收益法费用明细
收益法加权平均资金成本计算表
评估基准日：2011年12月31日 被评估企业名称： 对比公司名称 股票代码 付息债务 债权比例 总股本 股价 股权公平市场价值 股权价值比例 经杠杆调整后的 β 取消杠杆调整的 β 所得税率 无风险收益率 市场超额风险收益率 规模风险报酬率 个别风险报酬率 QD06 金额单位：人民币元 目标公司
15,125 1,415 13,711 6,693 0 6,693 0 13,711 12.37%
2.50 3.50 0.7470 0.6648 3,921 8,239 99,812 15,040 16,959 17,967 96,385 53,393
4.781 65,554
锡业股份
包钢稀土
吉恩镍业
宝钛股份
贵研铂业
厦门钨业
000960.SZ 600111.SH 600432.SH 8,286,811,981 1,225,000,000 4,502,045,379 34% 3% 31% 906,520,391 1,211,022,000 811,121,542 17.81 37.63 12.33 16,145,128,164 45,570,757,860 10,001,128,613 66% 1.7452 1.2151 15% 97% 1.1870 1.1605 15% 3.89% 7.10% 0.50% 0.50% 69% 1.5225 1.1012 15%
10,356 445 9,911 6,402 0 5,987 5,078 5,249 12.37%
12,578 1,032 11,545 6,548 0 1,500 4,200 12,393 12.37%
15,125 1,415 13,711 6,693 0 1,500 4,539 14,365 12.37% 4.50 0.5916 8,498
收益法土地使用费计算公式
收益法土地使用费计算公式以收益法土地使用费计算公式为标题，本文将介绍土地使用费的计算方法及其相关内容。
一、收益法土地使用费计算公式的概念收益法土地使用费计算公式是指根据土地的收益情况来确定土地使用费的计算方法。
这种计算方法主要基于土地的利用价值和土地的收益情况来确定土地使用费的数额。
二、土地使用费的计算公式收益法土地使用费计算公式一般为：土地使用费 = 土地面积× 土地单价× 土地租金率其中，土地面积是指土地的实际面积，土地单价是指按照土地的用途和位置确定的每平方米的价格，土地租金率是指土地的年租金收益与土地价值的比率。
三、土地面积的确定土地面积的确定是计算土地使用费的基础，一般是根据土地的实际测量结果来确定的。
在计算土地使用费时，应准确测量土地的面积，避免因面积计算错误而导致土地使用费计算结果的不准确。
四、土地单价的确定土地单价是指按照土地的用途和位置确定的每平方米的价格。
土地的用途和位置是决定土地单价的重要因素。
一般来说，土地的用途越高，位置越好，土地单价就越高；反之，土地单价就越低。
在确定土地单价时，应结合土地的实际情况进行评估。
五、土地租金率的确定土地租金率是指土地的年租金收益与土地价值的比率。
土地租金率的确定与土地的经济效益密切相关，一般是根据土地租赁市场的行情来确定的。
在计算土地使用费时，应结合土地的租赁市场情况和土地的经济效益进行评估。
六、土地使用费的计算实例下面以一块商业用地为例，假设该商业用地的面积为1000平方米，土地单价为每平方米5000元，土地租金率为5%。
那么，该商业用地的土地使用费计算如下：土地使用费 = 1000平方米× 5000元/平方米× 5% = 250,000元七、土地使用费计算的应用土地使用费计算公式在土地管理、土地评估、土地租赁等方面有着广泛的应用。
通过土地使用费的计算，可以合理确定土地的使用费用，为土地的合理利用提供参考依据。
收益法
131A．收益还原法收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原利率，将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。
此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n]其中: P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原利率n——待估宗地土地使用年期具体测算思路是：1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率房屋现值＝重置价－折旧总额＝重置成本－年折旧费×已使用年限5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]7．单位地价＝总地价÷总土地面积测算过程1．确定房地年总收益调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。
