智友老年公寓案例分析及规划设计建议

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户内跃层楼梯
安防及报警系统
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楼梯到踏步基层
每户内主卧及主卫设紧急求救按钮各一个，移动 按钮一个，主机一台
面层及扶手用户自理
玻璃破碎、红外报警等探 头自理
东方太阳城装修创新
1、采用液压蝶式无机房电梯，这样不但节省了建设专门的电梯机房的投资、减低噪 音， 还降低了电梯的运行成本和后期维护费用。 2、社区内自建污水处理站，实现全部生活污水的净化处理后回收利用。一方面可防止 降 水不充分而导致绿地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活社区的生态环 境更 为环保，运做高效。 3、采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术，整个退休生活社区设计了运行成本低 廉，回收效率高的雨水回收系统，将雨水通过采集，绿植、过滤、净化，储存于社 区湖面，用来进行社区内绿化灌溉。
居室，沿社区湖布置楼座。
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东方太阳城畅销户型
公寓户型
四室两厅两卫
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三室两厅两卫
两室两厅一卫
东方太阳城畅销户型
排楼户型
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东方太阳城畅销户型
独栋别墅户型
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东方太阳城畅销户型
四合院户型
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东方太阳城装修标准
东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套及装修强调 对老年人生活的便捷性。
老年人丌堪忍受“空巢”的孤单寂寞 随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一 代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不 远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养 老观念和居住观念正在发生根本性变化。
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东方太阳城项目一期
建筑类型：联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。 户型面积：单元面积从70至230平米不等。 配套设施：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、 超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太
极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。
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康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。 1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开 创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健 康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色
我国现有的养老模式（2/3）
北京太申祥和山庄
是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式， 是一种将房 地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新 概念。 我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。
连锁养老超市
这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市 场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化的运作
老年社区的发展方向
我国大陆60岁以上人口超过了1亿7千万人，占总人口的13.26%，
其中65岁及以上人口已经超过1亿1千万，占总人口的8.87%。 摘自2011年《中国广播网》
中国人口老龄化具有5个特点:
中国是老龄化速度最快的国家之一，只用了27年，65岁以上 的人口就从7%升至14%，而法国用了 130年，瑞典85年； 人口老龄化呈现由东到西的区域梯次特征，上海于1979年最早进入老年社会，而宁夏要到2012年才 能进入； 农村老龄化高于城镇，这种倒置的状况要持续到2040年； 未富先老，发达国家进入老年社会时人均收入为5000至1万美元，而我国目前刚刚超过1000美元； 老年人口中，女性数量多于男性。
4•2•1家庭的养老难题 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。 许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞 争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际 上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题。
我 国 现
会籍制的养老俱乐部
采用中国传统古典园林建筑， 建成的集养老、康体、娱乐、 餐饮、住宿、医疗为一体的综 合性服务机构， 是全国首家推 行会员制新型养老模式的国际 敬老院 采用反向抵押的逆按揭方式 “以房养老” 以养老为目的的异地购房
以房养老
有
南京汤山留园养老公寓、 北京太阳城老年公寓 海南、大连、青岛等地部 分楼盘、北京银龄公司
阳红老年公寓、郑州爱馨老年康乐苑。
模式
“社区+医院+地产”模 式
代表案例
台湾长庚养生文化村
典型特征
以长庚医院雄厚的医疗资源为 后盾，建成了全球最大的银发 地产社区
模式点评
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开 创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健
（具体装修标准详见下页）
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序号 1 楼、地面
部位 卧室、起居室、内走道、 阳台 厨房、卫生间 卧室、起居室、走道等
初装修标准 现浇砼楼地面基层及垫层找平 做完防水层和保护层 做至基底，刮水泥腻子 做完防水 , 水泥沙浆搓麻 做完防潮，水泥沙浆搓麻 做至基底，刮水泥腻子 防火、防盗、隔音高级户门安装到位
老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养
老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养
老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境 才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于
结论：
我国已进入老龄化阶段，2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧
“4•2•1家庭”催生老年住宅的产生和发展
传统“家庭养老”观念已经转变，“度假养老”观念逐步形成
国家鼓励老年人住宅地产的开发，给予政策与资金上的扶持
建设老年公寓是我们的责任，也是时代的使命！
老年社区的兴起
Ø 老年公寓建设兴起于70年代的北欧。 Ø 我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福 利企业。 Ø 北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。 Ø 1990年上海首家老年公寓在浦东落成。 （江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”） Ø 据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区。 其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁
生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，
迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。
1、北京东方太阳城——中国老年人保健基地、学术基地
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太阳城二期
太阳城三期
太阳城一期
东方太阳城项目一期
欧式风格，塑造田园式社区。
包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度 的度假养老，前景将十分广阔。
假产品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质
“季节性”养老
海外华人回国养老 度假基地连锁
天津的泰达国际养老院
夏和冬在养老院，春秋回到家
中
新加坡华人、北美的购屋 旅游团 北京金港家苑、江苏生态 养老连锁
夏和冬住到养老院，春秋回到 家中 将养老与度假旅游结合起来， 在全国各地建立连锁基地形成 的连锁经营模式
东方太阳城二期
联排
独栋
四合院
欧式风格，创造和谐的生态社区。
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东方太阳城二期
建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私 家花园。
规划特点：“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅” 的富春园独栋别
墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋 别墅设400—2400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属
目录
一、老年社区市场分析
二、国内外代表性案例分析
三、老龄人口需求分析
四、项目SWOT分析
五、产品定位及规划建议
中国老龄人口现状
迄今为止规模最大、最复杂的第六次全国人口普查结束，截至2010年11月1日我国 大陆人口的总量为13.39亿人，相当于4个美国， 同时，十年间我国的人口增长率为5.86%，和上一次人口普查的11.66%相比，增幅 明显回落。
老年公寓、乐山夕阳红老年公寓等。
Ø 1996年9月，盖州市决定建造“华夏桃源村”老年公寓。 规划用地60公顷，总建筑面积20万平方米，可供1万名老人居住，预计总投资8.17亿元。
早期代表项目
上海的康乐小区，在设计前就预计出居住老 年人口数，确定在小区内配套建造一处200 平方米的老年人活动室和两栋示范性的老年
备注 预留面层位置 地面砖用户自理 面层乳胶漆用户自理 面层瓷砖用户自理 面层瓷砖用户自理 面漆用户自理
2 3 4
墙面 顶棚 户门
卫生间 厨房
5
6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
内门
外窗及有关部件 卫生间 厨房 阳台 空调机位 暖气片 照明灯、灯具及控制开关 插座 电视、电话插座 电脑网络 外窗（起居室落地门窗） 窗台板
这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间 和社会发展人们观念逐渐来自百度文库改变。
养
老 模 式
异 地 养 老
异地购房 “候鸟式“养老
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。 它以基
地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、 全 不同城市老年公寓之间的置换 式异地度假养老
大连的互动式异地 养老服务中心
生活的珍视、对私密空间的原创动力。
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东方太阳城三期
欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。
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东方太阳城三期
建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台；
每单元一梯两户；板式公寓包含一居~三居室；点式公寓均为四

