北京市土地一级开发相关政策与工作内容(国土局内部最新培训资料)
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
土地一级开发详细流程(以北京为例)--精品
市政建设
上市
审核土地一级开发成本
土地一级开发竣工验收 ***
确定土地出让价格
确定上市方案、办理上市申请手续
一级开发结束
***
取得征地批复
①委托拆迁、评估单位入户调查和评估
②制定拆迁补偿安置工作计划
***
③申请年度拆迁计划
④申请拆迁公告
⑤申请暂停办理相关事宜
***
办理土地一级开发贷款事宜
①办理建设用地规划许可证
土地一级开发实施方案 ①进行地上物调查统计 ②进行征地前摸底调查 ③进行现场拍照 ④收集项目适用的特殊政策 ⑤委托编制土地一级开发实施方案 ⑥准备编写征地工作方案所需资料 提供各地快规划详细指标 ①准备编写投资方案所需材料 ②一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等） 协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案 土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要 签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续
②委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算 ***
③办理市政招投标，确定施工、监理单位
④办理规划工程许可证（市政）
实施征地并进行补偿
***
实施征地补偿
***
办理拆迁补偿安置资金证明文件
实施国有土地收购
***
实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款
拆迁
办理拆迁许可证
①核发集体土地房屋拆迁许可证
***
（立项前置事项）
④进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议 1
①办理用地预审 ***
②办理环境影响评价报告审批
（征地前置事项）
③办理交通影响评价报告审批
④办理文物保护意见（根据联席会要去办理）
北京市土地储备和一级开发
北京市土地储备和一级开发一、北京市土地储备和一级开发（一）北京市储备开发制度建立2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。
在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。
2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。
2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。
2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。
一、北京市土地储备和一级开发（二）土地储备基本概念什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
一、北京市土地一级开发项目（二）土地储备开发范围1.新征集体土地用于经营性开发的；2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；3.依法收回的闲置土地；4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；6.土地使用者要求政府收回的土地；7.全区范围内无合法使用权的国有土地；8.其它依法可以收回的国有土地。
一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心**区分中心具体组织实施。
北京土地一级开发操作实务PPT课件
部门
市国土局会同市发改、
土
规划、建设、交通、
1、确定土地一级开
地
环保等部门就土地、
发主体（委托或招
一
产业政策、规划、资
标）
级
质、交通、环保等对
2、下达土地一级开
开
一级开发实施方案提
发批复
发
出原则意见
3、签订土地一级开
主
发合同
体
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
2、下达土地一级开
开
发批复
发
土地供应方案 出原则意见
3、签订土地一级开 发合同
主 体
融资方案
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
质量和成本控制方案 自我约束方案
市园林局 古树处理意见
项 项目 目实 可施 行的性组分织析市保政府证批准方案（含风险分析市 文文 物及物 保局 护防意见范措施）
1）A、B、C为已经通过规委 审批的规划块
2）红色范围为国有企业甲用 地
Ｂ地块仅能进行土 地的一级开发
申请政府收储（按照现状） 《北京市非住宅拆迁标准》
3）绿色范围为国有企业乙用 地
被拆迁《北京市非住宅拆迁标准》
