2014重庆永川房地产调查报告
永川房地产分析
目录一、概况（一）永川房地产概况（二）永川房地产的外部环境分析（三）金科中央花园的项目基本情况二、分析金科中央花园楼盘库存管理（一）房地产库存的定义和房地产种类介绍（二）库存管理的目的（三）金科中央公园在降低库存过程中的问题及原因分析三、减少库存，增加去化率的具体措施（一）库存管理的措施（ABC类库存管理）（二）营销策略结论参考文献内容摘要近年来房地产业发展迅猛，已成为我国国民经济的支柱产业。
自2004年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策，以此控制房价过快增长。
由于其过快的发展，增大了房地产的投资风险。
据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。
如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘，有分析指出：房地产行业真正的风险在于不断累积的房屋高库存。
因而减少库存，增加去化率有重要的意义。
【关键词】库存管理房地产存房量Content in this paperReal estate industry developing rapidly in recent years,Has become the pillar industry of national economy in our country.Since 2004, the central government to the integrated use of economic, legal and necessary administrative means, continuous issued a series of macro-control policies on real estate industry. In order to control excessive growth. Because of the rapid development of real estate investment risk is also increased.According to estimates, 2012 developers because of the housing inventory need to pay the cost of capital is about 345 billion yuan, in 2011 real estate the industry profit is 500 billion yuan. If the sales fell again in 2012, the real estate industry as a whole will be close to the edge of the profit and loss balance, analysis points out: the risk of real estate industry lies in accumulating houses high inventories. Thus reduce inventory, increase to rate has an important significance.【key words 】Inventory management property Deposit amount of room永川房地产一、概况（一）永川房地产概况1、永川古为梁州属地，至今有1200年的历史。
2014年重庆房地产市场年报_90页,市场分析,调查报告
• 首付40%，贷款利 率1.1倍 • 连续加息至08年10 月，最高达7.83%
• 首付2成， 利率78.5折 • 税收减免， 契税按 1%收取
• 2套首付50%，利率1.1倍； • 一个家庭限购1套，首套首 付30%，三套停贷； • 两江新区中国地三区
4
政策调控与重庆楼市（量价走势）
07-11年重庆商品房成交面积与价格变化图
8000 6000 4000 2000 0
“9.27新政”
“9.29新政” “国八条” “政府救市” “宽松货币政策” “4.15新政” “房产税”
400
上升期
下行期
振荡期
反弹期
调整期
下行期
300 200 100 0
从历史情况来看，政策调控可以对楼市起到明显作用，07年9.27政策市场下行，09年就是楼市强势反弹； 2010年4.15新政出台，市场迅速转冷，但由于受通胀预期影响和两江新区等利好刺激，市场迅速回暖； 政府调控公信力有所下降，但政府本次稳定房价目的坚决，出台9.29继续调控，通过近三个月观察对一线城市效果显著， 对重庆效果不如4.15政策明显。 2011年年初出台的“国八条”、“房产税”等政策，政府加大调控力度，调控效果显现。 2011年7月出台“新国五条”巩固调控成果，导致市场全面下滑，开始价格战。 2011年8月，国家发布“新限购令”标准。随着限购政策向二、三线城市扩大，楼市将在更大范围内遭遇“降温”。 经典PPT模版 欢迎下载
• 成交量得到抑制，全年成 交2240万方； • 价格高位运营，一线项目 价格上涨约40%；
• 成交量继续下滑， 1-10月成交 1200万方； • 价格高位运营， 10月首次出现下 滑，降幅10%； • 重庆房产税对高 端投资小公寓影 响大，对别墅市 场影响小
5 2014年重庆房地产市场总结(演讲稿)
重庆房地产市场总结报告市场成交年度走势1983 1824 2095 2097 2182 2424 2533 1269243522391525228423962388165510449001345133716462153399243095962683268057257717910002000300040005000600070008000010002000300040002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2010-2014年重庆主城区房地产市场年度走势供应量(万方)成交量(万方)存量(万方)建面均价(元/㎡)10.88.2710.64.84.815.6经济危机4万亿救市9.29调控无效最严调控刚需爆发改善爆发市场化市场繁荣，降低首付门槛，透支消费。
