江苏省连云港市灌云县房地产项目投资调研报告.doc

江苏省连云港市灌云县房地产项目投资调
研报告
内部资料CCP 江苏省连云港市灌云县房地产项目投资调研报告上海元坤投资咨询有限公司目录第一部分灌云县外部环境3
一、地理位置3
二、行政区划4
三、交通情况5 第二部分灌云县内部环境6
一、面积与人口6 1、地域面积6 2、人口现状6 3、简要分析7 第三部分城市投资环境分析7
一、宏观经济发展状况7 1、城市总体经济情况7 2、历年GDP增长情况8 3、灌云产业结构情况9 4、灌云民营经济发展状况10 5、灌云的企业发展情况10
二、灌云居民生活水平10 1、灌云居民生活水平概述10 2、灌云居民收入情况11 3、城乡居民储蓄存款水平12 4、灌云居民住房水平13
三、城市规划及重大市政建设状况14 1、灌云的总体规划（2006年-2010年）14
四、城市投资环境优劣势分析15 1、投资优势15 2、投资劣势17 第四部分灌云房地产市场发展情况17
一、灌云房地产市场发展现状17
二、灌云房地产特征概括18 第五部分、项目基本情况
19
一、项目简介19 1、项目名称19 2、项目位置19 3、项目性质19 4、项目技术指标19 5、项目现状19
二、项目初步经济效益估算20 第一部分灌云县外部环境
一、地理位置灌云县位于江苏省东北部。

东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。

灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。

总面积1840平方公里，其中耕地面积154万亩。

下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。

全县共有318个行政村，总人口105万。

江苏各主要城市分布图
二、行政区划灌云县现辖区8个镇，12个乡。

附图
三、交通情况1、灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。

①临港¬。

灌云县东临黄海，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分钟。

境内的燕尾港港口现有5000吨码头一座，可建设万吨码头，港口吞吐量可达600万吨以上。

除了海港外，还有与大运河相连的盐河及善后河、五灌河等内河，内河航运非常便利。

②沿线。

灌云县地处亚欧大陆桥东桥头堡连云港的南大门，县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。

③多路。

灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路；近60公里的204国道贯穿灌云县南北；近70公里的324省道横穿全县东西，还有236、242（在建）穿境而过；1000多公里水泥路已伸入乡村，集高速、国省、县乡村道路为一体的快捷交通网络已初具规模。

④近场。

白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市。

2、但是就目前而言，灌云至连云港、灌云至燕尾港还是不是非常的方便的，其独特的区位优势，还是给灌云的未来发展带来有利的一面。

连云港经济开发区距离各港口、机场的分布图3、交通直达情况灌云经过高速直达连云港港口约30分钟（65公里）；灌云县城驱车至燕尾港约为30分钟（55公里）。

第二部分灌云县内部环境
一、面积与人口1、地域面积灌云县总面积1840平方公里，其中耕地面积154万亩。

下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。

2、人口现状全县共有318个行政村，总人口105万。

表1灌云县历年人口变化情况年份2003年2004年2005年2006年2007年全县年末总人口（万人）107.23 107.25 105.05 107.5 109.10 县城年末总人口（万人）43.45 44.27 40.53 44.77 45.71 农业人口（万人）63.79 62.98 64.52 62.72 63.39 从以上数据来看，我们不难发现灌云目前的人口结构特点非农业人口比例还较高城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大。

3、简要分析灌云目前的经济发展水平处于起步阶段，如果灌云能利用自身在连云港和燕尾港的区位优势，调整自身的产业结构，结合目前的经济形势，灌云的发展将有一番
作为。

人口增长率不大，对于房地产的开发是一个劣势。

但是在06年，有一个乡镇并入连云港市，因此数据有一定的局限性。

第三部分城市投资环境分析
一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况江苏省是省定经济薄弱县、省财政转移支付县，但是目前随着灌云的整体规划的出台，以及大力发展经济能力，灌云县整体得到了发展。

