房地产营销策划案例-上海姜堰泰晤士小镇项目整合营销创意报告_42P
2004年，再也回不去的上海地产黄金年代
2004年，再也回不去的上海地产黄金年代不知道是我年纪大了还是我年纪大了，我越来越感觉现在的地产开发，已经进入到模块化发展的阶段，也许是因为楼板价的束缚，也许是高周转的需要，我们对项目产品的所有的要求都集中在小面积控总价的角度大概差不多的面积段，大概接近的风格，差不多的排布模式，大家就这样就卖掉了因为的确，这样卖的很好市场都是用脚投票的可能是我矫情吧，卢俊是2008年入行，入行这一年来，听一个地产前辈和我聊前几年上海地产喷薄而出的优质地产产品，所有的项目放在当下依然是值得铭记和细看的所以卢俊在入行的那一年，把那些项目都看了一遍，说来也奇怪，那些产品都是集中在04年前后，大概在03-05年，上海爆发出了大量的优质项目。
也不知道为什么，那个时候所有人都怀揣着一颗匠心在规划自己的项目后来，慢慢的，慢慢的，就再也没看到那样的百花齐放所以今天花点时间，我们来重温一下2004年前后，上海地产圈内呈现出一个个让人惊艳的产品，惊艳这两个字哪怕在当下的维度来看，依然不为过——2003年：鼎邦丽池鼎邦丽池项目的大胆在于对地块指标的践踏这个项目位于上海出了名的别墅区——西郊板块，周边都是高端别墅，大家对于这个区域低密度的生活氛围已经实现共识。
而且地块的容积率是0.6，也是一个标准的做联排的容积率指标但是这个项目伟大的一点在于0.6的容积率，他居然不做联排而做了多层这样的逆指标而行的做法，不论在当时还是在现在都需要足够大的勇气而因为做了多层，整体的地块排布模式成了这个样子因为不做低密度的产品，做了多层，直接导致项目的建筑覆盖率直线降低从而得到的最大利好就是在于地块有了大量的土地面积用来做绿化而且因为围合式的排布模式，在绿化里营造出一个超大游泳池这样大胆的调整直接导致了项目和周边形成强烈的反差再加上项目的立面风格运用了地中海风格这样的风格在现在的房地产市场里也很少能看到这么纯粹的地中海风格了当时，所有业内评价鼎邦丽池其实就是一句话上海人没见过因为这样强势+偏执的规划领导下，鼎邦丽池当时创造出了公寓单价必过独栋的记录，04年的市场价格已经达到4000美金，2010年项目价格达到9万元/平米，不论每个节点的价格都超过周边独栋而且鼎邦丽池还留下了一组写的很好的文案咱们扪心自问，我们现在还会写这样的文字么——2005年：佘山3号佘山3号项目位于泗城公路佘山板块内佘山周边当时都围绕着一圈独栋别墅这个项目的背景可能不少朋友都不知道，这块地当初的容积率是1.2，开发商当初的排布方案是做洋房，这样的方案做了好几轮，做到后面都觉得当时的产品不可能迎合当时的市场后来也是老板的一怒之下对地块降低容积率，将1.2降低到0.4，做了这样的排布方案做出了这样的纯独栋社区这样的产品规划已经是最大程度的迎合了当下的市场但是不少人会好奇，0.4的容积率，可以做出独栋产品么？这个是佘山3号又一比较创新的地方虽然从建筑排布上来看，是独栋，但是其实是联排类产品项目的一层以上在楼体里观看的确是互相独立的但是项目所有的地下室是联接在一起的所以从建筑规范上来说是联排别墅这应该是最为经典的用联排类产品做出最大相似化独栋产品的标准案例这也是为什么0.4容积率可以排布出独栋方案的原因但是毕竟容积率是0.4，别墅和别墅之间是非常紧凑的所以项目的第三个亮点在于在当时佘山通篇大别墅的背景下，做了200-300平米的小独栋，这个产品在当时是非常惹眼的后来，佘山3号也开发出了精装别墅，这个在当时也是独特的总而言之，这可能不是在佘山最贵最好的别墅，但是在开发过程中一直在创新一直在适应市场不论如何，他是一个令人尊敬的产品，佘山3号也变成了现在佘山片区入住率最高的别墅社区所以可见这个项目的定位是成功的——2005年：仁恒河滨花园仁恒河滨花园的排布方式在现在来看还是属于另类的，这样的排布方式直接导致了有不少房源是纯朝北的房子，这样的房子在上海来看是非常有抗性的产品但是这样的项目到了现在，却成为了整个长宁最标杆的项目，也是二手房抛盘量最少的项目因为这样的排布，为景观营造做出了最大化的呈现我们可以看到，站在楼栋上可以看到这样的场景，也就是每一户站在自己的阳台上，都可以享受最大面的景观视野所有的配套都和景观非常和谐的融合在一起，各位可以看一下会所的位置，位于小区的核心毫无违和感。
某住宅项目营销策略报告doc 88页
某住宅项目营销策略报告(doc 88页)紫檀营销策略报告市场分析片区市场简要分析由于片区内住宅项目主要以高层物业为主，以及本案的高层电梯物业形态，针对性的选择高端电梯物业为片区市场分析的切入口。
成都高档住宅市场价格变化情况□成都市主城区房价变化情况2002—2007上半年五城区价格分别为：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。
从近几年成都市五城区住宅价格走势来看，住宅的交易价格呈逐年攀升的趋势，但涨幅时大时小，其中2005年的涨幅最大，达16.44％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。
