福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
(完整版)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
二手房买卖纠纷裁判规则(含各地高院指导意见)
二手房买卖纠纷裁判规则（含各地高院指导意见）二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总（含各地高院指导意见）一、继续履行问题《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日）第二十二条房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
十一、请求合同继续履行的处理当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读资料
全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
陈翼聚、庄宏伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
陈翼聚、庄宏伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】福建省泉州市中级人民法院【审理法院】福建省泉州市中级人民法院【审结日期】2020.05.29【案件字号】(2020)闽05民终531号【审理程序】二审【审理法官】李翔峥陈庆辉郑玉蒜【审理法官】李翔峥陈庆辉郑玉蒜【文书类型】判决书【当事人】陈翼聚;庄宏伟;吴惠琴【当事人】陈翼聚庄宏伟吴惠琴【当事人-个人】陈翼聚庄宏伟吴惠琴【代理律师/律所】陈同裕福建英合律师事务所;林琳福建英合律师事务所;钟海阳北京市京师(泉州)律师事务所;林维芳北京市京师(泉州)律师事务所【代理律师/律所】陈同裕福建英合律师事务所林琳福建英合律师事务所钟海阳北京市京师(泉州)律师事务所林维芳北京市京师(泉州)律师事务所【代理律师】陈同裕林琳钟海阳林维芳【代理律所】福建英合律师事务所北京市京师(泉州)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】陈翼聚【被告】庄宏伟;吴惠琴【本院观点】庄宏伟与陈翼聚、吴惠琴于2019年6月1日签订的《房产买卖合同》依法成立有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。
【权责关键词】撤销委托代理违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审迟延履行金查封诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，716房产、718房产均登记在陈翼聚名下。
2019年6月20日，716房产于被惠安县人民法院查封。
2019年6月28日，718房产被厦门市湖里区人民法院查封。
【本院认为】本院认为，庄宏伟与陈翼聚、吴惠琴于2019年6月1日签订的《房产买卖合同》依法成立有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。
因涉案房屋在合同签订后即被法院查封，陈翼聚、吴惠琴未能在合同约定的时间即2019年7月1日前办理房产过户手续，已构成根本违约，一审判决解除上述两份《房产买卖合同》，具有合同依据与法律依据，应予确认。
律道｜律师观点：买卖合同纠纷中质量异议鉴定及解约追责要点
律道｜律师观点：买卖合同纠纷中质量异议鉴定及解约追责要点作者：天达共和律师事务所合伙人孙云柱、律师李果嘉买卖合同纠纷案件中，出卖人诉请买受人支付货款时，买受人经常以货物存在产品质量问题进行抗辩。
如果买受人对标的物是否存在质量问题有争议且法官又不能直接做出判断的，应由买受人提出质量异议鉴定的申请，由法院委托有关质量异议鉴定机构对标的物的质量是否符合相关标准进行专业鉴定。
实践中，买受人申请质量异议鉴定应重点关注以下问题：一、质量异议及异议期间01 概念及法定期间质量异议又称质量瑕疵通知义务，是指买受人在发现买卖合同中的标的物存在不符合质量要求的情形时，应当在一定期限内向出卖人发出通知，超过约定的质量异议期或者在合理的期限内未发出通知，则视为标的物质量合格。
根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定：买受人收到标的物时应当在约定的检验期内检验，没有约定检验期的应当及时检验；第一百五十八条：当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。
买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。
买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内（该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定）未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
02 相关案例江苏省高级人民法院在（2018）苏民申4735号案件中认为，泰诺公司在合理期间内就质量问题提出了异议。
根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物数量或者质量不符合约定的情形通知买受人。
买受人怠于通知的，视为标的物数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。
房屋买卖合同纠纷司法解释
房屋买卖合同纠纷司法解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
案例分析：房地产企业破产,未签订房屋买卖合同的购房人能否优先受偿
已支付全部或大部分购房款的购房消费者受法律特殊的保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。
虽然彭顺丽、谢九乐与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。