业态结构1222580526760155161087012178765765021611011758别墅洋房高层商铺商务11622114261411171322091278156149别墅洋房高层商铺商务20132014别墅洋房高层商务商业量涨价稳，舒适型别墅稳定，经济型别墅补位市场（量大，价高）。
量价齐跌，品牌房企、城市洋房份额不足，量价齐跌。
量价齐跌，信贷环境影响成交量萎缩，低溢价或低于成本价回现。
量价齐涨，高端打包销售，中低端销售灵活（低价、返租等）。
量价齐涨，核心区物业不足，成交量下滑，预期加大，价格提升。
+14%-5%-10%+11%+27%0%-5%-4%+4%+8%成交量对比建面均价对比高层量价齐跌，经适房、别墅、商用物业补位。
月度走势190 69 255 245 181 203 113 221 296 209 240 202 157 60 247 232 201 198 200 231 272 238 241 25722616023322617917016715517923721824615613615818315821221816820624624330463936629695572747324766569617355746372117748800480917033743578677493686563707119611868606796818301000200030004000500060007000800090005010015020025030035013'0113'0213'0313'0413'0513'0613'0713'0813'0913'1013'1113'1214'0114'0214'0314'0414'0514'0614'0714'0814'0914'1014'1114'122013-2014年重庆主城区房地产市场月度走势供应量(万方)成交量(万方)月均成交量(万方)建面均价(元/㎡)211万方168万方220万方158万方201万方264万方“哑铃”市场转为“阶梯”市场，两轮降价市场回升。
锐理2014年重庆住宅市场半年报20140710
政府一方面会加快基本的保障性住房建设，以此为市场“托底”，另一方面国家会想办法
减少房地产市场中的投机行为，遏制房价上涨速度，这就是“盖帽”
五大调控维度
1
2 3 长期和短期 的“双向调控”
即坚持房产税、不动产统一登记、农村土地入市等“长效机制”的稳步
推进和落地，与此同时，短期内坚持“限贷限购”不放松 在坚持抑制投机性需求的同时逐步增加市场供应
对比维度
2014年上半年 2013年上半年 同比（%）
住宅成交均价 （元/㎡） 7077 6956 2%
办公成交均价 （元/㎡） 12928 10401 24%
商业成交均价 （元/㎡） 18122 19749 -8%
车库成交均价 （元/㎡） 3453 3804 -9%
REALLYINFO
15/60
房产市场——商品房市场
当月(亿元) 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
12月 11月
10月 11月 10月 11月 12月 10月 1-2月 1-2月 1-2月 12月 1-2月
同比增长 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
0.00%
5月 8月 4月
3月 4月 6月 7月 8月 9月 3月 4月 5月 6月 7月 9月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 3月 4月 5月
2014年上半年调控楼市政策出台城市一览图
安徽芜湖
安徽铜陵 杭州 宁波 无锡 南宁 天津滨海 温州 重庆 山东 海口
已实施
已实施 已实施 已实施 已实施 已实施 已实施 已实施 已实施 已实施 已实施
REALLYINFO
1、标红为“调控松绑”城市，具体包括天津、无锡、沈阳、铜陵、芜湖、宣城、重庆、厦门、海口、南宁等10城市。 2、表黄为“公积金放宽提取限制”的城市，具体包括北京、上海、广州、武汉等4城市。 3、表蓝为调限购完全松绑“昙花一现”，而后改为部分放松限购的城市，具体为沈阳、济南、呼和浩特。
2014年1季度重庆市房地产开发市场简况
2014年1季度重庆市房地产开发市场简况重庆房地产市场在五大功能区建设规划的引导下，房地产开发投资继续保持平稳增长态势，商品房交易市场在结构调整中小幅回落，重庆房地产市场前景呈现出新的预期。
一、五大功能区规划引导全市房地产开发投资快速增长2014年一季度，重庆房地产开发投资687.98亿元，同比增长25.7%，较去年同期提高0.4个百分点，较2013年全年增速高5.6个百分点。
从年初房地产开发投资增长的趋势看，一些新的增长点正在形成。
首先是以打造中央商务区为核心，形成商业、办公楼的房地产市场新增长点为目的的都市功能核心区和都市功能拓展区商业类房地产开发投资增速迅猛。
2014年一季度，主城九区房地产开发投资435.07亿元，同比增长21.4%，其中商品住宅投资278.38亿元，仅增长12.3%，发展势头明显放缓；而同期主城九区办公楼投资28.67亿元，增长56.3%，商业营业用房投资66.73亿元，增长49.9%，分别较全市房地产开发投资增速高30.6和24.2个百分点。
其次是以提高城镇化率、增加城镇人口为目标的城市发展新区，商品住宅市场发展空间进一步显现。
一季度房地产开发投资180.06亿元，增长43.3%，明显高于全市平均水平，已成为全市房地产开发投资高位增长的重要支撑，在全市房地产开发投资中的占比为26.2%。
