《精装修项目交付评估操作指引》

《精装修项目交付评估操作指引》（V4.0）目录一、适用范围 (1)二、交付项目评测办法 (1)三、交付评估项目综合分 (3)四、配合事项 (4)五、操作细则 (5)六、相关附件 (40)一、适用范围集团所有住宅项目在集中交付前均需参加交付评估。

二、交付项目评测办法1．评估样本（1）户内观感抽测样板总数原则为：1）、地区项目事务部：高层、小高层、洋房300套以下抽样总数为6套，超过300套为9套，别墅按3套抽取。

2）、工程总部：高层、小高层、洋房按交付户数5%随机抽取，不少于10套，不超过15套；别墅按6套抽取。

户内观感测区划分以所抽查单套房为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，每个分项得分为该套内所有功能房间综合得分，户内观感得分为各户观感得分的算数平均值。

（2）交付楼栋数量在两栋楼及以下抽选10个公共部位楼层,宜采用两位评估人员进行分组评分；三栋楼及以上抽选15个公共部位楼层，采用三位评估人员进行分组评分，测区应尽量覆盖所有标段。

公共部位及电梯厅选取每栋楼（所检户内对应的栋楼）的任意4个楼层（其中首层大堂必选、地下室电梯厅任选一层、地上电梯厅选所测户内观感的两层）；地下室车库(不包括机房)为所选地下室电梯厅延伸至地库左右各两跨柱距的区域（约250㎡,地下室外墙必选，毗邻车行道入口必选）。

公共部位观感测区划分以每个楼栋对应公共部位为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，各测区算数平均值为公共部位观感成绩。

（3）园林景观选取3个区域，分别为所检任一个首层大堂、小区主入口及中心园区延伸出约1000㎡的区域,不足1000㎡按一个测区计算, 每个测区的算数平均值为项目园林景观成绩。

（4）外立面：外立面测区（含屋面）为随机选取3楼栋，一栋楼为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，各测区算数平均值为外立面观感成绩。

（5）实测测区按标段随机抽取，且在户内观感测区范围内，每个标段取两套房（抽样点数不足增加毗邻房间），所抽每个标段两套房为一个计算测区（超过三个标段只取三个测区），各标段测区算术平均值为项目实测成绩。

（6）所有测区均在评估准备会测区抽选时在在总图上确认，测区应尽量覆盖项目所在分期分区所有标段，测区外不参与评分，仅对重大质量问题进行风险提示。

（7）如果所选测区有未完成的施工工序，直接甩项，不做扣分处理。

2．评估范围：室内、公共部位、外立面、园林景观。

3．评估内容、部位、标准详见附件。

4. 打分原则（1）现场不用区分问题性质，表格内已对问题性质进行定性，如表格内未涉及分项可不进行扣分。

（2）现场对照扣分表格(详见附件)记录问题出现次数（以同一个面为一个测区的同类问题出现次数记为一处，部品安装问题除外），并按照扣分原则进行评分，各分项同时存在轻微、一般及严重问题时可进行累加扣分，原则上轻微问题累计扣分不超过5处，一般问题累计扣分不超过6处，严重问题累计扣分不超过5处（管道、墙面/顶棚、门窗除外）；管道、门窗轻微问题累计扣分不超过4处，一般问题累计扣分不超过3处，严重问题累计扣分不超过2处；墙面一般问题累计扣分不超过5处，严重问题累计扣分不超过2处。

但各分项扣完为止，不得倒扣分。

（3）扣分原则扣分明细表轻微项一般项严重项园林每处1分每处3分每处5分装修房户内观感、屋面/外立面、公每处2分每处5分每处10分共部位三、交付评估项目综合分装修工程项目评估得分= 试水专项（10%）+工程观感（75%）+园林景观（10%）+实测实量（5%）。