基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，应认定彭顺丽、谢九乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿。
阅读提示《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下文简称《批复》，已失效）对消费者购房人的“超级优先权”进行明确，一般认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下文简称《执行异议规定》）第二十九条是对《批复》中相关条文进行了细化，进一步明确了“消费着购房人”需要满足的条件。
然而，《执行异议规定》是适用于人民法院对金钱债权的执行程序的司法解释，其在破产债权确认之诉的诉讼程序中是否也能适用？不满足此司法解释关于消费者购房人规定（未签订正式房屋买卖合同）的购房户能否在破产清算程序中得到优先受偿？案情简介彭顺丽、谢九乐与金穗公司于2013年12月2日签订《内部认购申请书》、《补充协议》，协议约定由彭顺丽、谢九乐购买金穗公司开发的人民大厦南区2栋7层07号住房一套。
合同约定总房款为199747元。
合同签订后，彭顺丽、谢九乐向金穗公司交纳购房款99874元。
2018年7月9日，一审法院作出（2018）桂03破申6号民事裁定，受理了金穗公司的破产清算申请。
彭顺丽、谢九乐向管理人申报债权为购房款本金99874元，其他损失32958元。
经管理人审核认定，彭顺丽、谢九乐与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认彭顺丽、谢九乐已交付的购房款本金99874元为优先债权，其他损失22363.84元为普通债权。
最高人民法院“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复-
最高人民法院“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复2014年4月11日经研究认为，网友对《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》内容理解不准确，上述通知不应予以废止，理由如下：1、通知有关房地产民事案件受案范围的规定，符合民事诉讼法等相关法律规定。
从通知内容看，一是确定人民法院受理房地产案件范围。
通知第一项规定房地产民事案件范围为：公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼。
我院1993年11月24日颁发的《全国民事审判工作座谈会纪要》提出，关于房地产案件受理范围，凡属民法调整的平等主体之间以房地产为标的发生的纠纷，都应积极受理。
二是明确房地产民事案件由民庭审理，以解决房地产民事案件审理在法院内部分工不明确问题。
从通知有关房地产民事案件受理范围看，符合民事诉讼法（该法第三条规定“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。
”）有关人民法院民事案件受案范围的规定，不存在仅解决1999年房改前房地产民事案件范围问题，不会造成目前应当由人民法院受理的房地产案件，按照通知规定导致无法起诉情形。
人民法院至今按照通知规定，确定房地产民事案件的受案范围和该类案件在人民法院的内部分工，适用良好，缺乏废止的理由。
2、我院已颁布相关司法解释指导因商品房买卖产生的房地产案件的受理及审理问题。
2003年，我院颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，专门就人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件作出规定，以保障商品房买卖双方的合法民事权益。
福建省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》
福建省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》省院《福建民事审判参考》2008年第一期1、问：如何认定施工企业内部承包合同的性质与效力?答:建设工程施工合同的承包人与其下属分支机构或职工就所承包的全部或部分工程施工所签订的承包合同为企业内部承包合同，属建筑施工企业的一种内部经营方式，法律和行政法规对此并不禁止，承包人仍应对工程施工过程及质量等进行管理，对外承担施工合同的权利义务。
当事人以内部承包合同的承包方无施工资质为由主张合同无效的，不予支持。
2、问：如何区分劳务分包与转包、违法分包?答：劳务分包是指建设工程的总承包人或者专业承包人将所承包的建设工程中的劳务作业(包括木工、砌筑、抹灰、石制作、油漆、钢筋、混凝土、脚手架、模板、焊接、水暖、钣金、架线等)发包给劳务作业承包人完成的活动。
转包是承包人将所承包的全部建设工程转由第三人施工完成。
分包是承包人将所承包的建设工程的某一部分施工项目交由第三人施工建设，其中《建筑法》与《建设工程质量管理条例》第七十八条所列的四种行为属违法分包。
劳务包既不是转包，也不是分包；转包及违法分包为法律所禁止，劳务分包则不为法律所禁止。
3、问：被挂靠单位(出借名义的建筑施工企业)是否应对挂靠人在施工过程中的转包、购买施工材料等行为承担责任?答：挂靠人以自已的名义将工程转包或者与材料设备供应商签订购销合同，实际施工人或者材料设备供应商起诉要求被挂靠单位承担合同责任的，不予支持；挂靠人以被挂靠单位的名义将工程转包或者与材料设备供应商签订购销合同的，一般应由被挂靠单位承担合同责任，但实际施工人或者材料设备供应商签订合同时明知挂靠的事实，并起诉要求挂靠人承担合同责任的，由挂靠人承担责任。
4、问：发包人与无相应施工资质的承包人签订建设工程施工合同，承包人依合同取得的工程价款超过其实际施工成本的，超过部分是否应予收缴？承包人非法转包、违法分包、出借资质而依合同约定取得的“挂靠费”、“管理费”等是否应当收缴?答：承包人无相应施工资质，所签订的建设工程施工合同虽然无效，但最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
如何诉讼网签买卖合同造假的案件？
True mastery of any skill takes a lifetime.精品模板助您成功（页眉可删）如何诉讼网签买卖合同造假的案件？随着我国经济的发展，房地产行业也是日益的发展，越来越多的人都会买卖房产来进行资本增值等，那么不管是购买一手房还是二手房，我们都需要与对方签订合同，其中就要签订网签合同，那么如果有人故意在网签合同上造假，那么该如何诉讼网签买卖合同造假的案件?下面就由为大家介绍一下。
