1.前期物业招投标工作流程图
关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知
关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知各县（市、区）房管局，各房地产开发企业、各物业服务企业：为贯彻落实省、市物业管理招投标管理办法，完善我市物业管理市场机制，规范房地产开发企业选聘物业服务企业行为，切实维护购房人的合法权益，现就有关问题通知如下：一、对于总建筑面积2万平方米以上的新建商品住宅项目，开发建设单位要按照《泰安市物业管理招标投标管理办法》的规定，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。
开发建设单位招标时，要在公共媒体上发布招标公告，同时在泰安住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。
二、招标人要按照规定时限开展物业管理招投标活动。
新建商品住宅项目进行前期物业管理招标的，开发建设单位要合理安排时间，应在申请办理商品住宅预售手续一个月前进行。
招标人在发布招标公告10日前，须持相关材料到市、县（市）房管部门备案。
招标人在招标文件中要载明投标有效期，在投标有效期截止时限30日前确定中标人，不得拖延确定中标人的时间，给投标人造成不必要的损失。
招标人在确定中标人之日起15日内，须持有关材料向市、县（市）房管部门备案，5个工作日内，房管部门未通知招标人在招投标活动中有违法违规行为的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
三、新建商品住宅项目开发建设单位作为前期物业管理招标人，要依法组织实施招投标活动。
招标人要成立招标组织，并具备相应条件，不具备条件的，可以委托专业咨询服务机构代理。
四、招标人要按规定精心编制招标文件，制定科学合理、切实可行的评标标准和评标方法。
借鉴近年来市内外各招标人编制的招标文件，市房管局编制了招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求，请各招标人参照执行（招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求见附件）。
五、为充分体现公开、公平、公正原则，招标人一律要于开标时，在招标文件规定的开标地点现场抽取评标专家。
此通知二〇一〇年七月十三日附件：1、前期物业管理招标投标基本流程2、招标文件基本内容和编制要求3、评标标准和评标方法基本内容和制定要求附件1前期物业管理招标投标基本流程一、编制招标文件。
关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知
关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知各县（市、区）房管局，各房地产开发企业、各物业服务企业：为贯彻落实省、市物业管理招投标管理办法，完善我市物业管理市场机制，规范房地产开发企业选聘物业服务企业行为，切实维护购房人的合法权益，现就有关问题通知如下：一、对于总建筑面积2万平方米以上的新建商品住宅项目，开发建设单位要按照《泰安市物业管理招标投标管理办法》的规定，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。
开发建设单位招标时，要在公共媒体上发布招标公告，同时在泰安住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。
二、招标人要按照规定时限开展物业管理招投标活动。
新建商品住宅项目进行前期物业管理招标的，开发建设单位要合理安排时间，应在申请办理商品住宅预售手续一个月前进行。
招标人在发布招标公告10日前，须持相关材料到市、县（市）房管部门备案。
招标人在招标文件中要载明投标有效期，在投标有效期截止时限30日前确定中标人，不得拖延确定中标人的时间，给投标人造成不必要的损失。
招标人在确定中标人之日起15日内，须持有关材料向市、县（市）房管部门备案，5个工作日内，房管部门未通知招标人在招投标活动中有违法违规行为的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
三、新建商品住宅项目开发建设单位作为前期物业管理招标人，要依法组织实施招投标活动。
招标人要成立招标组织，并具备相应条件，不具备条件的，可以委托专业咨询服务机构代理。
四、招标人要按规定精心编制招标文件，制定科学合理、切实可行的评标标准和评标方法。
借鉴近年来市内外各招标人编制的招标文件，市房管局编制了招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求，请各招标人参照执行（招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求见附件）。
五、为充分体现公开、公平、公正原则，招标人一律要于开标时，在招标文件规定的开标地点现场抽取评标专家。
此通知二〇一〇年七月十三日附件：1、前期物业管理招标投标基本流程2、招标文件基本内容和编制要求3、评标标准和评标方法基本内容和制定要求附件1前期物业管理招标投标基本流程一、编制招标文件。
小区前期物业管理招投标文件
小区前期物业管理招投标文件一、招标单位概况1.1 招标单位名称[小区名称]业主委员会1.2 招标工作地点[小区地址]1.3 联系方式•电话：[联系电话]•邮箱：[联系邮箱]二、招标范围2.1 招标内容本次招标项目为[小区名称]前期物业管理合同，包含但不限于以下内容：•小区公共区域的维护管理；•小区设施设备的维护管理；•小区住宅的卫生清洁；•小区住宅的安全巡查；•公共场所的保安巡逻；•业务支持（包括物业投诉、维修等）。
