金莎奥特莱斯招商统一说辞

湖南洞口金莎奥特莱斯招商统一说辞
一、奥特莱斯项目简介
金莎奥特莱斯是洞口首家大型综合性商业广场，项目位于洞口县沪瑞线国道（桔城东
路老一中对面）楴燃大厦1-5层，建筑面积近16000㎡，目前项目是一个集潮品购物、
裘皮毛衫、箱包鞋履、美食娱乐、儿童体验、娱乐童趣，摄影世界等于一身的一站式购
物创新型商业，以此来满足洞口多层次的休闲购物需求，从而达到放松、交流、时尚和
购物等多种生活方式。

项目由洞口楴燃置业有限公司开发，湖南金莎奥特莱斯商业管理有限公司运营管理。

项目得到县委，县政府的大力支持与肯定，金莎奥特莱斯对洞口县未来的商业发展与人
们生活质量的提升起着重大的推动作用！
二、项目特征分析
1、黄金地段：
业内有一句名言：投资商业，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地
段。

地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。

（1）项目地处洞口县老商圈桔城东路的核心区域，周边商业氛围日益浓厚（裕峰百货，
大桥超市，雪峰广场等），项目拥有地下两层停车场，为前来消费的顾客提供了极大的便
利。

（2）项目地理位置优越，交通便利，位于洞口县桔城东路老一中对面。

（3）项目周边1公里有汽车东站、汽车北站，其人流量达到近10万次/天，为项目发
展提供充足的人流量；
（4）项目周边有电力局、公安局、电信、移动等机关单位，客流量稳定，有效提升项
目周边人气；
（5）项目周边有多家银行，中国农业银行，中国邮政储蓄银行，华融湘江银行等。

2、配套完善：
（1）项目配套设施方面，具备完善的水、电、暖、宽带网接口、电话接口等配套设施，为商户提供良好的经营条件，为消费者提供冬暖夏凉优质的购物环境；
（2）社会配套：老一中就在项目对面，距离汽车东站800米，距离洞口县人民政府1公里，距离汽车北站1公里，距离汽车总站3公里，距离沪昆高速入口3公里；中国农业银行、中国邮政储蓄银行、华融湘江银行等离项目均在200米之内；
（3）物业配套：公司组建专门的物业公司，对商户进行24小时服务，提供保安、保洁、设施维修、水电管理等全方位服务；
3、成熟商圈：
项目由五大文化主题组成，是集购物、休闲、娱乐、美食，摄影等多功能业态组成，多种复合业态，互为依势，有效互动，通过名吃、名品、名店的加盟，所涵盖的目标消费人群老少皆宜，将成为洞口县全新的城市核心商业圈。

4、经营理念：
金莎奥特莱斯实行统一营运规范，统一营销策划、调整品牌升级、优化经营布局，保障物业管理，树立和提升了中心商业街整体经营形象和档次，为经营者和消费者营造了时尚、舒适、安全的经营环境和消费环境。

统一形象管理（店招统一规格、尺寸一致），统一招商管理（在招商过程中着眼于长远，兼顾到各业态、各商户的经营，使商户能够共荣发展），统一经营主题（项目总体上有个明确的定位，各楼层区有自身的定位），统一物业管理（主要是设备管理、工程管理、水电管理、治安管理、清洁卫生管理），统一服务监督（主要是商品质量、文明礼貌、营业时间、服务态度等）的优势彻底打破了以往传统商业经营混乱，鱼龙混杂的诟病。

赋予每楼层不同的商业业态，弥补当地商业发展不足。

通过品牌的集中效应，带动全县的商业发展，引领当地商业发展潮流。

5、规模优势：
金莎奥特莱斯商业广场实行滚动开发、统一管理的开发模式，商业建筑面积近16000㎡，目前是洞口县规模最大、业态最全、商品最丰富的商业广场。

6、业态优势：
项目通过差异化、特色化定位，实现与临街店铺与周边超市的业态互补、错位经营，填补其业态及品牌上的空白，增加餐饮、休闲、娱乐、摄影、中高档品牌折扣业态比例，实现客流共享，使消费者享受到一站式体验。

7、专业化管理：
金莎奥特莱斯广场由香港（国际）奥特莱斯投资有限公司授权，湖南洞口金莎奥特莱斯商业管理有限公司组建专业的招商运营团队（由公司聘请具有丰富商业招商经验、运营经验、物业管理经验的商业人士对项目进行操作，通过市场调研、项目定位、业态规划、建筑规划设计、招商宣传推广等流程进行操作，期间结合统一的宣传推广，为入住商户造势，对商户进行统一规划布局管理、统一招商管理、统一经营管理、统一物业管理、统一广告宣传），在充分的市场调研的基础上，结合现阶段洞口县商业格局及行业发展趋势，规划合理的业态组合和经营布局，充分考虑车流和人流走向，做到布局合理形成整体优势，确保项目品质和管理水平，为消费者创造优质的购物体验，为经营者创造更大收益！
随着金莎奥特莱斯广场的启动，我们与裕峰百货，好又多超市，大桥超市等一起将成为洞口县商业氛围最浓厚的商圈，凭借优越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人流，完善的配套设施，专业化的管理，合理的业态规划布局，金莎奥特莱斯将为洞口县商业的繁荣和发展提供良好的环境，改变和引领周边居民改变消费习惯，是洞口县商业发展升级的核心动力。