随着我国经济的发展，房地产行业也是日益的发展，越来越多的人都会买卖房产来进行资本增值等，那么不管是购买一手房还是二手房，我们都需要与对方签订合同，其中就要签订网签合同，那么如果有人故意在网签合同上造假，那么该如何诉讼网签买卖合同造假的案件?下面就由为大家介绍一下。
一、房产买卖合同没有网签，并非确定无效。
《房产买卖协议》不违法国家法律、行政法规的强制性规定，已经成立并生效。
网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
齐精智律师提示：房产买卖合同没有网签不影响合同效力，但肯定会影响到随后的办理房产证的环节。
二、一房二卖中即使第一买受人办理房屋网签手续在先，也不能对抗合法占有房屋的第二买受人。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。
俞某某与福建华辰房地产有限公司、魏某某商品房买卖(预约) 合同纠纷案
俞某某与福建华辰房地产有限公司、魏某某商品房买卖(预约) 合同纠纷案文章属性•【案由】商品房预约合同纠纷•【案号】（2010）民一终字第13号•【审理法院】最高人民法院•【审理程序】二审裁判规则根据合同的相对性原则,涉案合同一方当事人以案外人违约为由,主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的,人民法院不予支持。
正文俞某某与福建华辰房地产有限公司、魏某某商品房买卖(预约)合同纠纷案最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第13号上诉人(原审原告):俞某某,男,1968年2月4日出生,汉族,住福建省南平市延平区江滨中路219号1408室。
委托代理人:田岷,北京市惠中律师事务所律师。
委托代理人:罗辉勇,福建浩辰律师事务所律师。
上诉人(原审被告):福建华辰房地产有限公司,住所地:福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层。
法定代表人:蔡红,该公司总经理。
委托代理人:韩梅,北京市德恒律师事务所律师。
委托代理人:韩玮,女,汉族,1982年11月11日出生,住山东省章丘市明水白云路87号。
原审被告:魏某某,男,1959年10月28日出生,香港特别行政区居民,身份证号码为P018353(2),现住福建省福州市台江区台江路47号华联商厦12层。
委托代理人:韩梅,北京市德恒律师事务所律师。
委托代理人:王建宁,北京市德恒律师事务所律师。
上诉人俞某某与上诉人福建华辰房地产有限公司(以下简称华辰公司)、原审被告魏某某商品房买卖(预约)合同纠纷一案,福建省高级人民法院于2009年10月27日作出(2009)闽民初字第8号民事判决。
俞某某、华辰公司均不服该判决,向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭,于2010年4月19日开庭审理了本案。
俞某某的委托代理人田岷,华辰公司的委托代理人韩梅、韩玮,魏某某的委托代理人韩梅到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
福建省高级人民法院一审查明:2007年12月10日,甲方华辰公司与乙方俞某某、丙方魏某某签订的《商铺认购书》约定,俞某某向华辰公司认购“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面,面积约2378平方米,每平方米价格72798元,总价款17275.0198万元。
关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见
广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（粤高法发[2003]24号）全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。
注意在裁判文书中不要直接引用。
审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。
二00三年十月二十四日广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。
但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。
前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。
对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。
2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。
因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。
福建省高院关于审理商品房买卖合同协议书纠纷案件疑难问题的解答
福建省高院关于审理商品房买卖合同协议书纠纷案件疑难问题的解答文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》1、问：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何认定？答：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。
例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。
因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。
例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。
如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，返还定金。
