商业业态规划方案(课堂PPT)
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最新商业业态第3章主要业态介绍PPT课件
我国的发展：20世纪90年代兴起，1993年，第一家“广
州广客隆”开业。
2024/3/13
第三章 主要业态介绍
38
第六节 购物中心概述
一、购物中心的含义
二、超级市场的特征
以食品为经营重点，基本上满足食品购买者一次性 购齐的要求；
采取开架自选、自我服务、一次结算的售货方式； 廉价销售，商品周转速度快； 具有一定规模； 现代化的设备及管理。
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15
三、 超级市场的类型
分类标准 按组织形式的不同
按经营特征的不同
按经营面积的大小
88-90年导入销售时点管理系统-POS
92―96年导入网络订票系统、网络数据通讯系统（ISDN）
96-99年更新店内终端、导入新型收款机、网络订票系统、
卫星通信等系统。
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第三章 主要业态介绍
29
二、便利店的特征
提供便利服务； 提供多元化商品服务； 提供“宾至如归”的温馨服务； 持续发展的经营服务；
创造了一系列全新的经营策略：顾客自由出入，环境优雅，面积 扩大，品种齐全。明码标价，商品分类，自由退换、低价策略。
②发展阶段：
1880—1914年，是百货商店的发展期； 1914—1950年，是百货商店的成熟期； 1950年以后，是百货商店的衰退期；
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（2）我国百货业的发展概况
日常生活用品和提供多样性服务，以满足顾客便 利性 需求为主要目的的商业业态。
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第三章 主要业态介绍
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从不同角度对便利店进行界定
从营业面积来界定：50—130平米；
从营业时间来界定：24小时，无休息日； 从商品结构来界定：食品和非食品两大类，食品占
招商实战：购物中心业态规划及品牌落位研究（下）培训课件
招商实战：购物中心业态规划及品牌落位研究（下）培训课件一、品牌落位定义：品牌落位是指在符合项目整体定位的前提下，按照各楼层业态规划，将合适的品牌，按照合适的面积，落在合适的位置。
如果将项目比作一个人，定位塑其灵魂，业态成其精气，品牌则赋予项目看得见的血肉。
定位是因，则品牌是果，品牌的落位是实现定位的成果。
二、品牌落位要点明确项目定位——看不见的东西最重要。
就像我的一位导师所说：看不见的东西最重要。
这里我一再强调定位，因为定位在商业地产中，属于看不见的东西，看得见的是物业条件和招商行为。
许多开发商往往一开始就急于紧抓看得见的而忽视看不见的，这也是很多项目缺乏灵魂，导致失败的原因。
在商业地产供应严重过量，品牌方越发强势的当下，往往是客(品牌)大欺店(开发商)。
越是强大的品牌商，越是见识过各种各样不同定位不同实力的开发商。
他们有着几十年甚至上百年的运营经验，往往对项目的理解有着比仅做过几年商业的开发商更深刻的体会。
开发商如果自己都没有想清楚定位，何谈招到合适的商家。
尤其是住宅出身的开发商做商业地产(其特征是习惯了甲方强势文化，定位目标是以销售利益最大化)，双方道不同，何谈相为谋？所以招商的第一步，先要深化定位。
深化定位需要对项目更深层次的理解。
对竞争项目的定位、规划、品牌做深入研究;对目标客群的消费习惯和消费倾向更深入的思索；对主力商家和品牌商家做更深入的分析和筛选。
品类规划——四项基本原则在塑造好项目的灵魂之后，就该给其注入精气神。
接下来需要针对不同楼层，不同区域，不同品类，执行由整体到局部，由主到次的品类规划。
品类规划要点：在明确整体定位的前提下，各楼层需明确主题;冷区及热区如何衔接，如何人流互动;品类搭配需满足消费习惯。
品类规划四项基本原则：1、唯一性：同一品类不能重复出现，避免内部销售分流，降低坪效，同时也有利于项目特色经营业态的创建和保持。
如引进韬博或赛标，那就没必要再引进NIKE，Adidas;有了Apple旗舰店，就不需要COODOO或美承。
万达商业业态功能规划课件
项目区位图
项目效果图
铁西万达 副中心
市区中心
副中心 本项目
8
案例介绍 – 沈阳铁西万达广场
项目基本概况
项目总平面图
n 技术指标
n 功能业态配比
n 项目总平面图
酒 店
功能业态配比图
住宅公建配比图
9
案例介绍 – 宁波鄞州万达广场
项目基本概况 n 区域特征：宁波鄞州万达广场位于鄞州新区中心，项目所在区域目前已发展成为宁波市的第二商圈。 n 功能定位：宁波鄞州万达广场集商业、酒店、住宅及办公多种功能为一体，定位为城市综合体。
项目区位图
项目效果图
包头万达
传统 商圈
新兴 商圈
14
案例介绍 – 包头万达广场
项目基本概况 n 技术指标 n 功能业态配比 n 项目总平面图
住宅公建配比图
酒店
商业+写字楼+公寓
住宅
功能业态配比图
13
案例介绍 – 包头万达广场
项目基本概况 n 区域特征：包头万达广场位于青山区，地处城市中心区，万达广场进驻将引领城市商圈升级换代。 n 功能定位：包头万达广场包含高档住宅、精装公寓、5A级写字楼、大型购物中心功能业态，旨在打造包
头为包头市引入全新理念住宅、提供全新的都市休闲生活方式。
4
产品分析 – 优劣势比较
第3代
第1&2代
