《农村宅基地房买卖合同》纠纷分析

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宅基地买卖产生纠纷怎么解决的案例

宅基地买卖产生纠纷怎么解决的案例
王某和李某是邻居，两家住在紧邻一栋楼，王某决定将自己公寓楼的一套房子出售给李某,但后来交易发生了纠纷，两人在公寓的价格问题上相互指责。

王某认为，他已经和李某口头约定了出售该套房子的价格，但是李某不承认，说他们只是在谈论出售价格，签订协议时并没有达成一致意见。

在了解了争议事实后，法院对这起案件做出了裁决，认定了双方纠纷发生前理应达成一致协议才算合法，如果出售房屋时双方未达成一致，就没有合同效力。

于是，法院以口头约定未达成协议为由，裁定解除合同，让双方终止交易，但是一定要赔偿给对方交易声明的款项作为抵赔，可以考虑尊重双方合理诉求，调停解决纠纷。

因此，只有在双方达成一致以后才能正式签订买卖合同，在签订合同前双方能够比较充分地沟通，准确理解同一方意见，形成完整的买卖合同才能避免发生交易纠纷。

农村宅基地买卖合同无效判决书

农村宅基地买卖合同无效判决书法院判决书（2021）XX民初XXX号原告：XXX村委会被告：XXX民事判决书本院经审理查明，原告村委会是具有法人资格的村委会；被告XXX系自然人。

原告与被告系因农村宅基地买卖合同纠纷，本院经审理后作出如下判决：一、宣布原告与被告签订的《农村宅基地买卖合同》无效。

二、被告XXX应当立即返还原告村委会已支付的房款，并承担合同违约金10000元。

三、本案诉讼费用由被告负担。

本判决为终审判决，自本判决生效之日起十日内履行。

审判长：XXX审判员：XXX二○XX年X月X日审判理由及裁判结果一、关于原告与被告间签订的《农村宅基地买卖合同》原告村委会与被告XXX于20XX年X月X日签订了《农村宅基地买卖合同》。

根据合同，原告村委会同意向被告XXX出售该村委会所属土地的宅基地，并约定双方的权利和义务。

经本院查明，该合同存在以下违法情形：1、合同未经本村民委员会或者乡政府以及相关部门的批准；根据《中华人民共和国城乡规划法》中规定，城镇规划和农村规划应当由人民政府按照城镇化和新农村建设的需要统一规划，为公益事业提供土地保障。

村镇集体用地作为公共资源，必须严格按照相关法律规定、程序进行划拨，不允许私自流转、买卖。

根据村委会的职责和权限，乡镇人民政府批准相关土地使用权处置事项时应当征得村（居）委会的同意或者听取村（居）委员会的意见。

据此，本院认为，村委会未经过批准便与被告签订农村宅基地买卖合同，与相关法律规定不符，该合同无效。

2、合同约定财产所有权未能转移。

根据我国《合同法》第五十八条规定，买卖合同经当事人协商一致订立，买方应当支付购买价款，卖方应当交付标的物，并履行其他义务。

买方支付购买价款的行为是买卖合同生效的前提条件。

卖方交付标的物的行为则使买卖合同实现。

在本案中，被告虽然承诺支付了相应的购买价款，但未能取得宅基地的所有权。

据此，本院认为，合同约定财产所有权未能转移，该合同无效。

基于上述两点原因，本院认为该合同无效。

关于农村房屋买卖合同纠纷成因及对策的调研

文献标识码：Ａ文章编号：ｌ００９－０５９２（２０１３）０５－２１４－０２
（四）社 Байду номын сангаас 效果小
作者简介：杨海松，北京市房山区人民法院。中图分类号：Ｄ９２３．６
农村房屋买卖合同纠纷的现状
在判决的情况下，该类案件大部分援引的法律为我国土地管行为无效，同时请求判令买主返还房屋。
理法的相关规定，最主要集中援引以下规定：第一， “ 农村宅基地属于农民集体所有。农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审
效果与社会效果相统一，对和谐社会的构建造成一定的阻碍。二、农村房屋买卖合同纠纷的原因
经调研分析，该庭关于农村房屋买卖合同纠纷案件之所以呈现出以上 “ 两大两小” 的特点，主要原因在于：
综合笔者对上述数据及该类案件的分析调研，该庭关于农村房屋买卖合同纠纷案件呈现出“ 两大两小” 的特点：
（二）双方当事人各执己见
该类案件双方当事人的利益主张分歧较大，多数卖方请求法
只主张按照合同签订时的房屋原核，并由县级人民政府批准。农民集体所有的土地的使用权不得院确认房屋买卖合同无效之后，
出让、转让。 ” 该条主要针对农民与居民之间以及本村村民与非本价进行利益返还：而买方则均主张合同有效，即使在合同被认定村村民之间的农村房屋买卖合同纠纷。第二， “ 宅基地属于农民为无效也要求卖方按照现有房屋的市场价格进行补偿。同时，一集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地。 ” 该条主要针对本些买方对房屋进行过装修、翻新、扩建等，房屋现状与购买时差距村村民之间的农村房屋买卖合同纠纷。（三）司法成本大该类案件最后的判决结果大部分为该农村房屋买卖合同无效。因前期该纠纷双方矛盾大，无法调解，败诉方基本上不可能较大，对于买方的费用支出及房屋的现有价值等需要鉴定机构予以确定，增加了审理难度，无法有效达成调解。