4）黄色范围为集体土地范围
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北京土地一级开发操作实务
北京土地一级开发流程 中关村西区项目土地一级开发分享 深航项目土地一级开发分享
发主体（委托或招
一
产业政策、规划、资
标）
级
质、交通、环保等对
2、下达土地一级开
开
一级开发实施方案提
发批复
北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市土地一级开发管理暂行办法》的通知
北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市土地一级开发管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】北京市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2002.12.12•【字号】市国土房管出字[2002]1100号•【施行日期】2002.12.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市土地一级开发管理暂行办法》的通知（市国土房管出字[2002]1100号）各区、县国土房管局，各直属机构，机关各处室：北京市土地一级开发管理暂行办法，已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。
二00二年十二月十二日北京市土地一级开发管理暂行办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔2002〕4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。
第三条本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
第四条市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。
市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。
第五条土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。
经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。
参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。
中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。
第二章土地一级开发项目的确定和实施第六条市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。
北京市土地一级开发流程细项说明
在2005年市国土局、市发改委、市规划委、市建委联合下发的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》即540号文件中对“土地储备和一级开发”给出了定义“是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为”；在2007年国土部、财政部、中国人民银行联合下发的《土地储备管理办法》即277号文中对“土地储备”给出了定义，“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”。
在上述的文件中均没有单独给出“土地一级开发”的定义，我理解是土地储备也好还是一级开发也罢都是政府职能和行为的一种体现，土地储备是政府宏观职能的体现，而一级开发只是土地储备过程中的一个具体环节是一种行为，主要内容是组织征地、拆迁和市政基础设施建设，是生地变为熟地的过程，在这个过程中，可以是土地储备机构为主体实施,可以是授权企业为主体实施,也可以是储备机构为主体委托企业具体实施，但是无论谁为主体实施，完成开发后的土地均须纳入政府土地储备库，由政府组织实现供应。
而政府组织的土地供应方式因土地规划性质的不同，分为招拍挂入市、协议出让和划拨三种方式。
初步接触中心工作后，觉得中心公租房项目多以通过对原工业用地进行调规、收购再以划拨方式办理用地手续，配套商业部分以协议出让方式办理用地手续，相比较为常见的一级开发流程较为简单（在开发阶段征地、住宅拆迁内容较少涉及，验收阶段成本审计为内部审计，主要目的是资金平衡）。
此流程图以普通土地一级开发流程为基础，在此基础上将协议出让、划拨方式取得土地的流程进行描述，并简单编制了“三定三限三结合”定向安置房这一特殊却较为常见的建设和供地流程。
土地一级开发流程主要分为项目确立和前期手续办理阶段，征地、拆迁和市政建设阶段，项目验收阶段三个个阶段。
土地一级开发项目确立和前期手续办理阶段征地、拆迁及市政建设阶段51年。
《土地一级开发管理办法(1011修订)》
《土地一级开发管理办法(1011修订)》
[土地一级开发管理办法]土地一级开发管理办法