其中：试水专项得分=蓄水试验（50%）+淋水试验（50%）。

装修工程观感得分=户内质量（80%）+公共部位（10%）+屋面/外立面（10%）。

公共部位得分=大堂/电梯厅/公共楼梯间/架空层/公共露台（75%）+消防测试（5%）+电梯（5%）+电梯机房(5%)+地下室（10%）。

屋面/外立面得分=外墙涂料、砖、石材和空调机位/百叶(80%)+屋面(20%)。

园林景观得分= 软景（50%）+硬景（50%）。

实测实量为室内装修的实测指标。

四、配合事项1、交付评估准备会项目部应准备交付区域总平面图，各楼栋户型编号等相关资料；交付评估需检测项目，项目部应提前安排相关施工单位或物业到场配合（包括总包、机电、消防、智能化等单位）；对于户内门、管井门、电梯机房门、信报箱等，应提前准备好钥匙；2、交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估，所有交付标段必须进行一次交付评估；同一项目分批次进行交付，如交付时间相差一个月(小于等于30天)以内，则交付评估应合并进行；如交付时间相差一个月（大于30天）以上，则应分别进行交付评估。

3、在进行交付评估时，项目应已达到交付条件，包含施工内容和验收完成两方面。

如因周边市政道路未施工完成、保洁全部完成、正式水电气不具备正常使用条件、竣工备案未完成、物业维修未完成等原因造成不具备交付条件，将作为重大交付风险在评估报告中进行风险提示。

如因施工内容未完成不具备交付条件的情况，则照常按照质量风险评估进行评价,不在总分中进行扣除，在报告中作风险提示。

4. 对于满足交付评估条件的项目，因未上报或者上报不及时、谎报导致该项目未参加交付评估的项目视情节轻重按≤60分计算。

五、操作细则（1）户内观感1.入户空间1.1入户门1.1.1验收要点：问题性质轻微：（1）存在表面不光洁、污染；（2）门牌缺失或安装歪斜；（3）门把手安装歪斜或松动。

问题性质一般：（1）入户门及门锁开启不灵活、开启存在异响、门锁安装不正；（2）门框及门扇存在划痕、掉漆、碰伤、修补痕迹明显，门把手划伤，边框孔眼未封堵；（3）门窗与门扇之间留缝不均匀、不顺直；（4）门扇处压条破损、安装不牢固；（5）门扇关闭后松动；（6）门框收口不顺直、粗糙；(7) 猫眼洞、螺丝孔扣盖齐全；（8）门框与门扇间应有防撞措施；（9）门扇无翘曲、关闭严密；密封胶条完整、无脱落；门缝宽度一致（上缝、竖缝）；（10）留缝标准为：上缝≤2mm、竖缝（无锁边）≤2mm、竖缝（有锁边）≤4mm、底缝（户内门）3～5mm，底缝（进户门）6～8mm；门框与门扇配合间隙≤4mm（防盗门）；（11）合页槽深浅适宜，螺丝型号统一，螺丝头平五金面，螺钉旋槽方向一致；（12）门框与门扇间应有防撞措施；（13）门框密封条安装牢固，无断裂、砂眼等缺陷。

问题性质严重：（1）门框及门扇破损、变形、松动及安装歪斜、色差明显；（2）门框与门槛石不平行、出现大小头现象；（3）门底框塞缝不密实、松动、不牢固；（4）门吸安装不牢固、吸力不足、安装歪斜。

1.1.2扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣2分；一般问题，每出现一处扣5分；严重问题，每出现一处扣10分。

1.2安防/对讲机1.2.1验收要点：问题性质轻微：（1）表面污染。

问题性质一般：（1）表面存在划伤、安装不牢固、歪斜、周边收口粗糙。

问题性质严重：（1）不具备正常布防和撤防功能、安防设施存在破损；（2）大堂与监控中心对讲功能不正常；（3）可视功能不正常、按键开锁功能不正常。

1.2.2扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣2分；一般问题，每出现一处扣5分；严重问题，每出现一处扣10分。