对农村房屋买卖合同纠纷的思考

法律规定来看．中国的土地所有权归国家所有或者农合ｌ效论。司有
村集体所有，屋则可以成为公民的私有财产。房就农村农村房屋的所有权为农民个人所有。
合同无效论认为．对于农村房屋买卖合同而言．
均要求收回房屋，已稳定居住的买受方就可能出现量使用原有的宅基地和村内空闲地 ” 、让的限制而。３转无家可归之困境，致矛盾激化，终成为农村社会性。基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身导最宅
镇江社会科学２１００年第３期
对农村房鼷卖合溯纷思考
口蒋平
近年来．随着农村人口流动性的增强，城市建设、用权有如下特点：、利主体具有严格的身份性。申１权小城镇建设的不断推进．国农村房地产市场也日趋请取得宅基地使用权的主体必须是本集体经济组织我活跃，村房屋的买卖数量上升明显．农纠纷条款的规定，
系或其他规定的身份关系。当原使用权人不再使用宅
农村房屋买卖的标的物为农村居民私房，此处的基地时其依法可以转让，是对于宅基地使用权的受但
私房以广义解，包括传统意义上的农村居民住房、杂物让主体，当有所限制，应即宅基地使用权一般情况下房、养牲畜用房等。村办企业厂房、饲农村公益事业用只可在本集体经济组织内部自由转让．不得向本集体房等则不属于农村房屋买卖中的“ 村房屋 ” 农。从物理经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民出学角度而言．何房屋都是建立在特定的土地之上的，售。任

上海市高院关于农村宅基地房屋买卖合同法律效力问题研究

上海市高院关于农村宅基地房屋买卖合同法律效力问题研究文章属性•【公布机关】上海市高级人民法院•【公布日期】2014.03.25•【分类】司法调研正文农村宅基地房屋买卖合同法律效力问题研究金山陈祥华2014年03月25日《上海审判实践》2012年第11期一、司法实践的困惑：无效、有效、部分有效亦或回避司法实践中，对于农村宅基地房屋买卖合同的效力认定存在多种观点。

（一）主张合同无效的观点我国农村土地管理制度设定的前提是把农村宅基地定位为承担农民基本住房社会保障功能。

在长期延续的城乡二元体系下，农村地区的发展相对落后，我国城镇居民基本的社会保障制度并没有涵盖广大的农村居民，农村地区尚未建立起完善的社会保障体系，保障低收入的农民具有基本的居住权是政府管理社会的一项基本功能。

只有实行最严格的农村土地管理制度，控制用地总量，才能有效的保护资源，实现在人多地少的国情下优化土地资源配置。

“开禁或变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求,不具有正当性和公平性。

”[1]（二）主张合同有效的观点禁止农村宅基地房屋及宅基地进行流转，是计划经济的产物，与目前的社会主义市场经济体制不相适应，不利于保障农民的土地权益。

农民对于自己建造的房屋享有所有权，理所当然可以进行流转。

“我始终觉得，我们要从农民的角度、从所有权的角度、从房屋的角度来看待问题。

理由之一是，既然要解决城乡的二元结构问题，既然所有权都是一样的，为什么还要分成农村的房屋和城市的房屋呢？理由二，从保护私权的角度看，农民最值钱的房子为什么不能抵押不能卖呢？理由三，只要房屋本身符合条件，就应该能转让。

对于转让之后出现的种种问题，完全可以采取补偿的办法来解决。

”[2]（三）主张合同部分有效的观点包含宅基地在内的农村集体土地的所有权主体为农民集体所有，且其主体形式有三种：乡镇农民集体、村农民集体、村民小组农民集体。

故对于本乡镇范围内的本集体经济组织成员购买本集体经济组织的宅基地住房的，一般应认定为有效。

农村建房纠纷案例

农村建房纠纷案例【篇一：农村建房纠纷案例】农村宅基地使用权纠纷案例分析平安临沂网发布时间：2013-9-24 11:37:47 大中小论坛案情简述：杜某是临沂市某村委村民，在该村有宅基地一处，1992年杜某与李某〔非本村村民〕签订合同一份，约定杜某将该宅基地使用权以13000元的价格卖给李某，不得反悔。

