云南省物业服务收费管理实施细则

云南省物业服务收费管

理实施细则

Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

云南省物业服务收费管理实施细则

第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》,制订本实施细则。

第二条本实施细则适用于本省行政区域内物业管理企业的物业服务收费管理。

第三条本实施细则所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

本实施细则所称业主，是指房屋的产权所有人。

本实施细则所称物业管理企业，是指依法设立并取得相应资质，专业从事物业服务活动的企业。

第四条政府鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；提倡物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条省级价格主管部门会同省级建设行政主管部门负责全省物业服务收费的指导监督管理。

州、市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级建设（房地产）行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

物业管理企业按照与全体业主签定的物业服务合同的约定，为业主提供与住宅（不包含别墅）相关物业服务的，其收费实行政府指导价。

以下物业及服务实行市场调节价：

（一）别墅及其它非居住物业服务收费。

（二）物业管理企业接受个别业主委托，为其提供物业服务合同以外的特约服务。

（三）依法采用招投标等市场规则选聘物业管理企业并同时约定物业服务收费标准的。

（四）按照《物业管理条例》第十条规定，已成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时自主选聘了物业管理企业并签订了物业服务合同的物业。

（五）虽然属于政府指导价范围内的住宅，但具备了上述第（三）、（四）款其中任何一款条件的。

第八条政府指导价由县 (市)政府价格主管部门会同同级建设（房地产）行政主管部门制定和调整，并定期公布。

各州、市政府所在地及昆明市五华、盘龙、西山、官渡四区的物业服务收费政府指导价由州、市政府价格主管部门会同同级建设（房地产）行政主管部门制定和调整，并定期公布。

全省其余各县（市、区）的物业服务收费政府指导价由县（市、区）价格主管部门制定。

各地应当根据当地物业管理行业的发展水平、服务素质、标准等因素，制定、调整当地物业服务收费政府指导价基准价，并在不突破省确定的最高浮动幅度的前提下，制定、调整当地物业服务收费浮动幅度。

各州、市政府所在地及昆明市五华、盘龙、西山、官渡四区制定和调整后的物业服务收费基准价及浮动幅度应及时上报省价格和建设行政主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，物业管理企业应及时将约定的物业服务收费标准有关文件向

当地（县、区）政府价格主管部门和同级建设（房地产）行政主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应当由物业管理企业与业主大会协商确定。物业管理企业须将合同样本或与业主大会协商确定调整物业服务收费的文件的复印件提交物业所在地的价格主管部门和建设（房地产）主管部门。

第九条前期物业管理阶段，开发商与物业买受人签订的买卖合同，可以约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式、计费起始时间及执行期限等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

前期物业收费属于临时性收费，当业主按照国家有关规定成立业主委员会并自主选聘物业管理企业后，应当重新约定新的物业服务收费标准。

第十条对于业主和物业使用人重合的，物业服务费由业主交纳；对于业主和物业使用人相分离且双方有约定的，物业服务收费从其约定，业主负连带交纳责任；没有约定的，业主负有交纳物业服务收费的责任。

物业产权发生转移时，业主（或物业使用人）应当结清物业服务费用。

业主（或物业使用人）应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，物业管理企业可以依法追缴，亦可向人民法院起诉。

第十一条实行政府指导价的物业服务收费政府推荐采用包干制。具体标准可在有权限的价格、建设（房管）部门制定的物业服务收费基准价格基础上，最高向上浮动20%，下浮不限。双方如有其它约定，则从其约定。

实行市场调节价的物业服务收费，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。具体收费方式由业主大会与物业管理企业根据服务内容、服务质量和服务范围协商确定，并由业主与开发建设单位、物业管理企业在房屋买卖合同或物业服务合同中约定。

第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

为物业服务提供的设施设备在保修期内，其维护费用由保修单位负担,并从相对应的物业服务项目收费金额中扣除。

第十三条对于二次加压水泵、电梯、消防等公共设施设备的运行维护费用，所有因此而受益的业主（或使用人）应平均分摊。

第十四条物业服务收费按法定产权面积计算(以房屋产权证登记面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费)。一般按每月、每平方米建筑面积计收。

对于房改售房和由房管部门管理的公有住房，其计费面积按与其同处一个区域内建筑样式和规模完全一样的同类商品住房的面积计算。

除另有约定或征得业主（或物业使用人）同意外，不得提前累积预收。