Ø多选址在经济发展较快或潜力大的城市中的城市副中心 或新区中心； Ø建筑形式多样，盒式商业+街区+高层； Ø业态功能多样，以复合式商业地产为主，增加了商务办 公、酒店及公寓等城市业态； Ø商业持有与销售的比例为80%：20%，其中购物中心为全 部持有出租； Ø项目规划及产品设计更加合理，特点更加突出。
万达广场业态规划标准PPT课件
一、业态分类及面积占比基本原则
• 在制作规划布局图时，用蓝色表示餐饮业 态；用黄色表示服装服饰业态；用红色表 示生活配套服务业态。
• 用小方图形标示商铺内厨房预留点位； 用小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位； 用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。
二、基本结构、各楼层布局和定位
• 基本结构
• 根据集团规划研究院的规划设计，第三代 的万达广场步行街一般分为三层。总建筑 面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1 万至2万平方米。
三、商业业态规划指引
• 业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力 店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致 性，以形成客流的互动。
四、建筑规划指引
• 步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有 延时服务的问题，因此在进行规划时要考 虑通往室外的独立通道。
• 餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%-60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量 要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利 于商家使用的便捷性。
四、建筑规划指引
• 应将百货、娱乐楼等集客能力相对较强的主 力店规划在步行街的两侧，以形成步行街客 流的平衡。
谢谢大家！
万达广场业态规划标准
LOGO
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一、业态分类及面积占比基本原则
• 万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、 餐饮、生活配套服务三类。
• 三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占 比40%--60%；服装服饰面积占比20%— 30%；生活配套服务面积占比20%--25%。
三、商业业态规划指引
• 各楼层的商品组合可由不同业态进行组合， 甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及 消费购买力要尽量保持一致，使客流达成 共享。
• 为带动二层的人流和经营，一层的服装服 饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖 二的形式规划，形成一、二层的互动。
《商业业态规划建议》PPT课件
？ ？
仓库，宿舍
经营商铺
精选ppt
11
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在 一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整 个楼盘的人气。
精选ppt
12
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整个小区周边，直接带动整 个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本形成的几率是 比较小。
根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时， 所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成 新的商业中心；
2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚 商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
拿不到产证 18%
面积缩 水 6%
质量问题 9%
配套设置不能 兑现
9%
贬值风险 18%
没有商业氛围 19%
管理费提价 15%
不能如期交楼 6%
从以上图表可以看出，购买商铺的人群比较担心主要因素还是今后的利益风险，
通过问卷我们基本明确儋州本市人文对商铺有着如何的一个需求点。
精选ppt
3
1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向
1.热线咨询（3%）
在以往的楼盘销售中，许多人会选择通过 电话咨询楼盘的商业情况。但由于楼盘许 多楼盘入住后商业并不能直接给楼盘带来 人气，群众的观望心态较重。
仓库，宿舍
经营商铺
精选ppt
11
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在 一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整 个楼盘的人气。
精选ppt
12
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整个小区周边，直接带动整 个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本形成的几率是 比较小。