协议签订后，李某将13000元支付给杜某，并在宅基地上自己出资构建房屋进行居住。

2012年村委进行旧村改造，将李某居住的房屋拆迁，另择土地构建了楼房后进行还建，李某依据自己被拆迁房屋的面积选购楼房两套，并补交款项26万余元。

2012杜某将李某诉至法院，认为1992年的宅基地买卖合同违反法律规定，要求确认该合同无效。

庭审中还表示，李某之所以能还建两套楼房，是因为购买了宅基地，所以要求李某给杜某一套楼房。

李某认为，虽然宅基地使用权买卖合同是无效的，但是原宅基地已被村委以拆迁还建的形式收回另作他用，李某无法返回给杜某。

当时买宅基地时，没有地上附属物，李某自己出资在宅基地上构建了房屋，而村委也是依据房屋才还建给李某两套楼房，并且自己还补交了余款，杜某要求要一套楼房没有依据。

法院经审理认为：根据《土地管理法》规定宅基地使用权不得随意买卖，因此杜某与李某之间的宅基地买卖合同无效。

根据《合同法》规定，合同双方依据无效合同取得的财产应予以返还，不能返还或无需返还的折价补偿。

因本案中宅基地已被村委拆迁还建，李某也没有使用权了，不能返还，故应对杜某进行折价补偿。

而1992年宅基地买卖合同签订时李某支付给杜某的13000元，是当时的对价，可以算作对杜某的宅基地补偿款。

村委还建给李某的楼房，是基于李某自己出资构建的房屋而不是基于宅基地，杜某无权向李某要楼房。

因此判决支持杜某的诉讼请求，确认杜某和李某之间的买卖合同无效。

评析：本案虽然判决杜某胜诉，但实际杜某是败诉了。

因为杜某的本意是通过确认合同无效，来要宅基地，李某不能给宅基地就给其一套楼房，而法院对此未予以支持。

浅谈农村房屋买卖合同效力问题

浅谈农村房屋买卖合同效力问题摘要：随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。

在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。

，在农村集体所有土地向国有土地转变的过程中，房屋买卖合同的效力、房屋所有权和宅基地使用权的归属成为焦点,但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱,尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异,判决千差万别,建议有关机关尽快研究出台相应立法，填补农村房屋买卖这一块的立法空白。

关键词农村房屋宅基地使用权转让合同效力法律效力一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景由于城市市民到农村购房已经是较为普遍的社会现象，因此此类纠纷的解决具有重要的社会意义。

首先，由于农村土地是众多农村人口的生存保障,土地制度构成农村社会制度的基础，若纠纷解决不好，导致当事人之间的矛盾升级,将会害及农村社会的稳定。

其次，此类纠纷事关我国集体所有权土地制度与公平市场交易秩序，弱势农民的利益和市场交易秩序都是法律重点保护的对象，二者在一定程度上是相互冲突的，对二者的价值如何均等地予以考虑、衡量,于法律理论、实践都是一种考验。

农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效,很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素,房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔,有的要求直接收回已交付的农村房屋,有的要求与买受人共沾拆迁利益。

从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为,如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题,甚至遭遇执行难题。

二、农村房屋买卖合同纠纷的现状随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深,相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生,需要购买相对便宜的农村房屋居住;另外,城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。

农村房屋买卖合同纠纷案例分析

农村房屋买卖合同纠纷案例分析樊某与顾某于2003年10月1日订立房屋买卖合同一份，合同约定：樊某将座落于建设镇镇南路、在镇村镇建设用地上建造的建筑面积为339平方米的住宅楼一幢，以人民币20万元卖给顾某;如单方违约，承担违约金2万元;合同自订立之日起生效。

嗣后，樊某在房地产中介机构的介绍下，又以27万元将同一幢住宅楼卖给了韩某、童某。

顾某以樊某毁约造成其损失为由，向法院提起诉讼，请求樊某赔偿损失两万元。

对该案如何处理，第一种意见认为，由于该房屋的建房所用土地为集体土地，按规定宅基地使用权不是转让，所以房屋买卖应认定为无效。

按照合同无效的法律规定双倍返还，造成损失的按各自的过错程度承担相应的责任。

第二种意见认为，樊某一物二卖，樊某应对第一次买卖合同承担缔约过失责任，即承担顾某为订立履行该合同所造成的损失。

第三种意见认为，第一份房屋买卖合同有效，樊某应当承担赔偿损失的责任。

案件评析笔者同意第三种意见，理由如下：一、双方订立的合同合法有效1、出售房屋的主体并非法律所限制的对象。

2004年8月28日修订的土地管理法第六十二条规定，农村农民一户只能拥有一处宅基地，其建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

从本条规定看，法律禁止的是农村村民申请建两处住宅，并没有限定农村住房转让的主体资格。

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

”该条规定有两方面的法律含义，一是禁止土地使用权出让、转让或出租的范围是指农业土地改变用途为非农业，这是国家保护耕地的需要;二是原来就是非农土地的出让、转让或出租的，法律未作禁止性规定的，应当认定为非农用地(包括农村房屋、农民宅基地)可以出让、转让或出租。

2、农村房屋的业主有权处分自己的房产。

根据现行法律和政策，农户经批准取得的建房用地是依国家强制力作保证取得的，具有生存意义的权利。

浅谈农村宅基地纠纷处理的原则及调解的方法与技巧

浅谈农村宅基地纠纷处理的原则及调解的方法与技巧“农村工作两台戏，计划生育宅基地”。

这句在我国农村广为流传的顺口溜，客观地反映出长期以来宅基地问题一直是农村生产生活中最具普遍性、复杂性、最棘手的问题，它是农村社会各种矛盾的焦点和诱发不稳定因素的导火索。

