房地产南京汤山项目定位策划方案
汤山万顷良田规划方案设计
第43卷第7期山 西建筑• 14 •2 0 1 7 年3 月SHANXI ARCHITECTUREVol . 43 No . 7Mar . 2017文章编号：1009-6825 (2017) 07-0014-02汤山万顷良田规划方案设计裴小明(南京长江都市建筑设计股份有限公司，江苏南京210008)摘要:介绍了安置住区的特点，分析了目前安置小区存在的问题，并以南京汤山万顷良田安置住区为例，从空间布局、交通模式、 配套体系、建筑风貌等方面，阐述了安置住区的规划方案，着力打造新一代"安居、宜居、乐居”三位一体的和谐社区。
关键词：安置住区，总体规划，建筑设计，商业级配 中图分类号:TU 9841安置住区的特点拆迁安置住区是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住区，随着我国快速城市 化进程，越来越多的人将进驻这类小区。
相对于商品房住宅，由 于其在开发目的、土地获得、融资方式、建设方式、居住对象特征、 产权类型等诸多的不同，使这类住区显示了与众不同的特征。
2目前安置小区存在的主要问题早期的拆迁安置小区一般而言位置优越，户型适中，且多为小高层和多层住宅，适宜居住。
但近些年来，由于城市人口集聚， 拆迁规模扩大，土地资源稀缺性增强，引发安置小区的规模、密度 和强度都急剧增长，由此带来了诸多问题，主要有以下几点：1)规模过大，密度增大。
单位面积土地上安置更多的人群，导致居住品质降低。
2) 区位偏远。
政府受土地财政影响，划拨用地距主城有一定距离，交通系统不完善，可达性差。
3)配套设施缺乏，生活不便。
多数情况下，关注居住面积的 量，安置更多的人群，对配套设施的重视度不够。
目前，国内在旧城改造方面还未建立统一的实施细则。
在城 市的快速发展下，欠发达地区的城市中心区也处于不断更新的进 程。
贵州省印江县城北旧城区改造有着不同的现状和问题，本文 以该项目的改造设计为例，就规划技术层面对欠发达城市中心区 的旧城改造进行一定的探讨。
【城市规划】南京市江宁区汤山街道城乡总体规划任务书共23页word资料
【城市规划】南京市江宁区汤山街道城乡总体规划任务书共23页word资料《南京市江宁区汤山街道城乡总体规划》任务书一、项目背景汤山位于南京市东郊，处于长三角城镇密集区沪宁城镇带上，是南京市通往苏锡常都市圈和上海都市圈的重要门户地区；境内有沪宁高速、宁杭公路等便捷的对外交通联系，规划南京二环、三环等市内重要交通通道经过汤山，有规划轨道16号线通过，与主城、仙林副城、东山副城、龙潭新城和其他城镇联系便捷。
汤山是南京主城外围重要的城镇组团，也是江宁区“一核三元”的重点发展空间组成部分，是南京市重要的以温泉资源为特色的旅游休闲新城，江宁区东北部地区综合服务中心。
一方面一批优秀重大项目的建成与推进，为汤山片区带来了新的发展前景；另一方面，随着南京城市空间的快速拓展和城市功能结构的优化升级，汤山片区的发展优势也在不断显现。
自2019年以来，先后组织了《南京市江宁区汤山新城概念规划》《南京市江宁区汤山新城总体规划》（2009-2030）、《南京汤山新城启动区（SEc032）控制性详细规划》、《江宁汤山方山国家地质公园规划》、《汤山风景区北部地区概念规划》、《南京汤山新城南片区概念策划和城市设计》等一系列规划编制工作，对地区发展、空间塑造、产业布局、生态保护都提出了规划思路与目标。
2019年汤山旅游风景区升级为省级旅游度假区，2019年3月南京市委市政府关于加快南京旅游产业转型升级的意见中明确加快推进旅游产业的转型升级，为了配合南京市总体规划的发展战略目标，就汤山片区开展街道域总体规划方案征集，以期在该地区规划形成一个形象鲜明、结构清晰、空间连续、生态环境优美的典型示范区，并与周边地区相互呼应和协调，有效指导建设实施。
二、规划编制依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2019年1月实施）（2）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2019）（3）《南京市城乡规划条例》（2019年版）（4）《江苏省城市规划管理技术规定》（2019年版）（5）《江苏省城乡统筹规划编制要点》（6）南京市委市政府《关于加快推进全域统筹建设城乡一体化发展的新南京行动纲要》（7）《南京市农村地区基本公共服务设施配套标准规划指引（试行）》（8）《南京城市总体规划》（2019-2030）（9）《江宁区城乡总体规划》（2019-2030）（10）《南京市江宁区汤山新城总体规划》（2009-2030）（11）《南京汤山新城温泉片区（SEc032）控制性详细规划》（12）《南京市汤山地区汤水西路以东片区控制性详细规划》（13）《江宁汤山方山国家地质公园规划》（14）《南京汤山新城南片区概念策划和城市设计》（15）《南京市青龙山—大连山生态廊道保护与利用规划》（16）《阳山碑材&南京直立人化石遗址公园概念性规划设计保护规划》（17）《南京市江宁区汤山街道上峰片万顷良田建设工程规划》（18）汤山志（19）其他相关规划、规范三、规划设计范围（见附图）规划范围：汤山街道行政区域总体规划（即街道域规划）范围,面积约172平方公里。
