房地产操盘经验分享
房地产操盘经验分享 (1)
4大抓手——产品包装
产品包装的六个内容
品牌包装
物业包装 建筑包装
产品包装的 内容
户型包装
规划包装 景观包装
4大抓手——产品包装
品牌包装
开发商的实力：实力就是保障 （资质、开发量、排名等）
对于购买启航产品 的客户，开发商不 是他们主要考虑的 因素，但是房屋的 质量，其他客户的 推荐是影响他们决 断非常重要的因素， 对品牌的包装，应 该重点围绕开发商 的实力和口碑进行。
一个经典的例子
场景三：
接着，杰克去见世界银行的总裁 杰克：我想介绍一位年轻人来当贵行的副总裁。 总裁：我们已经有很多位副总裁，够多了！ 杰克：但我说的这年轻人可是比尔盖兹的女婿喔！ 总裁：哇！那这样的话……
一个经典的例子
场景四：
最后，杰克的儿子娶了比尔盖兹的女儿，又 当上世界银行的副总裁。 知道吗，生意通常都是这样谈成的。
一个经典的例子
场景一：
一位优秀的商人杰克，有一天告诉他的儿子 杰克：我已经决定好了一个女孩子，我要你娶她。 儿子：我自己要娶的新娘我自己会决定。 杰克：但我说的这女孩可是比尔盖兹的女儿喔！ 儿子：哇！那这样的话……
一个经典的例子
场景二：
在一个聚会中，杰克走向比尔盖兹 杰克：我来帮你女儿介绍个好丈夫。 比尔：我女儿还没想嫁人呢！ 杰克：但我说的这年轻人可是世界银行的副总裁喔！ 比尔：哇！那这样的话……
4大抓手——渠道拓展
【案例】公园壹号跨界营销活动
开展跨界营销，尤其是公益性活动的跨界营销，有 助于树立项目良好的社会形象，同时也有助于迅速 聚集人气，促进成交。
活动环节精心设计，告家长书、现场咨询、 购房抵用券、班级合影 活动效果显著 因活动带来直接开盘成交4套；同时来售楼处 领取照片，增加了案场来人；更重要的是提升 了项目在当地客户心中的形象。
楼盘操盘心得体会范本讲楼盘心得(3篇)
楼盘操盘心得体会范本讲楼盘心得(3篇) 关于楼盘操盘心得体会范本一托付人（以下称甲方）：企业所在地：法定代表人：联系电话：传真：受托人（以下称乙方）：企业所在地：法定代表人：联系电话：传真：依据《中华人民共和国民法典》和相关法律法规的有关规定，经甲乙双方友好协商，就甲方托付乙方代理销售甲方在的住宅楼等事宜，达成如下协议，共同遵守执行。
第一条：托付事项1-1、甲方托付乙方在设立售楼处，销售省市花园住宅楼期工程中的局部房屋，详细为号楼盘共计户。
待上述楼盘在合同规定的时间内销售进度到达总面积的85%以上时，甲方可依据状况在给乙方安排其它楼盘的销售，届时双方再以书面合同的形式确定。
1-2、销售底价见附表一。
甲乙双方必需在统一的对外销售价格根底上进展楼盘的对外销售。
假如销售底价有变动甲方应提前天以书面形式告之乙方，甲方在没有提前以书面形式告之乙方的状况下进展销售而引起的客户及法律纠纷，由甲方负责。
1-3、如乙方将价格进展上浮销售，必需提前征求甲方同意，售高局部不计算代理费只按甲乙双方4 ：6分成，否则售高局部归甲方全部。
其次条：合同期限2-1、本合同期限为天，自2022年月日至2022年月日。
2-2、甲乙双方如需连续合作，应当在不迟于本合同终止之日前一个月另行协商，并重新签定合同。
第三条：费用担当3-1、乙方在代理销售过程中自身所发生的费用（税金、筹划费用、广告制作宣传费用、场地租赁费用、人员聘用费用）由乙方担当。
3-2、乙方在销售期间购房户的异地看房费用制订如下：假如看房户在乙方带着下到达甲方并交纳局部购房款后，看房费用由甲方担当或折为购房款；假如看房户在乙方带着下到达甲方没有交纳局部购房款，看房费用由乙方担当。
3-3、乙方负责看房户的人身安全，所雇佣的车辆必需是参与保险的车辆。
多发生的一切人身事故责任由乙方担当。
3-4、甲方企业和所属楼盘的全部宣传印刷品，在销售代理合同签署后由甲方一次性免费供应乙方套，并且乙方必需在保证宣传资料真实性的前提下可以自行印刷。
房地产大盘操盘手法
房地产大盘操盘手法随着近年来房地产市场的大幅波动，房地产大盘操盘手法便备受广泛关注。
在这个难测、变幻莫测的市场中，房地产大盘操盘手法对整个行业的走向和发展具有不可忽视的影响。
本文将介绍房地产大盘操盘手法的这种手法的特点和运用。
1、市场信心的掌控房地产大盘操盘手法最重要的手法之一，就是掌控市场信心。
市场信心是一个非常敏感的因素，一旦信心受到影响，市场就容易出现大幅波动。
在房地产市场中，房地产大盘操盘手法会利用媒体的力量，通过宣传和报道一些大的房地产项目，制造市场的焦点和关注点，从而控制市场的情绪。
2、操控市场需求和供给另外，房地产大盘操盘手法也会操纵市场需求和供给。
在市场过热的情况下，房地产大盘操盘手法会适当减缓供给的速度，以应对市场过热所带来的压力。
相对应的，当市场走弱时，房地产大盘操盘手法会适当增加供给的速度，以调节市场需求和供给的平衡。
3、刺激投资人参与在房地产大盘操盘手法中，还有一个重要的手法，就是通过刺激投资人参与，增加市场的活力。