目前住宅市场仍处于供不应求的卖方市场，价格上涨是必然的发展，但国家不断出台的房地产新政对房价的上涨幅度必定会起的一定抑制作用，从而使房价的上涨保持一个稳定的态势。
□成都主城区5000元/平方米以上的高价房市场交易情况成都主城区5000元/平方米以上的高价住宅，在2007年上半年中的成交情况。
因主城区的范围，其5000元/平方米的产品主要为高层电梯公寓。
2007年上半年，成都市5000元以上的高价位住宅的成交面积不断逐月增加，且其环比增幅也在不断上升。
2006年5000元以上的高加价位住宅供应250.46万平方米，成交188.35万平方米。
这表明成都的住宅市场正在由逐步向“质”的市场发展，人们对高品质住宅的需求和接受度正在很快地提升，虽然高品质住宅的价格也相应地很高，但人们仍愿意为其买单。
可以预见，成都5000元/平方米以上的高档住宅供需比例都将增加。
□ 城南房价变化情况 □0 1000 2000 3000 4000 50002002 2003 2004 2005 2006 2007(2002---2007上半年成都五城区价格走势力单位：元从上图可以看出，城南的住宅均价变化较大，城南均价6300元/平米，还比上月增长32.24%，仅2007年第一季度就比2006年全年上涨了1195元/平方米，涨幅达26.8%，高于成都整体同期涨幅的11个百分点。
松江泰晤士小镇英式休闲购物广场市场定位和推广案
周围商业项目的激烈竞争 类似欧美城镇的开发将引起旅 游竞争
英式小区 地理位置
新天地
周庄 江苏昆山市内 距上海市中心60 公里 建 总面积36平方公 里
松江境内 距上 上海市中心 海市中心35公里 公里 商 业 面 积 达 5 . 1 总 面 积 3 万 m2 万m2 筑面积约6万m2
项目规模 目标消费者
业旅游区
本项目的目标客户主要分为三大类 周边别墅 居住区的业主 他们有较高的消费能力 古北及虹桥 为主要的 将成
目前均选择上海市西南区域 聚会场所
本项目适合的地理位置和商业品位
为他们消费的首选 上海和松江的年轻人 他们有较高收入和很强的消费
倾向 易于接受新文化和新思想 外来消费者 做为邻近上海的休闲旅游中心 可以吸
品位的休闲旅游商业区 俗介绍给消费者 展旅游
将英国的人文习惯
融商业于建筑和旅游
并借商业发
近期目标 的商业项目 此
由于在本项目周围存在近40万m2体量 由于在本项目周围存在近 且与本案的开业时间相对冲突 因
在近期内应与周边的商业项目形成互补与错
位竞争 中长期目标 从未来商业的发展趋势来看 本项
目的商业业态将会成为松江新城商业发展的主动 力 因此 周边的商业设施将从互补与错位竞争
项目的成功与否尤为关键
工作内容
前期招商 确定有关客户需求 中期招商 客户 业主进行沟通 后期招商 业主对客户进行筛选 合同谈判 签定 进场装修 有关部门验收 正式开业
第1月 第2月 第3 3月 第4月 第5月 第6月 第7月 第8月 第9月 第10月
注
以上内容为初步建议 一切以项目实际进度及开业时间为准
娱乐等休闲设施
本项目与松江老城区的商业项目相比而言 具有时尚气息 且商业组合也更趋合理
泰晤士城项目品牌及项目推广145p营销策划方案
主城区在售楼盘，都将分流我们的客户 哪些人才是我们的目标买家？
客户扫描
重点客户：营口本地客
• 营口GDP突破千亿，居沈阳、大连、鞍山之后，市民消 费意识与能力提高，也形成了一定有实力的客群；
• 政府公务员、事业单位工作人员、私营业主、沿海产业 基地入住企业的中高阶层、城区附近乡镇的买家进城置 业家，构成本项目的主要客源；
• 他们是中产阶层、非顶级富豪，但置业经验较丰富，对价格的敏
感度不太高，自住兼投资，或纯投资意识较强。
客户购买心理分析
• 开放型的港口城市，快速发展的现代城市，让营口人对外来居住文化及大城 市的生活、消费理念较容易接受，从恒大、保利、佳兆业的受关注程度已得 到证明；
• 对于第一类客户，他们虽然生活在小城市，内心却有大城市般的追求，以走 出营口的眼光界定生活品质，广告要能引起他们对高贵生活的向往；
备选案名
温莎堡
Windsor Castle
• 英国泰晤士河畔的温莎堡，交通门户要塞，英王室主要行宫之一，尊贵不言 而喻；以此作案名的楼盘多是高端别墅盘，能为本案带来美誉，容易被接受。
形象定位
市府彼岸·绅士之城
Just For Gentleman
• 从板块定位解决项目的江湖地位，拉近与繁华老城区的心理距离； • 从目标客群的角度界定项目豪宅属性，拔高项目豪宅形象。
民兴河板块：
主要楼盘：恒大绿洲、保利香槟、佳兆业君汇上品、富甲天下、中天桃花源 等 均价4200-6000元/㎡（恒大均价最高）
• 市政府重金打造延伸10公里的民兴河景观带，经过整体土地整理 包装后推向一级市场，政府主导打造环境，筑巢引凤，形成区域化 发展的一个范例；
上海泰晤士小镇案例分析