因此，如何妥善解决好农村社会日益突出的宅基地问题，更好地为社会主义新农村建设服务，对于基层国土资源工作者来讲，既是职责所系，也是构建社会主义和谐社会的客观要求。

下面，笔者就基层国土资源工作者的角度，谈一下自己对农村宅基地纠纷的种类、处理的原则及调节方法与技巧的浅薄看法与建议。

一、农村宅基地纠纷的种类及现状。

目前，我国农村宅基地纠纷起因很多，情况复杂。

有历史的、有现实的；有客观的、有主观的；有积怨斗气的、有胡搅蛮缠的……但是，其主要表现有侵犯权益、界址不清、遗产归属、私自买卖、擅自批划和实施旧村调整改造规划不彻底、不公正这六大类。

随着社会主义新农村建设的深入开展，农村各项基础设施建设步伐的加快，以土地整理为目的的旧村改造、居民点搬迁等相继实施，社会对土地的需求日益增多，由此也引发了土地权属争议的明显上升，尤其是农村宅基地纠纷表现更为突出。

河南省修武县周庄乡虽然仅有16个行政村，2万余农业人口，从2006年1月至2007年5月间，周庄国土资源所受理的50余起信访案件中，宅基地纠纷就有43起，占到信访总量的86%。

如此之多的宅基地纠纷，不仅直接影响了新农村建设的整体推进，而且还牵扯了各级政府的大量精力，同时，又给农村的社会稳定带来巨大隐患。

为此，严峻的形势迫使我们国土资源部门解决宅基地纠纷刻不容缓。

二、农村宅基地纠纷处理的原则。

多年的基层工作实践使笔者摸索出，在多数宅基地纠纷处理过程中，不能单靠某一个法律、法规来解决，这样有时候不仅无助于纠纷的妥善解决，甚至还会引发新的不稳定因素；要综合利用法律法规。

因此，在实践中总结出了农村宅基地纠纷处理的原则：在法律和政策的框架内，站在维护人民群众的根本利益和确保社会稳定大局的高度，以调解处理为目标，以行政的、法律的手段为保障，通过深入细致的群众工作，最终实现解决纠纷的妥善办法。

宅基地买卖合同纠纷判决书

宅基地买卖合同纠纷判决书宅基地买卖合同纠纷判决书本案是由原告甲方与被告乙方就宅基地买卖合同纠纷进行诉讼，本院于XXX 年XX 月XX 日受理本案并经过审理，现作出以下判决。