2006年以来，县委、县政府进一步明确山水城市的县城定位、西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。

一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。

目前，城市规划、县城建设、环境整治三项工程全面推进，城市品位得到不断提升。

大力提升老城区。

一是实施净化工程，深入开展卫生环境治理，去年，仅县城就清理垃圾1万余吨，新增隔离护栏1.9万平方米；规范机动三轮车营运，县城营运机动三轮车问题得到了有效解决，由4100多辆迫降到150辆，城乡卫生环境明显提升，城乡交通秩序明显改观。

二是实施绿化工程，推进大树进城，到目前，已投入720
万元，移进城大树6700余棵。

三是实施亮化工程，胜利路、伊山路等主干道两侧的楼体全部安装了轮廓灯，所有的店牌正在安装亮化设施，亮化面积达26万平方米。

四是实施美化工程，以大整治为抓手，重点对沿街、沿路、沿河的违章建筑进行集中拆除，拆除违章设置物1.4万个，拆除违章建筑5.89万平方米，实现拆迁工作零补偿、零上访；以城区河道打造为重点，投入150万元对山前河进行清淤，并进行景观设计和打造。

2、历年GDP增长情况表
3、灌云县历年GDP增长情况统计年份2005年2006年2007年GDP总量（亿元）46.42 55.93 69.98 增幅17 17 人均GDP（元）12368 5263 6462 增幅18.7 18.7 2006年，四县共实现生产总值289.51亿元，增长17.3，比2005年提高了3.0个百分点，比全市经济增速高2.2个百分点。

其中，赣榆、东海、灌云、灌南分别实现生产总值91.82亿元、92.73亿元、55.93亿元、49.03亿元，在苏北24县中分别居第13位、第11位、第20位、第22位，赣榆、东海位次与2005年相同，灌云、灌南前移1位；同比分别增长17.4、17.4、17.0、17.5，比2005年提高了3.2个、2.7个、3.6个、3.0个百分点。

我们从以上统计数据可以看出1）、灌云的经济基础比
较薄弱，经济总量在连云港处于下游水平。

2）、近几年来灌云的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。

3）、灌云的人均GDP比较低，灌云的经济水平较低。

随着灌云的城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断灌云的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为表人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP 8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上的标准判断，灌云当前人均GDP 水平下，房地产处于住房起步阶段。

3、灌云产业结构情况1）、现状从总体三产结构来看，灌云的2006年的三产结构比例32.73829.3；灌云的2007年的三产结构比例接近28.942.928.5，说明灌云的第二产业比重有了长足的发展，而第三产业发展有所倒退。

2）、展望从灌云县政府制定的产业发展规划来看，未来灌云将大力引进外资发展旅游服务业，在保持第二产业的持续发展基础上促进第三产业的发展作为拉动地方经济增长、实现城镇化的战略选择。

4、灌云民营经济发展状况07年，灌云县经济迅速发展，
城市民营经济贡献巨大。

据统计，全年完成民营经济增加值35.14亿元，增幅25.5；私营个体经济新增注册资本达9.7亿元；新增私营企业数469户；新增个体经营户数4500户。

-----出自江苏省政府网站（/intro.html）总体看来，灌云县政府对于灌云的建设确实花了不少力气，但是对于灌云的开发，灌云的规划目标，尚需时间进行。

2）、土地规模2007年土地出让规模是前两年总和的两倍，达到2300多公顷，07年全年出让地块35块。

预计2008年11块，由于土地指标的限制，将来土地供应量有一点下降。

四、城市投资环境优劣势分析1、投资优势1）、区位优势港口是灌云县招商引资的宝贵资源，是灌云县最具特色的优势所在。

围绕省委省政府提出的加快规划建设沿东陇海线产业带和沿海海洋经济带战略部署，连云港市提出了按照突出主港、群港联动的“一体两翼”布局，加快昂起连云港港口龙头，充分释放燕尾港等港口潜能。

灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。

2）、自然环境优势灌云县地处沂、沭、泗下游，濒临黄海，淡水资源丰富，环境容量大，是发展化工等三类工业的理想之地。

（1）、紧临新沂河尾水通道。

新沂河尾水通道是经省发改委立项批准、省政府决定实施的污水排海工程，主要排放山东、徐州等地工业、生活污水，新沂河尾水通道在我县境内长达70公里，工业废水可集中处理达标后直接排入，具有得天独厚的环保优势，是水污染相对较重的大中型化工、医药等在其它地区因受环保条件限制而不能上马或者必须搬迁的项目最适宜、最理想的选择。

（2）、投资成本低。

灌云县临港产业区设有集中式污水处理厂，入区项目污水治理达接管标准后即可进入污水处理厂，污染治理投资可大幅降低。

（3）、淡水资源丰富。

灌云县境内现有新沂河、古泊善后河和五灌河等入海河道，其中五灌河上接车轴河、界圩河、东门五图河、盐河等河流，淡水资源丰富，可供发展大型工业所需。

（4）、地理位置优越。

灌云县临港产业区濒临黄海，园区污水处理达标后经新沂河排放入海，不影响其它地表水体，更不影响饮用水源，
无环境污染纠纷。

3）、经济发展前景优势随着灌云县政府招商引资力度的不断加大，随着灌云经济开发区内外商投资企业的不断到位，我们预计灌云的经济水平会在近两年之内有较快的发展。

4）、城市化进程加速、城区范围扩大、规划蕴藏投资机会随着城市发展进程的加速，随着灌云规划的进一步明朗，灌云新一轮的城市化进程蕴藏了较大的投资机会。

2、投资劣势1）、工业基础较薄弱，商业欠发展由于灌云的底子比较薄弱，因此尽管近几年的轻工业有所发展，但是总体水平仍然落后。

另外，由于经济总体环境的落后，商业一直没有大的发展。

2）、城市的配套设施分配不均衡因城镇中心发展较早，因此配套设施尚有发展。

新区已经有配套设施的在建（县中学、医院、体育馆、歌剧院）。

但是经济开发区没有配套设施，并且，就目前而言，没有完整的规划和实施方案。

3）、人力资源竞争能力较弱灌云目前人力资源比较薄弱，高技术人才和高级管理人员比较缺乏。

第四部分灌云房地产市场发展情况
一、灌云房地产市场发展现状灌云踩点7个正在开发或者待开发的售楼现场。

并分列如下1.清华缘大约于5月开盘，价格未定，主要是以高层小高层为主。

该案位于沿324省道新民路与伊山路之间，开发商为润达房地产有限公司。

2.伊山华亭位于清华源对面，324省道路北。

主要是高层小高层。

于3月29日开盘，最低价在1788元/平方米。

就目前的销售情况而言，表现尚可，销售情况就现场售楼情况大概估计为80～85左右。

该案靠近县城老中心，距县政府以西大概2公里左右。

地段较好。

3.怡景花城该盘总面积大约135亩，主要是多层与小高层，并有少量的联体别墅。

目前别墅开盘约11套，据售楼处的介绍，目前已成交5套左右，目前成交率为45.5。

该盘地域也不错，位于规划中长途汽车站南边。

4.阳光景都6月份开盘，总面积大约为120平方米，以多层小高层为主。

位于324省道伊山路和孙腾路中间。

5.君悦华庭开盘时期未定，土地上的拆迁尚未完成，从
2006年至今。

该案总面积约为170亩，多层为主。

该案设计风格比较独特，为欧式、英式风格。

销售情况无法评定。

6.溢彩馨都该盘位于政府大楼、体育馆、戏剧院后面处于大伊山风景区南边。

馨福家缘正东面。

目前在售部分房号，该盘为多层与小别墅。

据售楼处负责人了解，均价为2400元/平方米。

7.大伊山西边，该盘尚未有开发动作，主要为别墅或者多层为主。

为潜在的竞争客户。

二、灌云房地产特征概括我们首先来概括一下灌云房地产市场发展的现状和特征，使我们能够直观的对灌云房地产市场有个初步的了解，同时本部分的论述也是围绕以下几点展开1、目前，灌云房地产楼盘供应量较多，在建、拟建或者已销新开发楼盘多达15个左右，都以社区性小区为主。