泰晤士小镇以低容积率、公建 配套比率大为特点：
占地1平方公里，总建筑面积35万 平方米，容积率0.35。 公共建筑与商业服务设施占28.6%。 其中共建7万多平方米，商业3万多 平方米。
泰晤士小镇以丰富的设施打造 完善的服务功能体系：
商务服务功能：涉外商务区、宾馆 饭店、环球餐厅、健身会所等。 艺术服务功能：松江美术馆、艺术 中心、艺术体验区、名家工作室、 艺术机构区等。 高档居住功能：独立别嘚墅、高档 公寓等。 公共配套功能：学校、超市、健身 俱乐部、商业街区、医院、教堂、 酒店等各类公共设施
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旅游小镇发展研究
建制城镇结构构成旅游引导的新型小城镇：“吸引力旅游产品+休闲业态聚集+综合居住+公 共服务设施配套”
日常生活 旅游消费 产业植入
特色化、主题化
旅游小 城镇
泛旅游产业 整合
餐饮住宿 会议会展 医疗保健 文化创意 体育运动 教育培训 农林渔业
主要安排大型酒吧、大型西餐馆、大型休闲ＳＰＡ、家 庭式旅馆、健身房等。
主要安排麦当劳、肯特基、匹萨等快餐店、银行、邮局、 便利店、咖啡屋等
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泰晤士小镇经过多年的发展成为上海热门的旅居一体键 举措
2002年：泰晤士小镇工程开工
•2002年10月： •泰晤士小镇工程开工 •2004年： •泰晤士名列销售排行TOP50排行 榜 •2005年： •举办免费周末烧烤烟火派对 •举办泰晤士之夜啤酒焰火晚会 •举办pchome数码影像俱乐部4周 年庆典活动 •举办2005年“松江新城”杯全国 摩托艇精英对抗赛
英国特色商 品专卖店
各类设计师 工作和展示
室 婚庆礼仪 服务和礼品 专卖
主要安排如威士忌制作工场、陈列室、销售店；英国特 色纪念品、英超联赛俱乐部、００７系列纪念品和英国 瓷器等特色商品的专卖店；英国腊像陈列馆；英国特色 酒吧、咖啡、餐馆等。 主要安排建筑设计、室内设计、服装设计、包装设计等 各类设计师的工作和展示室；各类广告公司的创作和展 示室；各类陶艺、琉璃的制作和展示室。各种画家、琉 璃艺术家、陶土艺术家的工作室和展示区。
上海泰晤士小镇规划案例分析 中山新光天地商墅案例分析
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公寓、别墅区（独立）
泰晤士小镇
商业部分规划及配套：
特色商业规划为4大功能组团：
案例分析
中学 小学
康复中心 主题商业核心区
幼儿园，会所 超市
婚庆服务区 艺术创意区
情景会展区 餐饮娱乐休闲区
中山新光天地茶业、文化交易展示、产业平台搭建、旅游、居住多功能于一体的文化商品大市场，以茶文化为主的新概念商墅大城 洋房，商铺，商墅
总建筑面积：46万平方米
中山新光天地
商墅产品 特色：宜住,宜商,宜投资 平面：一层为商铺，二三层居住
住宅 商铺
案例分析
中山新光天地
商墅庭院效果图
商墅商业街效果图
案例分析
案例分析
泰晤士小镇
分区规划 建筑规划沿袭英式小镇的传统布局，
以中央商业区为中心，划分成多个独立的
围合式建筑组团。
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别墅区（独立）
公寓、别墅区 （连体、独立）
案例分析
服务功能体系：
商务服务功能 艺术服务功能 高档居住功能 公共配套功能
别墅区（独立）
艺术、商业与公共服务区
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康复中心 高级中学
泰晤士小镇（主题旅游带动项目开发）
社区定位：大型英式风情社区 风貌特色：有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念和建筑风貌，打造具有居住，商业，生活，共建共存的模块。 商业街定位：集时尚购物，餐饮娱乐，休闲旅游于一体的沪郊时尚生活中心 总建筑面积：35万平方米 别墅建筑面积：15.48万平方米 公建面积：4.52万平方米
2019地产项目营销中心开放(礼献,美学生活主题)活动策划方案-43P
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照出，专属于你的西雅图咖啡。 现场结合西雅图咖啡文化设置西雅图美学咖啡站，在这里，你能有一杯世界上独一无二专属于的咖啡，每一杯咖啡都有不一样的生活态度（每杯 咖啡设定走心文案：比如，你像卡布奇诺一样甜美等），以此向美学生活致敬！ （来宾现场拍照【可获得西雅图邮票一枚】发至朋友圈集满20个赞【可获得精美小礼品一份】领取精美礼品一份）
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Z H E N J I A N G S H A N G Y U E C H E N G Y I N G X I A O H ZONGXINKAIFANG