同期该地区商品住宅投资132.80亿元，增长39.8%，在该地区房地产开发投资的占比为73.8%，较全市平均水平高5.7个百分点。
二、新兴市场与传统主力市场此消彼长影响商品房销售市场小幅下降一季度全市商品房销售面积1013.17万平方米，同比下降2.7%，销售额下降1.8%，其中商品住宅销售面积925.84万平方米，下降5.1%，销售额下降2.2%。
商品房销售市场小幅下降的主要因素是，作为传统主力的主城区市场回调明显。
一季度主城九区商品房销售面积381.40万平方米，同比下降23.0%，其中，商品住宅销售面积327.87万平方米，下降27.9%。
重庆市商品住房历史数据分析
重庆商品住房历史数据分析（本文数据来源重庆市统计信息网2004—2014年房地产历史统计数据）一、2011-2014年施工面积统计对比2011-2014年住宅施工面积对比1—2月一季度1-4月1-5月1-2季度1-7月1-8月1-3季度1-10月1-11月1-4季度2011年11947.96 12324.96 12995.69 13339.34 13685.08 14030.00 14615.43 15049.45 15474.32 15923.84 2012年12872.38 13004.97 13137.12 13635.79 14005.93 14429.64 15200.21 15890.41 16091.94 16556.61 16997.85 2013年13080.42 14297.67 14893.09 15456.85 16138.39 16782.46 17151.73 17636.60 18027.37 18884.13 19248.95 2014年15778.46 16132.60 16853.21 17298.02 17889.49 18352.61表 1图1 2011-2014年住宅施工面积对比图由上图可看出施工面积逐年稳步增长。
二、2011-2014年销售面积统计分析2011年-2014年重庆市住房销售面积对比1-2月一季度1-4月1-5月1-2季度1-7月1-8月1-3季度1-10月1-11月1-4季度2011年842.56 1119.69 1389.69 1755.95 2041.20 2300.73 2682.29 2989.08 3350.32 4063.42 2012年413.93 805.82 1083.31 1359.82 1700.30 1968.43 2300.88 2683.73 3012.25 3492.72 4105.11 2013年537.52 975.83 1335.09 1676.19 2011.48 2306.98 2585.27 2946.36 3281.07 3762.84 4359.19 2014年511.49 925.84 1225.19 1562.83 1940.81 2214.59表2图2 2011年-2014年重庆市住房销售面积对比图由上图可看出，2014年1-7月重庆市住房销售面积相比2013年小幅回落。
重庆永川房地产市场调查及消费习惯分析
第一部分市场分析一、永川市区域政治、地理状况永川历史悠久、山川秀美,人民热情善良、经济比较繁荣。
永川因“附城三河汇碧、形如篆文'永'字”而得名。
唐代大历11年，公元776年置县，距今已经1200多年。
曾是江津专区、永川行政公署所在地，1992年建市，2006年10月经国务院批准撤市设区。
幅员1576平方公里，人口108万人，其中城区面积31.6平方公里，城区人口32.9万人。
为全国综合改革试点市、农业综合开发重点市、村民自治模范市和全国城市环境综合整治、广播电视、科技、创卫先进市，是重庆二级经济圈、渝西经济走廊上的地区性中心城市。
永川东距重庆63公里，西离成都276公里，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯全境，“黄金水道”长江流经市镜南端21公里。
永川背靠四川腹地，面临三夏库区，位于成渝经济走廊长江上游经济带构成的A形经济骨架的重要节点，是出入四川、重庆、云南、贵州、西藏的五省通道，通江达海，历来为重庆西部和川东南地区交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。
八界全国人大五次会议于1997年3月14日正式审议通过设立重庆直辖市，重新明确重庆的历史使命——进一步发挥重庆的区位优势，龙头作用、窗口和辐射作用，带动西南地区和长江上游地区的经济、社会发展。
直辖以来，重庆经济保持了持续、快速的发展，综合实力显著增强，整个社会经济体处于黄金发展时期。
据统计，2007年，全区实现地区生产总值150亿元，人均地区生产总值达到2220美元，地方预算内财政收入10.26亿元，工业总产值190亿元，社会消费品零售总额60亿元，城镇居民人均可支配收入11720元，农民人均纯收入4682元，城镇化率达53.4%。
作为重庆的二线辐射城市，重庆的快速发展直接带动了永川的发展，从92年立市至今，城市面貌发生最大的时期发生在直辖后时期，尤其是最近两、三年，城市新的公共设施，新的商业形态的引进及基础建设更新速度都是最快的。
2014年7月重庆房地产市场研究报告--简版
பைடு நூலகம்
重点地块：集中在巴南介石、沙坪坝西永、九龙坡二郎等城市热点区域
Part 3 土地市场篇/供应情况 土地供应情况及走势
据本机构统计，截止到2014年7月31日，重庆市土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息 网公示拟供应土地共19宗，预出让土地面积共计为125万平方米，出让综合价金共421559万元，土地平均出 让价格1547元/平方米。
Part 3 土地市场篇/成交情况 土地成交走势