2、问：出卖人取得《商品房预售许可证》之前，向买受人收取购房定金，后因非买受人的原因双方无法按期订立购房合同，买受人请求出卖人双倍返还定金，出卖人则以未取得预售许可证为由主张订购行为无效的，能否依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定认定其无效？定金应否双倍返还？答：当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。
双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。
订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。
买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。
买卖合同纠纷代理词-通用5篇
买卖合同纠纷代理词-通用5篇买卖合同纠纷代理词第1篇尊敬的审判长、审判员：律师事务所依法接受本案被告和反诉人陈*的委托，指派本人担任其一审诉讼代理人，参与本案的诉讼活动。
开庭前，本代理人提供了证据，查阅了案卷材料和相关法律规定,对本案纠纷事实以及双方当事人争议的焦点有了清楚的认识和了解。
本代理人认为，根据本案客观事实、相关证据材料和我国有关民事法律规定，原告的诉讼请求与事实不符,于法无据，不能成立，依法应予驳回。
反诉人的反诉请求合理合法，依法应予支持。
现就本案的焦点问题发表以下代理意见：一、关于原告(反诉人)与被告(被反诉人)双方签订的商品房买卖合同效力问题。
本代理人认为，原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应严格遵守执行，任何一方无权擅自变更、解除或违背合同约定。
首先，该合同书签订双方主体合格。
原告作为有资质的房地产开发企业，取得各相关部门的批准和认可，开发花园别墅项目。
被告作为成年人，具有完全的民事权利能力和行为能力。
原被告双方都具有主体资格签订商品房买卖合同。
其次，该合同是原被告双方当事人的真实的意思表示。
原被告双方为了签订本商品房买卖合同，经过多次咨询、协商和谈判，充分体现了双方当事人的真实意思。
再次，合同书内容合法。
从合同内容来看，原告投资开发房地产，原告出资向被告购买商品房，整个合同书的内容完全符合现行法律规定。
最后，合同书形式完备。
原被告双方签订的商品房买卖合同根据有关规定，到**县房地产交易管理所办理了商品房预售登记，取得政府管理部门认可，形式完备。
根据《合同法》第8条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案原被告依法均应严格遵守合同，履行合同义务，而不得擅自变更、解除或违背合同的约定。
二、本案商品房买卖合同纠纷争议的主要焦点问题。
(一)、被告向原告购买的商品房是否带有地下车库问题。
原被告双方提供的许多证据都可以证明被告购买的商品房带地下车库。
一房二卖法律问题研究.pdf
III
目录
目录
引 言 .............................................................................................................................. 1 第一章 概述 .................................................................................................................... 3
一、“一房二卖”的界定 ............................................................................................... 3 二、案例综述............................................................................................................... 4 三、法律规则综述....................................................................................................... 6 第二章 房屋归属问题 .................................................................................................... 9 一、数个买卖合同的效力认定................................................................................... 9
福建省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》
福建省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》省院《福建民事审判参考》2008年第一期1、问：如何认定施工企业内部承包合同的性质与效力?答:建设工程施工合同的承包人与其下属分支机构或职工就所承包的全部或部分工程施工所签订的承包合同为企业内部承包合同，属建筑施工企业的一种内部经营方式，法律和行政法规对此并不禁止，承包人仍应对工程施工过程及质量等进行管理，对外承担施工合同的权利义务。
当事人以内部承包合同的承包方无施工资质为由主张合同无效的，不予支持。
2、问：如何区分劳务分包与转包、违法分包?答：劳务分包是指建设工程的总承包人或者专业承包人将所承包的建设工程中的劳务作业(包括木工、砌筑、抹灰、石制作、油漆、钢筋、混凝土、脚手架、模板、焊接、水暖、钣金、架线等)发包给劳务作业承包人完成的活动。
转包是承包人将所承包的全部建设工程转由第三人施工完成。
分包是承包人将所承包的建设工程的某一部分施工项目交由第三人施工建设，其中《建筑法》与《建设工程质量管理条例》第七十八条所列的四种行为属违法分包。
劳务包既不是转包，也不是分包；转包及违法分包为法律所禁止，劳务分包则不为法律所禁止。
3、问：被挂靠单位(出借名义的建筑施工企业)是否应对挂靠人在施工过程中的转包、购买施工材料等行为承担责任?答：挂靠人以自已的名义将工程转包或者与材料设备供应商签订购销合同，实际施工人或者材料设备供应商起诉要求被挂靠单位承担合同责任的，不予支持；挂靠人以被挂靠单位的名义将工程转包或者与材料设备供应商签订购销合同的，一般应由被挂靠单位承担合同责任，但实际施工人或者材料设备供应商签订合同时明知挂靠的事实，并起诉要求挂靠人承担合同责任的，由挂靠人承担责任。
