揭阳市场调查报告

地址： 建筑面积 月租
揭东糖厂牛肉店（广百百货附 近） 110m2 3800元 实用面积 100m2
案例分析
地址： 建筑面积 月租 建阳路实惠百货（中信证劵对面） 65m2 1800元 实用面积 转让费 60m2 2万元 （不包货）
地址：
建阳路（中信证劵对面）
建筑面积
月租
82m2
5000元
实用面积Байду номын сангаас
案例分析
地址：
建筑面积 月租
金城商业步行街内街（金尚坊55 号）
55m2 1800元 实用面积 管理费 33.6m2 6元/m2
地址： 建筑面积 月租 转让费
金城商业步行街内街（金尚坊31 号） 39m2 800元 实用面积 管理费 30m2 6元/m2
25000元（包货）
案例分析
地址： 建筑面积 月租 金城商业步行街（拓田） 109m2 3200元 实用面积 管理费 93m2 6元/m2
交通网络
揭阳市： 距潮州市28公里 距汕头市37公里 距汕尾市134公里 距深圳市266公里 距广州市320公里
交通网络
GDP水平
从2007年至2009年，揭阳市GDP的增长速度保持在年均17% 的增长速度，增长速度处于广东省的前列水平
居民人均可支配收入
揭阳市人均可支配收入每年以高速度速度增 长，表明居民的整体购买能力的提升。
揭阳经济
揭阳市2010年全市生产总值突破千亿元，达到1008.99亿元，成为 粤东地区继汕头之后跨入千亿俱乐部的地级市，同时规模以上工业增加 值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额三项增速均列全省第一 位，为揭阳“力拔粤东五年大变化头筹”奠定了坚实基础。 目前揭阳市拥有中国高新技术企业35家、省级民营科技企业155家、 省级以上工程技术研究开发中心和企业技术中心各13个、博士后工作站 4个，16个项目列入广东现代产业“500强”指导目录，榕泰、康美、巨 轮、吉荣、天银等一批企业处于全国行业技术领先地位。 揭阳市注重特色城市的建设。依托独特的水乡风貌，把建设宜居城 乡与打造特色城市结合起来，确立“岭南水城”的城市定位，提出把普 宁建成商贸名城，把揭东建成工业新城，把惠来建成滨海名城，把揭西 建成美丽山城，形成以“水”龙头为带动的山海工商城市发展格局。城 市配套功能逐步完善。据不完全统计，5年共投入建设资金57.3亿元。
行政划分
揭阳市现辖榕城区和揭东、惠来、 揭西3县，代管普宁市（县级）。 并设立东山区管理委员会、揭阳经 济开发试验区、普宁华侨管理区和 大南山华侨管理区，赋予部分县级 管理职能。全市基层设置69个镇、 10个乡、21个街道办事处，15个农 场。2009年末全市户籍人口649.11 万人
交通网络
揭阳是粤东、闽西南和赣南的交通枢纽，水陆运输便捷。 境内有国道206（烟汕线）、324（福昆线），省道1923（内 隆线），1929（葵和线）、 1930（汕樟线）、1932（揭陆 线）、1940（华五线）、1941（安前线）等公路干线。广梅 汕铁路和深汕高速公路穿境而过。内河通航里程长369 公里， 环绕市区流经汕头出海的榕江是广东省著名深水河，可进出 3000－5000吨级货轮，直航香港和广州、上海、湛江等地。 拥有神泉、靖海、资深等优良港湾。揭普高速公路和汕揭梅 高速公路正在加紧建设，潮汕民用机场选址市境内炮台镇， 使揭阳区位优势更加突出。
揭阳市市场调查
市场调查工作安排：
1、调查目的： 实地了解揭阳商业格局及商业地产的投资环境，为项目的投资论证 提供论据和数据支持。 2、调查时间：2011年3月15日11点30分—3月16日17点 3、调查前掌握资料：项目名称及照片、进贤门照片、榕江一品（楼盘）照片 4、调查方法：1）调查前多渠道收集揭阳商业地产资料，结果发现几乎是空“白” 包括中原、世联、戴德梁行等在揭阳均无项目。
揭阳经济
玉都旅游
揭阳
港口运输
机场物流
经济开发区
揭阳文化：“全民经商、文化弱市”
揭阳位于广东省东南部，见诸史载已有2200多年，是潮汕文化发祥地， 素有“海滨邹鲁”之美称。 北靠兴梅，南濒南海，东邻汕头、潮州、西接 汕尾，下辖揭东、惠来、揭西三县和榕城区，代管普宁市（县级市）是潮汕 地历史最悠久、面积最大、人口最多的地级市。揭阳还是著名侨乡，海外华 侨和港澳台同胞320多万人。 然而，正是这样一个潮汕地历史最悠久、面积最大、人口最多的地级市 它能够花费2000万人民币建造亚洲第一高的音乐喷泉，却在建市的16年中始 终没有建成一个市级公共图书馆、揭阳这两年路修的挺漂亮，可是连个象样 的功能基本齐全的市级长途客运站都没有，揭阳人均高考报考人数，本科入 围率，国家示范性高中的数量，省一级学校的数量在潮汕地区长期落后于潮 州、汕头，甚至文化教育落后于粤西地区。