项目调性 Project tonality
上悦城项目调性
品
轻
文
美
质
奢
艺
学
To build four value systems (brand, low-density foreign houses, front-line matching, and temperate life) in order to lead Zhenjiang's life model, refresh the height of human settlements, broaden the aesthetics of life with celebrity horizons.
镜花宫内场 示意
03
Activity content
房地产研究下半年杭州高尔夫小镇营销推广思路
区 套数/面积 套数/面 套数/面积
积
之 1818套
26套
7374套
江 327296.33 6877.98 987508.2
㎡
㎡
㎡
2、最近6月板块签约情况走势图
市场分析 之江板块板块内销售状况
3、可售楼盘汇总
项目名称
可售面积
金都·高尔夫艺墅 天阳云筑 篁外 之江九里 钱塘·梧桐燕庐 佳兆业玖珑山 新帝·朗郡 云溪香山嘉苑 绿城·云栖玫瑰园 云溪印象 公元·沐桥 阳明谷 赞成·岭上 钱江BLOCK 赞成·岭上 绿城·九溪玫瑰园 樱花小筑 九树公寓
产品优化
A/通过优化产品提升销售附加值
打造别墅精装花园，主题化布景，实景是检验样板的唯一标准。
可以借鉴杭龙湖春江彼岸、九溪玫瑰园等项目景观先行的做法，打造优质景观。作为别墅项目，景观的打造自然是重中之重，没有良好的景观配套， 在吸引客户上已经略逊一筹。所以建议打造局部花园样板，集中爆破项目的审美情趣。
86944.42 9635.23 32559.75 19202.92 1365.95 63059.26 43667.19 2400.04 19114.54 5514.29 26322.51 830.72 668.89 14412.5 161.93
60.9 1189.81 420.65
可售套 数
315 56 221 135 10 509 191 9 37 27 119 3 3 175 2 1 7 1
市场总结
总上述情况，我们可以从以下几方面分析
政策面 ●别墅等高端项目目前受国家宏观调控抑制，低容积率项目审批难度较大。 ● 2009年6月，杭州市政府出台新政，明确规定合作开发的留用地项目用地一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让；项目建 成后村集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产，且不得分割转让和销售；除国家和省 、市有特殊规定外，合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。 ●可能出台的房产税在一定程度上降低消费者心理预期。 ●“国五条”出台后进一步加大了改善型住房的销售难度。 ●项目处于之江国家级旅游度假区，区域受政策支持较大。 ●项目为留用地性质，对目前政策有一定规避。
上海泰晤士小镇考察分析分析PPT学习教案
这种独特的形态和设计使得建筑兼具两种功能：打开大门，可展示一个对外开放的商 铺，关起门来，又变成一个自我独立的联体或独栋别墅。这种建筑在功能和品质方面更符 合现代生活要求和国人居住习惯。
泰晤士小镇在松江新城也是处于得
天独厚的优势位置，它的东北面是由7所
高等院校组成的松江大学城，北面是上
海佘山国家旅游度假区，西面是以IT产
业为特色的松江科技园区，南面是有
1000多年人文历史的古城。 为了营造特
殊的环境氛围和文化品位，设计师在小
镇的环境处理上大胆吸收了英国皇家公
园的风格和特征。这里的桥既有古典的
上海泰晤士小镇考察分析分析
会计学
1
泰晤士小镇基本情况
项目类别：普通住宅、别墅 建筑类别：多层、独栋别墅、联排别墅、公寓
等 占地面积：98.3万平方米 建筑面积：33.2万平方米 商业面积：9万平方米 容积率：0.32 绿化率：63% 竣工日期：2004年5月首期开盘 设计单位：英国阿特斯金(ATKNS)建筑设计公司 开发商：上海松江新城建设发展有限公司
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教堂 教堂旁商业街 水岸购物街 特色商业 全湖景球形餐 厅 宾馆 总规模 电影院 美术馆 艺术主题 第一视觉创意 商业 广场 城堡画廊 总规模 会所 学校 幼儿园 社区配套 康复中心 超市 英式风貌混合 步行街 总规模 配套总规模
规模（平 方米）
1156 7000 3300
1243
5968 18667
某房地产营销策划及广告表现提案(PPT 133页)
2020/7/10
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托斯卡纳的艺术