南京新景祥_金塔汤山项目整体定位与发展战略_149PPT
服/务/创/造/价/值
12
在南京的城市规划中，汤山是南京三城九镇中九镇 之一
主城 河西
东山
东郊
现阶段南京城市的发展是一城三区的 规划，重点要发展东山、仙西和江北 三个新市区，形成多核区域中心格 局。 汤山地区虽然有规划，但现阶段无论 投资力度、发展基础来看，均表现较 弱，整体表现为远景看好，现阶段相 对较弱。
★★ ★★★ ★★★
水景资源 由高到低，分别为海、江、河、湖、池、塘
紫金山地区
海
江
河
湖
池
塘
评判标准
★★
仙林地区 ★★
将军路地区 ★★
本案 ★
除此之外，江北老山、句容边城等远郊别墅的山水资源也十分丰富。
服/务/创/造/价/值
26
项目缺乏高端市场的成熟度
成熟的居住氛围
紫金山地区
仙林地区
将军路地区
上个世纪90年代中期， 1999起，亚东 2001年末江宁撤
从销售力上
从销售力上：使本项目成为有创新亮点的热销楼盘
从价格体系上
从价格体系上：突破现有价格体系，形成价值的超越
从竞争上
从竞争上：避免陷入与南京市场、以及外地远郊市场的同 质竞争，实现差异化
服/务/创/造/价/值
7
C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突
R1
市场竞争分析
服/务/创/造/价/值
22
我们通过不同的社区类型来分析本项目的目标客户
我们的目标客户在哪里？
低密度豪宅社区 （纯别墅）
总价大于200万
中高档复合型社区
多层＋联排＋叠拼 80万<总价<200万
汤山总体规划及控制性详细规划
生态健康之城
早在南朝，由于治愈了梁太后的皮肤顽 疾，皇上封于汤山的温泉为“圣汤“。汤山 温泉被国家旅游局评为全国八大温泉之首。 目前，已经从个别性的休闲项目，逐步转化 为温泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、药浴、健 身、体检等等结合的休闲产业链及康复疗养 产业链的双产业交织结构形态。
•汤文化博物馆 •历代文人的诗词歌赋 •蒋介石汤山温泉别墅
规划在整体功能上分成三大片：老镇区、宁杭公路北片新城 和宁杭公路南片新城。在空间结构上，概念规划呈带状南北向跨 越宁杭公路发展，根据地形地貌条件，由西向东布局旅游产业、 居住和城市公建、工业园区。靠近汤山和大龙山布置旅游性质用 地，逐渐过渡到城市居住、公建用地，再向东沿南京三环布置城 市工业，整体呈条带状布局。汤山新城规划形成一个主中心，若 干片区中心和社区中心的公建布局体系，整体结构清晰，关系比 较明确。
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2. 神山 – 历史悠久的文化古迹和独有的江南山体风光
文化历史之城
生态健康之城
在汤山绮丽的山水图景中，到处都有 斑斓的历史画卷，多少文人墨客的名字都 与其联系在一起。秀美的汤山不仅仅拥有 美丽的自然风貌，众多的历史文化遗产也 为汤山蒙上了一层神秘的色彩。
健康和生态越来越被人们所关注。人 们开始追求以舒适、惬意、完美、健康为 总主导理念。秀美的汤山给人们提供了一 系列的生态健康运动场所，包括步行和自 行车。
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老镇区 北片区 南片区
2、概念规划的深化
2.1、规划结构和用地布局
带状布局，梯度开发； 一主一副，组团发展。
汤山新城整体依然延续条带状布局的大结构，形成由旅游用地向城 市用地逐级过渡的梯度开发模式。宁杭公路北片城区形成以温泉旅游度假 为特色的偏重旅游性质的新城区； 宁杭公路南片城区形成以城市日常生 活为主的新城区。老镇区结合现状旅游设施和丰富的民国文化资源，打造 成老镇居住区和以民国文化为特色的旅游街区。
汤山总体规划及控制性详细规划
结合产业发展需求和城市经济战略，优化工业用地布局，促进产业 集聚和升级。
商业服务业设施用地规划
根据市场需求和消费趋势，规划商业服务业设施用地，提升城市服 务功能和商业活力。
交通系统规划
01
02
03
城市道路系统规划
构建完善的城市道路网络 ，提高道路通行能力和交 通效率。
公共交通系统规划
发展高效、便捷的公共交 通系统，包括地铁、公交 等，提高城市交通可达性 。
构建部门间协调机制
建立规划、国土、建设、交通、环保等相关部门间的协调 机制，确保各部门在规划实施过程中形成合力。
加强与上级政府沟通协调
积极与上级政府沟通协调，争取政策、资金等方面的支持 ，为规划实施提供有力保障。
政策法规体系完善
制定汤山规划实施管理办法
出台专门针对汤山规划实施的管理办法，明确规划实施的主体、责任、程序和监督等方面 的内容。
根据城市卫生事业发展规划和居 民健康需求，合理规划医院、诊 所等医疗卫生设施，提高城市医
疗卫生服务水平。
绿地系统规划
城市绿地系统规划
构建完善的城市绿地系统 ，包括公园、广场、街头 绿地等，提高城市绿化覆 盖率和生态环境质量。
生态廊道规划
