契税政策解读

有偿：• 国有土地使用权出让 • 国有土地使用权租赁 • 国有土地使用权授权经营 • 国有土地使用权作价投资入股
集体经营性建设用地出让
2019年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于 修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》 的决定，修订后的两部法律将于2020年1月1日起施行。总体而言，本次修 订在总结此前全国范围内33个试点区域农村土地制度改革经验的基础上，将 党中央的有关决策和试点成功经验上升为法律。其中，允许集体经营性建设 用地入市可以说是此次土地管理法修改的最大亮点之一，其从根本上扫除了 原有集体建设用地需依法转为国有土地后才可作为经营性建设用地入市出让 的法律障碍。
封建社会时期 •东晋:“估税”，征税对象：田宅、奴婢、牛马，税率4%，对买卖双方征收， 卖方缴纳3%，买方缴纳1%。 •北宋：“印契钱”，征税对象：田宅，只对买方征税，纳税期限为两个月。 •此后，历代王朝均以保障买方产权为由，对土地、房屋的买卖、典当等产 权变动行为向买方征收契税，税率和征收范围略有变动。 •清代：“田房契税”，“民凭文契，官凭印”。契税税率提高到9%，典当 契税税率提高到 6%。
中华民国时期
受西方国家影响，契税有了一定发展，税制逐步规范。主要有以下几个特点：
• 一是有了免税规定。即官方、自治团体买卖、典当土地、房屋， 购买土地、 房屋作为公益活动的，可以免税。
• 二是征收附加。对买卖土地、房屋征收1%的契税附加，但额度不能超过正 税的1/3。
• 三是增加了“验契费”和“注册费”。
国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函[2007]645号
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证 书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权 属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权 利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利 益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契 税等相关税收。
契税法（草案）：将“国有土地使用权出让”更改为”土地使用权出让“。
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换
《细则》：条例所称土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换 或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
条例所称土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取 得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
• 房屋所有权 房屋所有权是指是房屋所有人对其所有的房屋享有的占有、使用、收益和处 分的权利。
（一）国有土地使用权出让
《细则》：条例所称国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使 用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。
土地一级市场 无偿：划拨土地使用权
• 无偿性 • 公益性 • 权属不完整性
2020
契税政策解读
202008
目录
CONTENTS
01 契税概述 02 《契税暂行条例》解读
03 契税政策问题解答
什么是契税？
契：证券，证明买卖、抵押、租赁关系的文书。
契税ห้องสมุดไป่ตู้一种行为税，是在土地使用权、房屋所有权转移过程中，对承受土地使 用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
契税的历史沿革
条例所称土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠 者的行为。
条例所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
包括集体土地使用权的转让。
（三）房屋买卖、赠与、交换 《细则》：条例所称房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交 付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。 条例所称房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。 条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
财政部要求把城乡契税征管工作开展起来。1990年，全国契税征管工作全 面恢复，并继续沿用1950年政务院发布的《契税暂行条例》。
社会主义市场经济体制时期
1990年契税全面恢复征收后，宪法及房地产法律法规随后陆续进行了修改 和制定，房地产市场快速发展，交易形式发生了非常大的变化，使得原条例 在执行过程中出现了与实际情况不相适应的状况，为了发挥契税的调节作用， 1997年7月 7日国务院发布了《中华人民共和国契税暂行条例》，当年 10 月28日，财政部发布《中华人民共和国契税暂行条例细则》。
“凡机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、国营和地方国营的企业 与事业单位、以及合作社等,凡有土地房屋的买、典、承受赠与或交换行为 者,均免纳契税”。
第二次是1962年。土地改革后，契税只对个人及非公有制经济单位的房产 征收，全国契税征管工作基本处于停滞状态。
有计划的商品经济体制时期
1978年12月党的十一届三中全会以后，国家逐步落实了房产政策，城乡房 屋买卖又重新活跃起来。
• 四是税收收入改为中央和地方共享收入。契税收入包括正税、验契费和注 册费、契税附加，前三项为中央收入，后一项为地方收入。
新中国成立后
计划经济体制时期
1950年4月3日，政务院公布实施了《契税暂行条例》
契税政策进行了两次大的调整：
第一次是1954年。契税纳税人的范围大大缩小，只对个人及非公有制经济 单位征收。
第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为： （一）国有土地使用权出让； （二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； （三）房屋买卖； （四）房屋赠与； （五）房屋交换。 前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
• 土地使用权 土地使用权是指土地的使用人依法对土地享有占有、使用、收益和有限处分 的权利，包括国有土地使用权和集体土地使用权。
《契税暂行条例》解读
第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳 税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 《细则》：条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位 和社会团体以及其他组织。 条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。
未办理房地产权属登记而承受土地权属再转让的