连云港市蔷薇河都市庄园度假村项目建议书

连云港市蔷薇河都市庄园度假村项目建议书

2011年4月10日

目录

前言

【壹】连云港区域性分析

【贰】新浦区域分析\区位分析\关于蔷薇河都市庄园【叁】项目地块及规模

【肆】项目开发思路\开发思路\功能规划\产品及建筑风格要求\配套设施建议\景观设计要求\经营管理服务理念建议

【伍】项目SOWT分析\优势\劣势\机遇\危胁

【陆】环保与节能\环境保护\节能

【柒】项目实施计划思路\项目实施计划\投资估算\营业收入项目

【捌】结论

前言

目前，中国经济浪潮蓬勃汹涌发展，房地产业首当其冲，房地业已成为中国经济的支柱产业，支撑着中国经济的半壁江山。由于房地产业在中国呈现出利润高、回报较快等特点，房地产业在中国得到了空前的发展。但随之而来的房价虚高、房地产相应体制不完善等负面问题相继浮出水面。在巨大的舆论压力下，国家推出了一系列规范政策。住宅地产的发展受到一系列宏观调控政策的影响，其发展空间受到一定的制约，旅游地产和商业地产迎来了前所未有的发展机会，成为房地产业下一轮经济投资发展热点。

随着连云港经济发展大潮的强势推进，连云港作为十二五国家战略层面的沿海开发城市，正处于社会经济发展的最快最好时期。

蔷薇河夹江地带对于连云港滨河新城的意义，可以说是连云港滨河新城皇冠上的明珠，良好的自然景观，优美的河畔风光，不可复制的一线水景资源，是连云港市中心少有滨河美地，价值天成！

良玉需磨方成器，地块发展则为同理。结合连云港特有的市场基因，本建议书就新浦地块综合开发规划进行了大胆的构思，利用商会成员公司雄厚的资金实力和国际化先进理念，整合商会的社会资源和客户资源，打造以休闲、娱乐、度假为主题核心的顶级酒店综合体——连云港首个顶级都市庄园，专为高品味的成功人士度身定造。项目的推出将会给连云港的滨河新城的格局带来革命性的突破，将极大的提升滨河新城的区域价值，推动整个滨河新城的快速发展！

梦想与现实的距离，是繁杂而曲折的。本建议书作为滨河新城夹江地块的一个初步性构思，旨为方向性宏观策略。深知策略与方向确定后，细节量化的微观策略将随之而深化，这也是若项目成功迈出实质性的第一步后，下阶段的工作重心，我们有理由相信，在良好的市场条件下，经过我们强势专业化的市场运作，打造连云港首席顶级都市庄园将不会是梦想。

【壹】连云港区域性分析

一、连云港作为中国——东部沿海的枢纽城市，其国际影响力和知名度大大提升，招商引资进一步加快，正向国际化都市快速转型；

二、以连云港为核心城市的东部海滨城市群逐渐形成，成为我国第四个最具潜能、最具爆发力和持续扩张力的沿海开放型城市群；

三、连云港不仅享受国家给予的沿海地区对外开放优惠政策，而且还能享受中央支持连云港国家大港经济战略发展的特殊政策；

四、连云港城市发展计划到2015年，全市城市化水平进一步提高，全市城市化水平达到55%，县域城市化水平达到42%，县域基本实现现代化；中心城区和小城镇进一步发展，在城市体系中的作用进一步增强；四级城市体系得到进一步优化和完善，基本形成分工有序、优势互补、布局合理、协调发展的城市新格局。

综述：连云港，是亚欧大陆桥起点城市，是淮海经济圈、苏北鲁南经济圈的中转站和枢纽城市，它作为江苏鲁政治、经济、文化、金

融、信息的连接纽带，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市，正在向国际化大都市转型。在国家实施

东部沿海开发和建立中国——连云港国家大港之际，连云港具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点，而这一切对于这个城市的经济发展，勿庸置疑，有着强大的拉动作用。连云港经济实力的增强和发展，势必将加快连云港迈向国际化大都市步伐的进程，因此，在未来的几年内，随着连云港市投资及金领商务人士不断增多，对于物质及精神文明高层次的需求也相应增强，连云港需要一个为该类型人群量身定造的社交休闲娱乐平台，新一代多功能都市休闲庄园呼之欲出。

【贰】新浦区域分析

一、区位分析

如图：

二、关于蔷薇河都市庄园

蔷薇河都市庄园选址位于连云港市蔷薇河北岸夹江地带，距连云港市中心3公里，南靠规划中的滨江大道，其两面临河（蔷薇河），就如玉带环抱其中。半岛形地块，东西向长约1公里，南北向宽0.7公里，占地约500亩，区域内人口稀少，绝大部分为农村住宅户。西与规划建设的蔷薇河湿地公园隔江相望，南与规划中高铁连云港站广场隔江相望，自然环境优美，环绕的蔷薇河水面开阔，水质清洁，自然景物保存良好。区域内交通配套：

随着新浦滨河新城的交通规划脉络逐渐清晰，2011年的计划开工的道路建设，包括主干道郁州大道延伸段至204国道、沿蔷薇河两岸的滨河景观大道，未来交通的改善，将极大的促进蔷薇河北岸地区与主城的融合。

桥梁设施：

计划建设的新蔷薇河大桥和郁州大桥双管齐下，两堑天桥变通途。新蔷薇河大桥连接了海连西路与蔷薇河北岸，将历史性的解决蔷薇河沿江两岸交通困难的局面，加强了蔷薇河沿江两岸和新浦主城的融合，从而也改变了蔷薇河北岸与新浦城区长期远距离绕行的尴尬格局。郁州大桥连接新浦城区与即将开发的滨河新区，远至连接204国道，辐射力强劲，未来将承担开发滨河新区的主力作用。

市政配套：

蔷薇河都市庄园将作为连云港市新浦滨河新区开发建设的排头兵，目前该区域目前商业配套缺乏，多个市政配套还处于计划建设期间。

三、连云港市政府对滨河新城的规划设想众所周知，滨河新城区，就是以蔷薇河为轴线，规划北起310国道，西到204国道，南靠人民路，东至解放东路，总面积约10平方公里的滨河新城，引领全区走进蔷薇河新时代。按照“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”的方针，建设一座集宜业、宜居、宜商、宜游、宜文于一体的功能完整的生态型新城。滨河新城将接受主城区辐射，进一步积聚新城区人气、财气和商气，把滨河新城建设成为主城区的副中心。此外，在整体推进的基础上，做好连徐高铁沿线开发，跨进高铁时代，绘制一幅“火车在绿色长廊中穿行，居民在生态新城中徜徉，客商在魅力城区中流连”的壮美画卷。生态休闲区，就是充分利用蔷薇河、鲁兰河两河交汇的丰富湿地资源，开发湿地生态旅游项目，规划建设3平方公里的湿地公园，使新浦真正成为生态旅游的休闲中心。所以蔷薇河的两岸土地潜在的各种经济、投资价值将日益突显。

滨河新区在连云港市房地产开发前景中成为区域开发的热点，随着连云港市房地产市场需求量的增加，市中心和原有各热点区域的可开发用地日益减少；而另一方面随着道路交通条件的改善，城市各区域的差别在逐步缩小，特别是蔷薇河都市庄园两面环江的得天独厚的地理条件，以及