南宁市柳沙半岛度假村项目建议书

南宁市柳沙半岛度假村项目建议书2006年10月18日目录前言【壹】南宁区域性分析【贰】柳沙区域分析\区位分析\关于柳沙半岛【叁】项目地块及规模【肆】项目开发思路\开发思路\功能规划\产品及建筑风格要求\配套设施建议\景观设计要求\经营管理服务理念建议【伍】项目SOWT分析\优势\劣势\机遇\危胁【陆】环保与节能\环境保护\节能\劳动保护【柒】项目实施计划思路\项目实施计划\投资估算\营业收入项目【捌】结论前言目前，中国经济浪潮蓬勃汹涌发展，房地产业首当其冲，房地业已成为中国经济的支柱产业，支撑着中国经济的半壁江山。

由于房地产开发业在中国呈现出利润高、回报时间较快等特点，房地产业在中国得到了空前的发展。

但随之而来的房价虚高、房地产相应体制不完善等负面问题相继浮出水面。

在社会一声声讨中，国家推出了一系列规范政策。

住宅地产的发展受到一系列宏观调控政策的影响，其发展空间受到一定的制约，旅游地产和商业地产迎来了前所未有的发展机会，成为房地产业下一轮经济投资发展热点。

随着南宁经济发展大潮的强势推进，南宁作为东盟自由贸易区的前沿中心城市，大西南出海通道的枢纽城市————南宁，正处于社会经济发展的最快最好时期。

柳沙半岛之于南宁，可以说是南宁后花园上的一颗明珠，良好的自然景观，优美的半岛风光，不可复制的一线江景资源，是南宁市中心最后一块山水美地，价值天成！良玉需磨方成器，柳沙地块则为同理。

结合南宁特有的市场基因，本建议书就柳沙地块综合开发规划进行了大胆的构思，利用澳洲上市公司雄厚的资金实力和国际化先进理念，借助集团多年经营积累下来的良好品牌效应和社会效应，整合集团的社会资源和客户资源，打造以休闲、娱乐、度假为主题核心的顶级会所——南宁首个顶级SPA度假村，专为高品味的成功人士度身定造。

项目的推出将会给南宁的会所格局带来革命性的突破，带领南宁顶级休闲商务会所走向新时代！梦想与现实的距离，是繁杂而曲折的。

本建议书作为柳沙地块的一个初步性构思，旨为方向性宏观策略。

深知策略与方向确定后，细节量化的微观策略将随之而深化，这也是若项目成功迈出实质性的第一步后，下阶段的工作重心，我们有理由相信，在良好的市场条件下，经过我们强势专业化的市场运作，打造南宁首席顶级SPA度假村将不会是梦想。

【壹】南宁区域性分析一、中国——东盟博览会（CAFTA）永久落户南宁，并已于2004年、2005年成功举办两届南博会，南宁作为中国——东盟自由贸易区的枢纽城市，其国际影响力和知名度大大提升，招商引资进一步加快，正向国际化都市快速转型；二、《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）已于2004年签定：随着CEPA的落实，由于地缘关系紧密，两广与香港在各层面的合作将呈现新的局面；三、南宁以核心城市已加入“9＋2”泛珠三角经济圈；四、南宁、贵阳、昆明经济区是西部大开发的3个重点区域之一，南贵昆经济区的建设符合国家西部大开发的战略部署，符合区域经济一体化的发展方向；五、以南宁为核心城市的环北部湾城市群将得以形成，成为我国第四个最具潜能、最具爆发力和持续扩张力的沿海开放型城市群；六、南宁不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策，而且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策；七、南宁部分行政区划进行调整，市区面积扩大43倍，市区人口由152万增长为244万，“大邕城”概念使原先的市郊边缘板块中心化，购房人群快速扩容，对房地产行业发展而言是较大的利好消息。

综述：南宁，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是西南出海的通道城市，是粤港澳经济圈、西南经济圈、东盟自由贸易区的中转站和枢纽城市，它作为广西政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市，正在向国际化大都市转型。

