房地产公司开发及政府主管部门
房地产开发企业资质管理规定（2018法信汇编版）-中华人民共和国住房和城乡建设部令第45号
房地产开发企业资质管理规定（2018法信汇编版）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------房地产开发企业资质管理规定（2000年3月29日中华人民共和国建设部令第77号发布*“法信”平台根据2015年5月4日中华人民共和国住房和城乡建设部令第24号《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的决定》、2018年12月22日中华人民共和国住房和城乡建设部令第45号《住房城乡建设部关于修改<建筑业企业资质管理规定>等部门规章的决定》汇编整理）第一条为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。
第二条本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下：（一）一级资质：1.从事房地产开发经营5年以上；2.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；3.连续5年建筑工程质量合格率达100％；4.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8.未发生过重大工程质量事故。
房地产开发公司组织架构与部门职责
某房地产开发公司组织架构与部门职责组织架构图请参阅：房地产开发公司部门职责工程管理部职责一、负责集团公司的技术管理工作1．负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。
2．负责审查开发项目的重大技术方案。
3．制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。
4．负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定工作。
5．负责图纸变更的审定工作。
6．负责所辖工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。
二、负责开发项目工程质量管理工作1．认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。
2．负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。
3．负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。
4．负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。
5．负责组织对施工单位的评审和选择工作。
6．负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。
7．参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。
8．参加基础、结构、竣工验收工作。
9．协助项目部组织消防、人防验收工作。
10．负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。
11．负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。
三、负责核实经济洽商工程量并签署意见；负责工程结算中工作量的核实工作。
四、负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。
五、负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。
六、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。
七、负责集团公司范围内设备设施安全运行的检查；负责集团公司范围内消防安全的检查。
八、负责集团公司范围内供暖设备的检查。
九、负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。
十、完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。
项目规划部职责一、负责规划设计、勘察单位的招标选择、确定工作，以及合同的起草、履行合同的审批、签订委托工作，监督合同的履行。
房地产开发商需要接触的政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触的政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院—图纸设计。
地质勘查部门—地质勘查。
招标办—工程建设招标。
审图办—出图后的图纸审查。
消防队—图纸的消防审查。
建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
中华人民共和国城市房地产管理办法
中华人民共和国和城市房地产管理办法第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
房地产开发商需要接触的政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触的政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院—图纸设计。
地质勘查部门—地质勘查。
招标办—工程建设招标。
审图办—出图后的图纸审查。
消防队—图纸的消防审查。
建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
房地产开发企业的定义
房地产开发企业的定义房地产开发企业[1]是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
房地产开发企业的分类按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。
房地产开发企业的设立条件设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构。
(2)有固定的经营场所。
(3)有符合国务院规定的注册资本。
房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。
目前建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的注册资本要求。
这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。
(4)有足够的专业技术人员。
房地产开发是一项专业性很强的经营活动。
开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。
目前，建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的专业技术人员要求。
(5)法律、行政法规规定的其他条件。
房地产开发企业的设立程序设立房地产开发企业应经过以下程序：(1)应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合上述条件的，不予登记。
(2)房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
上述规定主要为协调企业设立中，一般行政管理(工商行政管理)与特殊行政管理(房地产开发行业管理)的关系。
4．房地产开发企业的注册资本与投资总额房地产开发是一项需要巨额资金投入的经营活动，如果房地产开发企业的注册资本过低而投资总额过大，势必造成其投资风险巨大，给投资者、其他经营者及消费者带来巨大风险隐患。
因此，城市房地产管理法规定：房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
5．房地产开发的分期投资额与项目规模有些房地产开发项目由房地产开发企业分期开发，这时若分期投资额过小而分期项目规模过大，也将给其自身和他人带来巨大风险隐患，往往不能保证开发项目顺利完成。
房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院—图纸设计。
地质勘查部门—地质勘查。
招标办—工程建设招标。
审图办—出图后的图纸审查。
消防队—图纸的消防审查。
建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
房地产公司项目开发部部门职能与岗位职责
2．对公司对外关系维护负责.