根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时， 所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成 新的商业中心；
2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚 商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
拿不到产证 18%
面积缩 水 6%
质量问题 9%
配套设置不能 兑现
9%
贬值风险 18%
没有商业氛围 19%
管理费提价 15%
不能如期交楼 6%
从以上图表可以看出，购买商铺的人群比较担心主要因素还是今后的利益风险，
通过问卷我们基本明确儋州本市人文对商铺有着如何的一个需求点。
精选ppt
3
1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向
1.热线咨询（3%）
在以往的楼盘销售中，许多人会选择通过 电话咨询楼盘的商业情况。但由于楼盘许 多楼盘入住后商业并不能直接给楼盘带来 人气，群众的观望心态较重。
商业业态规划方案ppt课件
.6 某个项目的商业规模和市场定位 某个项目的商业规模和形象将对此项目的市场定位起到非常重要的作用。 某个项目项目的商业面积约多少平方米，是一个大、中、小型规模的什么业态，是否能够提供齐全什么样的商品种类，包括时装，饰品，化妆品，运动用品以及图书，音像制品，展示和其他便利服务，有没有全面的国际餐饮，中餐和快餐以及休闲美容/美体设施。 7、商业市场定位的特别注意
Planned Line Metro line No.4 Metro line No.5 Metro line No.8 Metro line No.9 Metro line No.10 Metro line No.15 Airport Light Line Light Line Yizhuang Suburb Line (Xizhimen to Changping Suburb Line (East Sihui to Shunyi) Suburb Line (Yongdingmen to Liangxiang)
第二部分：商业业态规划及目标定位
商业业态规划及目标定位： 一、商业业态的分类： 商业业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。 目前商业业态的种类：百货店、超级市场、大型综合、 超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等（分类依据主要是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设 施、经营方式、服务功能等。） 不同的零售业态有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前期考虑引进什么样的零售业.对此有一个基本的市场定位。
目标顾客群：四大细分误区 一、过窄定位? 商业街的定位过窄，无异于是自取其辱。如秀水街改造后，客流量急转直下，原因是改造后，改变了以前个体户原地摆摊的格局，同时商店的租金随着建设投入的增加而水涨船高，商家销售的产品也比原来提高了一个档次，这样在原有商圈的销售结构和消费水平不变的情况下，人为的调高消费的档次，无疑将使商业街的市场定位转而集聚到占当地人口很少比例的高消费群体上。如此看来，形成“客流量剧减”“逛多买少”的尴尬局面也是势所必然，
Planned Line Metro line No.4 Metro line No.5 Metro line No.8 Metro line No.9 Metro line No.10 Metro line No.15 Airport Light Line Light Line Yizhuang Suburb Line (Xizhimen to Changping Suburb Line (East Sihui to Shunyi) Suburb Line (Yongdingmen to Liangxiang)
第二部分：商业业态规划及目标定位
商业业态规划及目标定位： 一、商业业态的分类： 商业业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。 目前商业业态的种类：百货店、超级市场、大型综合、 超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等（分类依据主要是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设 施、经营方式、服务功能等。） 不同的零售业态有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前期考虑引进什么样的零售业.对此有一个基本的市场定位。
目标顾客群：四大细分误区 一、过窄定位? 商业街的定位过窄，无异于是自取其辱。如秀水街改造后，客流量急转直下，原因是改造后，改变了以前个体户原地摆摊的格局，同时商店的租金随着建设投入的增加而水涨船高，商家销售的产品也比原来提高了一个档次，这样在原有商圈的销售结构和消费水平不变的情况下，人为的调高消费的档次，无疑将使商业街的市场定位转而集聚到占当地人口很少比例的高消费群体上。如此看来，形成“客流量剧减”“逛多买少”的尴尬局面也是势所必然，
商业地产业态标准划分培训课件(ppt 59页)
Copyright by SUNSTARS CO.LTD
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专业店 代表品牌：宜家