首先，房地产大盘操盘手法会举行一些大型推广活动，吸引潜在的投资人。
其次，他们也会利用一些特殊的销售方式，如限时优惠和组合销售等，吸引更多的投资人参与市场。
4、建立长期合作关系房地产大盘操盘手法的成功不仅仅在于短期的操作，更重要的是建立长期合作关系。
这种合作关系的建立需要投资人对操盘手法的深刻了解和认可。
同时，操盘手法也需要不断地通过市场回馈，跟进投资人的需求和意愿，建立长期的信任和合作关系。
总的来说，房地产大盘操盘手法的操作需要对市场的敏感度和洞察力，同时还需要对市场做出合适的调整和反应。
在这样的市场环境中，要想成功地进行房地产大盘操盘，必须具备丰富的经验和深厚的专业知识。
只有掌握这些手法，才能更好地引领市场的发展。
房地产操盘经验分享
引言房地产作为一个重要的经济领域，每一位投资者都希望可以获取丰厚的回报。
房地产的投资并非轻松可行，需要投资者有一定的经验和技巧。
本文将分享一些关于房地产操盘的经验，希望能够帮助读者在房地产投资中取得更好的效果。
概述正文一、市场选择1.研究市场潜力：在选择房地产投资市场时，需要了解市场的潜力，包括人口增长、就业机会、产业发展等因素。
这些因素将直接影响到房地产市场的供需关系和租房需求。
2.考虑供需关系：通过研究市场的供需关系，可以确定投资的合理时机。
例如，在供应过剩的市场中进行购买可能带来更好的价格和回报。
二、市场分析1.研究政策影响：政策的变化将直接影响房地产市场。
投资者需要密切关注政策的变化，了解政策对房地产市场的影响，从而做出明智的决策。
2.考虑地理位置：地理位置是房地产投资的重要因素之一。
具有良好地理位置的房地产通常拥有更高的升值潜力和租金收益。
三、风险控制1.多元化投资：不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。
通过投资多个不同类型的房地产项目，可以降低投资风险。
2.合理资金安排：在进行房地产投资时，需要合理安排资金。
同时，要有足够的备用资金以应对突发情况，如维修和物业管理费用。
四、市场波动处理1.长期持有：房地产投资是一项长期的投资，投资者应该有足够的耐心，并不盲目跟随市场波动。
长期持有房地产可以享受更多的升值潜力。
2.灵活应对：尽管长期持有是一种策略，但也需要灵活应对市场波动。
投资者应积极观察市场动向，及时调整投资策略。
五、投资策略1.分散投资：通过分散投资的方式，可以降低个别投资项目的风险，并实现整体投资组合效益的提升。
2.租金收益：投资者可以通过出租房地产来获取稳定的租金收益。
租金收益是房地产操盘中重要的一部分，需要考虑租金收益的稳定性和持续增长性。
总结房地产操盘是一个需要经验和技巧的投资领域。
正确的市场选择、市场分析、风险控制、市场波动处理和投资策略都是成功的关键因素。
通过本文的分享，希望读者能够在房地产投资中获得更好的回报，同时也要注意合理的风险管理和长期投资视角。
房地产踩盘方法总结
房地产踩盘方法总结房地产踩盘方法总结1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。
但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。
但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。
作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。
代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。
同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。
同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
所谓“耳听为虚，眼见为实”。
不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。
很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。
要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。
如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。
房地产营销推广房地产销售的成功操盘手册
房地产营销推广房地产销售的成功操盘手册引言房地产销售是一个竞争激烈的领域，要想取得成功，营销推广是至关重要的。
本手册旨在为房地产销售人员提供一些有效的策略和实践，帮助他们成为成功的操盘手。
下面将介绍一些建立房地产销售的成功操盘手的关键要点。
1. 目标市场定位在进行房地产销售之前，首先需要明确目标市场。
了解目标市场的需求和特点是成功营销的基础。