第一章总则
第一条为了适应土地新政，加大土地一级开发力度，加强北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“母公司”或“北京城建”、“股份公司”）土地一级开发管理工作，特制定本办法。
第二条本办法所指土地一级开发包括通过授权、招标、项目收购、政府委托等方式取得项目的土地一级开发权，对待开发土地进行立项核准、办理规划、征地手续，在完成所开发土地的整理（包括用地范围内单位和居民的拆迁、地上建筑物的拆除）、市政基础设施、交通、环境的建设后，该地块经过国土部门的验收和相关评估机构的评估定价，进入土地二级市场交易的动态过程。
第三条本管理办法适用于北京城建投资发展股份有限公司及各控股子公司（以下简称“各子公司”），参股企业可参照执行。
第二章工作职责界定
第四条土地一级开发阶段，母公司和子公司的工作职责和权限划分如下：
（1）股份公司工作职能：
1）项目拓展部负责收集整理市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息并进行整理分析，筛选出优质项目信息。
2）项目拓展部负责组织对所有一级土地拓展项目的评价、决策。
3）项目拓展部按照股份公司投资管理制度和合同管理制度规定，
负责股份公司主导的一级土地购置、合作协议的起草、谈判、组织签订、组织实施等工作。
4）相关职能部门负责指导子公司组织征地、拆迁、市政和基础设施建设等工作。
5）项目拓展部负责指导子公司一级土地项目挂牌方案的制订、挂牌手续的办理、报批及履行挂牌手续等工作。
（2）子公司工作职能：
1）子公司营销管理部负责及时搜集区域市场的土地一级开发项目信息录入信息
内容仅供参考。
北京市土地储备和一级开发暂行办法(最新)
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（试行）第一章总则第一条为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28 号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6 号）等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。
市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。
第四条土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。
第五条储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。
第二章土地储备开发计划第六条土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。
第七条土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。
第八条土地储备开发计划按照以下程序编制：（一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10 月上旬报市国土局。
经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。
（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11 月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。
北京关于一级土地开发规定
为资金往来凭证。
四、本通知中的政府土地储备机构包括北京市土地整理
储备中心，北京市土地整理储备中心各区分中心，以及北
京市土地整理储备中心各功能区分中心（包括商务区分中
心、金融街分中心和亦庄分中心）。
五、本通知自印发之日起执行。
特此通知。
纳及票据开具的有关问题通知如下：
一、政府土地储备机构为主体、委托企业实施的土地一
级开发项目中，受托企业从政府储备机构收取款项并代为
支付的行为属于代收转付，其收取的该部分款项不属于增
值税征收范围，不开具增值税发票。政府储备机构须使用
受托企业开具的收据和储备机构开户银行回单作为记账凭
证。
受托一级开发企业代为支付的款项不属于增值税征收范
围或最终收款方不能自行开具发票的，受托一级开发企业
可以取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往来凭
证。
二、企业为主体的土地一级开发项目中，作为开发主体
的企业收取前期成本返还款并代为支付的行为属于代收转
付，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具
增值税发票。 作为一级开发主体的企业代为支付的款项不属于增值税
征收范围或最终收款方不能自行开具发票的，一级开发企
业可取得收据，并以收据和开户银行回单为资金往来凭 证。 三、对于政府储备机构直接向最终收款方支付的款项，
不属于增值税征收范围或最终收款方不能自行开具发票