品牌特点 采购模式：全球化的采购模式 产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家 推广口号：生活，从家开始
经营理念 “提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。
发展状况
宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家 在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据 规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。
Copyright by SUNSTARS CO.LTD
Page - 30
家乐福 世界第二大国际化零售连锁集团
大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大 国际化零售连锁集团
成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业 务范围遍及30个国家和地区
家乐福在中国
1995年进入中国 ，已进入了中国25个城市，开设了109 家大型超市
Copyright by SUNSTARS CO.LTD
Page - 12
茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
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华润万家
国有控股企业集团—华润（集团）旗下零售连锁企业品 牌 主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态 截止2007年12月，华润万家在全国拥有门店2450家 ， 2007年销售额突破500价、便利
发展战略
全国发展、区域领先、多业态协同
经营理念
以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广 大消费者提供日常生活所需的各类消费品； “开心购物家乐福”； “一站式购物”
商业业态规划方案ppt课件
业态 超市 餐饮 便利店 服务配套 美容 生活家居 休闲 服饰精品 地产中介 其他 合计
30㎡及以下 0.0% 9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 11.2% 15.4%
100.0%
31㎡－80㎡ 0.0% 12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 12.2% 15.5%
序号 1 2 3 4
项目名称 摩尔国际 鹭岛名苑 摩登时代 观澜锦庭
商业体量 商业形态
51311 综合性商业
2000 8000 3000
底商 购物中心 社区底商
租金 —— 45 45 46
售价
业态规划
开业时间
内街3万、临北街 中国银行、华润万家、
5万、实际成交均 大地影院等大型业态组 预计2014年3月
PART5--规划品牌落位建议
S51S56
S47-S50
S45S56
S43-S4444
S41S42
S38-S40
S34S37
北区二层落位规划和拟招品牌
餐饮 休闲
教育配套 生活家居
S32-33 S27-S31
15
6 6 PART
项目商铺定价及建议
16
PART6--售价建议
1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格 预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表：
北区商业使用面积 一层2713.22m2，二层3947.89m2
小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项 目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面 积为1.2~1.5 ㎡/人，可计算出本区域内住户需要 10973~13716 ㎡的商业体量，而因此本案的商业体 量足以满足本项目住户的商业需求。
商业业态定位规划及经营建议课件(PPT68页)
业态规划需考虑的微观因素之三： 工程技术条件
在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，是 否适合在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排 烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。 业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。 比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m， 甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层： 1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。 再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米之间。而普通电影 院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业 态规划中是不合适设置电影院这一业态的。 在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、 供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与 项目本身建筑相适应等等。