三、招商组市策略
项目在启动阶段采取“放水养鱼”、“品牌拉动、庄家托市”、“品牌共赢”战略。

1、放水养鱼：
在市场启动初期，开发商、投资者通过系列的优惠政策先把经营户、消费者吸引过来，
通过大量经营户的入驻来启动市场，采用合理租金与优质服务做法，将整个金莎奥特莱斯广场作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。

放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。

如果前期就向入住商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵。

2、品牌拉动、庄家托市：
在市场启动阶段经营者观望态度较浓，通过项目的宣传、推广，把有影响力的商家、消费者认可度较高的商家、规模较大的商家、主力店引入项目，以此来带动其它商家的进驻。

目前已有多名商家、知名品牌已经入驻金莎奥特莱斯广场。

3、品牌共赢战略：
常言说“一根筷子容易断，三根筷子断就难”，作为一个特色商业广场，如果经营户各自为政，各自宣传自己的品牌就很难形成大的气候，只有通过整个项目进行统一宣传，才能吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。

通过多业态组合、吸引众多的品类商家，发挥品牌集中效应，可以实现客流共享，如果商户各自为政，将削弱品牌集中带来的优势，项目也将无法有效引领当地商业发展和承载商业繁荣，改变当地居民消费习惯的使命。

通过项目进行统一宣传，可以吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。

四、交通分析&人口分析
1、交通分析
沪昆高速、洞新高速，武冈机场、洞口火车站、320国道。

2、项目周边人口分析
目前项目周边3公里范围内大约30万人的消费群体，成为项目的核心商圈消费群，为商业发展提供有力支撑。

五、临街商铺与商业广场的区别
1、临街商铺的特征
临街商铺各自独立设点，互不干预，很难形成一定的规模效应。

消费对象是周边固定的消费群，消费目的单一，从业态分布来讲，比较分散，不能形成聚合效应，由于没有的统一的管理，很难形成业态互补的经营格局。

2、商业广场的特征
（1）综合商业广场为消费者提供良好的购物消费环境，在满足人们在消费的同时还可以体验这里时尚的休闲、娱乐空间。

（2）商业广场业态定位为复合业态，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，在这里消费，可以享受一站式的服务，即在购物的同时可以享受美食、健身、娱乐等活动。

可以极大的带动消费者前来消费，并能够起到良好的聚集效应。

（3）由于这里的商铺各具特色，又互不影响，即彼此竞争，同时又相互带动，这种经营格局客观上既促进了经营者提高自身经营管理水平，同时又使经营者提高了经营效益。

在这样的综合商业广场里很容易形成品牌效应，就像邵阳市的友阿国际、长沙的王府井一样。

（4）在商业广场经营，可以享受专业化的物业管理服务和良好的经营环境，这就解决
了经营者的后顾之忧。

如果是单一的临街商铺则很难形成统一的管理模式。

（5）综合商业广场内通过品牌加盟，庄家托市，不仅可以带动中小经营者提高经营管
理水平，同时还可起到聚客效应，从而带动整个商业广场旺盛的人气，形成浓厚的商业氛围。

六、金莎奥特莱斯主要业态分布：
1F：缤纷生活：黄金珠宝、钟表眼镜、鞋子箱包、化妆护肤、精致饰品、烘焙西点、休闲零售;
2F：精品服饰：靓丽女装、时尚男装、休闲运动、中年老装，床上用品;
3F：潮流前线：海宁皮草、儿童玩具、儿童娱乐、童装母婴;
4F：美食娱乐：美食广场、主题餐厅、特色小吃、休闲娱乐;
5F：摄影世界：婚纱摄影、家庭摄影，金色童年、学生时代;
七、招商优惠政策及租赁商铺投资分析
1、招商优惠政策（待完善）
2、租赁商铺投资分析（待完善）
八、租金价格
定价依据：公司定价是在充分市场调研的基础上结合不同业态的承租能力、项目所
在区域内商业市场租金水平、项目自身状况对商业项目的影响（项目周边环境、展示面、硬件条件等）考虑自身商业经营前景、经营效益，地段和商圈及周边的人口情况，市场启动前期对经营者的让利优惠等。

九、金莎奥莱的优势
1、公司多年的商业经营理念，与众多浙商商家建立了多年良好的合作关系如：浙商市场联盟、海宁皮革发展协会、义乌市场协会、香港奥特莱斯总部、中国日用品商城、中国
濮院毛衫市场、太平洋百货、株洲芦淞市场群等等众多机构，同时具备众多全国品牌商
家资源和湖南商家资源；
2、公司具备专业、系统、商业运作能力和成功商业运作经验，同时拥有经验丰富的招商团
队这也是吸引外地大商家进驻的重要因素；
3、招商初期针对大商家在租金上有所优惠。

4、项目在洞口地区拥有多个“首个”优势，是首家特色化一站式消费商城，，拥有首家
奥特莱斯潮品馆，首个以家庭为核心的体验式商业
5、作为洞口的重点商业项目，公司将于政府部门协商，后期协助商家办理相关经营手续。