2.2 招标要求•服务要求：对业主的服务必须到位，处理速度必须快，问题必须得到解决；•环境要求：保持小区环境干净整洁，绿化充足，管理规范、有序；•合同要求：合同期限为三年，合同续签需双方协商同意。
三、招标时间3.1 招标起止时间[招标开标时间]至[招标截止时间]3.2 投标有效期[投标有效期]天。
四、投标资格条件4.1 投标人资格条件•投标人必须为具备物业服务许可证的企业；•投标人必须具备良好的信誉和商业声誉；•投标人的注册资金应不低于[注册资金]万元；•投标人应提交企业营业执照、税务登记证、组织结构代码证等相关证件。
4.2 投标文件要求•投标文件应包括《投标报名表》、《投标方案》、《服务承诺书》、《业绩列表》等资料；•投标文件应以WORD格式提交，且要求内容真实、准确无误。
五、招标评定标准5.1 投标方案评定投标方案应具有可行性和可实施性，满足物业管理的标准和要求，得分满分为100分，其中：•投标人服务水平的说明（20分）•投标人管理规范的说明（20分）•投标人物业人员的素质（20分）•其他附加条件（20分）•投标总价格（20分）5.2 业绩列表评定投标人应提交过往类似项目经验的列表，供业主参考评价。
业绩列表得分情况为优秀（60分）、良好（40分）、一般（20分）。
5.3 综合评分本次招标方案的评选采用综合评分法，投标人综合考虑价格、方案、业绩等评分情况，总得分最高者为中标方。
六、中标公告招标结果将在[公告时间]公布，并通过邮件或电话通知中标方。
说说前期物业管理招标投标制度
说说前期物业管理招标投标制度前期物业管理招投标的概念和原则；前期物业管理招标投标的意义；前期物业管理招标规则和程序；前期物业管理招标文件的内容；前期物业管理投标规则和程序；前期物业管理投标文件的内容；招标代理机构；开标、评标和中标规则。
《条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设部发布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，从创立竞争规则和明确监管职责两个角度着手，进行前期物业管理招标投标活动的制度建设，对于规范前期物业管理活动，实现资源优化配置，促进物业管理市场竞争，具有重要而深远的意义。
一：前期物业管理招标投标概述（一）前期物业管理招标投标的概念物业管理招标投标是指业主或者建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。
其中，由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。
（二）前期物业管理招标投标的意义优越性表现在以下两个方面：一方面，建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标。
另一方面，前期物业管理实行招标投标制度，有利于遏制协议选聘物业服务企业中的不正当竞争行为，创造公平的物业管理市场竞争环境，促进物业服务企业提高服务质量，改善服务态度，最大限度地满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。
（三）前期物业管理招标投标的原则规定招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。
《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《招投标暂行办法》）的各项内容和程序规定，都是为了保证这一基本原则的实现。
任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参与投标，不得以任何形式干涉物业管理招标投标活动。
对于规模较小的住宅物业，由于采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，《条例》规定，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业；同时，投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标主体，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。
物业管理招投标操作流程实施
物业管理招投标操作流程实施以深圳为例，前期物业管理招投标的主要依据有《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》）及其实施细则、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）、《深圳经济特区物业管理条例》及其实施若干规定、深圳市住建局《关于进一步规范我市物业管理招标投标工作的通知》（以下简称《通知》）等规范性文件。
在本专栏的第一期，笔者曾用一张图展示深圳市物业管理招标投标的流程，接下来，笔者将详细介绍整个流程。
（一）前期物业管理招标投标的准备阶段1、交易平台根据《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》（以下简称《实施若干规定》）第五十九条和《通知》的要求，深圳市建设工程交易服务中心（以下简称交易中心）是全市物业管理招投标的同一交易场所，为招标人和投标人提供必要的技术、法律咨询服务。
建设单位须进入交易中心进行前期物业管理招投标活动（依法须通过政府采购中心进行的招投标活动除外）。
2、招标时限根据《通知》要求，新建现售商品房项目应当在现售前30天完成前期物业招投标；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业招投标；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成前期物业招投标。
