基准地价系数修正法

（一）基准地价系数修正法

1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：

地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正

2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：

（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；

（2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日；

（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；

（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；

（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40

年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地

（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；

（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；

（7）郑州市市区土地基准地价成果。

3、测算过程

（1）确定估价对象土地级别及基准地价

待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地

（R2）。根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：

对土地的利

(2) 综合修正系数的确定

根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表, 针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析， 并对其影响幅度 进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。最终确定待估价宗地综合 修正系数如下表:

规划限

规划限制条件

制条件

对土地的利用 类型利用强度

无限制

对利用类型

无限制，利用 强度有一定

限制

对利用类型基 本无限制，利用 强度限制较大

改变了利 用类型

待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表(住宅)

(3)确定期日修正系数

本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进行期日修正。郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑

州市地价指数对估价对象进行期日修正。

根据地价动态监测成果，郑州市2012年12月31日的居住用地地价指数为253，2016年6月30日的居住用地地价指数为338，2016

年6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为

338。则:

居住用地期日修正系数=338/253=1.3360

（4）确定土地使用年期修正系数

年期修正系数=[1-1/ （1+r）m]/[1-1/ （1+r）n]

式中：r--- 土地还原率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为6%。最终确定土地还原率为1.5%+6%=7.5%，详见特殊事项的说明）；

m---评估设定年期；

n---基准地价对应年期。

待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵

一致，故年期修正系数为1。

（5）容积率修正

本次评估容积率设定为2.0，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为0.8563。

（6）确定估价设定开发程度修正

待估宗地开发程度为宗地外部“六通”（通电、供水、排水、通讯、通路、通气）、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”（通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气）、内“场地平整” 不一致，少了“通暖”，故需要进行开发程度修正，根据郑州市土地开发程度修正表，通暖的费用为30元/平方米，故开发程度修正为-30 元/平方米。

（7 ）待估宗地土地价格确定

根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的宗地地价为：

宗地地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年

期修正系数X其他修正系数士开发程度修正

宗地地价=1800 X（1+0.0434 ）X 1.3360 X0.8563-30

=2118.60 （元/平方米）