结合城市地形地貌和生态 资源，规划生态廊道，保 护城市生态系统和生物多 样性。
交通设施
根据地块的交通状况和需求，规划相应的交通设 施，如道路、公交站点、停车场等，确保地块的 交通便捷性和可达性。
市政基础设施
地块内应规划完善的市政基础设施，包括供水、 供电、排水、通信等，确保地块的正常运作和居 民的基本生活需求。
城市设计导则
城市风貌塑造
通过城市设计导则的制定，塑造具有地方特色和时代感的城市风貌 ，提升城市的整体形象和品质。
南京汤山老街整体运营及规划前期计划
整体策划运营计划
项目组
项目审定：史 东 总经理 南京大学MBA（房地产投资方向）硕士 重庆建筑大学 建筑工程专业学士 项目总负责：张 磊 副总经理、项目总监 从业经历： 深圳田嘉房地产集团 策划经理 南京网尚房地产研究机构 策划总监、市场部总监 项目组成员：惠平山 策划部经理 从业经历： 荣盛地产南京分公司 市场开发部副经理 汉舍（中国）江苏机构 市场策划部 南京网尚房地产研究机构 市场研究部经理 陈浩 策划师 从业经历： 北京灵智精锐整合营销顾问有限公司 策划部 南京新景祥房地产经纪有限公司 策划部 郑夏 策划师 从业经历： 南京垠坤不动产经纪有限公司 策划部 李正龙 市场部经理 从业经历： 南京网尚房地产研究机构 市场部经理 徐晶晶 市场部高级研究员 从业经历： 南京凯润房地产开发有限公司 市场部 王君 市场部高级研究员 从业经历： 南京凯润房地产开发有限公司 市场部
需要深入研究的几个方向
体现复合生长的城市更新理念
建构城市发展与自然演进的平衡 提升本地区的环境价值
· 研 究 ·
· 研 究
保护并延续地区的传统商业和生活空间
延续城市肌理 实现与城市的共生
·
实现本地区有效的交通疏导
建构有特色的商业文化步行街区
对于本地区来说，实现总体开发前期需解决的如下四“定” ：
·
辐射范围与配套层级
开发内容与开发主题
开发规模与投资规模
我 们 必 须 做 的
·
空间规划与政策利用
宏观背景分析
现状条件分析
相关案例借鉴
基本认识
·
构 建 技 术 体 系
围 绕 核 心 目 标
核心目标识别
技 术 路 线
定位
形象标志 物业组合 主题街区 活力平台
南京江宁区汤山新城街道城乡总体规划
南京市江宁区汤山新城（街道）城乡总体规划（2013-2030）
片区结构图 道路交通规划图
组团结构图
土地利用规划图 绿地系统规划图
南京市江宁区高新园淳 化组团(NJNBe020)控制
性详细规划
批准 单位
南京市人民政府
批准 文号
2016年9月8日宁政复【2016】128号
动 态 更 新 信 息 栏
规划范围
规划范围为汤山街道行政辖区范围， 总面积约172平方公里。
区位图
规划内容
1、功能定位 南京都市发展区内以旅游、休闲为特色的新城；长三角及南京都市圈乡村休闲旅游度假的目
的地；国家级温泉旅游度假区。 2、空间结构
规划汤山未来形成“一城三片九组团”的空间结构。 “一城”：指中部旅游城镇片区，主要包括了旅游度假区、汤山城镇的温泉度假小镇、S122 以南的旅游拓展组团和上峰城镇。 “三片”：分别是北部工业遗产及郊野游憩片区、西部山林休闲片区、南部都市农业片区。 “九组团”：分别为阳山组团、古泉组团、汤山老街组团、温泉度假区核心组团、旅游拓展 组团、作厂科创组团、地铁新市镇组团、上峰老镇组团、宁峰组团。
规划于2016年5月完成，2016年9月由市政府批复实施。
南京市规划局 二O一六年九月
说明
1、本材料是为方便公众了解城市规划而制作的参考性文件。 2、城乡总体规划是城市发展的控制与引导性文件，不代表具体的项目 实施计划和实施方案。一旦有建设行为，应依据批准的具体项目建设方 案实施。 3、城市规划是不断优化更新的过程，规划内容以南京市规划局存档备 查的最新版本为准，同一地区同内容深度规划若有更新，南京市规划局 将即时在规划局网站上公布，本材料自动作废。 4、本材料版权及解释权归南京市规划局所有，未取得版权人的书面授 权，谢绝改变、分发、发布或使用本材料图文资料。
亚东南京汤山G81地块 山地旅游养生项目(特色酒店+养生别墅)报批文本 天华2所
ARCHITECTURE DESIGN OF NANJING TANGSHAN G81 PLOT
2018.07
鸟瞰图
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
养生别墅透视图
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
养生套房透视图
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
配套设施透视图
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
距沪蓉高速高速口
8 min
距南京市区
45 min
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
前期
总体定位
总体定位 GENERAL TARGETING
温泉汤康山养温泉度是假世区界著名疗养区，居中国四大温泉疗养区之首。 是中国唯一获得欧洲、日本温泉水质国际双认证的温泉，有“千年圣汤，养生天堂”之美誉。