待估宗地的月租金水平经过调查确定：估价对象位于城关镇双雄路，证载地上建筑物面积为302.00平方米，土地使用权面积100.8平方米，评估设定用途为住宅用地，估价对象对应地上建筑物设计用途为住宅，估价人员调查了周边同类住宅用房屋的租赁情况，城关镇双雄路附近同类房地产的租金水平为每月约9-13元/㎡（建筑面积），估价人员综合考虑其区域因素和个别因素经加权平均确定估价对象平均每月租金为11元/㎡。
通过参考周边居住用房屋出租的实际收益情况，确定其空置损失率为5%，租金损失率为5%，则估价对象年租金收入为：房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率=11×12×302.00×(1-5%)×(1-5%)=35977.26元2．房地出租年总费用房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）（1）管理费管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
收益法
0.87 5.00% 365 81.17 15.00%
3673
20814 6.00% 5.00% 35 58.77 7239.7
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
请输入评估价值
换算出评估对象建筑面积
收益法公式（净收益按一定比例递增）： V=[A/(R-g）]×[1-（1+g） /（1+R） ] V：房地产价格 A：年纯收益 g：年均增长率 R：还原利率 n：未来可取得收益的年限 序号 项 目 数 基准 值 实际 求出值 （元） 24487
n n
一、 有效毛收入 1 日租金 2 空租及收租损失 3 计算周期（年） 4 建筑面积 运营费用 二、 1 房产税 2 维修费 3 管理费、保险费等 4 营业税、教育附加、维护建设 5 其他 三、 净收益 四、 还原利率 五、 年增长率 六、 可收益年限（年） 七、 委估房屋收益价值（万元） 八、 委估房屋收益单价（元/平方米）
143.00
100.84
特殊情况
非阁楼建筑面积 阁楼建筑面积 评估非阁楼单价 评估阁楼单价
（除地下室）非阁楼房屋价值（万元） （除地下室）阁楼房屋价值（万元）
100.84 0.00 14181 9927 143.00 0.00 46 0.00 #DIV/0! 0.00 0.00 #DIV/0! 0.00
401.27 70.81 472.09
请输入剩余年限 请输入地下室面积 地下室单价 地下室价值(万元） 请输入车库面积 请输入车库单价 车库价值（万元）
计算出年净收益值 计算出年运营费用 计算出年有效毛收入
收益法整理
收益法一.年净收益(一).有效毛收入：有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失（包括扣减押金利息的控制率）潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁保证金或押金利息收入+其他收入年净收益=___元/月.m2×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率)1. 租金___元/月.m2取值应说明理由2. 租金___元/月.m2应明确价格内涵，是建筑面积或使用面积3. 是否考虑了空置及租金损失4. 空置率、租金损失取值应说明理由5 出租率取100%不合理，要有确定正常出租率的方法和理由6. 有效毛收入应计算租赁保证金或押金利息收入7. 租赁保证金或押金利息收入也应×出租率8. 应说明有效毛收入计算的各取值为预测值9. 有无租约限制：有租约的租约期内按租约租金，租约租金与市场租金相差太大的应做适当调整；无租约的按客观市场未来收益租金(二).运营费用：（选取参数应以正常市场客观水平计算，而非个别水平，如委托人提供资料）.运营费用=维修费+管理费+保险费+税金+(租赁税费+水电费+设备家具折旧费)(不包括还本付息、房地产折旧=建筑物折旧+土地取得费用的摊销、房地产改扩建费用、所得税) 应说明运营费用各项取值为预测值1.