2020/7/10
托斯卡纳是文艺复兴的摇篮，拥 有达芬奇、拉斐尔、米开朗基罗 文艺复兴“三杰”，此外，还拥 有众多的诗人、画家、雕塑家 ……，思想解放，流派众多，洋 溢着浓郁的艺术人文气息。
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托斯卡纳的手工艺品
2020/7/10
托斯卡纳以黄金、皮革、 玻璃、陶土等工艺品而闻 名，色彩斑斓，工艺精致 细腻，质朴中蕴涵深厚工 艺。
这就是“托斯卡纳”的区域形象气质。
本项目的社区形象气质是否就是“托斯卡纳”的 区域气质？
中原认为好的房产营销不是简单的地域COPY， 还需针对所在区域、目标客群，进行改良修正。
改良、修正的依据是什么？ 是本项目的目标客群的审美情趣、居住生活理念、文化 价值观……
本项目的目标客群是谁？ 有何特质？ 用何种概念来精准界定？
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托斯卡纳的关键词
自然：蓝天白云，原生态 色彩：蓝、绿、土黄、橘红，色彩明媚 建筑：质朴，本色，讲究原生材质的搭配，注重细节 人文：文艺复兴，精神摇篮 艺术：艺术璀璨，才华横溢 民俗：淳朴，亲和，热情
2020/7/10
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如果， 用一句话来准确概括“托斯卡纳”， 那就是：
一个充满质朴乡村气息的、神秘的、悠闲 的、艺术人文之地。
全方位研究项目之后，我们找到了“托斯卡纳”
「印象托斯卡纳」
“这里的空气似乎能穿透你的心扉。” ——勃朗宁夫人
2020/7/10
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托斯卡纳地区概况
2020/7/10
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托斯卡纳的色彩
2020/7/10
阳光下的蓝天白云、色彩鲜艳的墙壁、 深绿色的百叶窗、橘红色的屋顶、是托 斯卡纳的标志性色彩，洋溢着神秘、质 朴、怀旧的味道。
房地产案例—营销篇
上海城开·万源小区投标报告营销辑 (3)一、现代启示录——营销主题的核心 (3)光辉时代，柯布希埃与现代思想 (3)光辉时代，点石成金，以专业思维整合项目优势 (5)光辉时代，天时地利孕育时代之选 (6)二、大盘的出路——营销核心的机制 (8)上海西城，胸怀天下的丰盈内韵 (8)V.I.E.W社区，多元现代城市 (9)光辉时代，乌托邦家园的现代号角 (10)10一、上海西城.光辉时代推广的精神内涵及路线 (11)支撑点——社区概念 (12)切入点——视觉景观VISION (12)扩充点——智能化设施INTELLIGENCE AND ABILITY (14)升华点——生态城市ECOCITY (16)凝聚点——上海西城号召力 (17)二、上海西城.光辉时代的推广操作 (18)第 1 页“V.I.E.W”VS“城市密码” (18)V.I.E.W社区.光辉时代的形象定位 (21)23一、开天的石斧我们磨砺的更加锋利 (24)二、项目密码解析荒岛创造惊人的利润武器 (29)货币如何升值的 (29)媒体资源利用的规模空降 (29)销售价格的现代大跃进 (30)摈弃守株待兔式的销售 (30)31一、荒岛优势，自是天成，宛若天成 (31)二、因势利导，荒岛能为“上海城开”做些什么？ (33)附：群英榜 (36)第 2 页一个伟大时代的到来，存在着一种新的精神，这种新精神中孕育着大量的作品；这种精神将在工业产品中不期而遇。
建筑将会在习惯中窒息，“风格”是一个谎言。
——柯布西埃（Le Corbusier）一、现代启示录——营销主题的核心光辉时代，柯布希埃与现代思想伟大时代的到来，荣耀都市的上升，宣告了光辉时代的横空出世。
这是一个辉煌的世界。
这是一个灿烂的时空。
第 3 页“光辉时代”凝聚了世界的骄傲，时代的关注，当我们说起光辉时代，就不能缺少这样一个名子——柯布西埃！柯布西埃是在20世纪涌现出来的第二代建筑师中最为出色的一个，其所倡导的现代建筑风格深刻地影响了20世纪建筑史。
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
空间的多元造就生活的多元
在强调独立的基础上，拓展出“合院”的灰空间。有私密（房 间），有半私密（露台，花园），有半公共（下沉合院），有公 共（社区）的多元化生活空间。
最终，对深蓝的品牌定义……
蓝山
联排别墅
新独栋
原创典范 源创
空间改变生活 空间质变生活
深蓝
……
定义深蓝：
不仅仅是改变，不仅仅产 品的质变，更是客群生活 质量、生活层次、生活境 界的整体质变。
观Hale Waihona Puke 对手新浦江城魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