汤山温泉是世界著名温泉疗养区，居中国四大温泉疗养区之首， 是中国唯一获得欧洲、日本温泉水质国际双认证的温泉，有“千年圣汤，养生天堂”之美誉。
前期 & 规划理念篇
前期
区区位位分析分析 LOCATION ANALYSIS
南京湯山驛亭概念規劃設計
项位目于基南地京市东侧，约 45 分钟车程；距离句容市约 30 分钟车程，距离镇江市约 50 分钟车程。距离汤山风景区 10 分钟车程，距离宝华山国家森林公园 30 分钟车程。 位基于南地京周市东边侧有，约G4255分0钟1车长程深；距高离速句及容市G3402分沪钟车蓉程高；距速离两镇条江市高约速50公分路钟车。程。距离汤山风景区 10 分钟车程，距离宝华山国家森林公园 30 分钟车程。
积
18 玉
33
基地位置
路
经
汤山一号
美泉路 积玉路
南京汤山驿亭规划建筑方案设计
汤山小镇生活区规划方案
汤山小镇生活区规划方案1.引言1.1 概述汤山小镇生活区作为城市的重要组成部分，影响着居民的生活品质和城市的发展形态。
然而，当前生活区存在诸多问题，如交通拥堵、环境污染、基础设施不完善等，亟需进行规划改善。
因此，本文将从当前生活区存在的问题入手，提出生活区规划的原则和目标，并具体阐述生活区规划的重点和措施，以期为汤山小镇生活区的改善提供有效的方案和建议。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以包括以下内容：本文将首先介绍汤山小镇生活区存在的问题，包括居住环境、基础设施等方面的不足和需要改进的地方。
然后，我们将讨论生活区规划的原则和目标，包括满足居民基本生活需求、提高居住环境质量、促进社区发展等方面的规划理念和目标。
接下来，将介绍生活区规划的重点和措施，包括改善基础设施、提升居住品质、促进公共空间建设等具体的规划重点和实施措施。
最后，我们将总结现有问题，总结规划方案的优势和可行性，并展望未来生活区规划的成效和影响。
1.3 目的本文旨在针对当前汤山小镇生活区存在的问题，提出规划方案，以期能够改善生活区的现状，提升居民的生活质量。
通过对生活区规划的原则、目标、重点和措施进行详细阐述，旨在为相关决策和规划部门提供参考，促进可持续发展。
同时，本文还旨在呼吁社会各界关注生活区规划，共同参与和支持居民的美好生活环境建设，共同营造令人满意的社区生活。
2.正文2.1 当前汤山小镇生活区存在的问题汤山小镇生活区作为一个居民聚集的地方，目前存在一些问题需要解决。
首先，小镇生活区的规划和设计不够科学合理，导致了交通拥堵和居民生活不便。
道路狭窄、停车位不足、公共设施不完善等问题严重影响了居民的生活质量。
其次，生活区内的环境和卫生状况需要加强管理和改善。
垃圾处理不当、绿化不足、污水处理不彻底等问题影响了生活区的整体形象和居民的居住环境。
另外，生活区内的商业设施和服务设施不够完善，居民的日常生活需求无法得到有效满足。
缺乏便利的购物场所、医疗设施和文化娱乐场所，使居民生活缺乏便利和乐趣。
南京汤山一念别墅营销策划报告
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◎远郊别墅的竞争将是未来别墅市场的主旋律 从土地分布区域而言，主城区独立别墅用地可开发量有限，大量的高端 别墅区主要集中在溧水景观区、江宁各镇景区、江北老山佛手湖、汤泉， 句容宝华山等地，远郊别墅的竞争将是未来别墅市场的主旋律。 从未来 的供应结构看，远郊别墅以独立别墅为主，主城区和近郊别墅则以联排、 叠加等经济型别墅为主。
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◎南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间
南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格与全国水平相比（例深圳 上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大 上升空间。 。
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5.1南京别墅市场概况 ——区域划分
城中别墅
城中
从南京别墅市场的片区划分来看，本案属于城东板块；由于主城别 墅用地的稀缺，郊区及远郊别墅市场将得到快速发展，别墅产品类 型也日益丰富。
浩华不动产机构 南京浩策不动产顾问有限公司 2009年3月
一、宏观分析
1、2008年南京房地产市场总结 2、2009年南京房地产市场展望 3、2008年南京别墅市场总结
4、2009年南京别墅市场展望
5、南京别墅市场概况 6、本案所在汤山板块概况
1、2008年南京房地产市场总结