维修费(维修费率___%取值要有理由)2.管理费(管理费率___%取值要有理由)3.保险费=现值×现值保险费率 (以现值计算的，现值=重置价格-折旧)=重置价格×重置价保险费率 (*一般按.保险费=重置价格×重置价保险费率) (保险费率___%取值要有理由)4.税金. ⑴.房地产税①房产税=年租金收入×12%②土地使用税(土地使用税应扣除，土地使用费则不扣除)⑵.两税一费①营业税②城市维护建设税③教育费附加(两税一费取值是否合理、有理由，一般为5.55%，如16.576%太高是不合理的)5.水电费等=水电费+有线电视费等（说明租金中是否含有，如有要算做运营费用予以扣除）6.设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费（要说明：如果出租人提供，要算做运营费用予以扣除）(三).年净收益：纯出租房地产的年净收益=有效毛收入-运营费用商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费-商业利润二.收益年限★(一).房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命（房地产价值=以房屋剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值+房屋剩余经济寿命后的剩余土地使用权在估价时点的价值）(二).房屋晚于土地 1.土地出让合同未约定不可续期，取土地剩余使用年限（房地产价值=以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+土地使用权剩余期限结束时房屋的残余价值折算到估价时点时的价值）2.土地出让合同已约定不可续期，取土地剩余使用年限*(三).住宅房屋晚于土地，住宅用地使用权自动续期，取房屋剩余经济寿命三.报酬率报酬率Y(资本化率R)=安全利率(存款利率或国债利率)+风险补偿1.报酬率确定是否有依据，是否正确；风险调整值是否有依据2.用途不同的部分应分别采用不用的报酬率3.应说明所选取的报酬率为预测值四.收益法测算1.应说明选取收益期限为有限年的公式的理由2.收益年限应说明取值理由，选取是否正确3.如前面没有建成年代、出让起止年代，则可指出收益年限未作说明收益法常见错误1. 应说明有效毛收入、运营费用计算的各取值、报酬率为预测值2. 租金___元/月.m2取值应说明理由，租金确定不能过于简单，要有必要的过程3. 租金___元/月.m2应明确价格内涵，是建筑面积或使用面积4. 是否考虑了空置及租金损失5. 空置率、租金损失取值是否说明理由6. 出租率取100%不合理，要有确定正常出租率的方法和理由7. 有效毛收入应计算租赁保证金或押金利息收入8. 租赁保证金或押金利息收入也应×出租率9. 有无租约限制：有租约的租约期内按租约租金，租约租金与市场租金相差太大的应做适当调整；无租约的按客观市场未来收益租金（是否考虑租约内租金影响）10.应说明有效毛收入为预测值11选取参数应以正常市场客观水平计算，而非个别水平，如委托人提供资料12应计算可出租的面积，设备层的建筑面积不可出租，不能加在可出租面积里一起计算13.维修费、管理费、保险费、税金（房产税、土地使用税、两税一费）是否未计14.维修费率___%取值要有理由，是否未计15.管理费率___%取值要有理由，是否未计（如有效毛收入已计押金利息收入，则管理费不再计）16.保险费率___%取值要有理由，是否未计17.保险费的计算如果采用现值，应减折旧，即现值=重置价格-折旧18.出租的房产，房产税=年租金收入×12%，而非×1.2%，取值要有理由，是否未计19.土地使用税应扣除，土地使用费则不扣除，取值要有理由，是否未计20.两税一费取值是否合理、有理由，一般为5.55%，如16.576%太高是不合理的，是否未计21.运营费用不包括还本付息、房地产折旧=建筑物折旧+土地取得费用的摊销、房地产改扩建费用、所得税22.说明租金中是否含有水电费等，如有要算做运营费用予以扣除23.设备家具折旧费要说明：如果出租人提供，要算做运营费用予以扣除24.商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费-商业利润25.应说明运营费用计算的各取值预测值26.报酬率确定是否有依据，是否正确：报酬率Y(资本化率R)=安全利率(存款利率或国债利率)+风险补偿27.风险调整值是否有依据28.用途不同的部分应分别采用不同的报酬率29.应说明所选取的报酬率为预测值30.应说明选取收益期限为有限年的公式的理由31.收益年限应说明取值理由，选取是否正确32.出让土地，建筑物晚于土地结束的，取土地剩余使用年限为收益年限，应说明土地出让合同已约定不可续期33.如前面没有建成年代、出让起止年代，则可指出收益年限未作说明34.收益型房地产应优先采用收益法，没采用应在报告中说明理由35.拆迁估价一般不宜采用收益法。
