阳市多年的中小开发企业唱主角的开发时代，进入了大开发商唱主角的社区开发时代。

（3）增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理
1-6月，全市增量商品房销售面积比上年同期增长31%，而销售额比上年同期增长40%以上，前进的幅度是近年来所罕见的。

尤其是用来衡量房地产市场发育是否健康的投资销售比发生重大变化，已由2002年底的48.6%上升到70.4%，达到全国平均水平，这是沈阳市房地产市场又一可喜变化。

（4）存量房再次刷新记录，稳居全国前茅
1-6月，沈阳市存量房交易量和交易额均比去年同期增长50%以上，半年的交易面积相当于1998年全年交易量的5.76倍，与快速发展的2001年全年的交易量差不多少。

沈阳市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱，成为房地产市场的主流市场，已经形成房地产二三级市场相互促进，相互联动的可喜局面，为沈阳市房地产业发展作出重要贡献。

（5）商品房价格止降为升，升值幅度较大
2003年6月底，沈阳市商品房平均价格为2757.2元/㎡，商品住宅价格为2715.3元/㎡，分别比去年同期上升7.28%和6.40%，即每平方米分别上升为187.2元和163.3元；比去年年底分别上升为0.7%和4.38%，即每平方米分别上升为19.2元和114元。

不仅改变了近两年沈阳商品房价格略有下降的趋势，而且商品住宅价格上升的幅度还比较大。

（6）空置商品房总量在合理区间，但结构性空置仍很严重
国家统计局近期对商品房空置的含义做了修改。

按此规定，沈阳市截止到6月底，空置房为99.6万平方米，其中商品住宅为76.4万平方米，空置率为9.38%，基本上处于合理区间，但离10%的空置警戒线相差不多了。

现有空置房中，100平方米以下只占3.63%；121平方米以上占83.73%；从价格上看，每平方米销售价格在3000元以上的占空置量的62.9%。

从中可以看出，现有空置房中，高价位、大户型占据主导地位。

（7）住宅郊区化已成趋势
由于沈阳市下大力气解决城市交通问题，大规模开展高速公路、轨道交通、内环、二环、市区干线道路建设，加之浑南新区，棋盘山风景区、陵北区的开发，从而为沈阳市住宅郊区化提供了可能。

也由于“非典”的影响，人们的居住观念从重视地段向重视环境转变，十分关注住宅健康状况，使得一大批处于城郊结合部或郊区的楼盘（如中房集团凌云花园、万科四季花城、华新国际河畔新城、格林梦厦、新世界花园等）销售的都比较好，预示着沈阳市住宅郊区化已经成为一种发展趋势。

（8）大众住房消费启动，供给结构明显改善
面对市场需求和现实的总体供给结构状况，房地产开发企业已经开始调整经营思路，或已进行实际运作。

在去年的“中国·沈阳第五届房交会”上，展销楼盘中每平方米3000元以下的中、低档商品住房已达到40%以上，其中园区规模大、环境好、公共设施齐全、价格不高、套面积为80-120平方米的中小户型住房，对普通住房消费者具有很强的吸引力。

中房集团沈阳公司推出的此类住宅项目——基安花园和凌云花园，在本届房交会上销售近500套，形成了轰动效应。

（9）个人购房比例进一步提高，跨进全国先进行列
1-6月，沈阳市个人购商品房比例占96.2%，比2002年年底93.7%，上升3.5个百分点，其中个人购商品住宅比例占96.77%，比2002年年底94.02%上升2.75个百分点。

从而说明沈阳市居民住房观念完成了重大转变，进入了全国先进行列（1998年年底，
全国城镇平均个人购房比例达到70%，沈阳市仅占37%，与北京一道并列全国倒数第一）。

（10）商业地产不断升温，房地产投资行为加大
1-6月，沈阳市商业营业用房销售8.04万平方米，是去年同期3.8万平方米的2.12倍。

尤其是各楼盘的商业网点，基本上是有价无市，供不应求。

由于租赁市场日趋发达，二手房畅销，沈城居民投资于房地产热潮已露出水面。

不仅商业网点，而且用于投资的二次购房、三次购房，购买二手房也都十分活跃。

2、当前沈阳房地产市场形势总体判断
（1）沈阳房地产三年调整期基本完成
沈阳房地产市场由于出现慕马案件，打乱了运行节律，于2000年进入调整期。

从2003年沈阳市房地产市场上半年运行特点看，本次房地产市场调整
期业已基本结束。

衡量沈阳市房地产市场调整期任务是否完成的标准有如下
四条：第一，政府房地产政策调整是否到位；第二，开发商对新政策适应是
否到位；第三，商品房供应结构调整是否到位；第四，消费者购房心理调整
是否到位；上半年房地产市场运行状况，说明上述四条标准中除第三条尚有
一定距离，已经基本达到。

沈阳房地产市场完成调整任务的标志性事件是第五届房交会。

在SARS 肆虐的非常时期，本届房交会有37.4万市民光顾了展会，成交面积达150
万平方米，签约额高达34.6亿元，共18661户家庭圆了新居梦。

这次房交会
是一个转折点，说明历时近三年的沈阳市房地产市场调整基本结束。

房地产
市场调整任务基本完成，从此，沈阳市房地产市场迎来一个崭新的发展时期。

（2）沈阳市房地产业进入快速发展时期和大众消费时代
1-6月，沈阳市房地产投资增长40%以上，商品房销售金额增长35%，存量房交易增加50%以上，个人住房消费抵押贷款增长50%以上，这几个指标，综合起来反映出沈阳市在完成近三年调整任务后，驶入了快车道，处在加速
度发展阶段。