◎楼市降温引发全市土地市场陡然降温，土地放量步伐减缓 2007年，南京土地市场十分活跃，成交土地92幅，“地王”频频出现，2008年，全 市仅成交土地49幅，楼市降温引发全市土地市场陡然降温，土地放量步伐减缓。 ◎江宁、江北仍是08年土地市场主要供应板块 分板块来看，江宁、江北仍是08年土地市场主要供应板块，河西、城北紧跟其后， 城中、城东市场土地资源相对稀缺，上市量较少 。2008年全市土地成交金额为 133.4亿元，比07年下降64.7％。平均地价比07年下降8%，二级市场的低迷直接影 响开发商拿地信心。 ◎全年成交量不及2007年成交量的一半 从市场供销来看，2008年全市住宅供应量为734.8万平米，全年成交量为439.5万平 米，不及2007年成交量的一半，全市房地产市场步入调整期。年底的大幅减税降息 政策加上部分郊区楼盘的大力降价在一定程度上刺激了成交，使市场呈现回暖迹象， 但这种现象是短期、局部的。 ◎江宁、江北两板块由于供应量较大，城北、仙林等板块呈现严重滞销，城中、城 东板块价格相对坚挺， 分板块来看，各个板块市场表现呈现较大差异，江宁、江北两板块由于供应量较大， 且价格优势明显，江北板块08年销售价格与去年同期相比降幅达30%，江宁板块的 价格降幅也接近20%，两板块成交总量占全市住宅成交总量的59%，超过江南八区 成交总量，市场盘整期间，城北、仙林等板块呈现严重滞销，城中、城东板块价格 相对坚挺，但成交速度较去年明显放缓。
金茂南京汤山康养小镇项目HES监理策划
1、所有的动火作业必须经过作业安全审批，出具动 火作业票； 2、动火作业票必须每天一开，一个作业地点一开； 3、动火作业人员必须持证上岗； 4、动火作业必须配备监火人； 5、高处动火作业前必须对下方的可燃物进行清理或 覆盖，配备接火措施； 6、动火作业必须配备灭火器。
中国金茂建设项目HSE管理红线
二、HSE管理目标和思路——2、管理目标
HSE 创优 指标
确保中国金茂南京区域HSE考核评价前三名。
二、HSE管理目标和思路——3、管理思路
项目HSE管理
人员管理 设施管理
全员安全行为改善 一岗双责及HSE绩效考核 分包商HSE人员面试 管理人员、作业人员HSE教育培训 人员体检及特殊工种管理
江苏省安全文明工地标准 使用定型化安全防护设施 明确设备设施验收标准 验收挂牌可视化管理 施工现场安全设施标准化图集
非常驻
2 孟庆强
HSE监理工程师
工程师
2018.8.5
常驻
3 徐韩康 土建监理工程师
工程师
2018.8.5
常驻
4 张金苗 安装监理工程师
工程师
2018.8.24
常驻
5 张杰
监理员/资料员 助理工程师 2018.8.5
常驻
四、HSE管理策划—3、HSE岗位职责
1、第一责任人的原则 总监理工程师或总监代表对所监理工程项目的安全监理工作全面负
四、HSE管理策划—3、HSE岗位职责
4、安全工程师的HSE职责 审查施工单位的营业执照、企业资质和安全生产许可证；查验项目安全生 产管理人员的安全生产考核合格证书、各级管理人员和特种作业人员上岗 资格证书；对施工现场进行安全巡视检查，填写监理日记；发现问题及时 向专业监理工程师通报，并向总监理工程师报告；起草并经总监授权签发 有关安全监理的《监理通知》；编写监理月报中的安全监理工作内容；完 成项目总监理工程师安排的其它工作。 5、专业监理工程师的HSE职责 参与编写安全监理实施细则；审核施工组织设计或施工方案中专业的HSE 技术措施；审核本专业的危险性较大的分部分项工程的专项施工方案；检 查本专业施工安全状况，对安全事故隐患按相关规定及时处理，必要时向 安全监理人员通报或向总监理工程师报告；参加本专业安全防护设施检查 、验收并在表格上签署意见。
汤山新城规划_南京_中国
长三角地区已成为中国乃至全球城市化过程中，极具经济文化实力的城市绵延区之一。
汤山为长三角作为全球化城市区域在本土空间的场景延伸，吸引和容纳了包括都市文化、创意产业、优质生活、教育文化、休闲娱乐及旅游度假等各类城市事件。
本项目重新思考“谁的汤山”这一核心命题，打造面对各类使用者的多元文化新地景。
汤山虽享有中国四大温泉之一的盛名，但资源被过度开发利用，新城的开发应当优先治理自然环境，从而重新活化大地景观。
本设计以流动、梯度及灵活性３个主要概念作为推动及开展设计过程的核心策略。
以汤山的地形景观特征为基础，应用地景生态学中的地景生态流动、生态梯度以及地景弹性过程等。
有别于传统新城规划大多仅注重土地利用的功能性规划，强调“地块”的功能划分，汤山新城的设计以“地景”为基础，来理解并组织汤山新城的城市地景空间模式。
借鉴景观城市主义的概念，在操作上进一步将其延伸应用到高密度城区空间结构的设计及开发。
目前景观城市主义在欧美的实践，大多偏重于城市边缘的开放空间议题。
１． 流动：本方案设计以“流动式地景”作为设计策略，以补水养泉、护山育林创造全新的大地景观。
汤山的地势由西北向东南逐步走低，依此自然地势，形成了多条南北向的线性丘状林地，其间的低洼地颇具涵养水源功能。
基于此独具本土特色的流动地形构造，设计形成数条动态湿地廊道，水位随丰水季及枯水季自行变化调整。
相邻湿地廊道之间区划为岛状的开发地块，引入项目活动，从而依山傍水，形成温泉流动地景。
由西而东分别形成包括娱乐公园带、运动健身谷、温泉公园谷、医疗养生谷等多条绿带、蓝带交错混合的混合功能带，顺地形流动蜿蜒而下，汇向南部的生态新城住区。
这几条混合功能带同时也成为以汤山山景为背景的景观动线，蜿蜒伸入山脚南麓的温泉补水区的大型绿地开放空间。