4、问：发包人与无相应施工资质的承包人签订建设工程施工合同，承包人依合同取得的工程价款超过其实际施工成本的，超过部分是否应予收缴？承包人非法转包、违法分包、出借资质而依合同约定取得的“挂靠费”、“管理费”等是否应当收缴?答：承包人无相应施工资质，所签订的建设工程施工合同虽然无效，但最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
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福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》1、问：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何认定？答：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。
例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。
因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。
例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。
如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，返还定金。
2、问：出卖人取得《商品房预售许可证》之前，向买受人收取购房定金，后因非买受人的原因双方无法按期订立购房合同，买受人请求出卖人双倍返还定金，出卖人则以未取得预售许可证为由主张订购行为无效的，能否依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定认定其无效？定金应否双倍返还？答：当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。
双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。
订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。
买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。
3、问：因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失？如果出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失？答：买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。
但请求出卖人赔偿其房屋涨价的损失的，不予支持。
4、问：《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条规定，出卖人恶意违约和欺诈的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
具体赔偿数额是依买受人的主张确定，还是由法院行使自由裁量权确定？答：买受人主张不超过已付购房款一倍的赔偿数额的，一般应予支持。
但由此造成双方当事人利益明显失衡，出卖人要求减少的，人民法院可以根据案件的具体情况，予以适当减少。
5、问：因出卖人违约而解除商品房买卖合同，买受人请求赔偿损失的，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价的损失？如果买受人只交付部分购房款，赔偿数额是否应予减少？答：因出卖人违约导致合同无法继续履行，买受人被迫解除合同后，请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应予支持。
但买受人为签订和履行该合同所支出的费用，系获得房屋涨价利益的成本，因此，买受人同时请求赔偿房屋涨价损失和为签订及履行该合同所支出的费用的，不应同时予以支持。
买受人未交清全部购房款的，不影响其主张因解除合同而应获得的损失赔偿。
出卖人违约不导致合同无法继续履行，买受人可以选择继续履行或者解除合同。
如果买受人请求解除合同，则无权要求赔偿房屋涨价的损失，损失赔偿额仅以信赖利益为限。
6、问：出卖人具有《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的违约情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人解除合同后，同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，应当如何处理？答：买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求。
7、问：商品房买卖合同纠纷中，出卖人欺诈的，买受人能否请求按《福建省房屋消费者权益保护条例》的规定予以双倍赔偿？答：出卖人承担惩罚性赔偿责任应以《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条列举的五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除为限。
8、问：《商品房买卖合同司法解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”其中“严重影响正常居住使用”如何认定？答：认定是否“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”，应当结合是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等，予以综合判断。
9、问：如何认定所交付的商品房面积，以判断与商品房买卖合同约定的面积是否相符？答：商品房买卖合同中对商品房面积如何确定有约定的，从其约定；未约定或者约定不明的，以房屋产权登记面积或者房地产行政主管部门审核确定的房产测绘成果为准。