3．对开发部工作目标和工作计划的完成负责。
4．对开发部人员工作流程的执行效果负责。
5．对开发部负责配合检查规定的实施负责。
6．对开发部管辖的设备设施的完好性负责.
7．对开发部涉及公司秘密的安全负责.
8．对开发部给公司造成的影响负责。
工作协作关系：
3．对所属下级工作争议有裁决权。
4．对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权。
5．对所属下级工作有检查权。
6．对本部门预算内开支有审核权。
7．对本部门预算外开支有申请权。
8．在业务范围内对紧急事件有权宜处理权。
9．公司基本管理制度调整参与权与建议权。
10。公司所属各企业行政人事监督检查权.
领导责任：
2．协调沟通公司内部各部门保持工作交接顺畅，利于公司内部工做连接。
频次：日常
职
责
六
职责表述：协调、维护并拓展社会公共关系。
工作时间百分比：5％
工作
任务
1．拓展公司对外各市直机关，政府部门关系。
频次：日常
2。维持维护已经建立良好关系的部门并进行公关巩固。
频次：日常
职
责
七
职责表述：定期主持部门例会,确保报建员按时完成工作。
4。项目有关的外围协调工作。
5.实施项目的具体报批报建工作。
6.负责开发项目的水、电、煤气、电信、道路、排水等管线的方案报批、规划报建及市政设施的挖掘、迁移工作。
7.加强与政府各主管部门的联系，收集、宣传政策法规。
8.解决项目遗留问题。
档案管理业务：
1。按照公司档案管理制度建立、健全档案的立卷、归档、调阅和销毁管理。
房地产项目审批流程和相关政府审批部门
房地产项目审批流程和相关政府审批部门第一部分,房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金;第二部分,行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1选址定点；2规划总图审查及确定规划设计条件；3初步设计及施工图审查；4规划报建图审查；5施工报建；6建设工程竣工综合验收备案;一、选址定点阶段;此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项;2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查;3、建委办理投资开发项目建设条件意见书;4、环保局办理生产性项目环保意见书;5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查;6、规划部门办理项目选址意见书;二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查;2、国土资源局办理土地预审;3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查;4、规划部门对规划总图进行评审,核发建设用地规划许可证;5、规划部门确定建设工程规划设计条件;三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查;2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查;3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查;4、人防办对初步设计的人防设计进行审查;5、国土资源局进行用地预审;6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查;7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查;8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单;9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告,发放建设工程施工图设计文件审查批准书;四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查;2、人防办进行人防设施审查;3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查;4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发建设工程规划许可证副本;五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记;2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍;招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包;3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发建筑工程施工许可证;六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记,核发商品房预售许可证;开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件复印件及资料：1、以下证明材料：1已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；2持有建设工程规划许可证和施工许可证；3按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案;预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图;七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站机构对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查;2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收;3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收;