２． 梯度：以“生态梯度”式的结构作为生态城市空间的布局策略。
间隔式的组团，依照梯度来制定开发原则。
新城启动区的生态梯度以汤山山体为核心展开，汤山新城，南京，中国TANGSHAN NEW TOWN, NANJING, CHINA城市设计：生态系统城市设计室ＵＲＢＡＮ ＤＥＳＩＧＮ： Ｅｃｏ Ｓｙｓｔｅｍ Ｄｅｓｉｇｎ Ｓｔｕｄｉｏ生态敏感度由西向东逐步降低，开发强度则逐步加强。
汤山总体规划及控制性详细规划
设立一条购物休闲，旅游的恋爱， 结婚，蜜月活动指南。 先生休息馆 儿童寄托中心
山
生态健康运动场所 a)慢跑跑道 b)风筝放飞区 农家山珍风味餐馆
水
“水之源”生态园 a)汤山植物馆
城
汤山健康运动主题公园 a)自行车道 b)攀岩 复合型高级养生养老社区 a)综合亲情养老社区 b)绿洲高级疗养院 生态环保基地（研究中心）
•曲径通幽 •野外烧烤 •登山比赛
3. 怡水 – 令人心旷神怡的江南水景
文化历史之城
温情休闲之城
休闲之城 汤山本身却拥有相当丰富
的山体景观资源。除了雁门山， 阳山，青龙山和宝华山等著名 的大山之外，还有大小不一， 各式各样的溶洞景观，给汤山 带来入梦如幻的洞天奇观。
•各式各样的溶洞景观 •南京猿人洞
•养生温泉 •美容温泉 •医疗温泉
PPT学习交流
13
1. 圣汤 – 神奇的医疗效果和源远流长的汤文化
温情之城 升级扩展原有的温泉疗养项目之外，打破原
有泡温泉只是单纯旅游疗养的观念，创造汤山温 泉温暖浪漫的度假氛围。
•家庭式温泉 •情侣式温泉
休闲之城 •“ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ”温泉 =休闲放松 • 小冲浪和温泉漂流 • 当地文化风情的民俗表演 • 温泉茶道服务
•“浪漫悠城”为宣传口号 •小型儿童游乐场 •魔奇世界
休闲之城 休闲商业是指不单纯以购物为主要
目的的商业业态。休闲商业十分重视环 境氛、服务内容和文化主题的营造，强 调顾客在消费过程中的观赏性、联想性、 体验性和参与性。
• 休闲商业 •名牌折扣卖场 - 奥特莱斯 •茶文化街和mini酒吧一条街 •汤山温泉风情餐饮一条街 •度假房产
3
悠
城
圣汤 神山 怡水 康城
汤山温泉康养小镇调研
毛坯
月去化7套，销售不佳，区域较远，总价较高
二、项目户型
优点：舒适度，一层L型花园、多功能空间利用 缺点：开间相对于独栋利用率欠缺
PART3
“圣汤”故事开始
二、资源定位 对标法国依云小镇等世界知名温泉小镇
汤山温泉康养小镇与匈牙利黑维兹签署战略合作协议，温泉康养生活的新篇章正在南京东部拉 开帷幕，汤山旅游度假区作为中国唯一获得欧洲、日本温泉水质国际双认证荣誉的温泉小镇。
南京汤山温泉康养小镇
调研报告
2 0 2 0 年 8 月 11 日
一、项目背景
章 二、竞品调研
节
目
三、定位策略
录 四、营销模式
PART 1
项目背景
一、项目背景
※ 文化渊源
汤山，地处南京东郊，属丘陵地带，温泉资源丰富，是中国最古老的温泉养生地之一，位列全国四大疗养温泉区之首。 集人文景观和自然风光于一体，山、水、泉、林、湖错落分布，不仅坐拥15万亩山林，世界级地质断层，还拥有58万年 前南京直立猿人头骨化石和距今600多年世界最大的阳山碑材等世界级的休闲旅游禀赋，极具开展以温泉项目为旅游内容 的城镇文化产业。
一、项目背景
※ 交通配套（含规划）
地铁：S6号线（在建）
主干道：S122省道、 圣汤大道（S337）、 沪蓉高速、汤泉西路
次级道路：美泉路、 泉都大街
一、项目背景
※ 其他配套
小镇内部规划12大配套： 小镇客厅 、步行漫道、温泉度假酒店、颐乐 学院、主题商业、文博中心、幼儿 园（规划）、小学（规划）、禅意 水街（规划）、瞭望塔公园、矿坑 公园、医院（规划）。
医院：南京军区汤山疗养院 南京公共卫生医疗中心 超市：项目自配超市 学校：社区幼儿园 休闲：沙滩排球场，网球场，攀岩，天池秘境，马场等 卖场：汤山新城奥特莱斯、仙林金鹰、万达茂、招商花 园城 公园广场：江苏省园艺博览园、汤山5A国家级度假区、 城市景观长廊万顷黄龙山、4A及国家景区阳山碑材公园 及明文化村、60亩自身配套天池秘境
南京新景祥中标后金塔汤山项目规划设计方案112236379
高收入艺术及文化 他们喜欢个性、喜欢宁静的创作环境、喜欢标新立异的产品。 创意人士
投资客
在产品类型来看，项目的产品是有差异性和较高的投资性的
港澳台人士
众所周知，对于传统的认识上，港澳台人士比大陆继承得更好， 所以如项目这样得中式产品能够更容易唤起港澳台同胞的好感和 认同。
服/务/创/造/价/值
11
对应客户分类来说，偏好中式的客户族群，大 多来自总价承受能力较高的客户。
我们的项目特性：
从第二居所向第一居所转移的建筑，但是他的早期更多的是需要满足度 假的功能。
大多数人的度假目的 ——放飞心灵、崇尚自然、放松或者说是减压
判断，就度假功能而言：
私密性、院落围合中式别墅不如崇尚开放、 自由、共享的西式别墅更贴切度假主题。
服/务/创/造/价/值
10
从客户的需求来思考 ——喜好中式别墅客户
目标客户群
消费特征