产品比较表
产品类型 总价 独栋别墅 （碧云左岸） 600万起 院墅&院邸 （新浦江城） 400－600万 类独栋 （深蓝） 400万 联排别墅 200－300万
单价
独立性 内空间 私家花园
20000
完美 很好 很大
16000
较好 较好 大
15000－16000
很好 很好 小
11000－12000
一般 一般 小
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
他们有钱，价格是他们隔绝其它低财富阶层的重要围篱。 他们用高品质当然也是高价格的商品武装自己（别墅、中高级轿车、名 牌服饰等），对他们来讲，独栋别墅的意义远大于Townhouse。
上海别墅项目案例分析
青浦徐泾 观庭
松江泗泾 银湖别墅
松江新城 泰晤士小镇
松江佘山
白马花园
松江新桥
万科红郡
三林板块
万科燕南园
闵行板块
新浦江城
浦江板块
奉贤海湾 棕榈滩
万科蓝山
维诗凯亚
金桥碧云
曹路板块
世纪公园板块
御翠园
龙东大道板块
棕榈泉花园
绿宝园
周康板块
南汇航头
两河流域
别墅的类别
独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅
营销诉求： 用数字争夺眼球 销售排行榜
价格策略 平价入市，跑量
09年6月双拼13000元/平方米
龙湖滟澜山（R=1）
双拼、联排、叠加 最优化产品
户型 叠加170平方米 联排220-256平方米 双拼290平方米
价格策略 叠加240-270万（1.5-1.6万/平方米） 联排450-600万（1.8-2万/平方米） 双拼800-900万（2.4万/ 平方米） 销量稳定，小幅涨价
90年代中后期：经济型别墅
由于中国经济抵御了亚洲金融风暴，经济一枝独秀，带动了居民收入的提高，加上日益完善的市政、 交通设施，吸引了众多国内外的投资者；锦秋加州花园为代表的联排等经济型别墅成为新的销售热点；
2002年：百花齐放
房地产市场再次迅猛发展，家用轿车普及率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产阶层、 白领阶层等市场的形成，别墅市场进入一个百花齐放的局面。开发规模化、开发区域范围扩大，别墅 种类增多，而中高档别墅成为开发的热点。西郊庄园、上海紫园的出现，把别墅总价从百万提升到了 千万，代表了上海在豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富人区。
品质取胜
社区环境好 品质高
【房地产楼盘营销广告策划】：名豪扬子江酒店广告推广方案(终稿)
【房地产楼盘营销广告策划】：名豪扬子江酒店广告推广方案（终稿）1我们亚美公司非常感谢这次与名豪集团合作的机会，凭借亚美在房地产行业6年的专业策划经验和对本项目的了解以及对产权式酒店市场的深入分析，将对梁平、永川名豪扬子江酒店两个项目做一个系统、独特而有效的广告推广方案，相信能以最少的广告投入达到最好的效果。
2产权式酒店起源于欧洲，上世纪90年代初期，传至美国，自二战期间盛行至今。
上世纪90年代初，全球酒店式公寓收益就已达40多亿美元。
——投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店，英文全称为“Timeshare”。
31、业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。
2、酒店式管理产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高、管理费一般是40元/平方米?月。
3、兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。
不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。
有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。
不同的产权式酒店提4供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。
位置的要求在此方面明显，因为产权式酒店是商业一种，它需要优美的景观，如大海、沙滩、雪山的景观，这样才能够吸引足够多的人群。
与环境相协调的建筑风格，以及齐全的配套设施，如商场、桑拿、游艇、舞厅、咖啡厅、会议厅、餐厅以及附属商业设施。
5作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，如果酒店管理公司能够提供丰富多彩的富有乐趣的创意与活动，则能够吸引更多的顾客。
泰晤士小镇营销创意报告PPT文档44页
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