规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证正本;4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改;第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始大产权证登记;2、开发商应提交材料：1申请书；2企业营业执照；3用地证明文件或者土地使用权证；4建设用地规划许可证；5建设工程规划许可证；6建设工程施工许可证；7房屋竣工验收资料8房屋测绘成果；9根据有关规定应当提交的其他文件;以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异;各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内;所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计;房地产开发项目前期报建程序和相关政府审批部门1．立项批复——发改委2．选址意见书——管委会3．土地证——国土局4．地名申报——民政局5．建设用地规划许可证——规划局6．环评报告——环保局、委托环评公司办理7．水保方案设计所需资料——水利厅8．建设工程规划许可证——规划局9．消防审核申报表——消防支队10．人民防空地下室建设审批表——人防办公室11．规划审查必须报送文件——城乡规划委员会12．规划设计方案申报——规划局13．施工图审查要件——审图机构14．建筑设计方案申报——规划局15．监理招投标及合同备案所需材料——建设局16．施工招投标及合同备案所需材料——建设局17．设计合同审查备案所需材料——建设局18．工程安全文明施工备案手续材料——建设局19．委托质量监督所需材料——质量技术监督局20．建设工程施工许可证——建设局21．施工用水申请——自来水公司22．施工用电申请——电力公司23．办理临时占道、开口——城管局24．物价审批所需材料——建设局25．物业管理备案——建设局26．初始登记——建设局27．商品预售许可证——建设局。
房地产开发政府部门全部审批手续
房地产开发政府部门全部审批手续阅读引语房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......第一部分：房地产项目前期主要流程第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。
第2步：取得国土局“用地预审意见”。
第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。
第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。
第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。
第6步：取得建委的“选址意见通知书”。
第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。
第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。
第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。
第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。
第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。
第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。
第14步：取得建委的“征地计划通知书”。
第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。
第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。
第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。
第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。
第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。
第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。
第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。
第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。
第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。
第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。
第39步：取得建委的“施工许可证”。
至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。
规划部门的审批流程是：控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证第二部分：房地产项期审批详细流程一、建筑策划本部分在微信：dichan360 已经分享过，请点击阅读原文直接查找，不再展开二、工程规划许可证工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。
房地产开发需要经历政府部门审批要点
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。
我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。
因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。
房地产开发资质
房地产开发资质房地产开发公司资质是指房地产开发企业经过政府主管部门认定，具备从事房地产开发业务的资格和条件的认证。