的，可使用对方开具的收据以及储备机构开户银行回单作
关于土地一级开发项目涉及增值税发票等有关问题的通知
市规划国土发〔2017〕186 号
市国土局各分局、市国税局各区（分）局、市地税局各区
（分）局、各区财政局、各有关单位：
北京市一级开发实施步骤
北京市一级开发实施步骤
一、土地一级开发地块确定
1、一级开发单位上报一级开发项目到市储备中心或各分中心，由市中心汇总初审后报市国土
房管局（一级开发项目必须符合土地利用总体规划，具备区域总体规划、控制详细规划）
2、市国土局会同市计委、市规委、市建委、市财政局等部门联合会审，并报市政府批准
3、会审合格后，由市国土局授权一级开发单位进行一级开发
二、办理计划手续（向发改委申请办理计划手续）
1、编制一级开发可行性研究报告（代项目建议书）
2、征用农村集体土地的，申办计划手续时应签订征地补偿协议（或意向书）
3、国有土地涉及单位的，应签订单位拆迁意向书
4、具备控规的，附控规批准文件
三、办理规划手续（向规划部门申请办理规划意见书）
1、计划批准文件
2、控规批准文件
3、地形图（1：2000或1：500）
4、地块说明等材料
四、办理征地、农转用和房屋拆迁手续
1、征用农村集体土地的，持计划和规划文件向所在区、县政府按规定程序办理征地报批手续；
涉及农转用的、向市局申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向区县国土局申办《房屋拆迁许可证》
2、国有土地一级开发的、向所在区县国土局申办《房屋拆迁许可证》
3、选择评估公司、拆迁公司和拆除公司
五、签订一级开发合同
市储备中心与一级开发单位签订《土地一级开发合同》
六、大市政建设
按工程有关建设程序实施，做到熟地。
七、一级开发验收
市国土局会同计划、规划、建设、财政等主管部门进行验收，验收合格的，纳入市政府土地储备库，并确定一级开发底价。
八、招拍挂。
北京市土地一级开发流程(含市政工程、土地划拨、协议出让、三定三限)
办理市政工程施工 许可证
开工建设至竣工备 案，道路等工程依 约定移交相关部门 形成市政综合方 案，成为土地出让 合同附件，交由二 级竞得人代建
用地预审意见 （如涉及地质灾 害，需要做地灾评 估登记） 15个工作日
环评批复 （10万平以上市环 保局办理，以下区 环保局办理） 30个工作日
建设项目规划条件 （20个工作日）
地籍调查 （30个工作日，分 局地籍科）
协议出让 （市国土局利用中 心）16个工作日
出让金及契税 （东城区地税局）
地价款缴纳证明书
交通影响评价 （10万平以下无需 办理）
发改委立项核准 （15个工作日）
地价评估及开发成 本审核 （市国土局土地利 用中心）
节能登记 （规模20万平以上 需办理节能专篇）
国有土地使用证 （15个工作日，登 记中心）
市政府批准协议出 让的批准文件
项目以协议出让方式供地 （项目用地在一级开发变为净地阶段与招拍挂项目相同）
征地结案 区县国土分局， 10工作日 若有遗留地上物， 由区县政府出具地 上物处理意见的函
专家评议
公众参与 市政方案咨询 交评征求意见 建设项目规划条件 （土地储备供应） 取得规划批准文 件、征地批复 暂停办理事项 委托招标 办理拆迁许可证 权属审查 现场验收 （市储备中心项目 部） 二级竞得人通过招 拍挂模式取得国有 建设用地使用权
集体研究 普测、收集项目基 本资料 矿产压覆审核 （部分区县免做） 征地批复 （市政府） 一级开发主体缴 纳防洪费 一级开发主体取 得征地批复
委托评估公司编制 《地价评估报告》 全额支付补偿费
地价专家会
局长办公会
报市政府取得市政 府地价批复
土地方征得区县政 府或上级主管单位 关于土地开发的同 意
北京地区土地一、二级开发具体实施流程_secret
土地一级开发具体实施流程表实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注计划编制依据政府产业政策土地储备中心区政府1个工作日无区城市总体规划土地储备中心区规划分局1个工作日无控制性详细规划土地储备中心区规划分局1个工作日无区土地利用总体规划土地储备中心区国土分局1个工作日无报批市政府计划区土地年度供应计划土地储备中心区国土分局1个工作日无区土地年度利用计划土地储备中心区国土分局1个工作日无区土地储备开发总体思路土地储备中心区国土分局1个工作日无前期筹划 ----原土地所有者或使用者对土地一级开发意见村民代表大会决定土地储备中心村委会无村委会决定土地储备中心村委会无乡、镇政府批复意见土地储备中心村委会无区政府批复意见土地储备中心村委会无土地一级开发申请区国土分局村委会无国有土地使用者决定土地储备中心国有土地使用者无国有土地使用者上级主管单位意见土地储备中心国有土地使用者无---- 