收益法计算表
内 容 一、年有效收益（元） 2 1、总建筑面积(M ) 2、租金（元/M2.日） 3、可出租面积比率 4、出租率 二、年运营费用（元） 2 1、房屋重置单价（元/m ) 2、成新率 3、年维修费 4、年管理费 5、保险费 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 三、年纯收益（元） 四、收益价格测算 1、年纯收益a 2、收益年递增率s 3、收益递增年限n1 3、收益年限n 4、资本化率r 五、评估价格V 评估单价 取定参数 1.00 1.00 1.00 80% 77.00 1200.00 0.70 1.5% 2.0% 0.15% 17.70% 计算结果 292.00
0 6.00 1.00 52.00 215.00 215.00
3.000% 52.00 52.00 3.300% 10059 10059.00
表
备 =（1×2×3×4）×365 房产证载明面积 客观租金 客观出租率 年运营费=3+4+5+6 根据同类建筑重置价格确定 一般为建筑物重置价的1.5%—2%， 一般占年租金的2%—5%, 一般为建筑物现值的0.15%—0.2% 根据当地相关税费 =年毛收益-年运营费用 注
03收益法评估申报表
收益法评估明细表填表说明一、基本要求请填表人员认真对照本填表说明填报。
(一)填表范围：(二)“资产占有单位”,统一填于“申报表封面”之“C15单元格” 中，各明细表会自动生成。
资产占有单位名称要与该单位的营业执照所列明的名称完全一致；(三)明细表中只填空白单元格,其它色彩的单元格不需填写；(四) 明细表分为历史年度(2010年-2013年3月)和预测年度(2013年3月-预测稳定增长年度),对于历史年度的数据需与会计报表及其它历史统计数据完全一致,对于预测年度的数据需有充分的依据支撑,要考虑到未来年度能够实现。
(五)明细表中填列金额单位为“人民币元”，精确到小数点后两位；(六)汇总表和明细表中非白色的单元格多已做好公式,请不要随意动公式和链接,除非有不适合的地方，若有改动，这些地方也都需用公式做，不能输入数字；(七)有些明细表输入的项目较多时，可在电子表中间直接插入行，不能在第一行和合计行插入行，除因预测年度增加在后面增加列外，其它地方不能随意增减列；(八)除本说明已明确提到的可修改之处外，请务必不要对表进行其他任何修改，不能删除或增加整张表格，对填报过程中出现的问题应及时与评估人员进行沟通，统一协商解决。
(九)请各资产占有单位先以电子版上报。
二、评估明细表填表说明(一)净现金流量预测表：此表自动生成(二)主营收入预测表：业务量：需结合未来的宏观经济发展状况、市场竞争情况、市场份额以及企业在所属区域或行业中的地位，经过综合分析确定企业未来的各项主营业务收入；主营业务明细构成：需根据企业的实际分类情况填报，各表格中提供的分类不够用，可根据实际情况插入行，并参照做好链接，但请不要删除行；产品或业务名称：请按企业核算分类填报产品名称或服务名称。
(三)主营成本预测表：主营业务明细构成：需根据企业的实际分类情况填报，各表格中提供的分类不够用，可根据实际情况插入行，并参照做好链接，但请不要删除行。
产品或业务名称：请与主营业务收入预测表中的分类相符。
收益法评估计算表
257.22
471.17
364.42
491.85
370.95
469.58
150.1
477.20
0.9%
1.7%
1.3%
1.8%
1.5%
1.6%
1.6%
1.5%
(4)=(1)-(2)-(3)
13,234.07 12,396.05 11,013.03 11,168.17 10,408.93 14,945.26 5,033.13 13,487.78
19.38% 37,670.7
9,114.6 46,800.0
被评估单位名称：CDRS药业有限责任公司 项目名称
主营业务收入 主营业务收入增长率 (%) 主营业务成本 主营成本/主营收入 (%) 主营业务税金及附加 主营业务税金及附加/主营业务收入 （%） 主营业务毛利
