房地产开发建设全流程

房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清

盘、入住！

A、土地获取阶段

一、土地信息收集

1.现状图：落实地块具体位置及周边情况

2.规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件

3.现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响

开发的因素详细了解。

4.了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况

5.了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后

项目开发的影响和支撑。

二、土地初判

1.了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土

地出让方式和土地款，以及能否调整。

2.了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算

3.了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排

三、土地深判

1.可行性研究报告：

2.现状图（四至电子文件）

3.市场深度调研

4.项目最终定位

5.成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比

选

6.开发周期及付款计划

7.项目方案确定

8.现金流测算

四、寻找合作资金

1.项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商

版盈利能力分析

2.明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、

合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定

3.引资（商业计划书）：签署战略合作协议

4.合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理

五、投标、摘牌

1.投方案标：项目方案确定

2.投经济标：确定土地上限

3.拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定

拍卖战术

4.挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定

出价战术

六、签订土地出让合同

1.确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，

交易费

七、用地规划许可证

1.土地出让合同、出让金、交易费交费证明

八、确权

1.企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨

询资格机构编制申请报告、

向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图

1.交费证明：缴纳土地费用

2.1：500现状地形图3份

3.详规

9、办理土地证

1.土地出让合同

2.交费证明：缴纳土地费用

3.建设用地规划许可证

4.地籍图4份（薄膜图）

5.土地登记申请书

6.土地确权来源证明文件

7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

B、规划设计阶段

一、区域市场调研

1.项目所在地房地产市场总体供求现状

2.项目周边竞争性楼盘调查

3.项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）

4.商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展

方向

5.4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）

6.竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期

7.提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相

关信息

二、项目定位

1.公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定

2.通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业

态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量

3.市场定位、客户定位、产品定位、价格定位；

4.经济测算

三、设计前期

1.明确产品设计思路

2.明确设计院选择标准

3.制定设计组织计划

四、方案设计组织

1.方案及设计院选择及合同签订；

2.制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划

指标、环境指标的初订；

3.规划方案结合成本测算的研讨及确定：对于初步测算的成本指

标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

4.彩色总平面图（含经济指标）送规划预审；

5.修建性详规成果；

6.详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）；

7.建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定：各部门共同

商讨成本指标，逐步深化。

8.彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）；

9.建筑方案报建图；

10.景观概念方案设计及确定；

五、指标确认阶段

1.项目成本指标确定;

2.项目考核指标确定;

3.年度考核指标调整;

六、施工图设计组织

1.施工图设计院的选择及合同签定；

2.制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、

建筑、景观限额指标确定）：按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标；

3.结构方案及设备选型研讨及确定；

4.地质勘察报告：组织现场勘察，并提供地质勘察报告；

5.施工图成果：

6.总平面图

7.放线图

8.桩位图

9.施工图报建图

10.消防、人防报建图

11.施工图审查全图及计算书

12.编制典型楼座建安预算

13.施工图会审：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、

经济性及施工的可行性进行审核

14.编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进

行图纸优化；

15.综合管网方案设计；

16.景观扩初及施工图设计；

17.景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化；

C、开工建设阶段

一、建设工程规划许可证

1.规划方案及市政方案送审：

2.设计方案（含总平面方案）申报表；

3.土地出让合同；