前期筹划编制土地一级开发实施方案（详见附件2）国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1）土地储备中心国有土地使用者无征地工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计拆迁工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计市政建设工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计土地供应方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计市政规划设计咨询储备机构或有资质的编制单位相关单位规划设计方案汇总市规委规划设计院储备机构或有资质的编制单位收规划设计方案审批市规委储备机构或有资质的编制单位无规划平面位置图土地储备中心区规划分局无地形图土地储备中心有资质的测绘单位收控制性详细规划土地储备中心区规划分局无用地钉桩成果报告土地储备中心有资质的测绘单位收项目设计方案土地储备中心有资质的设计单位收现状情况储备机构或有资质的编制单位村委会和原土地使用者否周边房地产市场价格土地储备中心市场调查否投资方案储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位累计考古勘探报告储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位收征询意见和审批 -------请示与批复土地一级开发实施方案请示市国土局区国土分局否土地一级开发实施方案请示区政府区国土分局否土地一级开发实施方案批复区国土分局市国土局、区政府否Ppt文档土地一级开发申请市土地储备中心区土地储备中心否乡镇、区政府相关文件市土地储备中心区土地储备中心否地形图1：2000（3份）市土地储备中心区土地储备中心收土地一级开发地块情况说明市土地储备中心区土地储备中心否申报日期前一个月内的现场照片（3份）市土地储备中心区土地储备中心否规划审批文件复印件（3份）市土地储备中心区土地储备中心否市联席会Ppt文档市联席会市土地储备中心否土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项）市联席会市土地储备中心否------- 征求意见和审批 -------确定土地一级开发主体制定土地一级开发主体招标方案区国土分局区土地储备中心否区国土分局局长办公会确定招标底价区国土分局区国土分局否区联席会审定招标底价区联席会区国土分局否招标底价申请区政府区联席会否编制招标文件区土地储备中心区土地储备中心或有资质的编制单位否发布《招标公告》投标意向者区国土分局否购买招标文件投标意向者区土地储备中心收现场踏勘、答疑和招标前会议投标意向者区土地储备中心否成立评标委员会区国土分局评标专家否投标人交纳投标保证金区土地储备中心投标意向者收招标、开标、唱标评标委员会投标意向者否评标评标委员会投标意向者否确定中标人投标意向者区国土分局否发出《中标通知书》投标意向者区国土分局否退还未中标人的保证金未中标人区国土储备中心否申请与批复土地一级开发土地一级开发申请市国土局开发主体否下达一级开发批复国资项目由市发改委土地一级开发批复开发主体市国土局否开发合同签订土地一级土地一级开发合同土地储备中心 开发主体 土地储备中心 开发主体否------- 征 求意 见 和 审 批预审 用地（详见附件3） 区国土分局 申请人否 项目核准给区级提交的申请 （详见附件4） 区发改委 相关单位及开发主体 20个工作日给市级提交的申请 （详见附件5） 市发改委 相关单位20个 工作日（选址）意见书征求规划 （详见附件6）相关单位及开发主体市规委20个 工作日土地一级开发主体工作市建委建设意见 开发主体 市建委否 市交通委交通评价意见（详见附件7） 开发主体 市交通委 20个 工作日否 市园林局古树处理意见 开发主体 市园林局否 市文物局文物保护意见（详见附件8） 开发主体 市文物局 20个 工作日否 市环保局环境评价意见（详见附件9） 开发主体 市环保局 否 市政专业部门市政接用意见（详见附件10）开发主体 市政专业部门 否 征地用地批准（详见附件11） 区国土分局 申请人 否 收 回 国 有 土地 使 用 权原土地使用者收购申请土地储备中心 原土地使用者 否 权属调查 土地储备中心 原土地使用者 收 征询规划意见 土地储备中心 区规划部门 否 费用测算 土地储备中心 评估机构 收 收购方案请示 区政府 土地储备中心 否 收购方案批复土地储备中心区政府否收购补偿原土地使用者土地储备中心否权属变更市国土局原土地使用者土地储备中心否交付土地土地储备中心原土地使用者否组织实施土地一级开发 -------办理征地手续耕地开垦费市国土局开发主体 1.5-1.8万元/亩防洪费市国土局开发主体 1.33万元/亩超转费市国土局开发主体300元/亩新增建设用地使用费市国土局开发主体 