销售费用: 销售费用/主营收入(%) 管理费用 管理费用/主营业务收入(%) 财务费用 财务费用/销售收入(%) 主营业务利润 主营业务利润/销售收入（%） 其他业务利润 营业利润 以前年度累计未弥补亏损 弥补亏损后利润 加：利息支出 减：科研开发费税前加计扣除 应交所得税 税后收益 加: 折旧/摊销 毛现金流 毛现金流/销售收入（%）
10 产品销售成本预测表
11 产品材料费用预测表
12 产品制造成本预测表
13 人工费用预测表
14 销售税金及附加预测表
15 销售费用预测表
16 管理费用预测表
17 科研开发费用预测表
18 财务费用预测表
19 资本性支出预测表
20 负息负债明细表
21 非经营性资产、负债表评估表
22 长期股权投资清查评估明细表
6,392.67 5,618.47 4,981.06 5,417.46 3,408.67 8,394.14 1,572.14 6,642.52
收益法估价过程
例1：（1） 计算年总收益年总收益=50*140*365*（1-30%）+180*40*365*（1-18%）=3943460（元）（2） 计算年总费用年总费用=3943460*32%=1261907.2（元）（3） 计算年纯收益年纯收益=年总收益-年总费用=3943460-1261907.2=2681552.8（元）（4） 计算宾馆价格宾馆价格=2681552.8/8%=33519410（元）例2：（1） 计算年总收益年总收益=30000*60%*40*12*90%=777.6（万元）（2）计算年总费用①年日常费用=20*12=240（万元）②房产税=8000*70%*1.2%=67.2（万元）③其他税费=777.6*6%=46.66（万元）小计：年总费用=①+②+③=240+67.2+46.66=353.86（万元）（3）计算年纯收益年纯收益=总收益-总费用=777.6-353.86=423.74（万元）（4）计算不动产价格（万元））（年期不动产价格07.4602%9111%974.4234444=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-= 单位建筑面积不动产价格=4602.07/3000=1534.02（元/m 2）例4：（1） 待估不动产为有收益的不动产，适宜采用收益法评估房屋的价格。
（2） 计算不动产年纯收益。
根据估价机构掌握的经筛选的资料，可以得到待估不动产年纯收益： 不动产年纯收益=年营业额-年营业总税费=31*12-22*12=108（万元）（3） 计算土地总价格：土地总价格=5000*15=750（万元）（4） 计算土地年纯收益。
土地年纯收益（万元））（土地年纯收益93.57%7111%7*75035=+-= （5） 计算房屋年纯收益房屋年纯收益=不动产年纯收益-土地年纯收益=108-57.93=50.07（万元）（6） 计算房屋价格（万元））（）（房屋价格08.529%91119%50.07r 111r a 53n =⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=万元）（）（房48.494%80111*%842.40r 111r 505022=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=a P。
5--收益法评估计算表
11 12 13 14 15 九、 16 17 18 19 20 十、 十一、 十二、 企业填表人：
其他应付款 预提费用 预计负债 一年内到期的长期负债 其他流动负债 长期负债合计 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 其他长期负债 递延税款贷项 负债合计 净资产
7
无形资产
8
A 33,586.46 28,547.34 3,340.00 23,346.79 16,910.64 6,436.15 184.63 1,493.89
B 33,586.46 28,547.34
3,340.00 23,346.79 16,910.64
6,436.15 184.63
1,493.89
2015
2016
2017
表1-3 金额单位：万元
2018
终值
(1) (2) (3) (4)=(1)-(2)-(3)
2,673.5 43.0
-1,083.5 3,714.0
9,078.1 974.2 1,769.5 6,334.3
9,491.5 329.2 1,844.1 7,318.3