在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，南宁具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点，而这一切对于这个城市的经济发展，勿庸置疑，有着强大的拉动作用。

南宁经济实力的增强和发展，势必将加快南宁迈向国际化大都市步伐的进程，因此，在未来的几年内，随着南宁市新贵及来邕的金领商务人士不断增多，对于物质及精神文明高层次的需求也相应增强，南宁需要一个为该类型人群量身定造的社交休闲娱乐平台，新一代多功能休闲会所呼之欲出。

【贰】柳沙区域分析一、区位分析如图：荔枝山农业观光园区项止二、关于柳沙半岛柳沙半岛位于南宁市东南角，距南宁市中心3.2公里，北靠竹溪大道，其它三面临江（邕江），就如玉带环抱其中。

柳沙半岛东西向长约2.3公里，南北向平均宽1.5公里，总占地3.5平方公里，区域内人口稀少，绝大部分为农村住宅户。

半岛东与青秀山风景区相连，南与五象岭隔江相望，自然环境优美，环绕的邕江水面开阔，水质清洁，大自然景物保存良好。

区域内交通配套：随着柳沙半岛近几年的道路设施的建设，目前交通脉络逐渐清晰，其中包括主干道柳沙大道、2004年建成通车的连接市中心的次干道英华路和直接与桃源连通长约3公里的滨江路建成通车，交通的便利，使曾经几乎与世隔绝柳沙半岛起了翻天覆地的大变化。

其中江滨路更是产生了不可估量的区域促进作用，沿线经柳沙园艺场、柳沙制药厂、宏桂虾厂、万巨砂厂、居民住宅区及果园，终点与现建南宁大桥交汇，它的建成，将可以承担部分青秀山风景区游客出行的交通流量，并在很大程度上缓解南宁市柳沙片的交通不畅状况。

桥梁设施：在建的葫芦顶大桥和南宁大桥双管齐下，两堑天桥变通途。

葫芦顶大桥连接了白沙大道与竹溪南路，历史性的解决了良庆区和青秀区沿江两岸交通艰难的局面，加强了两大板快之间的优势互补性，从而也改变了柳沙半岛与良庆区长期不来往的尴尬格局。

南宁大桥连接青秀区与即将开发的蟠龙新区之间，远至连接邕宁至北海、防城港的二级公路，辐射力之强劲，将来不但担起开发蟠龙新区的责任，还会对加强南宁和西南各城市的经济合作起到很大的促进作用。

市政配套：柳沙半岛作为南宁市开发新区，因此该区域目前商业配套缺乏，多个市政配套还处于建设期间，目前，区党校已建设完成并投入使用。

项目毗邻南宁高尔夫球场，高尔夫球在中国例来都是达官贵人、金领一族热忠的动动之一，也称之为贵族运动。

高尔夫运动不仅能在运动中休验到自然的美景，更是一种对运动者身份的象征。

南宁也不例外，南宁高尔夫球场的建成和使用，将会使南宁重要政界人员、知名企业家、富豪云集于此。

项目与高尔夫球场招挥呼应，两者均拥有南宁高端消费的属性，且目标消费群体非常相似。

本项目可利用高尔夫球场的近在咫尺的优势，塑造柳沙板块富人聚集区的贵胄形象，在后期经营当中与南宁高尔夫联动经营，从而提升项目顶级品质。

三、南宁市政府对柳沙半岛规划设想众所周知，近几年来由于南宁市城市经济的飞速发展，南宁市城市规划面积在不断的扩大，城市经济建设的重心已由原来的环南湖经济圈向沿邕江经济带转移。

柳沙企业公司所处的两岸土地潜在的各种经济、投资价值日益突显。

早在一九九九年，南宁市政府就已经对柳沙企业公司的土地进行过初步的规划布局，同时修编了《南宁市柳沙分区规划》，具体为：1、江滨绿化带；充分利用河堤以外用地建成江滨绿化带。