业态规划一般 规律
业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业 发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律： 目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功 的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律： 纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似， 如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装； 三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等
业态规划需考虑的微观因素之二： 面积要求
面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进 行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太 大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小， 则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。 例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如沃尔玛 超市，其面积约20000-30000平方米(不含停车场)，每一单层租赁面积至少 8000平方米，至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商 家所需要的面积太大或太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业 项目的整体利润。比如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割， 使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨 大人流量，店面的价值自然非同寻常。
商业综合体商业规划方案介绍课件
04 空间布局：根据商业综合
体的空间特点，合理规划 各业态和品牌的布局，提 高商业综合体的空间利用 率和顾客体验
业态组合
01
零售业态：包 括超市、百货、
专卖店等
02
餐饮业态：包 括中西餐厅、 快餐店、咖啡
厅等
03
娱乐业态：包 括电影院、
KTV、游戏厅 等
04
服务业态：包 括银行、邮局、
旅行社等
05
商业综合体商业规划方案介绍 课件
演讲人
目录
01. 商业综合体概述 02. 商业规划方案设计 03. 商业规划方案实施 04. 商业规划方案评估
商业综合体概述
商业综合体的定义
通常包括购物中心、 写字楼、酒店、公
寓等多种业态
01
02
03
具有较高的商业价 值和社会影响力
04
商业综合体是一种 多功能、综合性的
提高居民生活品质： 商业综合体可以为 居民提供一站式的 购物、休闲、娱乐 等服务，提高居民 的生活品质。
改善城市环境：商 业综合体的建设和 运营可以改善城市 环境，提升城市形 象。
环境效益评估
节能减排：评 估商业综合体 在节能、减排 方面的效果
01
生态友好：评 估商业综合体 对周边生态环 境的影响
03
02
绿色建筑：评 估商业综合体 是否符合绿色 建筑标准
04
可持续发展： 评估商业综合 体在可持续发 展方面的表现
谢谢
项目质量管 理：制定项 目质量标准， 监控项目质 量，确保项 目质量达到 要求
项目风险管 理：识别项 目风险，制 定风险应对 措施，确保 项目顺利进 行
01
02
03
04
某项目商业定位深化及业态规划建议(PPT 55页)
21
项目业态组合
业态类别 主力型 特色型 功能型
填充型
目标商家 GUCCI、ZARA、H&M
星巴克、哈根达斯、无印良品、创 意集等
服务型：通讯、银行、SPA等 人气型：餐饮、电玩、游乐城
说明 体现项目经营档次和特色，展示
项目形象 体现项目经营个性，聚集人气
满足项目完善功能，聚集人气， 为其他业态提供消费可能
具 不十 动 休 有 断分 感 闲 品 更丰 的 惬 位 新富 活 意 的 的的 力 的 潮 商品 娱 体 流 品类 乐 验 风 咨品 前 空 景 讯牌 沿 间
人文形象
体 面 美 味 的 餐 饮
引 领 理 念 健 康 生 活
18
第二部分：业态规划
19
业态规划思路图
20
项目业态定位
王家湾商圈 定位
23
案例参考——水游城
该楼层分布美食广场、运动服饰主力店 及超市，在填充一些休闲服饰专卖店。
24
案例参考——水游城
该楼层分业态丰富，主力以餐饮为主。 分为特色餐饮、休闲餐饮、主题餐饮。 其他为服饰、鞋、钟表专卖店及少量服 务型业态。
25
案例参考——水游城
该楼层业态以ZARA、H&M为主力业态，其次为国际品牌专卖店。在分布一些少 量特色餐饮（星巴克）及服务型业态（银行）。
南向（9条） 1/9
9/9
8/9
东向（13条） 12/13 11/13 1/13
公交站点
/
南下沌口：585、204、 596、597、208、 708、803、213、 205
北向（18条） 13/18 17/18 5/18
东往钟家村、 武昌： 222、 531、537、 541、556、
项目业态组合
业态类别 主力型 特色型 功能型
填充型