截止到2014年7月31日，重庆市土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网公示已成交土地 共19宗，成交土地面积共计为79.5379万平方米，成交金额共110090万元，土地平均楼板价2006元/平方米。
7月,重庆土地总体成交34宗，成交土地主要集中在巴南介石，沙坪坝西永，九龙坡二郎等城
重庆市主城2014年7月各区土地供应明细 重庆市主城2014年7月供应土地分类占比
区域
拟供应面积 （平方米）
拟供应宗数 （宗） 4 1 5 5 4
土地出让综合价 金
（万元） 16781 1379 9748 49673 343978
土地楼面均价 （元/平方米） 1416 1313 1142 1117 2778
Part 1
城市行业规划动态
新鸥鹏巴南拿地打造最大中国教育产业园 -多业态关联产业布局已愈加坚挺
7月，在市场正处于低谷时，新鸥鹏集团逆势发力，再夺巴南一项目地块。据悉，该地块为新 鸥鹏集团在重庆巴南李家沱的“中国教育产业园”项目用地。第一期地块的获得，意味着该大型项 目正式启动，项目总投资300亿，占地2.7平方公里，极具战略意义，新鸥鹏集团进军全国房企20 强、在“多产业、多业态关联发展”又迈出坚实的一步。今年5月，前金科集团副总裁李战洪以及
永川地产市场调查分析方案
永川房地产市场调查报告《初稿》策划部摘要本案之“项目市场供需调查”旨在从区域属性、区域宏观经济环境及房地产市场的初步分析研究中，发掘项目开发之市场机会点，从而确保项目成功运营。
本案之“项目“市场研究”旨在有效规避来自政策、资金、市场的风险，把握市场脉搏、确定市场细分方向，为项目成功运营提供策略性方向。
包括建立在我司初步市场调研结果和强大的数据资源基础之上研判而得的，从而确保项目市场价值的最大化。
通过市场调查暨产品初步定位研究为开发项目成功运营的基础上获取更高的开发价值回报将是我司之服务宗旨和工作使命！第一篇市场参考思路决定出路，观念造就市场。
在进行本项目市场调查及分析研究之前，我们先行就项目定位甄选思想参考。
一、高度菲利普·科特勒在“大营销”概念中指出：国家、城市都应成为一个被经营的品牌，国家、城市的品牌同样需要用营销策略去整合、塑造品牌形象。
本案就是永川城市运营的典型项目。
二、深度2004，是中国城市运营元年。
从此开始城市升级与产业格局调整成为主旋律。
城市运营的时代，智本成为新经济的能量。
智本无形，却产生对城市格局与人文生活的深刻影响，这是房地产开发商必须深度认知的更高级能量——从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。
三、广度“1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边划了一个圈……”一曲《春天的故事》唱响了大江南北，世纪伟人邓小平30年前在当时地图上都找不到的一个边陲小镇划的“圈”，如今已变成一座现代化都市——深圳2007年6月18日，重庆作为统筹城乡协调发展特区，让重庆在直辖十年之际有了一次质的飞跃！参照邓小平的丰功伟绩，重庆也画了一个“圈”。
2010年6月18日，两江新区的挂牌成立，重庆继滨海新区和浦东新区后内陆第一个国家级新特区，这个“特”字蕴含了中央政策对开放思维，中国进入的重庆时间，产业集聚，离岸金融中心，城乡统筹将加速重庆现代工业的发展，周边区县也将得到全新的占位。
重庆永川房地产市场调研分析报告
项目名称
开盘时间
项目规模
项目区位
项目均价
江鸿枫侨郡
2012年8月27日
容 积 率：2.5 占地面积：125607 永川新城主景 建筑面积：39万方 观大道兴龙大 4200元/平米 绿 化 率：35% 道888号(红河 总户数：2736 小学旁) 楼栋数：28 车位：2179
项目名称
开盘时间
项目规模
项目区位
项目均价
御景水岸
容 积 率：2.97 占地面积：20000 建筑面积：6万方 2014年05月12日 绿 化 率：40.57% 停车位：359 总户数：4526
永川区星光大 4100元/平米 道777号
该项目已售罄
居 室：2室2厅1厨1卫 层 高：3.00米 建筑面积 ：97.13平米
居 室：3室2厅1卫 层 高：3.00米 户型朝向：南、北 总套数：10套 建筑面积 ：113 平米
洋房在售无竞争,总房源仅剩30多套。高层售罄。
重庆永川住宅项目 Yongchuan Residential Area Project Concept DESIGN YONGCHUAN CHINA 中国 永川
重庆永川住宅项目
Yongchuan Residential Area Project Concept DESIGN
YONGCHUAN
CHINA
中国
永川
永川区政府
周边节点
永川妇幼 保健院 永川计生集 爱医院 汇悦·汇峰
重庆文理学院
金科阳光小镇 嘉和·香水湾 重庆文理学院 永川中学 永川观音 山公园
文海·铂金湾 项目用地 御景水岸 汇悦·悦城 红河小学
规划基地位于新城区中心区域。
房地产市场调查报告书(00002)
永川房地产市场调查报告《初稿》策划部摘要本案之“工程市场供需调查”旨在从区域属性、区域宏观经济环境及房地产市场的初步分析研究中，发掘工程开发之市场机会点，从而确保工程成功运营。
本案之“工程“市场研究”旨在有效规避来自政策、资金、市场的风险，把握市场脉搏、确定市场细分方向，为工程成功运营提供策略性方向。
包括建立在我司初步市场调研结果和强大的数据资源基础之上研判而得的，从而确保工程市场价值的最大化。
通过市场调查暨产品初步定位研究为开发工程成功运营的基础上获取更高的开发价值回报将是我司之服务宗旨和工作使命！第一篇市场参考思路决定出路，观念造就市场。
在进行本工程市场调查及分析研究之前，我们先行就工程定位甄选思想参考。
一、高度菲利普·科特勒在“大营销”概念中指出：国家、城市都应成为一个被经营的品牌，国家、城市的品牌同样需要用营销策略去整合、塑造品牌形象。