9,692.2 10,229.3 10,382.4 11,045.8 11,475.4 190.5 367.9 403.0 800.0 1,000.0 1,426.8 1,579.4 1,836.9 1,283.6 1,078.2 8,075.0 8,282.1 8,142.6 8,962.2 9,397.2
7.00
8.00
9.00
10.00
10.00
(6)
经营性产业收益评估报告收费标准
经营性产业收益评估报告收费标准
1.法定资产评估服务有行计件收费的，也就是按照被评估资产账面原值作为计费额度，如果没有账面原值的可以按照评估价值或者重置价值作为计费额度。
2.使用差额定率累进计算办法收取评估费用，也就是按照被评估资产的账面原值大小进行分类并规定收费档次。
根据不同档次收取费用，在每个档次相加就是总评估费用。
3.差额定率累进收费率表(档次计费额度以万元为单位。
基准价以千分比为单位)：
1100以下(含100)1上浮不超过20%，下浮不超过30%。
1000(含1000)至2100以上为0.5
5000(含5000)至31000以上为0.2
10000(含10000)至45000以上为0.15
100000(含100000)至510000以上为0.05
6100000以上为0.01
4.如果是对破产企业、特困企业或者国家级贫困县(市)做法定资产评估服务的话，收费标准下浮的幅度没有限制，直接由双方协商收费标准。
5.计时收费，政府指导价计时收费标准被分成这四档(没到1小时按1小时收费)。
①法人代表(首席合伙人)、首席评估师(总评估师)：每人500至
800元1小时。
②合伙人、部门经理(项目负责人)：每人300至450元1小时。
停车位收益法测算表
停车位收益法测算表是用来评估停车位价值的工具。
这个表格包括了以下一些关键信息：
停车位位置信息：这包括了停车位的地点、区域、附近设施等详细信息，这些因素对停车位的租金和潜在收益都有很大的影响。
年净收益预估：根据停车位的地理位置、周边设施、市场状况等因素，预测停车位的年净收益。
这个收益应该考虑车位的出租率、平均租金、维护费用等因素。
折现率：折现率是用来将未来的现金流折算到现在的利率。
在评估停车位价值时，应该考虑市场上的风险和回报率来确定适当的折现率。
剩余使用年限：根据土地使用权或停车位租赁合同，可以估计停车位的剩余使用年限。
车位属性：例如，是否为私人停车位、是否带有房地产、是否可以用于商业目的等。
这些属性会影响停车位的价值。
其他因素：其他可能影响停车位价值的因素，如政策法规、市场需求、经济环境等。
通过这个表格，可以对停车位进行详细的评估，从而得出其可能的价值。
需要注意的是，这是一个粗略的列表，具体的内容可能会根据评估的目的和范围有所不同。
在实际操作中，可能还需要其他的数据和信息来进行更准确的评估。
第四章 收益法
(3)独自求取修建物价钱
2、公式
a V r o VB
LL
rB
公式运用前提：修建物收益有限年
3、 操作流程
• 修建物剩余技术流程图
修建物及其土地总收益 修建物及其土地总费用
土地价钱 土地资本化率
修建物及其土地纯收益 土地纯收益
修建物纯收益 修建物资本化率
修建物价钱
第六节 运用举例
例1：某不动产建成于1997年底，尔后收益年限为48年，1998年 底至2001年底取得的年净收益区分为83万元、85万元、90万元、 94万元，估量2002年底至2004年底可区分取得年净收益94万元、 93万元、96万元，从2005年底起每年可取得的净收益将动摇在 95万元；购置该类不动产通常可失掉银行80%的抵押存款，抵押 存款的年利率为8%，自有资金要求的收益率为13%。试应用上 述资料预算该不动产2001年底的收益价钱。
活动性补偿-投资带来的优惠
3.投资收益率排序拔出法 调查、搜集估价对象所在地域的不动产投资、相关投资的
收益率，将收益率由低到高陈列，再将估价对象与其他投资停 止比拟剖析，思索投资的活动性、管理的难易水平以及作为资 产的平安性等，找出同等风险的投资，从而判别资本化率的大 小。
三、投资组合技术 1.抵押存款与自有资金的组合
3.自用或尚未运用不动产净收益的求取：市场比拟法
三、实践收益和客观收益
1.实践收益是在现状下实践取得的收益。普通不能用于 估价。
2.客观收益是扫除了实践收益中属于特殊的、偶然的要素 后所能失掉的普通正常收益。它才干作为估价的依据。