拥有合法的资质证书是房地产开发企业开展业务的基本前提。
本文将针对房地产开发资质的相关内容进行论述。
一、房地产开发资质的定义和意义房地产开发资质是指政府主管部门对企业从事房地产开发业务的一种许可制度。
获得房地产开发资质意味着企业在法律和规范框架下合法经营，具备从事房地产开发业务的资格。
房地产开发资质的获得对企业具有重要的意义，它可以提升企业的竞争力，增强企业信誉度，为企业发展提供稳定的法律保障，同时也有助于规范整个房地产市场的发展。
二、房地产开发资质的申请条件1. 注册资本：根据不同地区相关法规要求，房地产开发企业的注册资本有一定的门槛要求。
一般来说，注册资本须达到一定金额，以确保企业有足够的资金实力从事开发活动。
2. 经营管理能力：需要提交企业的组织机构、管理制度、财务状况等相关资料，证明企业具备健全的管理体系和规范的经营能力。
3. 资质条件：企业需要具备相关的从业人员，并且有从事开发业务的经验和能力。
此外，还需要提供相关的证明文件，如预售许可证明、购房者合同样本等文件。
三、房地产开发资质的获得途径1. 申请审批：企业可以向所在地的政府主管部门提交开发资质申请，并按照相关规定提供必要的资料和证明文件。
政府主管部门将通过审核和评估，最终决定是否给予企业房地产开发资质。
2. 资质转让：企业也可以通过收购或合作等方式获得已有的房地产开发资质。
在这种情况下，企业需要与原持有资质的企业进行合作，完成资质转让程序。
四、房地产开发资质的作用和影响1. 提升企业竞争力：房地产开发资质是企业的竞争力的体现。
拥有合法的资质可以增加企业的发展机会，与其他企业进行公平竞争。
2. 增强企业信誉度：获得房地产开发资质可以提高企业的信誉度和市场形象，增加开发项目的吸引力。
3. 稳定市场秩序：房地产开发资质的设立和管理，对于规范房地产开发市场具有重要意义。
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。
建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。
规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院—图纸设计。
地质勘查部门—地质勘查。
招标办—工程建设招标。
审图办—出图后的图纸审查。
消防队—图纸的消防审查。
建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
房地产开发有限公司组织架构及人员职责
XXX房地产开发组织架构及人员职责一、公司组织架构二、主要领导工作分工1、董事长：XXX主抓公司全面方针政策，批准决定涉及公司经营开展的重大事宜。
1、决定公司的开展规划、经营方针，审批年度经营方案、设计方案、施工方案、销售方案、宣传推广方案等。
2、对外签订合同的审批。
3、决定对外投资、分支机构设立、撤销事宜。
4、人员聘用、解聘审批。
5、定期审阅财务报表及财务票据审批。
6、重要规章制度、业务流程审批。
7、签署对外上报、印发的各种重要文件、报表、资料。
8、负责重大事项的对外协调沟通，与主管部门、重要客户、合作伙伴的关系维护。
2、总经理：XXX全面主持公司的日常工作。
〔1〕确定公司的开展方向和管理目标，组织制订实施公司的开展规划、年度工作方案。
〔2〕与重要客户、合作伙伴、供给商、政府机关及工程所在村委的协调沟通。
〔3〕审核公司有关协议、合同。
〔4〕审核销售方案、施工方案、推广方案。
〔5〕建立健全公司制度、工作流程，建立高效的组织管理体系。
〔6〕组织办理工程各种行政审批手续。
〔7〕员工调动、奖惩、聘用、辞退。
3、行政总监：XXX分管综合办公室、党支部。
〔1〕制订公司行政事务管理方案并组织实施。
〔2〕公司证照、印章使用审批；负责公司证照年审、资质申报等相关工作。
〔3〕负责与工商、税务、住建等市政机关的公共关系。
〔4〕工程融资事宜。
〔5〕监控办公经费的使用和费用审核。
〔6〕组织制定行政管理规章制度及督查制度的贯彻执行。
〔7〕统筹组织公司重要会议、重大活动。
〔8〕员工请假审批。
4、副总经理：XXX分管拆迁办公室。
〔1〕负责与村委、乡政府、拆迁办等单位的外事协调工作。
〔2〕负责工程现场及公司办公区的安保工作。
〔3〕负责化解协调施工方、村委、村民等各方矛盾，确保施工顺利进行。
〔4〕全面组织拆迁工作，及时处理拆迁过程中的突发事件。
〔5〕负责与拆迁重点户、难户的补偿谈判。
5、总工程师：〔1〕负责工程质量、平安管理、技术指导,参与工程预算。
政府官员组成的开发商
政府官员组成的开发商作者：来源：《小康》2009年第05期原来，负责别墅开发的新城公司是一家股东由信阳市羊山新区建委主任、财政局长、国土分局局长、房管局长、纪委书记、监察室副主任组成的“市场化运作”的“史上最牛”房地产开发商，而其背后还有“更牛的开发商”。
一家市场化运作的公司，是不可能在墙壁已褪色，还不作预售的。
通常情况下，打地基的时候，房地产商们就开始卖了。
一位建筑商这样对记者说。
到信阳调查不久，神秘的信阳市新城开发建设有限公司引起了记者的注意。
村里的一些干部称：“新城的总经理是羊山新区建委副主任。
新城的头头，都是政府的人。
”记者调出了新城公司的档案材料，及其他多方获得的证据材料均显示，这家当地官方称之为“完全市场化运作”的房地产开发商的董事长、总经理及所有股东均为政府官员。
更令人震惊的是，其背后还有一家由更高级别的官员股东组成的“更牛的公司”。
开发商还是政府官员？羊山新区办公室主任张强数次向记者保证说：新城公司是完全市场化运作的公司，没有国资在内。
那么实际情况如何呢？记者到新城公司暗访的时候，几位项目经理称：公司的总经理是建委鲍振东副主任，他在新区区政府建委办公。
他们还称：公司的一二三把手都是新区政府的人。
还耐心地解释说：这不是正经的开发商，是政府的工程，“而且新城公司和羊山新区的领导也做不了主，没权力卖给你”。
他们说，只有市领导能做主。
地皮是政府的，因此房子哪能是你想卖就卖？政府征的地，征地的成本和费用等等，跟卖给开发商是不一样的。
几位新城的经理都称别墅所占地块没有经过招拍挂。
新城一位高层经理解释说：这里只有政府征收的成本，只有赔偿这块，不是卖地，因此给政府官员们便宜。
跟拍卖是两个概念。