目标商家 GUCCI、ZARA、H&M
星巴克、哈根达斯、无印良品、创 意集等
服务型：通讯、银行、SPA等 人气型：餐饮、电玩、游乐城
说明 体现项目经营档次和特色，展示
项目形象 体现项目经营个性，聚集人气
满足项目完善功能，聚集人气， 为其他业态提供消费可能
具 不十 动 休 有 断分 感 闲 品 更丰 的 惬 位 新富 活 意 的 的的 力 的 潮 商品 娱 体 流 品类 乐 验 风 咨品 前 空 景 讯牌 沿 间
人文形象
体 面 美 味 的 餐 饮
引 领 理 念 健 康 生 活
18
第二部分：业态规划
19
业态规划思路图
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项目业态定位
王家湾商圈 定位
23
案例参考——水游城
该楼层分布美食广场、运动服饰主力店 及超市，在填充一些休闲服饰专卖店。
24
案例参考——水游城
该楼层分业态丰富，主力以餐饮为主。 分为特色餐饮、休闲餐饮、主题餐饮。 其他为服饰、鞋、钟表专卖店及少量服 务型业态。
25
案例参考——水游城
该楼层业态以ZARA、H&M为主力业态，其次为国际品牌专卖店。在分布一些少 量特色餐饮（星巴克）及服务型业态（银行）。
南向（9条） 1/9
9/9
8/9
东向（13条） 12/13 11/13 1/13
公交站点
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南下沌口：585、204、 596、597、208、 708、803、213、 205
北向（18条） 13/18 17/18 5/18
东往钟家村、 武昌： 222、 531、537、 541、556、
商业地产最全面的定位业态规划招商管理完整版PPT课件
成独立行业
狭义商业地产：
限于从事各类批发 零售展示销售以及 办公等形式的商业 形态物业，近年也 有将酒店划入到狭 义商业地产范畴
2019/9/12
广义商业地产：
除了功能上提供居 住生活使用的住宅 房地产以外的一切 用于生产服务经营 而产生投资回报效 益的房地产类别
4
中国商业地产的主要形态
2019/9/12
概念策划 初步市场调查 市场摸查 商业目标 深度市场调研 评估定位
详细规划 业态组合
动线设计 建筑规划
2019/9/12
16
商业概念、目标、模型
商业概念
投资的动机？ 为什么投资？
2019/9/12
商业目标
投资回报方向 投资回报计划
商业模型
选择回报模式 决定模型构成
17
理性往往来源于感性
商业地 产项目 的诞生
运营是持续经营的手段 运营是持续经营的模式 持续经营可获稳定回报 持续经营可获高额增值
8
不同操盘理念的主体关系
投资者 业主 房东
中介代理
物业管理
租户 经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
9
商业地产运营的终极目标
经营者 而言： 售卖商 品到售 卖文化
发展商 而言： 出租商 铺到出 租商机
消费者 而言： 使用价 值到高 附加值
不同地域
• 考虑地域气候 •考虑地域传统
不同民俗
•民族特性 •风俗习惯
不同文化
• 不用地区文化 •东西方文化
不同层次
• 不同年龄层 •不同性别教育
2019/9/12
39
商业规划的误区
容易和一般的策划工 A 作混淆
商业业态规划建议 ppt课件
商业业态规划建议
商业是本项目高品质楼盘形象展示的重要组成部分，通过对项目迎宾路、规划 路商业的业态规划，从而奠定项目在栖霞市的高品质楼盘的市场占位。通过具有昭示性、凝聚 力的品牌商业的进驻，从而来带动其他业态的进驻，结合项目的建筑外观所展现的品质，不仅 可以有效的塑造项目的标杆形象，而且可以有效弥补区域商业配套的不足，满足区域居民的生 活需求。
• 裙房商业面积约20000平方米（分二期），分割成119—1000平方米（主 力面积在119-300平方米之间，层高4.5米，主要是一层沿街商铺，部分 1-2F商铺）。
商业规划情况
• 商业主要以出售为主，对外报价为7000—8000元/平方米之间，目前尚未 有成交。
• 对商业业态主要以服务配套业态为主，没有明确的业态规划，以购买业
二、同等区域商业裙房规划
华府名都
• 项目地址：腾飞路南市政府广场西侧
• 开发商：栖霞市宝华置业有限公司 项目概况：
• 项目共有二块用地组成，总征地面积66313.1平方米，其中1号地块征地 面积为19734.2平方米，2地块征地面积为46579.1平方米。整个小区有12 幢高层住宅及沿街商业组成，总建筑面积197553平方米，其中商住建筑 面积167310平方米，地下建筑面积30243平方米。
，不包含地下室部分） • 面包房（迎宾路1F/约200平方米，不包
含地下室部分） • 便利超市（迎宾路1F/约200平方米，不
包含地下室部分）
商业业态规划建议
【规划路商业规划建议】 • 规划路商业主要以一层商业为主，将成为项目社区配套类业态的聚集区，其主要功能将是以满
足社区基本生活配套为主。
商业业态规划建议
业态以品牌及具备景观型业态为主，注重整体的形象展示。
商业业态概述PPT课件
• (4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时 消费性、小容量、应急第性19页等/共特27页点。
仓储会员店
• 是以经营生活资料为主的，储销一体，低价销售， 提供有限服务的销售业态，采取会员制。其特点 为： 1、选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大 型停车场。 2、营业面积大，一般为10000平方米以上。 3、库架合一，装饰简单，节约成本。 4、商品结构：主要以食品、家用品、服装衣料、 文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点 在商品的广度要宽（指商品的种类要多）。