可以通过市场调研、数据分析和客户反馈等方式来获取关键信息，从而确定适合的目标市场并制定相应的销售策略。
2. 建立品牌形象品牌形象对房地产销售至关重要。
为了建立一个有吸引力和可信度的品牌形象，可以采取以下策略：•设计专业的品牌标识和标语，以提升品牌的可识别性；•打造专业的网站和社交媒体页面，展示项目的特点和优势；•提供高质量的宣传资料和销售文案，以展示项目的价值和特色；•与行业内知名机构和专家建立合作关系，提高品牌的可信度。
3. 多渠道推广房地产销售需要通过多种渠道进行推广，以最大限度地扩大触达目标市场的范围。
一些常用的推广渠道包括：•线下广告：报纸、杂志、海报等传统媒体；•线上广告：搜索引擎、社交媒体、房地产网站等；•口碑营销：通过客户口碑和社区推荐进行宣传；•与中介机构合作：与门店、经纪人建立合作关系，获得更多推广渠道。
4. 个性化营销策略针对不同的客户群体，可以制定个性化的营销策略，提高销售转化率。
一些常用的个性化营销策略包括：•积极回应客户需求：及时回复客户咨询，并提供专业的建议和充分的信息；•精准定位客户：通过市场调研和数据分析，了解客户的需求和偏好，提供个性化的推荐；•定期跟进：与客户保持定期联系，提供项目进展和最新资讯，保持客户的关注度和信任感；•举办活动：通过举办购房咨询会、开放日等活动，吸引客户参与并了解项目。
5. 强化销售团队销售团队是房地产销售的核心力量，因此需要对销售团队进行积极的培训和管理。
以下是一些建立强大销售团队的关键要点：•培训：提供专业的培训和指导，使销售人员掌握产品知识、销售技巧和客户管理；•激励机制：建立激励机制，以激发销售人员的积极性和工作热情；•团队沟通：定期组织团队会议和培训，促进团队合作和信息共享；•反馈和改进：通过客户反馈和销售数据分析，发现问题并及时调整销售策略。
房地产县区项目操盘技巧
房地产县区操盘技巧做县城项目,确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来,我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。
了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥,记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。
给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍,比如你具备了无可比拟的地段优势,地块规模也行,开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道,尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。
我详细说说推广方式吧销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单,这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发.在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土,俗不可耐,其实随着县城人外出务工的人越来越多,眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力,二则可以有效吸引人眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。
哦,对了还有工地包装，也很重要,有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了,不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪,就是白墙，用色块区分开,喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗?别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅!户外看板的搭建也很必要，在县城做户外看板，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象,由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息,比如“10月1日－31日开展欢乐购房月，购房送现金啦！”和户外看板有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的,既然效果一样，就尽量不要重复做,毕竟要注意广告费嘛。
房地产踩盘方法总结（五篇模版）
房地产踩盘方法总结（五篇模版）第一篇：房地产踩盘方法总结关于踩盘公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。