本案就是永川城市运营的典型工程。
二、深度2004，是中国城市运营元年。
从此开始城市升级与产业格局调整成为主旋律。
城市运营的时代，智本成为新经济的能量。
智本无形，却产生对城市格局与人文生活的深刻影响，这是房地产开发商必须深度认知的更高级能量——从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。
三、广度“1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边划了一个圈……”一曲《春天的故事》唱响了大江南北，世纪伟人邓小平30年前在当时地图上都找不到的一个边陲小镇划的“圈”，如今已变成一座现代化都市——深圳2007年6月18日，重庆作为统筹城乡协调发展特区，让重庆在直辖十年之际有了一次质的飞跃！参照邓小平的丰功伟绩，重庆也画了一个“圈”。
2010年6月18日，两江新区的挂牌成立，重庆继滨海新区和浦东新区后内陆第一个国家级新特区，这个“特”字蕴含了中央政策对开放思维，中国进入的重庆时间，产业集聚，离岸金融中心，城乡统筹将加速重庆现代工业的发展，周边区县也将得到全新的占位。
重庆市2014年第三季度市场分析
一、政策回顾（一）全国人大考虑合并房产税和城镇土地使用税国务院发展研究中心7月28日在“新常态经济与财税改革方案实施高端论坛”上指出，目前全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种。
城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税；房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。
房子是建在土地上的，将来这两个税种合并之后，计税依据和税基就发生了变化，合并后的房地产税会按照房子的市场评估值来征税。
（二）住建部内部研讨公积金异地使用目前我国住房公积金的使用仅限于缴存地，但随着城市居民就业流动性的增加，在超过一个工作地缴存住房公积金的现象逐渐增多，公积金异地使用的呼声越来越高，住建部内部“非正式”研讨的住房公积金异地使用问题，包括两个方面，一是异地提取使用住房公积金的可行性，二是异地申请办理住房公积金贷款的可行性。
探讨都集中在“可行性”方面，并没有涉及过于具体的技术环节。
尽管难度不小，就目前来看，一些地区已在推行公积金的异地使用。
比如，湖北、安徽两省正在开展在省内异地使用住房公积金的尝试。
然而就全国范围来说，要想实现公积金的异地使用，确实还面临着种种困难。
既有制度的阻碍，也有利益的纠葛，但随着社会的发展，楼市的变化，以及人们就业流动性的增加，公积金异地使用仍是大势所趋。
（三）多地二次松绑限购：政策重塑楼市新常态住建部住房政策专家委员会表示，在新的市场常态下，特别是有部分地区已出现阶段性的供给过剩，政策必然会做出调整。
过去几年，人们已经习惯了这样的状态：调控是为了控制房价上涨过快。
但现在，楼市已经从抑制房价上涨过快阶段，过渡到各地主要是去库存的阶段。
限购取消之后，成交已有所回升，截至目前，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京7个城市尚未取消限购。
各地方的刺激政策不会令楼市基本面反转，大幅降价的可能性几乎没有，房地产属于周期性行业，受宏观经济影响巨大。
2014年永川房地产市场运行报告出炉
2014年永川房地产市场运行报告出炉时间：2015-01-30 10:55:14 来源：永川房交网发布：永川房交网点击：3890 我要评论(0)永川房交网讯（记者王玲）根据永川国土局数据中心的相关备案数据统计分析，永川2014年房地产运行报告出炉了。
报告包括2014年永川房地产市场成交情况及2015年永川楼市放量和走势。
新建商品房成交情况2014年全年永川房地产市场新建商品房面积销售165.1万方，同比增加11%；销售金额76.8亿元，同比增加18%；住宅均价4459元/㎡，同比增长264元/㎡，总体而言量价齐涨。
2014年从1月4262元/㎡到年底房价4751元/㎡，累计涨幅为11.5%，低于去年2.7个百分点。
2014年全年住宅成交面积及套数情况2013年和2014年全年住宅成交均价走势对比图2009年-2014年永川住宅均价走势图2014年放量2014年共批准预售许可证122件，增长10.9%；批准预售许可套数22108套，同比增加13.5%；批准预售许可206.9万方，同比增加15.1%。
从月度来看，平均每月有1749套住房，合计15.8万㎡推向市场。
二手房销售情况2014全年二手房共成交8313套，面积84.9万平方米。
其中住宅成交7088套，面积71.6万平方米。
同比成交套数减少22%，面积减少19%。
其中住宅套数减少24%，面积减少22%。
2014年二手房成交套数2014年二手房成交面积虽然近六年以来房价总体呈上升趋势，但2014年永川楼市供大于求，根据数据统计显示，今年有近4000套住房新推源未被消化，主要是市民观望情绪浓厚，“930新政”等救市政策收效甚微。
户型面积看2014年永川住宅供应户均面积为90.3㎡，仅比2013年增加了1.03㎡，说明2014年仍然是以刚需产品供应为主的市场。
2014年住宅面积区间放量和价格排行放量排行：2014年金科放量最大，合计1096套房源，面积9.81万方；其次是协信中心1307套，面积9.5万方；第三是凰城华府，放量948套，合计7.9万方。
2014重庆永川房地产市场调研报告230p
Part 1 城市发展研究
1.2城市发展规划>>主城核心区功能规划
永川区东、南、西侧区域为未 来城市主要的拓展区，西侧区 域以商贸物流为主导，面向渝 西、川南等主要腹地方向；东 侧区域以科技创新产业为先导， 推进城市向大安组团和陈食组 团拓展，并预留对接重庆主城 的城市功能和空间；南侧区域 以工业、物流为主，推进城市 向南部组团拓展。