3、信息采集根据《通知》要求，进入交易中心进行物业管理招投标活动的，招标人需提前到交易中心办理企业信息备案，投标人需提前到交易中心办理企业信息卡和投标员信息采集。
4、委托招标代理机构根据《招标投标法》和《深圳经济特区物业管理条例》的规定，招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜；同时，招标人也有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。
招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。
招标代理机构与招标人属于委托代理关系，招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守法律法规对招标人的规定。
招标人委托招标代理机构办理招标的应当签订招标代理委托合同。
扬州市区前期物业服务招投标流程
（具体要求详见办事指南）
投标人少于3 个的，需要第 二次发布招标 公告，时间3-
住宅3万平米 以下，非住 宅1万平米以 下的，可以 二次公告后 投标人少于3 个的，招标 单位可以申
接受投标单位报名交纳 投标保证金进行资格预审 确定入围单位
（具体要求详见办事指南） 如遇特殊情况未能 完成招标的，需要 重新进行招标
投标单位制作标书完成 入围单位信 誉调查
开标、评标、 开标、评标、确定中标单位
（具体要求详见办事指南） 招标单位需提前半天至 市物管中心在专家库中 抽选评标委员会组成员
公司备案
（一个月内签订合同并完成备案，具体要求详见办事指南）
招标采购流程图
招标采购流程图招标采购是企业进行采购活动时常用的一种方式，通过公开招标可以确保采购活动的公平、公正和透明。
下面将介绍招标采购的流程图。
1. 确定需求。
首先，企业需要明确自己的采购需求，包括所需物品或服务的具体规格、数量、质量要求等。
这一步是整个招标采购流程的基础，只有明确需求，才能有针对性地进行后续的工作。
2. 编制招标文件。
在确定了采购需求之后，企业需要编制招标文件，包括招标公告、招标文件、投标函等。
招标文件需要详细描述采购项目的要求和条件，以便吸引合适的供应商参与竞标。
3. 发布招标公告。
企业需要在适当的媒体上发布招标公告，公告内容包括采购项目的基本信息、招标文件的获取方式、投标截止时间等。
招标公告的发布可以吸引更多的潜在供应商参与竞标，提高竞争程度。
4. 接受投标。
在招标公告发布后，企业需要接受供应商的投标文件。
投标文件需要包括供应商的基本信息、报价、技术方案等内容，企业需要认真审核每份投标文件，确保其符合招标文件的要求。
5. 评标。
接受投标后，企业需要组织评标工作，对各个投标文件进行评审。
评标的内容包括供应商的资质、报价的合理性、技术方案的可行性等。
通过评标，企业可以选择出最符合自身需求的供应商。
6. 签订合同。
最后，企业与中标的供应商进行洽谈，确定最终的合作细节，并签订正式的采购合同。
合同内容需要包括采购物品的具体规格、数量、价格、交付时间等，以确保双方权益。
通过以上流程，企业可以完成一次招标采购活动，确保采购的公平、公正和透明。
同时，也可以选择到最符合自身需求的供应商，为企业的发展提供有力支持。
广州前期物业招标流程
广州前期物业招标流程第二章物业管理区域第十一条建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。
报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。
建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。
第十二条建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：(一)物业管理区域备案申报表;(二)建设单位营业执照;(三)《建设用地规划许可证》及附图;(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;(六)地名批复文件。
第十三条已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：(一)物业管理区域备案申报表;(二)物业服务合同;(三)物业服务企业资质证书;(四)《建设用地规划许可证》及附图;(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积;(七)地名批复文件。
物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。
第十四条没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：(一)物业管理区域备案申报表;(二)物业管理区域四至范围说明及附图;(三)确定物业管理区域的理由和依据。
前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。
物业招标管理流程
物业招标管理流程
1.范围
适用于集团下属所有项目的物业公司招标管理。
2.控制目标
控制目标：通过实施物业招投标工作，为业主选择合适的物业管理服务企业，以满足业主各项物业服务要求。
3.术语和定义
3.1物业管理招标的方式
物业管理招标可分为“公开招标”和“邀请招标”二种方式。
3.1.1公开招标。
即由开发商通过报刊、广播、电视等发表招标广告，实行公开招标。
3.1.2邀请招标。
即由招标单位向有承担能力的若干物业管理公司发出招标通知，邀请
他们参加投标，被邀请单位的数目是有限的，一般3—5家。
4.职责
4.1项目物业
4.1.1负责招标书的制定；
4.1.2主持物业招投标工作；
4.1.3审核前期物业委托管理合同、管理方案。
4.2区域物业