社会消费品零售总额
揭阳市社会消费品零售总额每年都保持 高速度增长，09年更是突破了300亿。 社会消费品零售总额的提高，说明了居 民的消费观念已经提高了 揭阳市城乡居民储蓄存款余额每年 都保持平稳上涨，09年突破了600亿 大关，说民居民的生活水平也随之 提高了。
重大建设项目
2010年新引进项目计划投 资超过1500亿元，至2015 年可达到4000亿元。 计划首期投资585亿元、年 炼油能力2000万吨的中石 油广东石化炼油项目，预 计今年将开工建设；计划 投资150亿元的中海油粤东 LNG一体化项目，成功落户 并获国家发改委同意开展 前期工作；揭阳潮汕机场 今年将建成通航；计划投 资400多亿元的惠来电厂1、 2号机组建成投产，3、4号 机组建设正在抓紧推进。
临江路商圈
临江路商圈案例分布点
金港湾 BOSS店 T型台
A132号
A110号
案例分析
地址： 建筑面积 月租 帝豪湾商业街（A110号） 560m2 （4间铺） 实用 面积 498m2 （4间铺） 0.8元/m2
3万元/月 管理费
售价
700万元
地址： 建筑面积 售价
金港湾（临江北路中段）
252m2 实用面积 （两层）
转让费
75.6m2
30000元 （不包货）
案例分析
地址：
建筑面积 月租 转让费 金城商业步行街内街（金尚坊35 号小帅兔） 50m2 1500元 实用面积 管理费 38m2 6元/m2
45000元（含货）
地址： 建筑面积 月租 售价
金城商业步行街内街（金尚坊32 号博雅） 57m2 800元 5.87万元 实用面积 管理费 45m2 6元/m2
注：部分描述结合自揭阳网络论坛及实地考察
揭阳城市总结
1、交通系统的全面升级，将加快揭阳市跟周边城市地区的 交流和合作，大大的改善揭阳市的投资环境。 2、随着揭阳市重大项目的落成和投产，揭阳市的经济水平 将得到极大提高，进一步提高揭阳市居民收入水平。 3、居民消费观念和购买能力的提高，进一步促进揭阳市商 业的发展。
小结
4、 易初莲花超市开市于2009年3月28日，二层结构，一楼部分规划有 肯德基、蒙自源过桥米线（连锁）、珠宝服饰等，其它区域为超 市。该超市是揭阳第一家外资连锁超市，所租物业（未售）为创 鸿地产所有，超市经营状况较好，一楼分租区域平均租金130元/ ㎡（实用面积）。
5、 广百百货开市于2010年，所租物业（烂尾楼改造）为创鸿物业所 有，目前经营状况较差，尚处于市场磨合调整期。 总述：建阳路商圈街铺现售价在10000元/m2—15000元/m2之间，租金 水平在17元/m2—66元/m2之间，平均租金38元/m2|（实用面积 ），建阳路商圈主要商业还是孤立的点状分布，且分布于建阳 路的西段，东段靠晓翠路基本是空白，尚未形成线、面的商业 街的辐射，这与区域周边1公里常住人口较少有直接的关系，加 上被黄歧山大道（市政主干快车道）分割，难以集聚商业步行 人群。
地址：
金城商业步行街中段
建筑面积
440m2
1F210m2 2F230m2
实用面积
396m2
1F190m2 2F206m2
月租
13200元
管理费
6元/m2
售价
450万元
建阳路商圈小结
1、 以易初莲花超市为核心、周边分布有肯德基、大地影院、广百百货、 金城商业街等商业体。 2、 金城商业街于2008年12月5日开街，主要是一至三层的街铺、内街铺 ，面积在100㎡—500㎡之间，规划有中西餐饮、服饰、大地影院、社 区商业等。商铺分为金城御景花园东、西区底铺（买房送铺）、金城 龙庭一期底铺（南区售完、北区未售）、金城龙庭一期金尚坊内铺（ 售完未办证）。商业街商铺空置率达80%，业主自营率大约30%，租金 较开街初平均下降30%，最高达50%。 3、 金城龙庭二期、三期，金城峰景已售完（包括楼花），主要是一至三 层的街铺、内街铺，面积在100㎡—500㎡之间，现90%以上空置。
建筑面积
1F112m2 2F123m2
月租
4500元/月
售价
250万元
案例分布