Part 1 城市发展研究
1.6小结
1、永川区的城市定位是重庆主城卫星城、成渝经济区的战略支点、渝西地区的 区域性中心城市，未来将通过成渝高铁实现同两大核心城市的有机衔接，全区形 成一个中心、两个副中心的城市格局； 2、永川是重庆很有影响力的旅游城市，兼备自然和人文旅游资源，城区旅游和 城郊旅游交相辉映。主要的旅游资源有凤凰湖、神女湖、兴龙湖、茶山竹海、松 既古镇、黄瓜山、云雾山、石笋山等。 3、永川区的支柱产业是工业、职业教育、商贸物流和休闲旅游，其中工业是贡 献最大的，比较强势的工业产业是电子信息、机械制造、材料工业，精细化工、 有色金属冶炼及压延加工、轻工建材、中轻型铸锻及加工产业等。
Part 1 城市发展研究
1.4永川经济支柱
Part 1 城市发展研究
1.5永川旅游资源>>旅游资源整体布局
永川旅游资源总体空间结构是“一城、两山、 四大特色旅游区”。 一城：永川主城区，以城市休闲旅游为主导的 综合性旅游中心。 两山：箕山区域，以茶竹资源为核心竞争力的 休闲度假西部都市大客厅；黄瓜山区域，以农 家文化体验、滨湖旅游休闲、野生动物观赏于 一体的国际乡村俱乐部。 四区：英山片区，大力开发自驾休闲旅游产 品；巴岳山片区，发展成为永川西北部重要的 特色文化综合旅游区；云雾山－石笋山片区， 生态文化旅游特色片区；松溉古镇片区，以松 溉古镇为发展核心，东南部文化旅游中心。
【VIP专享】2014年重庆房地产市场总结分析(土地篇)
随着9月底楼市利好新政的相继出台，看似重庆土地市场也迎来了“春天”，10月鲁能、万科、方兴等纷纷出手拿地。
而万科与方兴也是2014年首次在重庆拿地，分别底价拿下
高九路、中央公园地块。
10月20日陈家坪车站地块的拍卖打破了冷静许久的土地市场，出现了久违的“争抢”场面。
然而之后的2个月虽然地块成交数量有所上升，但从溢价率上看，基本都是底价挂牌成交。
值得一提的是，新鸥鹏、蓝光、龙湖、招商、绿地、远洋等品牌房企纷纷出手，趁“底价时代”逆市拿地。
但就2014全年名企在渝拿地数据来看，在拿地宗数、地块规模、土地总金额以及土地价格上均大幅下降，拿地区域分布于一环外，名企拿地意愿明显降低。
总的来说，2014土地市场受到整个房地产大环境影响呈现下滑趋势，房企去库存的压力增大使得拿地变得更加谨慎，但随着房地产利好政策频出，大市场的回暖无可厚非，2015年的土地市场表现更加令人期待。
（图片来源：重庆铭腾房地产）。
房地产策划报告
目录目录 ------------------------------------------- 1一、宏观市场分析 ---------------------------------- 11、永川概述--------------------------------------- 12、自然环境--------------------------------------- 13、人口状况--------------------------------------- 24、经济环境--------------------------------------- 25、文化环境--------------------------------------- 46、未来前景--------------------------------------- 4二、区域市场分析 ---------------------------------- 61、项目所在区域市场简述--------------------------- 62、区域市场在城市中的地位以及发展趋势------------- 63、区域内楼盘供应量------------------------------ 64、竞争分析--------------------------------------- 7三、项目条件与地块分析----------------------------- 9 (一）、项目优势分析 -------------------------------- 9 （二）、项目劣势分析 ------------------------------- 9 （三）、项目机会分析 ------------------------------- 9 （四）、项目威胁分析 ------------------------------- 9 (五）、综合分析结论 -------------------------------- 9 四、主要竞争楼盘分析------------------------------ 10(一）、楼盘概况----------------------------------- 10 (二）、价格分析----------------------------------- 10（三）、优劣势分析-------------------------------- 10 五、项目整体定位 --------------------------------- 11 （一)、市场定位----------------------------------- 11 （二）、产品定位 --------------------------------- 11 （三)、产品文化定位 ------------------------------ 12 （四）、产品形象定位 ------------------------------ 13 （五）、商业配套的综合定位建议 -------------------- 13六、项目发展战略 --------------------------------- 15七、项目的营销策划-------------------------------- 20八、研究结论与建议-------------------------------- 21 (一）、总体方案----------------------------------- 21 （二）、方案优缺点 -------------------------------- 21 (三）、评价与建议 --------------------------------- 22一、宏观市场分析1、永川概述永川位于重庆西部，东邻江津区，东北靠壁山县，北界铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤.距市区56公里,离成都276公里。