中年及以上成功人 士、金领
（40岁以上）
现在是越是成功的人士越爱穿老“土”的休闲服、越喜欢原原本 本的生活，江宁的产业经济较为发达，制造业企业较多，对于这 些企业的成功人士来说，选择这样一个宁静的居所无疑是非常适 合的。
外籍人士
民族的才是世界的，中式风格小区，能够深深吸引一部分来自国 外的人士。可以发现，中式家具、中式工艺品的热衷者往往不是 中国人，而是外籍人士，他们想了解这个国度、他们想探索中华 文明
中式别墅风格的产品通常延续性偏弱，对于大 盘来说，风格类似性过高，在产品风格上会存在 一定同质性。
结合项目来看：项目作为1200亩的大盘，用中 式别墅启动市场，对后期产品风格的引导难度相 对较大。
服/务/创/造/价/值
15
结合项目来看，项目是高容积率别墅大盘项目
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按照客户的身份划分，项目当前的目标客户应该以年轻的企业 经营者，专业人士、白领二次臵业为主。
服
/
务
/
创
/
造
/
价
/
值
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目标客群的情感特征
•向更高的社会圈层转化，对于更高的阶层有着强烈的向往； •事业正处于上升期，责任感强，事业心重； •有较高的文化素质，喜欢高雅格调、文化底蕴； •对区域具备一定的情感，认同汤山的温泉文化； •追求独立空间的私密性； •追求健康、高品质的生活模式； •对休闲、开车游较为热衷，作为平时消遣运动的主要方式。
少成系：年轻的企业经营者，专业人士 白二系：白领二次臵业 白一系：小白领首次臵业，理由多半是结婚 渡新系：新南京人过渡型
服
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务
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创
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造
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价
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值
5
日韩、东南亚、港台背景人 士。 年龄35—50岁购买房产总 价：200-400万。 房型要求：三房四房 景观要求：不重要 装修要求：不重要
地段要求：扎堆地段
服
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务
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创
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价
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值
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项目目标客群 ——按客群的身份划分
品牌依赖 周边配套 轨道交通 社区氛围 升值潜力 总价（万） 近海系 本金系 少成系 白二系 本项目 3 3 2 5 3.5 汤山温泉 4 5 4 3 3 社区打 造 1 2 2 3 2.5 规划 4.5 2 5 3 4.5 社区打 造 4 3 3 4 4 区域价值 尚未挖掘 200-400 200-400 120-200 80-120 80-200
16
叠加别墅 花园洋房
值
各类产品之间的比例
项目指标： 总用地面积：14.71 万平方米 平均容积率：≤0.8 假设： 别墅容积率：0.6（ 主力联排、少量双拼 或小独立）
别墅 独立别墅 双拼别墅 联排别墅 类别墅 叠加别墅 花园洋房 7.355 1 7.355 7.355 0.6 4.413
上形成一定的差异化。
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
13
容积率为0.8的方案
NO1. 别墅物业
独立别墅 / 双拼别墅 / 联排别墅
NO2. 类别墅物业
叠加别墅 / 花园洋房
思考：
各类产品之间的比例以及产品面积区间
需要结合我们的目标客群来看
服
/
务
/
创
/
造
/
价
/
值
14
客群线
产品线
价格线
0.3-0.35
独栋 －
0.35-0.4
独栋＋双拼 独栋
0.4-0.5
双拼 独栋＋双拼
0.5-0.7
联排 双拼
0.7-0.9
叠加、花园洋 房
0.9-1.0
－ 叠加
－
－
独栋
－
联排 双拼
联排
注：设计院别墅设计指标
根据目前项目的规划指标，项目会以联排及叠加产品，为了因此保证 利润与销售速度的同时，使产品形成有效的区隔，就必须在产品设计
联排别墅
叠加、花园洋房
项目的面积区间
180-300平米
100-200平米
项目的产品
独立别墅、双拼别墅
适当的控制面
积是提升产品 单价的关键。
200-400平米
项目建议的面积区间：