一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。
在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。
二、踩盘信息搜集方法1、对各种环境的感性认识踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。
房地产项目楼盘操盘手操盘箴言
二期：占总房源的40%，优房：劣房=3：7；此时一期房源已消化差不多，在价格上可提价n元/平方米；消费者均有买涨不买跌的心理倾向。
三期：占总房源的30%；此时二期房源已消化差不多，在价格上可提价n元/平方米；由于销售到该阶段时劣房已经基本上销售殆尽，开发成本已基本收回，所剩优房价格可加快上调频率，每次均以m元/平方米上调，当房源每消化5%时，便开始上调；促进购买热潮。
成交客户以第一时间在客户登记表中登记的见客人为准，即使成交过程中有其它销售人员介入，其他销售人员均属友情赞助，不计个人业绩，友情赞助者一旦发生争议，轮值的销售人员必须友情接待，一旦轮值销售人员出现抵制情绪，第一次扣除当月工资的50%，第二次予以辞退。其原由为：客户在第一时间见客人的讲解后再次临门，已证明第一时间见客人将工作做到位，否则不会再次吸引客户再次临门，如其他销售人员想将业绩占据己有或者从中分食，均属不道德行为，也可认为恶意剥夺他人劳动成果。同时，成交几率都是均等的，互相帮助亦可保证自身的劳动成果。
3）.合理调控销售周期；
应配合销售目标（即：推盘节拍），做到不温不火，以利牵制开发商，令开发商有所依赖，易于代理佣金结算。
三、案场管理准则：
1.遵章办事，有制可循；
2.奖惩兼并，调动激情；
3.成单归属，明确分配。
对于成单归属，明确分配这一环节一直容易令操盘受困扰，也是在操盘过程中最容易引起争议的一个环节，因此在招聘后的制度培训中必须体现出来，以期共同遵守，而本人一般采用以第一时间见客人为准，其操作如下：
操盘手操盘箴言（从业4年经验汇总）
操盘手操盘箴言（从业4年经验汇总）
操盘手操盘箴言（从业4年经验汇总）
房地产营销操盘心得推荐word范文
房地产营销操盘心得：精品如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下!建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目销售管理与执行⑦项目客服策划。
第一部分：项目投资（代理）可行性研究项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。
项目投资（代理）可行性研究具体内容如下一、项目用地周边环境分析1．项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及其红线图·七通一平现状。
房地产操盘手
房地产操盘手真正的操盘手！作为房地产的“操盘手"，我认为以下几点属“重中之重”，如果达不到,就不能成为合格的操盘手，当然更谈不上是什么高手。
一、对房地产开发项目从土地出让开始，一直到物业管理,必须有一个清晰的全程认知，这还仅仅是一个基础。
二、规避和防范风险是第一要务，也是取得长期成功的前提和保障,这一点非常重要，却往往被忽略，尤其是被一些自认为高手的策划人所忽略。
三、顺应市场趋势进行操盘是第二要务，也是项目和操盘手本身生存的不二法则。
我们千万不可妄想比市场更聪明，一个操盘手永远也不可能改变市场，而趋势却是我们永远的朋友和依据.四、作为房地产操盘手,毕竟和市场分析专家是有工作内容上的区别的，所以，我们可以出现对长期形式预测的不准确，但是，却不能在事实面前错上加错。
换一句简单一点的话就是，做对比看对要重要得多！无论你怎么解释都不会过分。
五、在房地产楼盘的操作中，我们必须要求战无不胜。
但是怎么样才达到战无不胜呢？记住一句话：战无不胜的真正含义是不胜不战！操作质量远远重要于操作数量。
我们要理智地知道这一点，在很多时候，我们是不能控制市场和他人的，但是，我们要绝对地能够控制住我们自己！六、只有成为太阳，我们才能发出阳光！作为一个房地产操盘手,对房地产专业知识、经济知识、心理学知识甚至于看似无关的文学修养、审美学、道德情操等等，只要对操盘水平有影响的东西，都尽可能地去学习修炼，才能越来越接近于成为“太阳”。
七、知识绝对是力量,但是如果能把这些知识，通过非常艰苦和痛苦的训练转化为实战操作水平，会让力量体现出更大更多的价值。
金牌房地产操盘手的五大特征每个房地产项目的运作，幕后都有一个神秘人物，这个人物不是房地产老板，而是房地产老板找来为项目“当家”的人，从股市中偷来了“操盘手"称呼,由于这个称呼既形象又贴切，现在“房地产操盘手”这个称呼也渐渐习惯并流传开来.事实上，房地产业发展初期相当多“操盘手”就是老板本人,随着企业不断发展，赋予老板的指挥与协调职能越来越多，元帅与将军的职能就开始剥离，“操盘手"由此在元帅的指挥下带兵打战，逐步承担起企业战略下游的诸多工作。