在绿化带中，种植大量的荔枝和龙眼等果树，形成生态观光农业，人们在游玩的同时可欣赏邕江美景。

2、生态旅游区；利用豹子头遗址、天宁寺和荔枝山建设综合公园，并在公园东面结合天池设置一片开放性绿地，设立揽胜广场，观赏南宁秀丽的城市风貌。

3、商业娱乐中心；在青沙路以南、柳江路两旁设置商业娱乐中心，同时布置一些文化、医疗设施，中心以服务整个柳沙为主，并兼顾青秀山风景区。

4、综合居住区；整个柳沙的建成区大部分分布在山北片，以居住区为主，规划将毛巾被单厂转变为居住用地，使山北片形成以新兴苑为核心的综合居住区。

5、生态居住区；保留现有山林植被，将青沙路以南山体用地规划为生态居住区，以带状形式分布，并以别墅为开发形式的高品位居住区。

6、高尚居住区；山南片改造山体后的平整用地，这里面临邕江，景观优美，极具开发价值，因此规划中将其建设为上档次的高尚居住区。

南宁市政府重新修编的《南宁市柳沙分区规划》，加快了柳沙分区在南宁市房地产开发前景中成为区域开发的热点，随着南宁市房地产市场需求量的增加，市中心和原有各热点区域的可开发用地日益减少；而另一方面随着道路交通条件的改善，城市各区域的差别在逐步缩小，特别是柳沙半岛三面环江的得天独厚的地理条件，另有荔园国宾馆、区党校这些具有文化外延标志的烘托，以及柳沙区域内隐藏的大量未曾开发的土地，无论从现状还是从未来发展趋势看，柳沙即将成为南宁市房地产开发的区域热点.【叁】项目地块及规模整个园区总规划面积约300亩。

园区为低山丘陵地形地貌，东北面为园区的两山头，主要种植有大片的荔枝果园，园区西面及南面临江，北面为住宅区。

园区内道路、水、电等基础设施未完善。

如图：项目地块图：如图所示：项目一期为柳沙荔枝山，占地约为120亩；二期现为足球训练基地，地势较为平坦。

三期东北面为坡地，西南向沿线则为临江地块，江景资源丰富。

【肆】项目开发思路一、开发思路项目规划建设以柳沙地块独有的自然生态、水体环境为依托，以休闲、娱乐为主线，形成一个集自然、国际、尊贵的————南宁首个顶级多功能综合性旅游、休闲度假会所。

南宁项级SPA度假村SPA拉丁文的涵义是，S，SANCTUS，P，PER，A，AQUA，健康来源于水。

早在罗马时代，人们在比利时的SPA 小镇中发现了消除病痛与疲劳的水源，饮水思源，SP A便得以绵延二千年的流传下来。

这是传说中SPA的起源，现实中的SPA登陆中国以来，概念常常被曲解，SPA丧失了传说中本真的和谐、活力、自然，这一切，将由顶级的SPA会所再为世人重释，完美的SPA生活。

自然浪漫的陈设，色彩斑斓的灯光，神秘的古大陆气息，风格迥异的疗程调养区，浓郁的弥漫在SPA会所的水区周围。

灯光穿梭的空间，时间已经不存在任何意义，假如爱因斯坦的相对论有效，流连在这里的时间已经被剥离出普遍意义的俗世，弥留在神秘的气息中徜徉。

如果说SPA需要还原它最纯真的本意，荔枝山庄 SPA无疑再适合不过，那种贯穿的空灵、祥和、刹那而过的宁静，如同恩雅聆响于边际的天籁降落人间。

SPA是一项事业，更多的，是沉浸于其中无可比拟的享受。

2004年8月的世界SPA协会给出一个国际定义：只要出于健康目的的生活方式，都可以称为SPA。

健康的社交、健康的享受、健康的休闲、健康的生活。

柳沙荔枝山庄位于柳沙半岛荔枝山内，离市区仅有5分钟路程，周围已有新建的广西区党校和荔园半岛高级住宅区。

它背靠荔枝山，面向邕江。

在这里，你找不到那些嘈杂的东西，它真正具备了都市世外桃源的环境。

”作为顶级的会所，我们可以设计为拥有4000平米的水区，各种疗程房准备接纳200名会员，人们能够在其中各得其所。