一、基本信息甲方：XXX 姓名、身份证号码XXX、联系电话XXXX。

乙方：XXX 姓名、身份证号码XXX、联系电话XXXX。

二、权利、义务、履行方式、期限、违约责任1. 甲方的权利和义务：1.1 甲方在合同约定的时间内支付合同价款。

1.2 甲方在收到宅基地的正式土地证之前无权开始建设。

1.3 甲方应按照约定时间交付土地使用税，并出具纳税证明。

2. 乙方的权利和义务：2.1 乙方在合同约定的时间内交付宅基地。

2.2 乙方应保证宅基地的性质、用途和地域位置与合同约定相符。

2.3 乙方需在合同约定的时间内为甲方办理宅基地的过户手续和办理相关证件。

3. 履行方式和期限：3.1 甲方应在合同约定的时间内支付合同价款，并在收到宅基地的正式土地证之前无权开始建设。

3.2 乙方应在合同约定的时间内交付宅基地，并在约定时间内办理宅基地的过户手续和相关证件。

4. 违约责任：4.1 如甲方未按照合同约定的时间支付合同价款，甲方应支付违约金。

4.2 如乙方未按照合同约定的时间交付宅基地或未按照约定办理宅基地的过户手续和相关证件，乙方应承担违约责任。

三、遵守中国的相关法律法规本合同遵守中国相关的法律法规，任何的争议都将以中国的法律进行处理。

四、法律效力和可执行性本合同自双方签字并盖章之日起生效，并具有法律效力和可执行性。

五、其他1.本合同如有未尽事项，双方应协商解决。

2.本合同附件为合同正文。

判决如下：1. 被告乙方应在本判决生效之日起十日内向原告甲方交付宅基地，并在约定时间内办理宅基地的过户手续和相关证件。

2. 原告甲方应在本判决生效之日起十日内向被告乙方支付合同约定的价款。

如有未尽事宜，双方应协商解决。

本判决为最终判决，审判费用由被告乙方承担。

代理律师签名：XX 年XX 月XX 日（盖章）。

宅基地买卖纠纷案例

宅基地买卖纠纷案例宅基地买卖纠纷是指在宅基地买卖过程中，因合同履行、权属确认、价格支付等问题引发的法律纠纷。

下面我们就来看一个宅基地买卖纠纷案例，了解一下相关的情况和处理方式。

某村民小王与村委会签订了一份宅基地买卖合同，约定购买一块宅基地作为自己的住房用地。

双方约定的价格为20万元，小王也按照合同约定支付了首付款。

然而，在后续的过程中，小王发现该宅基地存在权属纠纷，且周边环境不符合自己的预期。

因此，小王要求解除合同并要求返还首付款，但村委会却以合同已生效为由拒绝退款。

在这个案例中，小王作为买方，因为宅基地存在权属纠纷和环境不符合预期，要求解除合同并要求返还首付款。

而村委会作为卖方，则以合同已生效为由拒绝退款。

这就引发了一场宅基地买卖纠纷。

在处理这类宅基地买卖纠纷案例时，首先需要对合同内容进行认真审查。

如果发现合同存在漏洞或者对买卖双方的权益保护不足，可以考虑协商修改合同内容，以避免后续发生纠纷。

其次，对于宅基地的权属和环境情况，买方在签订合同时需要仔细核实，避免后续出现纠纷。

同时，卖方也要提供真实有效的宅基地信息，避免隐瞒或虚假宣传。

在纠纷发生后，双方可以通过协商、调解等方式寻求解决。

如果协商不成，也可以通过法律途径解决纠纷。

在诉讼过程中，需要提供充分的证据证明自己的主张，并且依法维护自己的合法权益。

总的来说，宅基地买卖纠纷案例需要双方在签订合同前做好充分的调查和核实工作，避免后续出现纠纷。

对于已经发生的纠纷，需要通过协商、调解或者法律途径解决。

同时，相关部门也应加强对宅基地买卖的监管，减少类似纠纷的发生，保障买卖双方的合法权益。

希望通过这个案例的介绍，能够让大家对宅基地买卖纠纷有更深入的了解，以便在日常生活中更好地避免和解决类似问题。

房产纠纷案例：农村房屋买卖合同纠纷案例

[案情介绍]基本案情：老杨是北京某厂工人，夫妇二人收入不高，没什么积蓄，只有一套单位分的40平米的住房。

他平时酷爱养花，家里摆满了种的花草，一直希望有一套自己的小院儿，退休后养养花弄弄草，但自己手头钱不多，所以也就没有考虑实际购买。

老杨有三个子女，生活条件还算可以，知道老杨的心愿，就商量着要给父亲买个院子，2002年5月，老三儿子同事说自己父亲张大年在北京大兴有一个150平米的院，院里有四间房，由于妈妈的老家在江苏，老两口要回江苏去养老，所以就准备把这房卖了，价格是15万。

老杨的三个孩子，看了房子，觉得各方面条件都好，当场就以老杨的名义把房定了下来，当时老大儿子交了五万定金，同时约定在合同签订后七日内把剩下的十万付齐，老二、老三答应这十万由他们两个来出。

三个孩子把这个事情告诉了老杨，老杨和老伴听了以后非常高兴，一方面心疼孩子的钱，一方面也为这几个孩子的孝顺感到欣慰，就和老伴及三个孩子在合同签完的第五天一起把十万块钱交给了张大年，随后二人办理了房屋交接手续。

同年，经过村委会允许，老杨把自己和老伴的户口也迁了过来。

2003年老杨退休后，就搬到了这个房子里，老两口住在这房里，心里别提多舒坦了，平时养花种草，还专门开辟了一小块地种菜，周末有时子女会带着孙子孙女到这住两天，孩子们在院子里玩的也特别开心。

2008年，村里要拆迁，老杨他们住的这一片全要拆，拆迁政策是按照现有房屋还面积，老杨一共可以得到一个三居，两个两居，同时还有搬迁奖励费等共计40万元。

老杨虽然舍不得这个小院，但为了支持国家建设，还是决定尽快把拆迁补偿协议签了。

老杨准备签协议时，却接到了法院的传票，原来张大年把自己告了，要求确认自己买这房子的协议无效。

同时拆迁单位也知道了这个事，告诉老杨，等你们的事定了再来签拆迁协议。

老杨一头雾水走上法庭，说这房子我买了6年，住了5年，买房的钱也给了老张，现在突然要把房子要回去，这于情于理都说不过去啊。

老张称，根据相关法律规定，农村宅基地只能由本集体组织村民购买，而老杨在购房时，户口不在本村，不具备购买条件，而且，当时买房时买受人老杨的名字不是老杨签的，这不是双方真实意思的表示，所以这份协议无效。