1.13万元/亩下发市政府用地批复开发主体市国土局否公告市政府用地批复土地所有者区政府10日工作日否拆迁手续核发集体土地房屋拆迁许可证（详见附件12）开发主体区建委30个工作日否核发城市房屋拆迁许可证（详见附件13）开发主体区建委30个工作日否市政基础设施建设（详见附件14）开发主体市政委否组织实施征地协商征地补偿村集体、开发主体村集体、开发主体否村民大会或村民代表大会村集体土地使用者否公示征地补偿协议土地使用者村集体否监督与听取村民意见土地管理部门土地使用者否报送征用土地方案区政府区国土分局否征地公告乡镇、村区政府否支付征地补偿费土地所有者及土地使用者征地单位否征地补偿费监管公布乡镇、村土地管理部门否土地变更征地单位村集体否实施拆迁开发主体办理征地结案表（详见附件15）市国土局开发主体-------组织实施土地一级开发地批准书领取建设用市政府用地批复市国土局开发主体否各项征地费凭证市国土局开发主体否征地结案表市国土局开发主体其他材料市国土局开发主体否市政基础设施建设开发主体审核土地一级开发成本所有支出凭证审核单位开发单位收土地一级开发实施方案审核单位开发单位收招标底价审核单位开发单位收中标通知书审核单位开发单位收其他资料审核单位开发单位收组织验收土地土地一级开发实施方案验收小组开发单位否开发情况介绍验收小组开发单位、监督单位、监管单位否现场踏勘验收小组开发单位否验收报告市国土局验收小组否收回国有土地签订土地开发费支付和土地转交协议开发单位土地储备中心开发单位土地储备中心否支付土地开发费开发单位土地储备中心否移交土地土地储备中心开发单位否纳入政府土地储备库区政府土地储备中心否入市准备依据市政府年度土地供应计划平谷区国民经济发展计划土地储备中心区政府1天否宏观调控和房地产市场运行情况土地储备中心市场调查1天否储备开发土地情况土地储备中心土地储备中心1天否确定土地出让价格规划意见书土地储备中心首规委否评估报告土地储备中心评估机构收分土地储备中心初审意见市土地储备中心土地储备分中心2天否Ppt文档市土地储备中心土地储备分中心否确定土地出让方案编制方案区国土分局土地储备中心否方案报批市国土局区国土分局否出让公告公告竞买者市国土局21天否挂文件制定招拍招拍挂文件土地储备中心土地储备中心否挂文件购买招拍招拍挂文件竞买者土地储备中心收市场交易申请竞买竞买申请土地储备中心竞买者否竞买保证金土地储备中心竞买者收土地交易服务成本费土地储备中心竞买者收董事会决议土地储备中心竞买者否法人身份证明土地储备中心竞买者否授权委托书土地储备中心竞买者否资金证明土地储备中心竞买者否联合竞买协议书及授权委托书土地储备中心竞买者否土地开发建设费担保书土地储备中心竞买者否竞买报价土地储备中心竞买人否成交确认书竞买人土地储备中心否签定合同和办理后续手续签订出让合同成交确认书市或区国土局竞买者否营业执照市或区国土局竞买者否法人身份证明市或区国土局竞买者否开户银行户名及人民币账号市或区国土局竞买者否交纳出让金交纳出让金通知书市国土局竞买者否交纳契税分局签订出让合同市国土局竞得人否交纳出让金发票市或区税务局竞得人否土地一级开发费与土地交付补偿合同市或区税务局竞得人否二级开发具体实施流程表程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用备注1区国土分局办理相关土地手续领取中标通知书、签订土地出让合同、缴纳土地出让金等。
北京房地产一级 开发程序[1](1)
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目录一、土地一级开发(kāifā)的概念土地一级开发是指政府(zhèngfǔ)通过下属的土地储躲(chǔcáng)机构或者托付具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、都市总体规划及操纵性具体(xiángxì)规划和年度土地储躲(chǔcáng)开发方案，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等根底设施建设的行为。
对存量国有建设用地，土地一级开发的要紧内容是组织拆迁和市政根底设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的要紧内容是征地、拆迁和市政根底设施建设等。
二、土地一级开发的实施方式依据一级开发实施主体的不同，能够分为以下三种方式：1、政府下属的土地储躲机构直截了当负责一级开发的，能够由储躲机构自行组织实施，也能够通过招标方式选择开发企业负责具体治理，目前以储躲机构自行组织为主。
如马上进市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。
2、托付开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，估计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的方法。
如通州将运河北岸土地一级开发托付给北运河土地开发治理，朝阳将CBD核心区的一级开发托付给北京商务中心区开发有限责任公司。
关于符合458号文的经营性工程用地，831协议出让大限没过，由原建设单位接着完成一级开发工作，这也是政府托付企业实施一级开发的一种特例〔短暂时期〕。
如远洋山水东区、银港工程。
3、关于局部具备条件的国有工业用地，由原用地点〔工厂〕组织搬迁，到达三通一平后直截了当进市交易。
现在年8月1日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。