占居民40%左右的工薪阶层大批量进入购房市场，标志着沈阳市住房消费发生重大变化，由金领阶层、银领阶层购房为主，向铜领阶层购房为主转化，大众住房消费将逐渐变为市场主流，这将对沈阳市房地产市场产生极其重大
影响。

（二）当前沈阳房地产市场存在的主要问题
当前沈阳房地产市场的主流是健康的，但是也存在着一些问题，有些问题甚至还是比较严重的，主要表现为如下几个方面：
1、城市边缘区房地产开发无序
近几年，在沈阳市周边出现较大规模的无序开发现象。

开发商以各种名目廉价圈占囤积土地，不少人占地几十公顷甚至上百公顷，他们在缺乏统一规划和统一管理前提下，盲目实施开发；此外，还有各类企业开发,农民开发种种。

各种无序开发，严重影响沈阳市年度房地产开发计划和总量控制，加大政府基础设施配套压力，造成资源严重流失，严重冲击了房地产市场。

2、住房供给结构失衡现象仍然严重存在
据上半年统计数据，100平方米以下的空置房占3.63%，可供预售的占
10.67%；100-120平方米的空置房占12.65%，可供预售占22.86%；121-150平方
米空置房占28.62%，可供预售占30.94%；151平方米以上空置房占55.11%，可供预售的占35.52%。

套面积在120平方米以上的大户型空置率已占到83.74%，
可供预售的占66.46%，说明供给量相对偏大；套面积100平方米以下的供给量相对偏小。

说明市场需求的中小户型、中低价位的房子供不应求，开发商建造的主体仍然是大户型和中高档次房子，从而导致住房供给结构失衡，严重地影响着市场的健康发育。

3、“健康住宅”研究和实施相对滞后
“非典”事件中，尤其是香港发生陶大花园大面积非典传染后，沈阳市广大居民对健康住宅的需求急剧增加。

现有的仅停留在开发商的促销概念炒作，尚没有引起各方面的必要关注，缺乏对适合我市健康住宅的理论、经济、规划、技术层面研究，更谈不上政策、法规的约束和实施。

4、商品房申诉不断升温
据市工商局统计，上半年沈阳市商品房申诉不断增加，综合分析，主要存在以下三个方面的问题：一是房屋质量、产权证等问题；二是虚假宣传、承诺不兑现和合同履行问题；三是物业管理问题，主要集中在物业公司管理不到位、物业费管理不透明及管理人员素质差等问题。

上述问题的存在，严重地挫伤了消费者购房的积极性。

（三）沈阳市房地产市场2004年走势预测
1、沈阳市房地产业发展的经济环境分析
（1） 2004年沈阳市房地产业发展的有利条件
第一，全国经济继续保持高速增长态势。

去年，我国经济在战胜“非典”
严重影响后，GDP增长8.2%，再次创造世界奇迹。

明年必将会沿着已有发展
的惯性，乘风破浪，继续前进。

而且在号称世界三大引擎美国、日本和德国
经济陷入衰退的情况下，我国经济一枝独秀，成为带动世界经济发展的第四
大引擎。

如此良好的宏观经济形势，必然为我国房地产业不断注入新的活力。

第二，沈阳经济进入二次创业起飞阶段。

尽管受到“非典”的严重干扰，沈阳市上半年GDP已完成635亿元，同比增长13.5%，经济增长呈现加速提
升的状态。

明年会乘温总理视察沈阳的东风，在中央支持下，老工业基地重
新振兴将加快步伐，尤其是装备制造业和汽车产业都面临着难得的发展机
遇，去年汽车工业产值突破400亿元。

沈阳整体经济环境趋好，必然会带动
房地产业相应的快速发展。

第三，城市化的进程为房地产业提供了广阔的发展空间。

沈阳市城市水平为63.6%。

国际上一些先进的城市化水平一般在90%以上。

沈阳市虽然远高
于全国37%的平均水平，但离国际先进城市仍然存在较大差距。

全国拟每年
城市化水平提高一个百分点，沈阳市近期会高于这个百分比。

即或按每年一
个百分点，就意味着每年有7万人进城，就需新增住房面积140万平方米。

第四，沈阳市居民住房消费需求潜力巨大。

2002年底，全国城市人均建筑面积约为22平方米，沈阳仅为19.12平方米，相差近3平方米。

通过问卷
了解到：1年以内买房或卖掉旧房再购置新住房的占9.2%。

这就是说，沈阳
市居民购房需求相当旺盛，9.2%就意味着10万户居民去年要购置住房，而且
今后每年都保持在这个水平上，这意味着沈阳市第年有十多万户居民置换住
房，其中有一半人买新房，每户按80平方米计算，共需商品房近500万平方
米
第五，沈阳市老城区改造的速度加快。

去年沈阳市实施“森林城市”规划，加快绿化、道路和水系建设。

拆迁改造任务数量巨大，全年预计为5-5.5
万户，下半年还有3万户。

按年初政府出台新的《沈阳市房屋拆迁管理办法》。