物业管理实务考试重点

第一章、物业服务企业设立和组织机构

1、物业治理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位，依据物业服务合同从事物业治理活动的经济实体。

2、物业治理企业的特征：①是独立的企业法人②属于服务性企业③具有一定的公共治理性质的职能

3、物业治理企业的分类：

①按投资主体的经济成分来划分：全民所有、集体所有、民营、外资、其他物业治理企业。

②按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型物业治理企业

物业治理企业常见的模式：①房地产建设单位附属子公司或部门；②独立的物业服务企业；③物业服务集团公司。

4、物业服务企业的设立：★★★

依照《公司法》和《物业治理企业资质治理方法》的规定，物业治理企业的设立程序分为：工商注册登记和资质审批两个时期。

⑴工商注册登记程序：①企业名称预先审核；②公司地址；③注册资本；

④股东人数和法定代表人；⑤公司人员；⑥公司章程

⑵申报资质资料：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业治理专业人员的职业资格证书和劳动合同，治理和技术人员的职称证书和劳动合同。

企业章程内容：总则；经营范围；注册资本；股东姓名或名称；股东权利和义务；出资方式；机构产生方法、职权、议事规则；法定代表；公司解散事由和清算方法；职工录用、待遇、治理方法；企业各项规则制度。

5、物业治理企业资质等级分为一、二、三级。

⑴一级证书的颁发和治理：国务院建设主管部门；

⑵二级证书的颁发和治理：①省、自治区人民政府建设主管部门，②直辖

市人民政府房地产主管部门；

⑶三级证书的颁发和治理：①直辖市人民政府房地产主管部门，②设区的市级人民政府房地产主管部门。

6、物业治理企业资质条件

⑴一级：注册资本500万元以上，物业治理专业人员及工程、治理、技术等相关专业人员许多于30人，中级职称以上人员许多于20人，工程、财务负责人具有中级职称，物业治理人员具有职业资格证，两种类型物业以上物业不低于100%、多层200万平方米、高层100万平方米、独立式15万平方米、办公楼、公寓厂房及其他50万平方米，有优良业绩。

⑵二级：300万，20人，10人，两种类型物业以上物业不低于100%、多层100万平方米、高层50万平方米、独立式8万平方米、办公楼、公寓厂房及其他20万平方米，有良好业绩。

⑶三级：50万，10人，5人，有托付项目，建立档案。

7、新设立的物业治理企业，其资质按最低等级核定，并设一年暂定期。物业企业在领取营业执照30日内申报。

8、物业服务企业组织形式：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制的。

①直线制优点：领导能够集指挥和职能一身，命令统一，责权分明。

缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和职能。

②直线职能制是目前物业治理机构设置中普遍采纳的一种形式，优点：加强了专业治理的职能、适应涉及面广、技术复杂服务多样化、治理综合性强的物业企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易扯皮，降低工作效率。

③事业部制特点：一是实行分权治理，将制订和行政治理分开；二是每个事业部差不多上一个利润中心，实行独立的核算和自负盈亏。优点：一是强化决策机制；二是调动积极性；三是促进内部竞争、提高效率；四是有利于复合型人才的考核培养。缺点：事业部之间协调困难，机构重叠，人员过多。

④矩阵制特点：在同一组织中既设置职能部门，又建立横向的治理系统；参加项目的成员是双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。

优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用人力资源；二是有利于跳动各方工作的积极性、决解处理负责问题；三是具有较强的机动性和适应性。

缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员多，容易多头领导；二是部门之间关系复杂，协调难度较大，处理不当容易产生矛盾。

9、物业治理企业组织机构设置的阻碍因素：

①企业战略因素；②外部环境因素；③技术因素；④组织规模及所处时期。

10、物业治理企业组织机构设置的要求：

①按规模设置、任务设置；②统一领导，分层治理；③分工协作；④精干、高效、灵活。

11、物业服务企业机构设置及其职能：★★★

①总经理室：一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。

②人力资源部：制订企业各项人力资源治理制度，编制人力资源进展和培训打算，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬治理方案，完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作。

③行政治理部：编制实施日常行政治理，企业文化建设，品牌治理和信息化建设规划和预算，建立相关规章制度，治理标准和工作标准，完成企业日常行政治理、企业文化和社区文件建设、品牌策划、后勤保障、内部信息治理、信息化建设、对外事务的联络等工作。

④财务部：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度，编制财务打算，做好核算、成本操纵、预算和决策治理、财务分析和财务治理等工作，督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产安全运作，增收节支，定期向总经

理汇报财务收支情况。

⑤品质治理部：企业质量治理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户中意度评价监督，治理评审，协助新物业项目建立质量治理体系，外部质量审核协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督治理，客户关系治理，客户投诉处理，客户中意度评价等。

⑥市场拓展部：物业治理市场的调查研究，物业治理市场拓展，物业项目可行性研究分析，标书制作，投标治理，协助新接物业项目前期介入治理的组织和协调，顾问项目治理与协调。

⑦经营治理部：制订和分解企业经营打算和经营目标，制订项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核。

⑧工程治理部：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程治理，负责或参与有关工程设备治理文件的编制等。

⑨安全治理部：各物业项目安全治理监督操纵、安全治理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全治理评审、新项目安全治理支持和协助、负责或参与有关标书安全治理文件的编制等，具体负责公司安全治理制度及工作打算的编制与实施，监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期进行消防安全检查等工作，协助项目对重大安全事故或突发事件的调查处理。

⑩环境治理部：负责清洁、绿化治理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类治理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养打算。

第二章物业治理招标投标

12、物业治理招标(要点)