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27、只有把抱怨环境的心情，8、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
上海休闲地产泰晤士小镇案例研究分析报告
开发商大型招商团赴英伦三岛招
观光游览线路与环镇专线开通
关商
五家婚纱摄影公司在小镇开业
运动会所营业、立诗顿宾馆开业
键 举
法国知名艺术雕塑作品落户泰晤 士小镇
2005年：泰晤士小镇被知名广
顶盛画廊 TOP GAIN 开业
上海茵堡音乐酒吧（IMP BAR）试运营开 业
城市规划展示厅、松江工业展览馆 相继开馆
各类设计师 工作和展示 室
主要安排如威士忌制作工场、陈列室、销售店；英 国特色纪念品、英超联赛俱乐部、００７系列纪念 品和英国瓷器等特色商品的专卖店；英国腊像陈列 馆；英国特色酒吧、咖啡、餐馆等。
主要安排建筑设计、室内设计、服装设计、包装设 计等各类设计师的工作和展示室；各类广告公司的 创作和展示室；各类陶艺、琉璃的制作和展示室。 各种画家、琉璃艺术家、陶土艺术家的工作室和展 示区。
键
2006年：泰晤士小镇投入使用
2007年：泰晤士小镇社区管理委员 会，居民委员会成立
节 点
活 动 事 件
•2002年10月： •泰晤士小镇工程开工 •2004年： •泰晤士名列销售排行TOP50排行 榜 •2005年： •举办免费周末烧烤烟火派对 •举办泰晤士之夜啤酒焰火晚会 •举办pchome数码影像俱乐部4周 年庆典活动 •举办2005年“松江新城”杯全国 摩托艇精英对抗赛
区位状况 离上海市区较远。配套不成熟。
交通 距市中心约30公里，1个小时的车 程。比邻沪杭高速、正在建设中 的轨道交通9号线从市中心徐家汇
直达松江新城
松江新城整体概况
开发阶段 近期规模 初步建成 远期规模 交通状况
新城远景
一城两貌
分两期
36平方公里，30万人口
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报纸软文——《泰晤士小镇》案名推广 1、姜堰出现伦敦的天空 2、英伦风情社区现身姜堰！3、姜堰消费者一年后将住进伦敦 4、泰晤士小镇——昭示纯粹的英式生活 新闻发布会： 开工典礼活动，“英伦风情社区”记者招待会 利用泰晤士小镇开工活动，举办记者招待会。 发表整个英伦风情新社区的规划设想、进程带出泰晤士小镇，简要介绍 “开创英伦时代——泰晤士小镇情景生活”论坛 媒体：联合姜堰媒体资源针对“泰晤士小镇开创——英伦风情情景生活 新 时代”展开讨论； 以讨论的形式对“英伦时代”进行讨论 “姜堰十大风情建筑？”；“2008，姜堰伦敦生活时代” “《走进泰晤士小镇——英伦风情生活社区》”等专题进行讨论 户外候车亭广告牌悬疑广告造势 1、姜堰出现伦敦的天空 2、2008，姜堰伦敦生活时代
三大波推广战役 之第一波
第一波、英伦风情 高尚元素
——案名泰晤士小镇的导入期 （1月中下旬-----2月上旬）
以引入案名——泰晤士小镇为主线，宣传英伦风情社区，引入英伦 社区生活概念； 利用节假日的机会组织活动：突出泰晤士新社区的发展，宣传企业 的品牌
上 市 思 路 悬 疑 引 势 ， 制 造 热 点
关键词
英伦风情 高尚元素
品味coffce元素
感受轻/H元素
呼吸养/O元素 在泰晤士小镇 体味元素生活
系列形象之感受轻/H元素
系列形象之呼吸养/O元素
我们如何推广
——【推案思路探索】
Whole strategy
整体战略
走精品路线，在姜堰构建中高档楼盘形象
与姜堰竞争楼盘相比，本案地块具有明显的产品优势，因此本 案在整体营销策略上，应以构筑精品楼盘，构筑高尚生活社 区形象，走中高档楼盘路线，形成市场差异化，造成很强的 市场攻击性，凸现本项目的强凝聚力。
营销主题探索
对泰晤士小镇结合英伦文化进行项目包装
•英伦文化是现代欧式文化的代表
•姜堰中产阶层的英伦府邸 •引领姜堰现代典雅的生活方式 •引导简洁实用的生活理念
营销主题
泰晤士小镇，英伦风情 高尚元素
姜堰英伦文化生活
营销主题解析
英伦风情高尚社区 泰晤士小镇 高尚元素生活 文化艺术中心 未来标准的生活中心、艺术文化的交流中心 五大主要贵族元素 和谐、纯静、尊贵、优雅、高尚 元素生活的演绎 景观小品概念解析 英式公园景观草坪、组团式景观、 艺术雕塑、运动会所、艺苑壁画
超越区域内竞争楼盘，创造景宇品牌优势
金地地产应该超越一般开发商，开发一流精品楼盘，创造品牌 地产。 一者为服务于本项目销售；二者为姜堰未来项目铺垫。
战术目标
筑堤建坝 疯狂蓄水 筑堤建坝：建立完备的防御体系 疯狂蓄水：打造完美的进攻战术 为开盘快速去化和价格高度打实基础
疯狂蓄水——疯狂蓄水：打造完美的进攻战术
泰晤士小镇
营 销 创 意 报 告
英伦风情
高尚元素
一场泰晤士小镇式风格的 我们所倡导的生活方式是现代典雅的 我们需要一个概念来阐释我们的建筑 我们想到了泰晤士小镇 一场关于姜堰未来世界地名的革命即将开始.....