4.2.1指导招标书的制定；
4.2.2参与物业招投标工作；
4.2.3参与前期物业委托管理合同、管理方案的审核。
4.3集团物业部
4.3.1审核招标书；
4.3.2参加物业管理招投标工作；
4.3.3审核前期物业委托管理合同、管理方案。
4.4公共事务总监
4.4.1审核物业招标书；
4.4.2审批物业招标入围单位；
4.4.3审核前期物业委托管理合同。
4.5执行董事
4.5.1审批招标书；
4.5.2审批中标单位；
4.5.3审批前期物业委托管理合同。
5.主要控制点
5.1物业招标文件的编制；
5.2评标、审核确定中标单位；
6.流程说明。
物业公司招投标管理办法
为进一步规范和完善公司物业服务投标运作，提高投标工作效率，维护公司利益，结合本公司实际，制订本办法。
本办法合用于前期物业管理服务和后期物业管理服务的投标管理工作。
招标管理委员会在总经理的领导下，统一组织公司投标管理工作，各部门负责具体投标操作，各部门主要职责为：1)负责有关投标项目信息的采集、筛选、上报，形成投标评估报告。
2)负责投标报名、标书购买、投标文件商务部份编写，标书的汇总、编制、制作、封送。
3)对投标工作的总结，中标后的合同签订、备案等投标组织工作。
4)负责组织投标各环节工作的联系、沟通，并开展具体实施工作。
1)负责对项目进行实地考察、费用测算，提交项目可行性分析报告，为投标工作提供决策信息。
2)负责对投标文件技术部份的编写。
3)参预标书的编制、开标和答疑工作。
网络信息管理委员会可通过各种公开媒体，如网络、报刊等各种途径获取并跟踪招标信息。
网络信息管理委员会，包括其他部门人员得到招投标信息，应与人事行政部联系，由人事行政部组织经营管理部和品质管理部认定其可行并开始准备进行投标活动后，填写《投标申请表》 (见附件)上报总经理室审批，购买标书、文件。
人事行政部按招标文件要求购买招标书，并应从多渠道获得并反馈信息，包括概算，竞争对手情况等，以指导投标书的制作。
投标管理委员会组织人事行政部、经营管理部、品质管理部对标书中描述的物业情况进行现场调查、分析，采集投标有关信息和资料，测算费用并确认项目负责人。
1)投标文件编制要求：要有针对性；可操作性要强；体现我公司优势和专业水平；文字要言简意赅，主题明确。
2)投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
3)投标文件由商务标书和技术标书组成。
企业管理业绩、日常规范运作情况、企业年度盈亏情况、企业诚信记录、物业管理公众满意度季度测评情况等内容。
开办费筹措和处理意向、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案(物业服务交接方案)、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。
物业选聘流程图
前期物业合同到期。
该前期物业服务合同就是在前期开辟商售卖房屋前,经过招投标进行物业企业得选聘确定得,该《合同》就是在没有业主参预得情况下,实现得前期物业管理合同。
根据业主委员会与物业服务企业依法签订得物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。
物业管理法律、法规规定,选聘物业管理企业得权利在物业区域内得行使者为业主委员会,同时规定有权更换物业管理企业得主体也为业主委员会,因此业主要求更换物业管理企业得,均必须通过业主管理委员会并实施一定得程序后实行。
当物业管理企业浮现法定更换物业管理企业条件时,即物业管理企业丧失一定得经营资格与经营资质时,其与业主委员会或者业主所签订得《物业管理委托合同》自动解除,业主委员会可以按照选聘物业管理企业得条件与程序重新通过招标或者邀请投标得方式选聘新得物业管理企业。
当《物业管理服务合同》所约定得事由浮现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理服务合同》得约定直接进行, 也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人得诉求,进行具体按法律法规运作之后,解除与物业管理企业得合同。
业主委员会可以按照选聘物业管理企业得条件与程序,重新通过招标或者邀标得方式选聘新得物业管理企业。
根据不同情况,业主大会应当在招标前决定以下事项:(1)由业主授权业主委员会或者委托招标代理机构组织招标或者邀请投标方式;(2)确定采取公开招标或者邀请招标方式得其中一种;(3)业主授权业主委员会直接确定中标人或者由评审委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会通过投票方式最终确定中标人(企业);(4)物业服务价格幅度或者水平。
业主委员会招标前,应当到项目所在区、县国土资源与房屋管理局备案。
备案时,应提交以下资料:(1)业主大会决议;(2)招标公告或者投标邀请书;(3)招标文件;(4)法律、法规规定得其她资料。
业主委员会委托招标代理机构进行招标得,还应提交双方签订得委托书。
应从以下几个方面保障业主得知情权:(1)业主大会会议通过书面征求意见得形式召开得,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内得显著位置向全体业主公示;(2)评标过程中,现场答辩可采用公开得方式,业主可参加旁听、问询有关该物业管理得方案制定、问询有关竞标企业得情况等;(3)评标结束后,业主委员会可以将招标得过程情况以及评标委员会提交得评标报告向全体业主公示;(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况与与其鉴定得物业服务合同得服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域得显著位置向全体业主公示。