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2014年一季度永川区 GDP103.2排名11位 实际增速9.2% 2013年GDP92.08排名11 位 名义增速12.10%
※ 永川经济
2013年永川GDP432.39亿 元 实际增速12% 人均GDP41156.48元 位居第15名
※永川规划
重庆市永川区城乡总体规划（2012-2030年）
本信息来自永川房交网
※购房群体分析
乡镇购房比重过半
解析：2月乡镇人口购房比重最高， 达57.78%，环比1月增加5.2%；城 区户口购房比重占23.06%，环比上 月下降1.77%；区外户口购房比例 为19.16%，环比上月下降3.43%。
本信息来自永川房交网
※典型楼盘地图
永川的楼盘主要集中在兴龙湖周围
永川区市场调查
研究部 2014.5.21
※ 区位认识
永川区位于重庆市西部，因 “城区三河汇碧、形如篆文 ‘永’字”而得名。公元 776年置县，1992年建市， 2006年撤市建区，东连江 津区、璧山县，南临合江县、 泸县，西接荣昌县、大足区， 北界铜梁县。
永川是重庆一小时经济圈
※ 区位分析
中央商务区，地处永川新城， 楼盘品质高，影响力大，包括 有恒大·翡翠华庭、金科、阳光 尚城、城市铭人、兴龙湖一号 等10余个项目。
永川东站
永川东站位于重庆市永川区中山路 街道瓦子铺，G85渝昆高速永川匝 道东南侧，是成渝高铁客运专线沿 线上最大的车站。东距重庆沙坪坝 约56公里，西离成都约276公里。 结构为线侧平式平行站房，站房面 积为14981.91㎡，雨棚面积为 16200㎡，建设规模为3台7线，车 站里程为DK241+000～ DK243+400，全长2400m。
※永川规划
重庆市永川区交通总体规划（2012-2030年）
路网规划 环线路网规划 ① 内环路：主城内环路 ② 一环路：可围合永川主城50平方公 里的建设区域 ③ 二环路：形成我区的二环高速路网
四个主入口 ① ② ③ ④ 北侧兴龙大道 西侧永和大道 南侧凤凰大道 东侧渝隆路东段
※永川规划 成渝高铁永川东站2015年6月正式运营
※典型楼盘调查报告
项目名称 兴龙湖1号
开发商 重庆晟凡置业有限公司
位置 重庆·永川·兴龙 湖CBD
占地面积 (亩) 58
总建筑面积万 类型 m² 15 高层
容积率 3
绿化率
物业费
梯户比 3梯 8户
车位 1:1
畅销户型m2 均价 88、117、 4800120 三房 5500
层差 30-50
平均来访 客户来源 项目特点 量 2-10 离高铁站近、周边有重医幼 本地人居 儿园-中小学，离兴龙湖近、 多 位于永川新城
永川区1-5月份一共成交7637套， 总成交面积别66.3万方，均价 4585.2元m²
永川1-5月预售面积79.1万方
94 85 31 78 71 67 64 57 54 40 21 974 466 997 729 53 82
94 85 84 82 78 71 67 64 57 54 40 21 3166
均价：4200元/m2
优惠政策： 圣托里尼19号楼天悦组团优惠政策：老客户带新客户购房客减50元/㎡；7天内按时签约减50元
/㎡；开盘当天订房减100元/㎡。按揭：跃层均价4400/㎡，普通住宅均价4100/㎡；全款：跃 层均价4100/㎡，普通住宅均价3500/㎡。
入网总套 可售套 成交套 数 数 数 296 108 188
2014年住房用地计划供应1353.45 亩，其中：计划 供应保障性住房用地128.40亩，按需保障；计划供 应普通商品住房用地1225.05亩。
本信息来自永川房交网
2014年永川月成交面积(万m²)
成交面积(万m²) 19.3 13.8 9.3 9.7 14.2
1
2
3
4
5
2014年永川月均价（元/m²）
2014年1-5月永川楼市销量排行榜 楼盘名称 银山源 凰城华庭 阳光小镇 格兰美景国际花园 155 协信中心 一月（套） 二月（套） 124 129 124 55 110 87 32 四月（套） 89 105 142 五月（套） 127 73 总套数 372 307 266 210 197
好望岭 奥蘭半岛 港九香山屿
均价（元/m²） 5518 4346 4369 4270 4423 1052
2014年永川月成交套数
成交套数 2230 1599 1174
1582
1
2
3
4
5
1月份
2月份
3月份
4月份
5月份
本信息来自永川房交网
※热门楼盘简介
嘉和·圣托里尼
楼盘位置：重庆市永川新城区永津路西 占地面积：150 亩 物业类型：|高层|洋房| 建筑类别：|住宅| 容积率：2.5 装修状况：清水房 绿化率：40% 总建筑面积：288715平方米 交通状况：103、107、108、301 开盘时间：1#（14.5.1）21#（13.12 入住时间：15、16幢2014年5 停车位：1631个 物业费：高层1.2元/㎡·月；洋房1.5元/㎡·月 开发商：重庆市大仁房地产开发有限公司 物业公司：环城物业 销售公司：重庆旭日房地产顾问有限公司 所属板块：凤凰湖CLD 主力户型：高层：22号楼（建面79 建筑规划： 9栋高层+14栋花园洋房 工程进度：21号楼封顶（2014年4月11日更新） 区内设施：永川首席希腊风情亲水社区。拥有一河双湖、三庭、四园、多院落景 观..[ 售楼地址：重庆市永川新城区永津路西侧
22
40.14% 0.8-1.2 /
/