HIGH
思路决定出路
我们怎么做
——【营销主题探索】
宣传英伦风情贵族生活，泰晤士小镇情景生活新时代的开 发理念 展示楼盘，展示中心建立，接受预定
泰晤士小镇整体视觉形象包装攻击 一、项目现场包装体系；二、售楼展示中心价值体系；三、外卖场宣传 报纸广告稿（软文稿）（紧接案名导入阶段自然连接第二阶段） 寻人大活动 1、有谁亲临过伦敦泰晤士？2、伦敦泰晤士，你去过没有！ 寻找去过伦敦泰晤士的姜堰人，展全市寻人活动,邀请这批人成为泰晤士小镇 的荣誉大使!以此带动泰晤士小镇亲和力,提升知名度. 展开姜堰人英伦生活的征文活动 在报纸媒体上展开英伦风情情景生活征文的活动 1、 赴泰晤士小镇的约会 2、 原来你也在泰晤士小镇
我们的攻防体系
提升金地、泰晤士小 镇的品牌和形象
疯狂蓄水与筑堤建 坝，两种战术交融 进行，打造完美攻 防体系。
锁定有效客户，保持 客户的稳定性
迅速消化一期，铺 垫二期，为二期蓄 水有效的客户群体
实现开盘后快速去化 的目的。
核心战术思想
推盘节奏的控制 概念导入（焐）——主题解析强势推广期（亮相、升温、沸腾）——品牌体 验提升期 将传播主题泰晤士小镇， 英伦风情情景生活洋房——分成三波进攻。 结合结点、资源，层层推进、推高泰晤士小镇居住品质， 建立泰晤士小镇核心高品质品牌概念 分三波攻击的目的： 保证兵力的集中，以每一波的成功，来保证整体推广的成功。
关键词 我们的销售，从室内的空气开始……
感官之一:眼睛所见的，都是精致美好与宜人
感官之二:耳朵所听的，都是文化艺术和典雅 感官之三:鼻子所闻的，是香水和现煮咖啡香 感官之四:口中享受的，是手工现做的小西点 感官之五:触摸得到的，都是上好质材的用品
筑堤建坝——筑堤建坝：建立完备的防御体系
对泰晤士小镇社区、金地开发商、产品的品牌塑造和形象提升 泰晤士社区形象概念解析 开发商品牌塑造 产品的品牌塑造与形象提升 英伦风情社区文化营销活动的体验 蓄水时期，举办有效的社区文化营销活动，锁定及稳定有效客 户群体；创办一系列泰晤士社区节日，利用老客户群体口碑相 传，不断吸引、锁定新的客户群体。 开盘活动——泰晤士红酒会 “体验英伦风情”会所中心落成公关嘉年华活动 定期的泰晤士小镇活动 泰晤士小镇度假周（会所免费体验生活周） 业主摄影生活图片巡回展 泰晤士小镇家庭运动会 泰晤士小镇艺术节、艺术展
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关键词
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• 姜堰出现伦敦的天空 • 英伦风情社区现身姜堰！
• 姜堰购房者一年后将住进伦敦
• 泰晤士小镇——展示纯粹的英伦生活
姜堰出现伦敦的天空
三大波推广战役 之第二波
第二波、泰晤士小镇，英伦风情 高尚元素生活典范 ——亮相升温期，解读英伦风情高尚生活元素 （2月中旬---3月中下旬）
1. 点线结合，以面推广 以“点，公关活动及SP活动”和“线，硬软广告”组合成“面”进行整体传 播推广。 2. 整体的形象包装组合攻击 一、项目现场包装体系 二、售楼展示中心价值体系 三、外卖场宣传 3. 三线合作 通过“三线一体”（销售人员、公关活动及SP活动、软硬广告宣传）的传播 径，缩短社区、企业、楼盘与消费者之间的心理距离，实现有效预定客户的 锁定。 一线——人际线：现场销售人员的营销和推广及内部口碑传播；以人为载体， 进行全员推广； 二线——活动线：ＳＰ活动、公关活动；以事件为手段，使消费者产生放松 心理，进行隐蔽、有效的传播； 三线——广告线：以报纸、电视、户外等媒体为载体，进行软硬配合的宣传 攻势，充分利用泛传播范围的特性进行告之性广告宣传；