本报告要紧针对第二种方式，即托付开发企业实施一级开发，包括招标选择、直截了当确定和458号文工程三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。
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1、一级开发实施方式确定
实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下 几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施 单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议）， 开展一级开发工作。
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
4、联席会申报
申报材料：一级开发请示、区政府批准的实施方案及 实施方案审批表、普通测量资料、地类面积划分报告、 详细规划方案图、土地利用总体规划图、联席会电子 演示文稿（PPT）。 联席会：市国土局组织发改、规划、建委、财政、市 政等单位和社会专家召开联席会预备会审核实施方案， 主管市长召开市政府土地储备和入市交易联席会。过 会后进入一级开发实施阶段。
2、一级开发实施内容
1、手续办理：主要办理预审、节能审查、核准、交评、环评、 涉水、地震、考古勘探、地灾评估、矿产压覆、林地许可、征 地、拆迁等手续。 2、征地：按照村里人口、土地情况核算转非及超转人员，被征 地村集体召开村民代表大会，会议通过后签订征地补偿协议， 并按程序上报征地。 3、拆迁：拆迁安置补偿方案需由项目所在乡镇负责编制，经区 政府批准后报区建委备案。项目单位按拆迁安置补偿方案组织 实施拆迁工作。 4、市政建设：按照实施方案要求，项目红线外具备通道路、通 水、通电（含临时电）及用地场地平整（简称“三通一平”）， 有条件的可达到“五通一平”等。
二、审批授权阶段
市、区联储项目：分中心向市规委申报取得规划条件后，国 土分局向市国土局提交一级开发授权申请，市国土局审核并 核发土地一级开发授权批复。 分中心为主体项目：分中心向市规委申报规划条后，向国土 分局提交土地一级开发授权申请，国土分局审核并报区政府 同意后，核发项目一级开发授权批复，授权审批相关材料同 时报市国土局备案。 企业为主体项目：企业向市国土局申报土地一级开发授权申 请，市国土局审核并核发土地一级开发授权批复后，向市规 委申报规划条件。
划图则；
④其他需要的材料。
2.编制实施方案
（2）编制实施方案
编制主体：北京市土地整理储备中心房山区分中心组织编制 实施方案。 实施方案内容：待储备开发地块的范围、土地面积、规划条 件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实 施方式等。
3、实施方案审核
①初审：国土分局及乡镇参加。 ②审核：由房山区土地储备领导小组成员单位召开实施方案审 核会，通过后报区政府批准。 ③市国土局内审 ：市国土局相关科室审核实施方案。
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
四、土地一级开发依据的文件
1、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540 号）：主要规定实施方式、开发程序、开发成本等。 2、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》 （京国土市 [2006]290号） 3、《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号 4、 《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知 (京国土储[2015]37号文) 5、《关于土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》(京国土储 [2014]207号文)
土地一级开发相关政策及工作内容
北京市国土资源局房山分局 土地整理储备中心
目录 第一部分 土地一级开发的概念 第二部分土地一级开发业务流程
第一部分 土地一级开发的概念
一、概念
土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体 规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组 织，有计划地由土地土地出让标准的土地开 发行为。
第二部分 土地一级开发业务流程
土地一级开发业务流程
1、申报审核阶段 2、审批授权阶段 3、实施监管阶段 4、验收入库阶段
一、申报审核阶段
列入年度土地储备开发计划 编制实施方案 实施方案审核 联席会申报
1、列入年度土地储备开发计划
（1）符合城市总体规划和城市近期建设规划。 （2）符合土地利用总体规划用途管制要求，不得占用基本农
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规