土地面积基本在100～170亩，其中另有500亩土地尚待开发（不包括经济开发区内5块总面积达500多亩低密度的规模性开发的住宅用地）。

2、因为旧城改造、临港化工区的建设，拆迁人数较多，
他们拥有较多的拆迁赔偿费他们也是一个潜在的购买群体。

根据我们的调研结果来看，目前的在灌云县城主要的购买人群为公务员、事业单位（包含农村）、教师（包括乡村教师）、工人、外出打工者、拆迁居民等等。

这中等收入群体，以多层（80～100平方米左右）为主，户型功能实用性要求较高。

3、高端物业购买人群主要为私营企业主、当地的外来投资者，人数无法确定，数据无法考证。

现在别墅相对于多层供应量较少，相对而言，购买力较弱，比如怡景花城前期供应11套联体别墅，目前已售5套。

低密度的物业受国家政策的调控，不能进行按揭。

除非满足别墅在整个楼盘占有量小于60，才可能进行按揭（需和银行进行协商）。

4、就目前而言，居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力30万左右，多位灌云县本地人。

据我们现场观察，目前已开盘楼盘签约率达80，但是主要集中配套较成熟地段（近老城区）。

比如伊山华庭、富园广场、溢彩馨都，特别是富园广场，因在老城区中心位置，认购火爆。

上市两天签约率达90以上。

5、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大。

6、现低密度楼盘有一次，“名流山庄”，据传预售意向已达80，价格在2800～3000元。

7、灌云县年土地供应量较大，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力。

8、二手房市场发展缓慢。

9、整个市场以多层住宅供应为主，供应价格在1800～2000左右，以80～100平方米为主，一套房子在20～30万之间。

另外个别楼盘因地理位置等缘故，价格相对较高。

如溢彩馨都，位于新城区县政府东北面，邻体育馆、歌剧院。

价格在2500左右。

第五部分、项目基本情况
一、项目简介1、项目名称灌云经济开发区地块2、项目位置新县城大楼沿西苑路向南开车约5分钟。

地块北邻地块为工业用地，已被台州客商购入，计划为服装加工。

地块为河流，管委会计划做40米景观河流，并做30沿岸景观带，计划在拆迁后动工。

地块西面、南边、西南边皆为同等住宅规划用地。

3、项目性质住宅（开发区规划低密度规模性可讨论更改）
4、项目技术指标项目占地110亩，那一带计划建成
一片低密度的住宅中心，有高层，对那一带的房产有拔高作用，形成一个相对政府大楼一带的城市副中心。

一个初步的要求，如不建高层，容积率必须控制在1.5；如果有高层的话，可以控制在1.7，高层周围可以在3.0。

5、项目现状目前为村庄（毛地），待确认后由政府负责拆迁。

二、项目初步经济效益估算项目占地110亩，容积率1.5，地价约25万/亩，将才用挂牌方式推出，楼面地价250元/平方米；各类规费合计100元/平方米（收费标准见文后附录）具体规费需要和当地政府协商，综合开发成本约700～800元/M2左右（不含土地款），项目投资单位总成本估计约为1050～1150元/M2；根据目前灌云县各类房产项目的销售价格，我们经初步分析认为，销售价格可定为联排别墅2500元/M2；多层价格在1800～2000元/M2。

单方利润保守估计在650～850元/平方米左右，我们判断项目本身投资初步可行。

附录1、灌云统计年鉴（2007年）2、灌云县统计局08年3月份的统计分析与调查。