面积区间（平米） 独立别墅 别墅 双拼别墅 联排别墅 类别墅
服 / 务 / 创 / 造 / 价 /
220-280 170-210 130-150 80-140
面积区间线
神龙系： 远海系： 近海系： 本金系： 少成系： 白二系： 白一系： 渡新系：
豪华独立 高端独立： 经济型独立、双拼： 经济型独立、双拼： 联排、双拼、叠加 叠加、花园洋房、联排 花园洋房、公寓、叠加 普通公寓
喜欢即可 400万以上 200-400万
本
项
200-400平米
财富阶层 准财富阶层 上层中产
多层公寓；总价小于80万
普通住宅区
工薪阶层
传统意义上的需求分析
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
4
剖解中端消费客群 ——按购房人群分类
神龙系：顶层的购房人士，
远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士 近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士
本金系：本土的，多金的成功人士
200-400万 120-200万 80-120万 60-100万 60万以下
Hale Waihona Puke 180-300平米 100-200平米
目
设：独立10000元/平米、联排6500元/平米、叠加5000元/平米、花园洋房4000元/平米
产品类型及产品面积区间
项目的主力产品
市场经验： 在保证居住舒 适度的前提下，
他们的专属名词是：
社 会 精 英·时 尚 名 流
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
11
2
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
物业功能定位
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物业形态定位——项目的基本指标
►项目品质——独立别墅提升项目品质； ►差异化竞争的原则——超脱区域内同质化竞争现状； ►市场发展趋势——户型面积趋小，功能合理。 ►产品规划指标——0.8容积率，15米限高 别墅类
谨呈： 南京**房地产开发股份有限公司
————————————————— 中国⊕南京 ————————————————
项目研究工作的阶段划分 金塔汤山项目二次沟通稿
2007/05/9 第一阶段 第二阶段（中期） 确定项目总体方案 2007/05/28 2007/06/3
第二阶段（终期） 第三阶段 提交终稿
营销战略
本次工作的实质：
客群定位 / 物业功能定位 / 项目形象定位
服
/
务
/
创
/
造
/
价
/
值
2
1
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
项目客群定位
3
本项目的机会 ——致力于满足中高端客户的臵业需求
我们的目标客户在哪里？
低密度 豪宅社区 （纯别墅） 总价大于200万
财富阶层
中高档复合型社区
多层＋联排＋叠拼 80万<总价<200万
服
/
务
/
创
/
造
/
价
/
值
7
30－40岁 购买房产总价： 120-200万 他们是联排别墅 最最重要的消费 群。
服
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务
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创
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造
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价
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值
8
35岁——40岁的白领是最 焦虑最辛苦的人群。 年龄30－40岁 企业、公司中层管理人员 购买房产总价：80-120万 左右
房型要求：二房三房 喜欢有创意、很炫的房型 景观要求：精致 装修要求：精致 地段要求：不严格 品牌要求：项目知名度 社区要求：弱
品牌要求：地段品牌 社区要求：弱
服
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务
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创
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造
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价
/
值
6
本金系的业主大多是本土成
功人士，可能是私营业主，
也可能是政府官员。 年龄40岁以上。 购买房产总价：200-400万 房型要求：三房四房 最好卧室全朝南 景观要求：不高 装修要求：不要 地段要求：以人民广场为 中心 品牌要求：不强 社区要求：弱