某商贸城招商策划报告书

大江南商贸城招商策划报告

目录

第一部分营销背景

一、城市环境

二、区域环境

三、小商品市场发展现状

第二部分项目定位及规划

一、项目分析

二、项目定位

三、规划设计建议

第三部分市场商业区划及营运模式

一、商品业种与商业业态

二、市场商业区划

三、营运模式

第一部分营销背景提炼

宗旨：针对项目的选址所面临的市场和营销环境进行提炼分析，以便提出精准的营销策略和切合实际的计划，为整个项目的成功运作奠定基础。本项目存在以下重要的营销背景：

一、城市环境

以为中心的长三角地区正发展成长为世界第六大城市群，国外企业云集、人民生活富裕，商务消费和旅游度假消费市场潜力巨大，作为长三角副商务中心城市将率先受益！

1、地理位置

位于长江三角洲中部，在北纬30度47分至32度零2分，东经119度55分至121度20分之间，东临，南连省、两市，西傍太湖，与相接，北依长江。全市总面积8488.42平方公里，其中市区建成区面积为177.17平方公里(古城区14.2平方公里)。市实行市管县体制，下辖家港、常熟、太仓、、吴江5个县级市，吴中、相城、平江、沧浪、金阊5个区以及工业园区和高新区。

2000年1月10日国务院批复了《市城市总体规划(1996年至2010年)》，总体规划的城市规划区围达2014.7平方公里。在城市规划区，实行城乡统一规划管理，保持“分散组团式”的布局，在保护古城的前提下，综合协调各区及周边城镇的功能。的城市性质为：国家历史文化名城和重要风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。

市城市总体规划(1996年至2010年)

2、城市特色

古城始建至今已有2500多年，目前仍坐落在春秋时代的原址上，基本保持着“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局、“三纵三横一环”的河道水系和“小桥流水、粉墙黛瓦、史迹名园”的独特风貌。全市现有市级以上文物保护单位492处，其中国家级12处、省级89处。悠久的历史孕育了独特魅力的吴文化：千百年来，人文荟萃，绘画、书法、篆刻流派纷呈，各显千秋；戏曲、医学、建筑自成流派，独树一帜；工艺品闻名中外，绣与湘、蜀、粤绣等同誉为“四大名绣”,桃花坞木刻与柳青木刻并称“南桃北”。

古典园林星罗棋布、艺术精湛。现有保存完好的古典园林60余处，其中拙政园、留园、网师园、环秀山庄、沧浪亭、狮子林、艺圃、耦园、退思园等9座园林已被列入世界文化遗产名录。近几年来，充分发挥旅游资源丰富的优势，着力构建新老结合的大旅游格局，旅游

业快速发展，正在成为新的支柱产业。

3、社会概况

(1)人口

市及市区人口从1998年至2005年有所增长，最近3年增幅略大(见下表)，“十五”期间增长平缓，进入新世纪的头几年增幅略大。2005年末，全市户籍总人口606.2万人，比上年增加7.37万人，其中市区总人口224.5万人，比上年增加3.78万人。全市还有外来人口近400万人。伴随着经济的快速发展，以及我国户籍制度的改革，将吸引更多的海外人才。可以预测，人口在今后一段时期仍将保持增长的态势。

市历年人口统计表

(2)人民生活

2005年，市区城镇居民人均可支配收入16276元，全市农民人均纯收入8300元，分别比上年增长12.6%和10.6%。年末城乡居民本外币储蓄存款余额2120.92亿元，人均储蓄存款3.5万元，比上年增长22%。年末家用汽车拥有量30.11万辆，比上年增长35%，其中家用客车拥有量27.59万辆，增长40.1%。城镇居民人均住房建筑面积30.5平方米，比上年增加1.3平方米。

4、经济概况

改革开放以来，坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市、经济国际化、可持续发展和城市化战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了持续快速健康发展。2005年全市地区生产总值突破4000亿元，达4026.52亿元，按可比价格计算比上年增长15.3%。三次产业的比重为2.0：66.8：31.2。人均生产总值(按户籍人口计算)66826元，按现行汇率折算超过8000美元。全市地方财政一般预算收入突破300亿元，完成316.78亿元，比上年增长26.4%。

对外贸易在高平台上快速增长，进出口总额超过1400亿美元，比上年增长35.7%，其中出口总额超过700亿美元，增长37.9%。全市新增注册外资153.4亿美元，增长4.3%，按原口径统计实际利用外资60.05亿美元，增长19.4%。外资项目规模继续扩大，新批超千万美元以上的项目占项目总数的33.7%，注册外资金额占全市注册外资的63.5%，其中9个新批项目超亿美元。世界500强跨国公司中已有107家落户。

2001～2005年市国民经济主要指标见下表。

2001～2005年市国民经济主要指标表

本项目如何利用临近的区位优势和独特的外来人口消费能力，来吸引周边城市商务团体和旅游度假居民以及周边大量居住人群前来消费，将成为本项目商业成功的关键。

二、区域环境

金阊区在城市发展中的地位和机遇--风景旅游和西部商贸中心区

1、金阊区概况

金阊区位于市古城区西北部。东起外护城河东岸和十字洋河东岸，与平江区相邻；西至枫桥西运河界，与高新技术开发区隔河相望；南以小日晖桥河、三香路、桐泾河东岸和里双岸与沧浪区为界；北至三角嘴河水面中央，与相城区接壤。

经2003年金阊区撤镇建街和街道管理区域调整之后，金阊区总面积37平方公里，辖石路、彩香、留园、虎丘、白洋湾5个街道，总人口23.4万人。

金阊区自古就是经济繁荣、人文荟萃之地。阊门、石路一带是明清江南贸易中心和重要商品集散地；虎丘、山塘、留园、西园、寒山寺等著名景点蜚声中外，文化底蕴深厚。新世纪以来，金阊区以商贸、物流、旅游三大板块为重点，以石路步行街改造、山塘历史街区保护性修复、金阊新城建设三大重点工程为依托，大力发展三产服务业，全面发展各项社会事业，“三个文明”建设齐步推进。2004年全区实现地区生产总值近40亿元。

2、石路商圈

石路商圈位于金阊区东部，占地12.7万平方米。石路东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街，交通十分便捷。近年来石路进行了大规模的改造，石路已成为继观前街后第二条商业步行街。改造后的石路步行街集购物、旅游、观光、文化、娱乐、商住于一体。石路商圈主要以零售业为主，附以一定数量的餐饮业，娱乐业，金融业等。石路国际商城，亚细亚商城，越洋流行百货，时代广场，中心广场、金门商城改造、南浩街、名店街的整治，以及石路步行街二期工程的西扩北进，从而使石路与山塘街，石路与南北兵营融为一体。

3、区域商业发展分析：

金阊区是市政府所在地，很长一段时间一直扮演着事实上政治中心、西部区域商业中心的角色。但受限于金阊的城市发展水平，区整体商业档次不高，同质化现象严重，其巨大潜力尚未得到充分发挥。就金阊区而言，商业面积体量偏小，且过于集中于石路中心区一带，