农村宅基地房屋能否买卖合同是否有效(一)2024

农村宅基地房屋能否买卖合同是否有效（一）一、引言随着城乡发展的不断推进，农村地区的宅基地房屋买卖问题日益突出。

然而，农村宅基地的法律属性和使用权的限制给房屋买卖带来了一系列的法律问题。

本文将探讨农村宅基地房屋能否买卖的问题，并分析宅基地买卖合同的有效性。

二、农村宅基地的法律属性宅基地是指国家依法划定的农村集体土地中的用于建造农舍和经营性建设的基础设施的土地。

宅基地的使用权属于农户，并受到国家法律的保护。

然而，根据相关法律法规的规定，宅基地的使用权不具有转让、抵押等权利。

这意味着农村宅基地的房屋买卖存在一定的法律限制。

三、农村宅基地房屋买卖的法律问题1. 权属确认问题农村宅基地的房屋，在买卖过程中需要确认权属。

由于宅基地的使用权属于农户，但并不具备房屋的所有权，因此房屋买卖双方需仔细核查土地使用权证和房屋所有权证的情况。

如果买卖双方无法提供相关证明文件，或者权属不明确，就会对买卖双方的合法权益产生影响。

2. 土地使用权转移问题根据相关法律规定，宅基地使用权是不可转让的。

那么，房屋的买卖是否涉及到宅基地使用权的转移呢？事实上，在一些地方，农村宅基地的房屋买卖是通过“租售同权”方式进行的，即农户将宅基地使用权租借给购买者，购买者在使用期限内享有房屋的使用权，并且可以将房屋在使用期限内进行买卖。

然而，这种安排方式是否符合法律规定，是否有效，还需要进一步的法律解释。

3. 权益保护问题由于农村宅基地的特殊法律属性，房屋买卖受到一系列的限制，并且存在一定的法律风险。

买卖双方应该保护自身的合法权益，特别是在签订合同之前，应当仔细审查合同条款，对于可能出现的风险情况进行预防和妥善处理。

四、农村宅基地买卖合同的有效性农村宅基地的房屋买卖合同是否有效，主要取决于以下几个方面：1. 合同约定的内容是否合法合规农村宅基地房屋买卖合同应当符合国家法律法规的规定，不能违反农村宅基地的法律属性和使用权的限制。

合同中的条款要明确约定宅基地的使用权是否转让，以及转让期限和方式等事项。

农村房屋买卖合同效力问题.doc

农村房屋买卖合同效力问题.doc一、农村房屋买卖合同概述农村房屋买卖合同是指农村集体经济组织成员之间或者非本集体经济组织成员之间签订的，转移农村房屋所有权的合同。

由于农村房屋的特殊性质，即宅基地使用权是农村居民作为农村集体经济组织成员而享有的基本生活资料用地的使用权，因此其与城市商品房具有本质的区别。

二、农村房屋买卖合同效力问题对于农村房屋买卖合同的效力问题，实践中一直存在争议。

根据《合同法》和《物权法》的规定，合同效力分为有效、无效和未生效、失效等几种情形。

对于农村房屋买卖合同，由于其涉及土地使用权问题，因此其效力判断也与其他普通买卖合同有所区别。

（一）有效情形根据《合同法》和《物权法》的规定，如果农村房屋买卖合同符合以下条件，则该合同有效：1. 买卖双方为具有完全民事行为能力的自然人或法人；2. 双方自愿签订合同，且意思表示真实；3. 合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定；4. 符合当地政府关于农村房屋买卖的相关政策。

在实践中，如果农村房屋买卖合同符合以上条件，则该合同应当认定为有效。

但是需要注意的是，由于农村房屋买卖涉及到土地使用权问题，因此其效力可能会受到当地政府政策的限制。

（二）无效情形根据《合同法》和《土地管理法》的规定，农村房屋买卖合同可能因以下原因而无效：1. 买受人并非农村集体经济组织成员，即非本集体经济组织成员与本集体经济组织成员签订的房屋买卖合同无效；2. 未经宅基地使用人同意出售的房屋买卖合同无效；3. 未办理相关审批手续的房屋买卖合同无效；4. 其他违反法律、行政法规强制性规定的情形。

需要注意的是，如果农村房屋买卖合同被认定为无效，则出卖人可能会面临返还房屋、赔偿损失等法律责任。

因此，在签订农村房屋买卖合同时，双方应当充分了解相关法律法规和政策，并确保合同内容不违反法律规定和政策要求。

（三）未生效、失效情形除了有效和无效情形外，农村房屋买卖合同还可能存在未生效、失效等情形。

工作心得：关于农村房屋买卖纠纷的司法实践和思考

工作心得：关于农村房屋买卖纠纷的司法实践和思考随着城镇化发展的节奏在不断加快，农村经济也得到迅猛发展，人口流动频繁，农村房屋买卖纠纷成了法院案件受理新的增长级。

农村房屋作为农民赖以生存的物质基础，凝聚着农民一生的辛劳，但是现行法律条文中却并没有明确对农村房屋卖的相关法律问题作出规定，造成法官在审理案件时对该类纠纷的法律关系的理解和法律的适用存在不同的见解，出现同案不同判的现象。

一、农村房屋买卖的主要类型及法律效力问题（一）同一村集体的村民之间房屋买卖的法律效力由于农村房屋买卖的主体基于同村村民这个特殊身份，房屋买卖所受到的不利因素较少，因此农村房屋在同村村民之间买卖的有效性是毋庸置疑的。