三线城市房地产操盘经验分享
三线城市房地产操盘经验分享三线城市房地产操盘经验分享作者：佚名时间：2008-5-31浏览量：前言目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平米大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？一、三线城市划分根据房地产行业在全国城市发展的状况，通常把最发达的城市如北京、天津、深圳、广州和上海等划分为一线城市；而一些发达的省会城市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线城市。
（一）目前城市地产开发呈现四级梯队层次：第一层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。
主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市。
（二）城市人口聚集形式：1、第一级流动形式：农村人口城镇化乡村人口流向：→乡镇→县镇2、第二级流动形式：地区性城市中心化县城流向：地级城市这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。
3、第三级流动形式：区域性城市中心化建设开发人口流向：有潜力的新兴开放城市公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。
全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活的外来人口，均可办理城镇常住户口。
这无疑加快了城市化的进程。
这一流动，使原来的城镇人口迅速攀升，形成新的区域中心，有潜力的新兴的县级城市将从普通城镇向现代化二级城市迈进。
二、对唐海县深度调研（一）由于唐海县的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质的区别。
房地产跑盘心得范文
房地产跑盘心得范文房地产跑盘心得。
在房地产行业工作的人都知道，跑盘是一项非常重要的工作。
跑盘不仅可以帮助我们了解市场动态，还可以帮助我们找到更多的客户资源。
在跑盘的过程中，我积累了不少经验，今天我想和大家分享一下我的房地产跑盘心得。
首先，跑盘是一项需要耐心和毅力的工作。
在跑盘的过程中，我们经常会遇到各种各样的困难和挫折。
有时候我们会碰到一些客户态度不好，有时候我们会碰到一些房源信息不准确。
但是我们不能因此而气馁，我们要坚持不懈地去跑盘，只有坚持下去，才能找到更多的机会。
其次，跑盘是一项需要细心和耐心的工作。
在跑盘的过程中，我们需要仔细地了解每一个房源的情况，包括房屋的面积、朝向、装修情况等等。
只有将这些信息了解清楚，我们才能更好地向客户介绍房源，提高我们的工作效率。
另外，跑盘也是一项需要勇气和胆识的工作。
在跑盘的过程中，我们经常需要面对各种各样的客户，有些客户可能会对我们提出各种各样的问题和要求，有些客户可能会对我们的工作提出质疑。
但是我们不能因此而退缩，我们要勇敢地面对客户，耐心地解答客户的问题，努力地去满足客户的需求。
最后，跑盘也是一项需要技巧和方法的工作。
在跑盘的过程中，我们需要不断地提升自己的业务水平，学会更好地与客户沟通，学会更好地挖掘客户的需求，学会更好地推销房源。
只有不断地提升自己的业务水平，我们才能更好地完成跑盘工作，为客户提供更好的服务。
总的来说，跑盘是一项需要耐心、细心、勇气和技巧的工作。
只有不断地提升自己，我们才能更好地完成跑盘工作，为客户提供更好的服务。
希望我的跑盘心得能够对大家有所帮助，也希望大家在工作中能够不断地提升自己，为客户提供更好的服务。
房地产营销操盘心得
房地产营销操盘心得一、引言房地产行业是一个竞争激烈的市场，要想在这个行业中取得成功，营销策略是至关重要的。
本文将分享一些我在房地产营销方面的心得体会，希望对大家有所启发。
二、市场调研与目标定位在进行任何营销活动之前，首先需要进行市场调研。
通过调研可以了解目标客户的需求、竞争对手的情况以及市场的趋势。
在调研的基础上，我们可以确定目标客户群体，并制定相应的营销策略。
三、产品定位与差异化竞争在房地产行业，产品定位非常重要。
我们需要明确自己的产品特点和优势，并与竞争对手进行差异化竞争。
通过提供独特的产品特色和服务，可以吸引更多的目标客户。
四、品牌建设与宣传推广品牌建设是房地产营销的核心之一。
通过打造有影响力的品牌形象，可以增加客户对产品的认可度和好感度。
同时，宣传推广也是必不可少的一环。
可以通过广告、媒体报道、社交媒体等渠道来宣传产品，吸引更多的潜在客户。
