北京市土地一级开发相关政策与工作内容(国土局内部最新培训资料)
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土地一级开发相关政策及工作内容
北京市国土资源局房山分局 土地整理储备中心
目录 第一部分 土地一级开发的概念 第二部分土地一级开发业务流程
第一部分 土地一级开发的概念
一、概念
土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体 规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组 织，有计划地由土地一级开发主体负责实施征地、拆 迁、市政基础设施建设，达到土地出让标准的土地开 发行为。
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
划图则；
④其他需要的材料。
2.编制实施方案
（2）编制实施方案
编制主体：北京市土地整理储备中心房山区分中心组织编制 实施方案。 实施方案内容：待储备开发地块的范围、土地面积、规划条 件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实 施方式等。
3、实施方案审核
①初审：国土分局及乡镇参加。 ②审核：由房山区土地储备领导小组成员单位召开实施方案审 核会，通过后报区政府批准。 ③市国土局内审 ：市国土局相关科室审核实施方案。
4、联席会申报
申报材料：一级开发请示、区政府批准的实施方案及 实施方案审批表、普通测量资料、地类面积划分报告、 详细规划方案图、土地利用总体规划图、联席会电子 演示文稿（PPT）。 联席会：市国土局组织发改、规划、建委、财政、市 政等单位和社会专家召开联席会预备会审核实施方案， 主管市长召开市政府土地储备和入市交易联席会。过 会后进入一级开发实施阶段。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖ห้องสมุดไป่ตู้）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
四、土地一级开发依据的文件
1、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540 号）：主要规定实施方式、开发程序、开发成本等。 2、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》 （京国土市 [2006]290号） 3、《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号 4、 《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知 (京国土储[2015]37号文) 5、《关于土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》(京国土储 [2014]207号文)
第二部分 土地一级开发业务流程
土地一级开发业务流程
1、申报审核阶段 2、审批授权阶段 3、实施监管阶段 4、验收入库阶段
一、申报审核阶段
列入年度土地储备开发计划 编制实施方案 实施方案审核 联席会申报
1、列入年度土地储备开发计划
（1）符合城市总体规划和城市近期建设规划。 （2）符合土地利用总体规划用途管制要求，不得占用基本农
2、一级开发实施内容
1、手续办理：主要办理预审、节能审查、核准、交评、环评、 涉水、地震、考古勘探、地灾评估、矿产压覆、林地许可、征 地、拆迁等手续。 2、征地：按照村里人口、土地情况核算转非及超转人员，被征 地村集体召开村民代表大会，会议通过后签订征地补偿协议， 并按程序上报征地。 3、拆迁：拆迁安置补偿方案需由项目所在乡镇负责编制，经区 政府批准后报区建委备案。项目单位按拆迁安置补偿方案组织 实施拆迁工作。 4、市政建设：按照实施方案要求，项目红线外具备通道路、通 水、通电（含临时电）及用地场地平整（简称“三通一平”）， 有条件的可达到“五通一平”等。
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
1、一级开发实施方式确定
实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下 几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施 单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议）， 开展一级开发工作。
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
二、审批授权阶段
市、区联储项目：分中心向市规委申报取得规划条件后，国 土分局向市国土局提交一级开发授权申请，市国土局审核并 核发土地一级开发授权批复。 分中心为主体项目：分中心向市规委申报规划条后，向国土 分局提交土地一级开发授权申请，国土分局审核并报区政府 同意后，核发项目一级开发授权批复，授权审批相关材料同 时报市国土局备案。 企业为主体项目：企业向市国土局申报土地一级开发授权申 请，市国土局审核并核发土地一级开发授权批复后，向市规 委申报规划条件。
北京市国土资源局房山分局 土地整理储备中心
目录 第一部分 土地一级开发的概念 第二部分土地一级开发业务流程
第一部分 土地一级开发的概念
一、概念
土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体 规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组 织，有计划地由土地一级开发主体负责实施征地、拆 迁、市政基础设施建设，达到土地出让标准的土地开 发行为。
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
划图则；
④其他需要的材料。
2.编制实施方案
（2）编制实施方案
编制主体：北京市土地整理储备中心房山区分中心组织编制 实施方案。 实施方案内容：待储备开发地块的范围、土地面积、规划条 件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实 施方式等。
3、实施方案审核
①初审：国土分局及乡镇参加。 ②审核：由房山区土地储备领导小组成员单位召开实施方案审 核会，通过后报区政府批准。 ③市国土局内审 ：市国土局相关科室审核实施方案。
4、联席会申报
申报材料：一级开发请示、区政府批准的实施方案及 实施方案审批表、普通测量资料、地类面积划分报告、 详细规划方案图、土地利用总体规划图、联席会电子 演示文稿（PPT）。 联席会：市国土局组织发改、规划、建委、财政、市 政等单位和社会专家召开联席会预备会审核实施方案， 主管市长召开市政府土地储备和入市交易联席会。过 会后进入一级开发实施阶段。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖ห้องสมุดไป่ตู้）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
四、土地一级开发依据的文件
1、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540 号）：主要规定实施方式、开发程序、开发成本等。 2、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》 （京国土市 [2006]290号） 3、《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号 4、 《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知 (京国土储[2015]37号文) 5、《关于土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》(京国土储 [2014]207号文)
第二部分 土地一级开发业务流程
土地一级开发业务流程
1、申报审核阶段 2、审批授权阶段 3、实施监管阶段 4、验收入库阶段
一、申报审核阶段
列入年度土地储备开发计划 编制实施方案 实施方案审核 联席会申报
1、列入年度土地储备开发计划
（1）符合城市总体规划和城市近期建设规划。 （2）符合土地利用总体规划用途管制要求，不得占用基本农
2、一级开发实施内容
1、手续办理：主要办理预审、节能审查、核准、交评、环评、 涉水、地震、考古勘探、地灾评估、矿产压覆、林地许可、征 地、拆迁等手续。 2、征地：按照村里人口、土地情况核算转非及超转人员，被征 地村集体召开村民代表大会，会议通过后签订征地补偿协议， 并按程序上报征地。 3、拆迁：拆迁安置补偿方案需由项目所在乡镇负责编制，经区 政府批准后报区建委备案。项目单位按拆迁安置补偿方案组织 实施拆迁工作。 4、市政建设：按照实施方案要求，项目红线外具备通道路、通 水、通电（含临时电）及用地场地平整（简称“三通一平”）， 有条件的可达到“五通一平”等。
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
1、一级开发实施方式确定
实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下 几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施 单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议）， 开展一级开发工作。
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
二、审批授权阶段
市、区联储项目：分中心向市规委申报取得规划条件后，国 土分局向市国土局提交一级开发授权申请，市国土局审核并 核发土地一级开发授权批复。 分中心为主体项目：分中心向市规委申报规划条后，向国土 分局提交土地一级开发授权申请，国土分局审核并报区政府 同意后，核发项目一级开发授权批复，授权审批相关材料同 时报市国土局备案。 企业为主体项目：企业向市国土局申报土地一级开发授权申 请，市国土局审核并核发土地一级开发授权批复后，向市规 委申报规划条件。