第23页/共27页
连锁店
• 连锁商店是指在核心企业或总店的领导下，由众 多小规模的、分散的、经营同类商品或服务的零 售企业，通过规范化经营，以实现规模效益的经 济联合组织形式。
• 便利店连锁，如7-11。 • 超市连锁，如华联。 • 专业店连锁，如哎呀呀。 • 专卖店连锁，如李宁。
第24页/共27页
百货店
• 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门 设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时 尚商品多样化选择需求的零售业态。
• (1)选址在城市繁华区、交通要道。 • (2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 • (3)商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、
衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛 利。
其他业态连锁零
厂家直销中心
售企业
0% 家居建材商店 6%
便利店 6%
0%
折扣店 0%
专卖店 13%
超市 14%
加油站 12%
大型超市 6%
仓储会员店 0%
百货店 2%
专业店 41%
第14页/共27页
2003-2012年各商业业态从业人员发展趋势
仓储会员店
• 是以经营生活资料为主的，储销一体，低价销售， 提供有限服务的销售业态，采取会员制。其特点 为： 1、选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大 型停车场。 2、营业面积大，一般为10000平方米以上。 3、库架合一，装饰简单，节约成本。 4、商品结构：主要以食品、家用品、服装衣料、 文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点 在商品的广度要宽（指商品的种类要多）。
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连锁店
• 连锁商店是指在核心企业或总店的领导下，由众 多小规模的、分散的、经营同类商品或服务的零 售企业，通过规范化经营，以实现规模效益的经 济联合组织形式。
• 便利店连锁，如7-11。 • 超市连锁，如华联。 • 专业店连锁，如哎呀呀。 • 专卖店连锁，如李宁。
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百货店
• 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门 设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时 尚商品多样化选择需求的零售业态。
• (1)选址在城市繁华区、交通要道。 • (2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 • (3)商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、
衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛 利。
其他业态连锁零
厂家直销中心
售企业
0% 家居建材商店 6%
便利店 6%
0%
折扣店 0%
专卖店 13%
超市 14%
加油站 12%
大型超市 6%
仓储会员店 0%
百货店 2%
专业店 41%
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2003-2012年各商业业态从业人员发展趋势
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序号 1 2 3 4
项目名称 摩尔国际 鹭岛名苑 摩登时代 观澜锦庭
商业体量 商业形态
51311 综合性商业
2000 8000 3000
底商 购物中心 社区底商
租金 —— 45 45 46
Байду номын сангаас
售价
业态规划
开业时间
内街3万、临北街 中国银行、华润万家、
5万、实际成交均 大地影院等大型业态组 预计2014年3月
S34S37
北区二层落位规划和拟招品牌
餐饮 休闲
2020/4/27
教育配套 生活家居
S32-33 S27-S31
15
6 6 PART
项目商铺定价及建议
2020/4/27
16
PART6--售价建议
1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格 预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表：
逻辑架构
2020/4/27
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 PART6 PART7
竞品介绍 项目本体分析
项目定位 项目业态规划及占比 规划品牌落位建议 项目商铺定价建议 项目商铺划分建议
1
6 1 PART
竞品介绍
2020/4/27
2
PART1--竞品调查
项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。
价3.3万
合
1.5-2万
生活配套类
已开业
整体均价4万，交 房后再定价
美食、娱乐、潮流服饰 品牌、儿童、女装
预计2015年初
1.5万
已开业
5
上品城
20000 社区底商
20
1.3万
社区商业配套