五、销售团队建设与培训一个优秀的销售团队是房地产营销成功的关键。
建设一个高效的销售团队需要从招聘、培训和激励等方面入手。
通过培训，提高销售人员的专业素养和销售技巧，使其能够更好地与客户沟通和协商，提升销售业绩。
六、客户关系管理与售后服务在房地产行业，客户关系管理至关重要。
通过建立良好的客户关系，可以增加客户的忠诚度和口碑传播。
同时，售后服务也是不可忽视的一环。
及时解决客户的问题和需求，提供优质的售后服务，可以增加客户的满意度和再购买率。
七、数据分析与持续改进数据分析是营销策略优化的重要手段。
通过对销售数据、市场数据和客户数据进行分析，可以了解市场的变化和客户的需求，及时调整营销策略。
持续改进是房地产营销的关键，只有不断优化和改进，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
八、结语房地产营销是一个复杂而又具有挑战性的工作。
通过市场调研、产品定位、品牌建设、销售团队建设、客户关系管理、数据分析和持续改进等方面的努力，我们可以在这个行业中取得成功。
希望以上的心得体会对大家有所启发，祝愿大家在房地产营销方面取得更好的成绩！。
三线城市房地产操盘经验分享
三线城市房地产操盘经验分享作为一名房地产行业从业者，我有幸参与了多个三线城市的房地产项目。
在这个大环境下，我们经常会面对着各种各样的挑战和困难，但同时也可以在房地产操盘中获得不少经验。
今天，我就想与大家分享一下，我在三线城市房地产操盘中获得的经验。
一、思考未来在三线城市中，房地产市场相对不那么繁华，但同时也意味着市场的发展前景相对较好。
因此，在考虑投资一笔资金之前，一定要想好未来几年的市场趋势和发展方向，确定合适的投资计划。
有时，我们需要更多地考虑未来的投资回报和风险因素。
二、了解政府政策政策对于房地产市场的发展非常重要，特别是在三线城市中。
最好的方式是与当地政府相关部门建立联系，了解各种政策方针及信息。
只有这样，我们才能够更好地抓住市场动态，抓住市场机会。
三、了解人口流动人口流动对于房地产市场的发展和操盘具有重要的影响。
三线城市中，很多人涌入到当地，致使短期内的房价上涨。
而且，在一些城市中，政府会采取政策引导流动人口，这也是当地房地产市场的方向和投资方向。
了解这方面的信息，才能更好地把握房地产市场的动态。
四、深度了解当地市场三线城市往往有自身的特色和文化，这也会直接影响到房地产市场的开发和运作。
房地产从业者应该深入了解当地市场、城市文化和社会背景，有针对性地培养当地市场的自己，以确保最终的项目达到预定的目标。
五、抓好项目的品质在三线城市中，房地产项目品质对于市场价值的决定性影响是显而易见的。
如果投资方向不够明确，房地产项目的质量难以把握，最后的投资回报也很难得到保证。
因此，作为投资方或从业者来说，抓好项目品质非常重要。
六、严格控制成本三线城市的房地产项目一般投资较小，但是运作成本较高。
在此情况下，严格控制成本，保证项目的盈利性是非常重要的。
从选址、设计到施工，都应该充分考虑成本因素，确保所有最终决策都符合实际投资收益规律。
七、加强新技术的应用如今，科技正在越来越深入地进驻房地产业中。
越来越多的新技术和创新应用，给房地产从业者带来了许多新机会。
三线城市房地产操盘经验分享
三线城市房地产操盘经验分享三线城市房地产操盘经验分享作者：佚名时间：2008-5-31浏览量：前言目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平米大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？一、三线城市划分根据房地产行业在全国城市发展的状况，通常把最发达的城市如北京、天津、深圳、广州和上海等划分为一线城市；而一些发达的省会城市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线城市。
（一）目前城市地产开发呈现四级梯队层次：第一层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。
主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市。
（二）城市人口聚集形式：1、第一级流动形式：农村人口城镇化乡村人口流向：→乡镇→县镇2、第二级流动形式：地区性城市中心化县城流向：地级城市这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。
3、第三级流动形式：区域性城市中心化建设开发人口流向：有潜力的新兴开放城市公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。
全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活的外来人口，均可办理城镇常住户口。