原因有两点：其一是公民对自己的合法房屋享有所有权，这在我国的宪法和法律都有明确的规定，公民有权利对房屋进行任何的处分或者将其转卖给他人。

《物权法》第64条规定：私人对其合法的不动产享有所有权，所以农民对自己合法建造的房屋理所应当可以进行处分。

买卖就是一种处分的形式。

其二是有关农村房屋买卖的问题，在我国现行法律中并没有禁止规定，反而在一些法律法规中可以找到有关农民能够出卖自己合法房屋的法律依据。

如《土地管理法》第62条就规定了农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

土地管理法并没有对同一村的村民进行房屋买卖作出禁止性规定，其效力应当得到肯定。

（二）别村集体的村民购买本村房屋的法律效力对于别村集体的村民购买本村房屋的合同是否有效问题，目前还没有一个统一的结论，司法理论界与实践界各有看法，主要有两种，一种是持肯定说，另一种是持否定说。

持否定说的理由是土地是农民集体共有的，土地使用权是该农村组织成员专属的权利，所以农村房屋买卖的合同是无效的。

宅基地合同纠纷判决书案例

宅基地合同纠纷判决书案例一、案件背景。

老张和老李是同村村民。

老张有一块闲置的宅基地，老李呢，一直想再弄块宅基地给自己家盖个小仓库啥的。

于是，这两人就一拍即合，签了个宅基地转让合同。

合同里写得明明白白，老张把自己那块宅基地以5万块钱的价格转让给老李。

二、纠纷产生。

可这事儿到后来就变味了。

老张的儿子小张知道这事儿后，不乐意了。

他说这宅基地是家里祖传的，老张没权利私自转让，而且这转让也没经过村里同意呀。

老李这边呢，钱都给了，合同也签了，就觉得这宅基地现在就是自己的了，就开始准备在上面动工。

小张就去阻止老李动工，两人就这么吵起来了，闹得不可开交。

闹到了法院。

三、法庭审理。

# （一）双方陈述。

1. 老李的说法。

老李在法庭上那是满腹委屈啊。

他说：“法官大人，我和老张签合同的时候，那可是真心实意的。

我钱都给了他了，合同上写得清清楚楚的，这宅基地就是我的了。

我现在就想在上面盖个小仓库，放放农具啥的，我这也不过分啊。

而且我都计划好了，材料都准备好了，他儿子突然跑出来不让我干，这不是坑我嘛。

”2. 小张的说法。

小张也有自己的道理。

他说：“法官啊，这宅基地是我们家祖传的。

我爸他脑子一热就把这宅基地给卖了，他根本没这个权利啊。

我们农村的宅基地，那是要经过村里同意才能转让的，他们俩这么私下一签合同就转让，这不符合规定啊。

这要是都这么干，村里的宅基地管理不就乱套了嘛。

”# （二）证据审查。

法庭上，双方都拿出了自己的证据。

老李拿出了那份和老张签的合同，上面确实有老张的签字和手印，还有转账记录，证明自己已经把钱给了老张。

小张呢，拿出了村里关于宅基地管理的规定文件，上面明确写着宅基地转让需要经过村里的审批程序。

# （三）法律依据分析。

法官就开始根据相关法律和规定来分析这个案子。

法官说：“咱农村的宅基地啊，它有特殊性。

它是集体所有的土地，村民只有使用权。

根据咱们的土地管理法还有村里的规定，宅基地的转让可不是像普通商品买卖那么简单。

农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析【案情简介】：2002年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元（壹拾肆万零陆佰陆拾元整）价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。

陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。

乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了5层楼，2009年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿，正值乐某高兴之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要求诉讼费用由被告全部承担。

【争议焦点】：1、双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效？2、农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁？3、如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法律后果？4、买方房屋造价是否需要评估？【法院判决】：待定，本案于2010年1月25日在盘龙法院开庭。

【适用法律】：1、《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、《云南省土地管理条例》第三十三条农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按照以下标准执行：（一）城市规划区内，人均占地不得超过２０平方米，一户最多不得超过１００平方米；（二）城市规划区外，人均占地不得超过３０平方米，一户最多不得超过１５０平方米。

宅基地使用权纠纷案例分析

一、典型判例贺某某与赵某某宅基地使用权纠纷1、基本案情事实一：贺某某原系xxx县xx镇x村社员，于1975年2月5日经批准，在自家自留地内修建房屋，1976年6月建起土墙房三间。

1992年其将土墙房拆除，并在原地基上重新修建两间砖瓦房，但未办理房产证。

事实二：赵某某与贺某某是同村村民，赵某某与贺某某亦存在亲戚关系，赵某某是贺某某的侄儿，2008年双方口头达成房屋买卖协议，之后赵某某给付贺某某丈夫赵某甲10000元，贺某某将该村其拥有的97㎡的旧宅基地使用权证交给赵某某，一并给赵某某的还有一份经赵某甲批注的《关于社员修建房屋的请示报告》的复印件。