地址： 建筑面积 月租
临江北路中段（金港湾对面） 43m2 3200元 实用面积 转让费 39m2 90000元 （新装修）
临江路商圈小结（项目所在地）
1、临江北路中段至东段以榕江大酒店（揭阳唯一五星）为核心，周边分布有名典咖 啡、西堤岛咖啡、贵宾楼海鲜酒家等满足于各种商务高端人士配套服务的商业专卖店 集中，揭阳的主要市政、金融机构也多分布于此区域。这一区域的商业特点是商家虽 少，但档次较高。临江北路西段商业主要是以揭阳布料批发市场（名存实亡）、金润 帝豪湾临街铺及对面街铺较为集中。临江北路商业主要集中在榕江大酒店(黄歧山大 道口)至新河路段1.7公里这一段，没有集中商业，整个临江北路被仁义路、黄歧山大 道、晓翠路、新河路等市政南北主要道路分割，造成沿街商业成断点分布，因揭阳市 政府位于该路段，这是一条严管路，且是东山区与榕江区交通过镜必经的交汇处，车 流、人流都难以停留、集聚。 2、临江南路除了中段2010年开业的易初莲花超市外，其它全长2.2公里都是在建在售 的住宅底铺（西段、中段是创鸿地产，东段是万乐邦、电力地产）,按目前临江南路 的开发程度,商业最快也要到2014年才能初步形成线的分布。
位置：临江南路 行程：2.2公里 商业：易初莲花超市 沿街街铺
位置：进贤门大道、思贤路、进安街 行程：2公里 商业：进贤商业步行街 女人街 苏宁电器
目录
1 2 3 4
项目城市背景
商业调查分析
房地产现状 项目研判
PART1:
项目城市背景
地理位置
揭阳市位于广东省东南 部，地跨东经115°36ˊ 至116°37ˊ39“，北纬 22°53ˊ23°46ˊ27”。 北靠兴梅，南濒南海,东 邻汕头、潮州，西接汕 尾。陆地面积5240．5平 方公里。大陆海岸线长 82公里,沿海岛屿30多个 内陆江河主要有榕江龙 江和练江三大水系。
三大商圈区域图及其主力商店
建阳路商圈
临江路商圈
进贤路商圈
建阳路商圈
建阳路商圈案例分布点
PEAR店 实惠百货
易初莲花购 物广场一楼
金城步行 街拓田店 金城步行街 与狼共舞店 金尚坊31号
金尚坊35号 金尚坊55号 糖厂牛肉店 金尚坊32号
案例分析
地址： 实用面积 易初莲花购物广场一楼（黄岐 山大道） 60m2 月租 7800元（含 管理费）
PART2:
商圈调查分析
揭阳商业总述
揭阳商业格局由南到北5公里范围内分为三个商圈：即南面进贤门商圈、中间临江 路商圈、北面建阳路商圈。 南面的进贤门商圈是揭阳最早、最大的商圈，形成了点、线、面的商业布局，是 揭阳商业入铺率、租金最高的商业区域，是揭阳核心的中心商圈，辐射整个揭阳城 市，但进贤门商圈受限于大量的商业集中于老街商住两用民宅之中，形象很差，街 巷狭窄，经营档次低，改造升级的空间较小，难以跟上揭阳城市发展的步骤。 中间的临江路商圈是“新兴”的商圈，或者说是半老半新的商圈，临江北路商业 形成较早，成线型商业布局，业态已基本定型，商业定位服务于商务高端特定消费 人群，形式以专卖店为特色，没有规划集中大型商业。而临江南路商业更是刚刚起 步，形式仍然是以街铺为主，缺少大型集中商业规划。临江路商圈因夹江两岸，物 业以商品住宅开发为主，加上是新区东山区和老区榕江区的交通交汇处，很难集聚 车流和消费人流，未来以市民江景观光、休闲的商业消费人群会更为集中。 北面的建阳路商圈也是“新兴”商圈，虽然比临江路商圈更年轻，但发展较快， 揭阳目前主要的集中商业就在这个区域，但因刚刚起步，市场尚处于磨合调整期， 还不能辐射整个揭阳。该区域房地产、商业地产的稳定、良性发展未来是该商圈是 否能取代进贤门商圈的关键。
2）电子地图查询肯德基、麦当劳揭阳店位置，“顺藤摸瓜”找到易初
莲花、苏宁电器的位置，电子查询电力花园（项目位置）、进贤门 位置，据上述资料绘制出市调路线图。
市场调查路线图
位置：建阳路 行程：2公里 商业：易初莲花超市 广百百货 金城商业步行街
位置：临江北路、晓翠路 行程：2.2公里 商业：沿街街铺
17000元/m2
223m2
（两层）
案例分析
地址： 帝豪湾商业街（临江北路BOSS店） 215m2 建筑面积 1F102m2 2F213m2 月租 10000元/月 管理费 实用面积 189m2 1F91m2 2F98m2 0.8元/m2
地址：
帝豪湾商业街（A132号） 235m2 189m2 实用面积 1F100m2 2F109m2 管理费 0.8元/m2