已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。 现有的老年公寓品质层次较低， 一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规 模小，配套设施不齐全。
现有经营模式
经营模式
公办公营 公办民营 民办民营
机构类型
福利院
敬老院
老年公寓
政府办老年公寓：主要是针对“五保户”、“困难户”等对象所建立起来的“敬老院”、“养老 院”等。 政府投资、个人运营型老年公寓：特点是设施齐全，漂亮美观舒适，因为有编制而使服务人员有 保证，服务质量也较好，相应的收费也较高，能入住的大多是离退休干部，也有一些是子女经济 条件好，愿意资助老人入住的。例如：烟台市老年公寓、厦门金尚老年公寓。 社会办老年公寓：打破了传统的由政府举办，政府拨款，政府派干部管理的旧模式。如：青岛夕
预留门洞
铝合金双层玻璃保温平开门窗带纱窗（不带沙门） 水泥窗台抹平 管道接至预留位置（并安装截止阀门）
内门框及门扇用户自理
所有卫生洁具用户自理
燃气管安装至接灶具支管的转心阀门（含阀门），上水管按设计位置预留甩 口，完成全部下水管道 阳台栏板内面和楼面做法与房间内部规定相同 预留空调室外机位置和空调孔 集中供暖，暖气片安装到户 安装普通灯具，开关按设计安装到位 按设计全部安装到位，包括面板 按设计全部安装到位 预留端口 装饰灯具用户自理 卫生间、厨房的插座安装 预留面层位置
住宅，正式列入小区建设计划，并按老年人
的特殊需要进行专门设计。尤其是小区建设 具有特色的老年社会专用设施引起者的极大 兴趣，它体现了上海这个老年型城市的特点。
在国家建设部召开的全国各省市示范小区设计评审会上受到专家们 的好评，其示范效应已在一些地方掀起了开发“银色产业”的热潮。
存在问题

“银色产业”浪潮虽已掀起，但其波及力度远远不够。 目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多所，所养不过75万人。全国个体、私营 和合营的福利事业中养老的老年人，据推算不超过20万人，也就是说，目前全国在养老设施 里养老的老年人不过100万人，不足老年人口总数的1%。
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基 地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全 包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度 假产品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质 的度假养老，前景将十分广阔。
分时度假式老
云南卧云仙居、浙江城仙 居 辽宁连锁超市
将分时度假旅游与养老结合起 来，亦可连锁 是一种新型的老年服务型机构