已开业
7 上品公馆 3000 社区底商 ——
2-4万
——
8
海宁现代城
30000
综合性商业
200-300
一期3.8万，二期 3.2万
序号
街道名称 租金（元/㎡/月）
售价（元/㎡）
主要业态分布
1
兴贤街
2
大北街
3
东街
4
西街
5
南街
6
棉花街
7
五彩广场
8
君平大道
40-180 120-190 100-230 120-200 137-160 120-220 250-330
40-70
2-4 1-1.5 3-5 3-4 2-3 2.8-3.2 4-5 1.5-2.2
S51-S54
S49-S50
S43-S48
S37S42
北区一层落位规划和拟招品牌
餐饮
零售类
2020/4/27
教育配套 服务配套
五金、杂货 水果、花店
S34-S36
S3 2S3 3 S29-S31
14
PART5--规划品牌落位建议
S51S56
S47-S50
S45S56
S43-S4444
S41S42
S38-S40
12
南区二层落位规划和拟招品牌
拟招品牌：良木缘咖啡
PART5--规划品牌落位建议
S24-25 S22-23
S1-S5
S6-27
S8-S12
S13-S14
S15-S19
S20-S21
餐饮
美容美发
2020/4/27 休闲、健身
生活家居
13
PART5--规划品牌落位建议
S63S65
S57-S62
S55S56
经营内容 客户群体
尉洪拉菲1987
业态定位 商家定位
服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射
2020/4/27
全邛崃市
7
6 4 PART
项目业态规划及占比
2020/4/27
8
南区项目形象商业
业态
面积
社区标超
餐饮
零售
服饰精品
美容
生活家居
休闲
银行
服务配套
合计
2020/4/27
PART4--项目业态规划及占比
一层
二层
0.0%
0.0%
9.9%
12.7%
2.3%
4.1%
37.6%
25.2%
5.7%
14.7%
3.9%
4.1%
2.9%
1.5%
11.0%
10.1%
11.2%
12.2%
100.0%
100.0%
9
北区社区配套商业
PART4--项目业态规划及占比
业态
餐饮 休闲 教育配套 服务配套 生活家居 杂货、五金 零售类 其他 合计
一层
9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 15.4% 100.0%
二层
12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 15.5% 100.0%
2020/4/27
10
5 PART
规划品牌落位建议
2020/4/27
11
南区一层落位规划和拟招品牌
拟招品牌：建设银行（S18-S22）
PART5--规划品牌落位建议
S27-S28
S23S26
S1-S3
S4-S7
餐饮（981.2） 超市（203.15）
2020/4/27
S8-S10
S11-S14
S18S22
S15-S17
零售（249.77） 服饰（400.94）
银行（643.55） 服务配套（132.73）
北区商业使用面积 一层2713.22m2，二层3947.89m2
小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项 目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面 积为1.2~1.5 ㎡/人，可计算出本区域内住户需要 10973~13716 ㎡的商业体量，而因此本案的商业体 量足以满足本项目住户的商业需求。
人人乐、肯德基
已开业
9 钻石广场 40000 综合性商业 ——
约3万
精品家居、餐饮、品牌 服饰、休闲娱乐
估计2015年7月
10 瑞云欣广场 40000 综合性商业 ——
不售
家乐福、太平洋院线、 肯德基、屈臣氏等
预计2013年底
2020/4/27
小结： 1\邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势： 2\首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区； 3\其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地； 4\再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地3 。
2 PART
项目本体分析
2020/4/27
4
PART2--项目本体分析
拉菲1987
项目地址 开发商 占地面积 总建筑面积 总户数
邛崃市君平大道 成都尉洪房地产开发有限公司
44668.0㎡ 200790.2㎡ 白兰地932户，拉菲1354户
建筑类别
住宅，商业
商业体量
15138㎡
南区商业使用面积
一层2611.34m2，二层3099m2
2020/4/27
5
6 3 PART
项目定位
2020/4/27
6
PART3--项目定位
业态定位 社区底商——餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业 经营内容定位 以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容 消费档次定位 以中档为主，部分做成高档 商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户
服饰、餐饮、杂货 服饰、餐饮、中介 服饰、德克士、银行
服饰、银行 银行、便利超市
电器、家具 人人乐、肯德基 便民超市、餐饮、水店
数据来源于项目组市场调查