这无疑加快了城市化的进程。
这一流动，使原来的城镇人口迅速攀升，形成新的区域中心，有潜力的新兴的县级城市将从普通城镇向现代化二级城市迈进。
二、对唐海县深度调研（一）由于唐海县的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质的区别。
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启航类产品营销四大关注点
现金流而非利润流项目 区域暂时不发达 产品无亮点，户型紧凑 中低支付客群为主
1.关注速度：快速来人，快速销售，快速回笼 2.关注规划：弱化现状，强调未来，为客户造梦 3.关注户型：放大户型优势，弱化低端产品劣势 4.关注客户：利用客户对实惠和优惠较敏感的心里
大纲
—— 启航项目操盘12345模式
4大抓手——渠道拓展
【案例】公园壹号跨界营销活动
开展跨界营销，尤其是公益性活动的跨界营销，有 助于树立项目良好的社会形象，同时也有助于迅速 聚集人气，促进成交。
活动环节精心设计，告家长书、现场咨询、 购房抵用券、班级合影 活动效果显著 因活动带来直接开盘成交4套；同时来售楼处 领取照片，增加了案场来人；更重要的是提升 了项目在当地客户心中的形象。
4大抓手——产品包装
景观包装
外景：公园、河流 内景：景观区、景观轴、特色景观小品
公园、水系永远 都是房地产最重 要的附加值载体。 启航系列虽然对 小区内景观要求 不高，但是比较 富有特色的景观 区或景观小品， 也可以为项目增 色不少。
“内外双公园、南北双水景”
4大抓手——产品包装
户型包装
户型包装是产品包 装的核心。启航类 消费者，买房关注 最多是房屋自身的 实用性和经济性， 也就是房屋性价比。 他们的理念是“在 够用的前提下，花 最少的钱”。
2个层面——策划和销售
销售团队组建及要求
团队组建：案场主管、销售组长、销售员、助理 对销售人员的要求 合格的销售人员： 对产品的全面认知，和项目卖点的深刻理解； 对销售流程，销售制度，合同文本的熟悉； 优秀的销售人员： 对客户需求及心理活动的把握。发现需求，满足需求。 能够配合策划人员，完成营销活动； 及时维护客户，发掘新的销售渠道； ……
客户 画像
例：客户画像：小太阳型家庭
姓名：刑XX
职 业：基层管理人员
年 龄：31
学历：本科
交通工具：电动车/公交车
需求面积：110㎡左右
购房目的：改善居住
家庭年收入：10万
承受总价：40万
购房关注重点：
1、因为小孩尚未独立，家庭负担很重，对价格很关注；
2、其次对于项目的交通配套要求也较高；
3、对于户型的要求主要是户型空间的功能，要求较高；
1个中心——必须以指标为导向
如何分解指标？
按时间分：年度指标——月度指标——周指标——每日指标 按规模分：总公司指标——城市公司指标——单项目指标
指标分解的过程，就是任务分配的过程，也是人员分工的过程
2个层面——策划和销售
策划和销售的关系？ 策划人员配备及职责？ 销售团队组建及要求？
2个层面——策划和销售
1个中心——必须以指标为导向
为什么要关注指标？
设定指标是为了明确方向； 设定指标是为了分解工作； 设定指标是为了制定策略； 设定指标是为了检查执行；
蓄客 数量
推货 计划
销售 目标
推广 时间
1个中心——必须以指标为导向
关注哪些指标？
销售套数、销售金额、回笼金额、交付户数、结算 收入、成交率、电转访 率、利润率、蓄客数，等……
• 1 个中心——销售指标 • 2 个层面——策划、销售 • 3 个认知——市场认知、项目认知、客户认知 • 4 大抓手——包装策划、渠道拓展、政策设计、销售逼定 • 5 大计划——培训计划、物料计划、媒介计划、活动计划、推售计划
1个中心——销售指标
为什么要关注指标？ 关注哪些指标？ 如何分解指标？
1.定位特征：现金流而非利润 流项目，保证公司现金流
5.产品特征：以高层为主，现 代简约风格，自身规划、景观、 建材无明显亮点
2.区位特征：城乡结合部&城市新 开发区域，现有配套不足，但是未 来发展前景值得预期
启航类产
品特征
4.户型特征：紧凑型户型为主， 二房、小三房比较受欢迎
3.客群特征：以中低支付家庭 为主，青年一代和小太阳是主 力购买人群
3个认知——市场、项目、客户
市场如何？竞争对手有何动作？ 项目本身有何卖点？周边配套如何？ 目标客户在哪里？有何行为特征？
3个认知——市场认知
为什么要认知市场？
永远要对市场怀有一颗敬畏的心！ 知己知彼，百战不殆！
3个认知——市场认知
市场认知的方式：
市场调查 市场分析 市场预测 市场判断
3个认知——项目认知
一个经典的例子
场景三：
接着，杰克去见世界银行的总裁 杰克：我想介绍一位年轻人来当贵行的副总裁。 总裁：我们已经有很多位副总裁，够多了！ 杰克：但我说的这年轻人可是比尔盖兹的女婿喔！ 总裁：哇！那这样的话……
一个经典的例子
场景四：