1.3户内配电箱1.3.1验收要点：问题性质轻微：（1）弱电箱内排线、布线凌乱、垃圾未清理。

问题性质一般：（1）箱门及箱体表面破损、箱盖缺失、开关启闭功能不正常；（2）电箱周边收口粗糙、色差、不平整；（3）对应控制电路未标示或标示不清晰、箱门及箱体存在划伤；（4）开关安装不平整、留有空隙；（5）箱体安装横平竖直。

问题性质严重：（1）箱门及箱体表面破损、箱盖缺失、开关启闭功能不正常；（2）对应控制电路未标示或标示不清晰、箱门及箱体存在划伤；（3）回路标示不清晰不明确、无回路标示、回路标识采用手写；（4）光媒体箱内电源缺失；（5）强电箱空开面板周边确保不露黑。

1.3.2扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣2分；一般问题，每出现一处扣5分；严重问题，每出现一处扣10分。

2.户内空间设备及装饰工程2.1散热器/地暖2.1.1验收要点：问题性质轻微：（1）表面污染。

问题性质一般：（1）散热器安装歪斜、破损、划伤、变形；（2）分水器管排列不整齐。

问题性质严重：（1）散热器、分水器管道连接未完成，存在遗漏；（2）存在漏水情况。

（3）模拟测试（开关启闭功能不正常）。

2.1.2扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣2分；一般问题，每出现一处扣5分；严重问题，每出现一处扣10分。

2.2开关/面板2.2.1验收要点：问题性质轻微：（1）表面污染，安装歪斜，装饰盖缺失问题性质一般：（1）并列安装面板缝隙明显不均匀，水平度不足；（2）面板存在破损、划伤、启闭不顺畅；（3）底盒低于饰面层 10mm以上时，需要设置加长底盒。

问题性质严重：（1）面板周边收口粗糙、有色差；（2）并列安装面板之间缝隙露黑，面板固定不牢固，对应控制终端有误；（3）开关面板倒装；（4）开关面板跨缝安装；（5）漏电开关短路保护、过载保护动作可靠；（6）线材色标合理，接线正确，左零右相，接地线为绿黄双色线，接线紧密；（7）同一室内的开关、插座面板的高度偏差≤５ｍｍ；面板的垂直度≤0.５ｍｍ，并排开关插座≤0.5mm，强弱电插座间距应不小于 150mm。

2.2.2扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣2分；一般问题，每出现一处扣5分；严重问题，每出现一处扣10分。

2.3插座2.3.1验收要点：问题性质轻微：（1）表面污染、安装歪斜，装饰盖缺失。

问题性质一般：（1）并列安装插座缝隙明显不均匀，水平度不足；（2）插座表面存在破损、划伤；（3）潮湿环境下插座无防溅盒保护（卫生间、阳台）。

问题性质严重：（1）插座相序测试：左零右相，接地在上有误、短路保护测试失败；（2）插座周边收口粗糙、有色差；（3）并列安装插座之间缝隙露黑、固定不牢固；（4）插座未通电或通电不正常；（5）插座跨缝安装。

2.3.2扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣2分；一般问题，每出现一处扣5分；严重问题，每出现一处扣10分。

2.4照明2.4.1验收要点：问题性质轻微：（1）灯具存在表面污染，安装歪斜。

问题性质一般：（1）灯带光影有“断档”；（2）灯具周边收口粗糙，不美观；（3）灯具破损。

问题性质严重：（1）灯未通电；（2）灯具故障或线路故障；2.4.2扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣2分；一般问题，每出现一处扣5分；严重问题，每出现一处扣10分。

2.5燃气管道2.5.1验收要点：问题性质轻微：（1）燃气管道存在污染；（2）管道根部收口粗糙。

问题性质一般：（1）管道松动、固定卡扣脱落。

问题性质严重：（1）燃气管道安装歪斜、管道穿墙孔洞封堵不密实、收口粗糙。