该复印上批注：原旧房四间全部转让给侄儿赵某某所有，批注人是赵某甲，时间为1989年2月18日。

事实三：赵某某于2009年对房屋进行了重新修建，2011年5月7日赵某某为房屋办证，将97㎡的宅基地使用权证交给社长刘某，后办证未果，目前该房屋仍未办证。

事实四：贺某某与赵某某因房屋买卖合同产生纠纷，以赵某某非法侵占其宅基地上非法建房为由，请求法院依法判决赵某某承担侵权责任，还贺某某宅基地。

并赔偿相应损失2、裁判结果一审法院认为，其一，关于贺某某与赵某某是否存在买卖合同关系的问题。

贺某某的丈夫赵某甲当庭陈述收到赵某某的10000元，但称此款是赵某某给贺某某用于租用贺某某宅基地喂鸡鸭狗的租金。

赵某某陈述赵某某系在贺某某家，与贺某某协商10000元买贺某某的房子，过后才将钱送到贺某某家中。

结合赵某某持的《关于社员修建房屋的请示报告》复印件显示：原旧房四间全部转让给侄儿赵某某所有，批注人是赵某甲，时间为1989年2月18日。

双方对该批注真实性均无异议，但是对其内容的解释不一致。

贺某某认为“原旧房四间”是指原长沙镇甜橙路159号两楼一底加巷道共四大间转让给赵某某所有。

赵某某认为“原旧房四间”即指本案争议宅基地上的房屋，两间土墙房，两间砖瓦房，因请示报告原件破损无法书写才复印的，且落款时间有误，应是2008年批注的。

农村宅基地使用权纠纷案例及分析

农村宅基地使用权纠纷案例及分析农民甲将自己的给了农民乙，后又取得一个的使用权，农民乙在该宅基地上修建房屋却被邻居张控告，指出农民乙没有该宅基地的使用权，农民乙是否有资格使用宅基地?请大家阅读下面的农村宅基地使用权纠纷案例了解。

案例村民李某已有宅基地，后又取得一份宅基地。

李某便与同村王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。

当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。

王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。

邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。

评析意见一、本案涉及的法律问题1、李某能否取得这份宅基地的使用权。

《》第62条规定： “农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。

2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。

根据《》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。

从本案来看，该宅基地使用权转让合同因违反土地管理法规定为无效合同。

3、王某的诉讼请求能否被支持。

因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。

显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。

因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。

同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。

二、农村宅基地使用权的特点1、宅基地的所有权归农民集体。

《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

农村宅基地买卖合同纠纷经典案例

农村宅基地买卖合同纠纷经典案例某某、、某某及⽗亲傅傅某某诉龚某某及⽗亲傅某某、傅某某两姐妹某某、傅某某两姐妹诉龚俞某农村宅基地买卖合同纠纷案母亲母亲俞⼀、基本案情：傅某某两姐妹诉称：傅某某、俞娟系其⽗母，2003年义乌市某街道某村旧村改造，全家四⼝取得安置建房⽤地90平⽅⽶。

后⽗亲傅某某、母亲俞某未经其同意将其中的72平⽅⽶建房⽤地使⽤权转让给龚某某，最近才知悉共同所有的⼟地使⽤权被转让的事实。

因此诉诸法院，要求：1、确认傅某某、俞某与龚某某签订的转让义乌市某街道某某旧村改造拆迁安置、使⽤权建筑占地⾯积⼆间（72平⽅⽶）的合同⽆效；2、龚某某⽴即腾退该房屋并交由其使⽤。

⼆、⼀审判决：⼀审法院认定：傅某某、傅某某是傅某、俞某的⼥⼉，傅某某、俞某系夫妻关系。

2003年7⽉17⽇，经义乌市⼈民政府批准，傅某某、俞某及原告傅某某、傅某某⼀家四⼝审批到宅基地90平⽅⽶，2003年12⽉1⽇，傅某某、俞某及案外⼈傅某某（某⼉⼦）与龚某某在中间⼈俞某某的见证下，签订了⼀份⼟地使⽤权买卖合同，约定傅某某将位于某某村的72平⽅⽶建筑⽤地以每平⽅⽶7400元的价格转让给龚某某，合同对其他⽅⾯也作了约定。

2004年1⽉5⽇，龚某某以傅某某的名义参加了所在村旧村改造⼟地使⽤权投标，经竞标，中标坐落于某某村改造安置区内招标编号为第⼆幢东起第11－12间。

现本案讼争地块房屋已由龚某某建成并居住管业⾄今。

另查明，龚某某不是义乌市某某街道某某村的村民。

⼀审法院认为：我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使⽤权的主体是村集体经济组织成员，村集体经济组织成员不得向本集体经济组织以外的成员转让农村房屋和宅基地使⽤权。

龚某某不是涉案宅基地所在地的村集体组织成员。

因此，2003年12⽉1⽇签订的⼟地使⽤权转让合同，违反了我国法律、⾏政法规的强制性规定，应认定⽆效。

合同⽆效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

本案讼争的建房⽤地上的房屋系龚某某所建，在返还建房⽤地时，上⾯所建的房屋不宜拆除，应随⼟地返还。