最后，杰克的儿子娶了比尔盖兹的女儿，又 当上世界银行的副总裁。 知道吗，生意通常都是这样谈成的。
怎样进行政策设计？
4大抓手——政策设计
政策设计口诀1
人多，卡少，速来！ 执行动作 VIP/亲友卡盛大发放（限量、免费）
4大抓手——政策设计
实用性：房间是否够用、设计是否合理等 经济性：是否有浪费面积，是否有赠送空间
4大抓手——产品包装
建筑包装
对于起航类客户， 大部分是首次置业 者，之前住房经验 缺乏，对于现代建 筑的高层、电梯以 及使用的一些高科 技材料，比如双层 中空玻璃，断桥隔 热等技术，会觉得 很好奇。对他们进 行建材的展示，会 具有很强的销售说 服力。
建筑本身：外立面、得房率、 层高、电梯等
建筑技术：断桥隔热、双层 中空玻璃等
4大抓手——产品包装
第一个层次：快速反应，不扯皮，及时解决问题
物业包装
第二个层次：提供优质周到的额外服务
启航类客户对物业 服务也越来越关注。 他们关注的重点不 在于物业提供多少 附加值的服务，而 是在出现问题时， 物业能够及时的解 决。
【活动现场照片】
4大抓手——政策设计 什么是政策设计？
给优惠
关键在于：给多少？何时给？怎么给
4大抓手——政策设计
为什么要进行政策设计？ 一张牌，拆成一幅牌，效果更好。 成交的秘密是创造信息不对称。
4大抓手——政策设计
政策设计原理及要点
人性的弱点，无利不起早！以利诱之！ 天下没有免费的午餐，找借口让客户参与！ 结合活动，层层释放，逐步锁定！ 羊群效应，不甘落后，限时限量限优惠限房源！
自然来人、广告宣传、活动巡展…… 口碑传播、老带新激励…… 单位团购、设点巡展…… 拓展合作伙伴：银行、百货、餐饮、网络……
4大抓手——渠道拓展
媒体渠道的分类——线上和线下：两条腿走路，线上先行，线下跟进
线上包括：1. 户外看板（最重要也是最有效的线上渠道） 2. 报纸（根据项目特点及客源特征有选择性投放硬广；持 续进行报纸软文投放） 3.音频视频（公交车是启航类客户最普遍的出行方式，可 以选择投放公交车移动电视广告）
4、如孩子再小一点，对于项目教育配套很看重。
价格、户型、交通、配套等，是他们的主要关注因素！
4大抓手——包装、渠道、政策、逼定
如何包装产品卖点？包装策划 如何找到目标客户？渠道拓展 如何锁定目标客户？政策设计 如何逼定目标客户？销售逼定
4大抓手——产品包装
产品包装的目的
找出与竞争楼盘的差异化，寻找独特销售卖点； 挖掘项目的核心价值，强化产品竞争力；实现价格提升。 为教育客户做好准备与铺垫。
开发商的口碑：金杯银杯，不如老百姓的口碑 （社会美誉度、业主推荐率）
4大抓手——产品包装
规划包装
大的方面： 区域发展重点规划
小的方面： 社区规模、社区配套 （是否配 备菜场、幼 儿园、运动场所等）
对于启航类产品，一般都位于城乡结合部，或者城 市新开发区域。现有配套不完善，但是规划前景广 阔。因此，在营销上对规划的包装就显的非常重要。
3个认知——客户认知
四带一区若干点
例： 新城域客户地图
中吴大道周边
武 宜 路 周 边
丽 华 路 周 边
人民路周边
武进中心区
乡镇
3个认知——客户认知
客户认知还要明确目标客户群有何特征？做到知其所以然。
置业类型：首次置业、二次置业、多次置业；自住型、改善型、投资型 家庭类型：青年之家、小太阳、中年之家、三代同堂、空巢家庭 收入类型：中低收入、中等收入、中高收入、高收入 职业类型：政府公务员、私营业主、企业白领、产业工人、自由职业者 其他类型：教育程度、年龄、原住地
项目认知包括对项目品牌、配套、景观、户型、规划、物业服务等 各方面因素的综合认知。既有好的方面，也要认识到项目的劣势！
项目认知的目的是要寻找项目独特的差异化卖点！
项目认知方法：SWOT分析
3个认知——客户认知
客户认知就是要明确项目的目标客户群在哪里？做到有的放矢。
核心客群 重要客群 偶得客群
客户地图
4大抓手——渠道拓展
渠道拓展（客户开发）观点小结
必须坚持线上线下呼应配合！ 必须坚持走出去，请进来！ 必须坚持老客户的再开发！ 必须坚持跨界客户开发！
4大抓手——渠道拓展
【案例】万博城市广场线下客户拓展四步曲（1）派单组每到一处横
幅+派报+巡展组合运用，横幅和派报释放巡展信息，巡展会上释放优惠信息 ，派报和巡展均明确收集客户名单的任务；（2）次日由CALL客组对前一日收 集的名单进行回访，回访后分成三类，有意向客户、意向不明确和明确放弃 客户；（3）当天由销售员跟访意向客户，进行邀约到现场，意向不明客户由 CALL客组继续跟踪；（4） CALL客和售楼员回访均为3天一追踪，除非到场或 者客户明确放弃。此外CALL客组也自己开发数据库名单。对线下工作的精细 化管理，为项目开盘贡献了39%的诚意金客户。有效的支撑了项目的价格。
想一想，杰克是如何促成这桩美事的？
是不是首先要精心策划？（策略） 是不是要产品包装？（产品） 是不是要找到感兴趣的人？（渠道、客户） 是不是最后大家都很满意？（满意度、口碑）