10、问：按建筑面积预售的商品房，交付使用的房屋总建筑面积与商品房预售合同约定的建筑面积误差不超过3%，但公摊面积增加、套内面积变小的，如何处理？买受人能否要求解除合同？答：按建筑面积预售的商品房，所交付的房屋虽然总建筑面积不变，但套内实际建筑面积小于合同约定的，有约定的按约定处理；没有约定的，可比照《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定处理。
套内建筑面积的单价按合同约定的总价除以合同约定的套内建筑面积计算。
11、问：商品房买卖合同中既约定了以套计价，又约定了套内面积与公摊面积，若发生面积误差，如何处理？答：若商品房买卖合同对面积误差的调整方式有明确约定，从其约定；若合同中未约定或者约定不明，则视为按建筑面积计价。
12、问：买受人以购买的商品房存在面积误差或者质量问题为由，向出卖人主张权利的，诉讼时效应当从何时起算？答：当事人以交付的商品房面积与合同约定存在误差为由请求补足房价款或者返还房价款及利息的，诉讼时效从其知道或者应当知道房地产行政主管部门审核确定该房产测绘成果之日起算，但当事人明确约定以另外的方式确定该商品房面积的除外。
买受人以商品房存在质量问题为由请求出卖人赔偿损失的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题造成其损失之日起算；请求出卖人予以修复的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题之日起算，但尚未超过保修期的除外。
13、问：出卖人交付的房屋实际层高、小区绿化面积、环境等不符合合同约定，但双方当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，如何确定违约金数额或者损失赔偿额？买受人以此为由要求解除合同的，能否支持？答：违约金数额或者损失赔偿额可综合考虑出卖人的违约程度、对房价的影响大小、对买受人使用造成的不利影响大小以及案件的具体情况等，由人民法院酌定。
出卖人交付的房屋实际层高、绿化面积、小区环境等不符合合同约定，如果造成根本性违约，买受人请求解除合同的，应予支持。
但是，出卖人交付的房屋实际层高、绿化面积等虽然不符合合同约定，但符合国家及当地的相关规范要求的，一般不认为构成根本性违约。
14、问：如何认定约定的违约金过高或过低？能否将超过《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条规定的违约金数额或者损失赔偿额计算标准的30%作为判断违约金过高的依据？将低于第十七条、第十八条规定的计算标准作为判断违约金过低的依据？答：《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定，在逾期付款、逾期交房或者逾期办证等情形下，双方当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，可以参照该规定的标准计算，并非必须以此为标准计算。
因此，《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定的计算标准不应作为认定约定的违约金过高或者过低的依据。
约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，原则上应由主张过高或者过低的当事人承担举证责任；损失数额难以确定的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
15、问：如何认定出卖人的逾期办证责任？合同约定应由出卖人负责办理房屋权属证书，但买受人不提供相关证件、不予配合造成迟延办证的，出卖人是否应当承担违约责任并且继续履行办证义务？《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“由于出卖人的原因”，是否包括因行政部门或者其他第三方原因造成的迟延办证情形？答：双方当事人约定由出卖人负责办理房屋权属证书，出卖人未在约定的期限内办妥房屋权属证书的，应当承担违约责任，但因买受人的原因造成办证逾期的除外。
因买受人原因迟延办证的，出卖人虽然不承担违约责任，但仍应继续履行办证义务。
双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人。
由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。
16、问：出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人的，是否应当承担逾期办证的违约责任？逾期办证违约金应当计算至出卖人完成报备义务时止，还是买受人实际取得房屋权属证书时止？答：出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。
按日计付违约金的，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，即，从《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应当承担违约责任之日起，计算至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止。
17、问：《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”是否包括土地使用权证书？即，买受人已经在第十八条第一款规定的期限内取得房屋所有权证书，但因出卖人原因未在该期限内取得土地使用权证书的，能否请求出卖人承担违约责任？如果出卖人已经就买受人未按时取得房屋所有权证书承担了违约责任，买受人又请求出卖人就未按时取得土地使用权证书承担违约责任，两者的违约期间重叠部分，出卖人是否可以不再重复支付违约金？答：《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。
因出卖人原因致使买受人未在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得土地使用权证书的，出卖人应当承担违约责任。
除当事人有特殊约定外，出卖人就买受人未按时取得房屋所有权证书承担了违约责任后，买受人又请求出卖人就未按时取得土地使用权证书承担违约责任的，两者的违约期间重叠部分之违约金，不应予以支持。