地块没有经过公开拍卖，因此这地还是政府的。
记者问，“新城是房地产公司吗？”一位项目经理回答：“政府人马操作，挂开发商的名。
”新城一位监理称：新城是政府的房地产开发商，因为政府不能开发，只能由社会上的公司开发。
行业分类及行业主管部门明细
行业分类及行业主管部门明细一、行业分类行业分类是对各个行业进行细分和归类的一种方式，可以更好地了解和管理各个行业的发展情况。
以下是一些常见的行业分类：1. 农业与农副产品加工业：包括农作物种植、畜牧业、渔业、林业等。
行业主管部门：国家发展和改革委员会、农业农村部。
2. 采矿业：包括能源和矿产的开采与产出。
行业主管部门：自然资源部。
3. 制造业：包括各类制造产业，如纺织业、电子设备制造业、汽车制造业等。
行业主管部门：工业和信息化部。
4. 电力、热力、燃气及水生产和供应业：包括电力、热力、燃气和水的生产与供应。
行业主管部门：国家能源局。
5. 建筑业：包括房屋和土木工程的施工与装饰。
行业主管部门：住房和城乡建设部。
6. 批发和零售业：包括各种商品的批发和零售。
行业主管部门：国家市场监督管理总局。
7. 交通运输、仓储和邮政业：包括陆路、水路、空运输、仓储和邮政服务。
行业主管部门：交通运输部。
8. 住宿和餐饮业：包括酒店、旅馆、饭店、餐厅等。
行业主管部门：文化和旅游部。
9. 信息传输、软件和信息技术服务业：包括电信、广播、电视、互联网和软件开发等领域。
行业主管部门：工业和信息化部。
10. 金融业：包括商业银行、保险公司、证券公司、投资基金管理公司等。
行业主管部门：中国人民银行、银保监会、证监会。
11. 房地产业：包括土地开发、房屋建设和销售等活动。
行业主管部门：住房和城乡建设部。
12. 租赁和商务服务业：包括设备租赁、办公服务、市场调查等。
行业主管部门：国家市场监督管理总局。
13. 科学研究和技术服务业：包括科学研究、技术服务、地质勘查等。
行业主管部门：国家科学技术部。
14. 水利、环境和公共设施管理业：包括水利管理、环境保护、城市公共设施管理等。
行业主管部门：自然资源部。
15. 居民服务、修理和其他服务业：包括物业管理、家政服务、美容美发等。
行业主管部门：国家市场监督管理总局。
16. 教育：包括学前教育、基础教育、高等教育等。
房地产开发程序（政府部门全部审批手续）
房地产开发程序（政府部门全部审批⼿续）阅读引语房地产项⽬前期⼿续⼗分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国⼟局、⼈防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项⽬审批⽅式的有所差异，审批标准及结果会有很⼤不同......第⼀部分：房地产项⽬前期主要流程第1步：编制可⾏性研究报告，取得发改委“⽴项批复”。
第2步：取得国⼟局“⽤地预审意见”。
第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。
第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。
第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。
第6步：取得建委的“选址意见通知书”。
第7步：取得发改委的“招投标⽅式通知书”。
第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。
第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：完成⽅案设计，取得规划局的“设计⽅案审查意见”。
第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。
第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。
第13步：取得规划局的“⽤地规划许可证”。
第14步：取得建委的“征地计划通知书”。
第15步：取得国⼟局的“建设⽤地批准书”。
第30步：完成监理招投标⼿续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。
第31步：完成施⼯招投标⼿续，取得建委“中标施⼯单位及施⼯合同备案回执”。
第32步：委托拆迁公司完成现场三通⼀平。
第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。
第34步：完成质量监督登记⼿续，取得“质监备案回执”。
第35步：完成安全监督登记⼿续，取得“安监备案回执”。
第36步：完成节能监督登记⼿续，取得“节能备案回执”。
第37步：资⾦到位，取得银⾏出具的“资⾦证明”。
第38步：取得⼈防办的“⼈防施⼯图备案回执”。
第39步：取得建委的“施⼯许可证”。
⾄此完成本项⽬所有政府部门审批⼿续，进⼊现场施⼯阶段。
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政府监管部门是城建部门。
开发阶段：
发改委（固定资产投资备案证、房地产开发项目立项）
规划局（建设项目选址意见书）（建设工程规划许可证）（建筑工程施工许可证）
国土资源管理部门（土地使用证）（建设用地规划许可证）
建设阶段：
城建局下属的建设工程质量监督所
销售阶段：
房管部门（销售备案证）
房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：
第一步：土地取得
涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项
涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计
涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备
涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理
涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）
涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。