奥蘭半岛
重庆中科普永奥地产有限公司
永川开发区学府 204 大道388号
35
高层
3.15
45%
1.1
/
/
37、68、77、 3558101、106两 3738 房 三房 70.84、 79.52、 420094.38、 4900 114.1两房 三房 78.95、 116.76两房 5000 三房 80-120㎡纯 6650 电梯洋房 二室79-87 ㎡ 三室99- 5200 118㎡ 75-203两房 6000 三房 洋房
AC世纪城 时代国际上城 君临棠城 棠麓源 恒大中央华府 新天地 兴龙国际 汇悦悦城 锦绣山水 海润大厦 枫侨郡一期 探花庭园 嘉和圣托里尼 观南城 善群天秀龙湾 月源山水 合计
79 74
138 84 130 61 63 46
117 83 94 48
196 157 142
138 130 130 124
36.30% 1.5
城市铭人
重庆忆诚投资有限公司
重庆永川区兴龙 湖人民大道809 90 号 永川·东部新 城·兴龙湖商圈
15
高层、洋 2.4 房
35.52% /
2梯 6户
1:1
84-124 三房
高层 4700洋 30-50 房60008500 10
10
中高端人 附近设施齐全、有一条河、 群 位置很好 渝西广场商圈，人民广场， 本地人居 兴龙湖，位置很好，周边配 多 套齐全
协信中心
重庆远澜房地产开发有限公司
155
40
高层
2.92
30%
1.88
3梯10户 1:1
60-100 两房 5500 37-120 两房 5000 三房 37654200
30-40
金科中央公园城 重庆市金科上尊置业有限公司
重庆永川区兴龙 600 大道777号 重庆市永川新城 150 区永津路西 永川新城·永津路 140 西侧
100
高层、洋 2.5 房 高层、洋 2.5 房 高层、洋 2 房
35.00% 1.8
3梯 9户
1:1
40-50
20
本地人居 品牌好，地段好，配套齐全， 多 物管好，金科自己的学校
嘉和·圣托里尼
重庆市大仁房地产开发有限公司
28.8
40%
1.2、1.5 /
/
79-91三房
/
/
/
/
米兰阳光
重庆中轩房地产公司
城乡空间结构（一主两副 两轴四带） 一主：永川中心城区 两副：港桥新城、三教 两轴：沿成渝高速和西三 环两条发展轴 四带：永津九、永璧沙、 永泸、沿长江四 条区域城镇 联络带
※永川规划
重庆市永川区城乡总体规划（2012-2030年）
城市性质 川渝经济带上的区域中心城市 之一 城市规模 规划至2010年城市人口39.5万 人城市建设用地35.35平方公里至 2020年城市人口56万人，城市建 设用地52.92平方公里
15
高层
3
37.88% /
/
/
/
/
/
/
永奥·巴塞罗那
重庆中科普永奥地产有限公司
重庆市永川新城 135 区红河大道
17
小高层、 1.77 洋房
30%
1.2
/
/
/
/
/
/
※永川区2014月销量统计
永川区 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 总计 成交套数 成交面积 均价（元） 万m² 1052 9.3 5518 1174 9.7 4346 1599 13.8 4369 2230 19.3 4270 1582 14.2 4423 7637 66.3 4585.2
永川CBD指的是兴龙湖
永川 CBD
旧 城
东 部 新 城
※ 永川经济
2014年一季度重庆GDP
县区 渝北区 九龙坡区 渝中区 万州区 江北区 沙坪坝区 涪陵区 南岸区 江津区 巴南区 永川区 合川区 长寿区 綦江区 璧山县 北碚区 大足区 铜梁县 荣昌县 开县 垫江县 忠县 潼南县 黔江区 大渡口区 梁平县 南川区 秀山县 云阳县 丰都县 奉节县 石柱县 武隆县 酉阳县 彭水县 巫溪县 巫山县 城口县 14GDP 263.35 199.27 196.84 168.2 164.71 162.71 151.93 118.01 114.16 103.82 103.2 95.06 83.82 76.01 75.9 65.5 61.75 55.43 51.34 47.58 43.4 37.01 35.43 35.24 34.03 32.1 29.52 27.66 26.16 25.95 22.91 21.72 20.89 19.37 17.73 11.4 11.38 7.94 实际增速 15.2 7.1 10 10.8 9.4 8.3 10.9 12 13.5 10 9.2 13 11.1 11.2 12.6 10.1 11.5 14.2 10.9 12 10.1 12.2 13.1 10.3 2.4 11.7 5.1 11.3 10.7 3.5 10.2 9 10.2 8.9 7 7.8 3.3 6.7 13GDP 231.45 185.23 182.14 159.06 154.2 152.66 146.45 105.08 101.36 95.02 92.08 82.03 74.92 66.2 66.27 59.42 50.22 47 46.03 42.01 38.4 31.95 28.1 31.3 36.84 29.4 31.79 24.81 23.69 25.27 20.79 19.51 19.64 17.28 16.69 10.5 10.92 6.66 名义增速 13.80% 7.60% 8.10% 5.70% 6.80% 6.60% 3.70% 12.30% 12.60% 9.30% 12.10% 15.90% 11.90% 14.80% 14.50% 10.20% 23.00% 17.90% 11.50% 13.30% 13.00% 15.80% 26.10% 12.60% -7.60% 9.20% -7.10% 11.50% 10.40% 2.70% 10.20% 11.30% 6.40% 12.10% 6.20% 8.60% 4.20% 19.20%