3.估价中采用的潜在毛支出、有效毛支出、运营费用或净 收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数 据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的 租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
收益法资产评估报告
收益法资产评估报告(2)收益法资产评估报告十二、评估结论列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。
其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。
十三、评估报告提出日期本报告提出日期为20XX年7月21日十四、附件1、房屋建筑物评估明细表2、土地使用权评估明细表3、资产评估委托方承诺函(复印件)4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(20XX)字第157号、第158号”5、委估房屋所有权证(复印件)“W房字第200205765号，第200205766号，第200205855号，第9900103号”6、资产占有方营业执照(复印件)7、评估机构营业执照(复印件)8、评估机构资格证(复印件)9、注册评估师资格证(复印件)注册资产评估师：XX注册资产评估师：XXZX评估有限责任公司二OXX年七月二十一日收益法资产评估报告范本二：资产评估报告书摘要XX评报字(20XX)第003号珠海XX资产评估有限责任公司接受A公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对A公司拥有的“大功率电热转换体及其技术”的所有权，以该项专利技术出售为目的的“预期收益价值”进行了评估。
我们的评估表达了我们认为上述“专有技术所有权”，在“特定使用目的”前提下，在评估基准日20XX年11月1日，所表现的预期收益价值。
“预期收益价值”，在此被定义为，该专利技术所生产的产品在未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。
买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。
相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。
“特定使用目的”是指本次交易的技术受让方将按其约定的目的和用途使用上述专有技术，并在可预见的未来，不会发生重大改变。
本次评估的技术的使用目的是研制、生产大功率电热转换体。
收益法 - 用于合并
由于3个案例均处于同一供需圈，租金水平、出租率、比准价格均较接近，故采用案例比准租金算术平均值作为估价对象的租金。
估价对象1月租金=(32.32+33.33+31)÷3=32元/平方米·月估价对象2月租金=(17.83+20.61+19.43)÷3=19元/平方米·月经土地估价师调查分析，确定估价对象1所在区域同类型房屋出租空置率为8%，有效面积出租比率为80%；估价对象2所在区域同类型房屋出租空置率为5%，有效面积出租比率为90%。
房地年总收益=月租金×12×（1-空置率）×可出租率估价对象1年总收益=32×288.98×12×(1-8%)×80%=81672.68元估价对象2年总收益=19×319.06×12×(1-5%)×90%=62197.56元待估宗地租金收益测算表2、确定房地年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
（1）经营管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
按年租金的3%计，则：估价对象1：管理费=房地年总收益×3%=81672.68×3%=2450.18元估价对象2：管理费=房地年总收益×3%=62197.56×3%=1865.93元（2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
参考企业的实际维修费，本次按建筑物重置价格的2%计算。
房屋重置价格主要依据当地确定房屋重置价格的有关要求及该宗地的地上建筑物建筑结构及现场实际情况包括室内装修情况等来确定房屋重置价格。
本次评估房屋结构为钢混及混合结构，根据重庆市《2008年重庆市建筑工程计价定额》以及估价对象的层高、门窗、装修不同，确定建筑物重置成本为钢混结构1400元/平方米，混合结构1300元/平方米。
估价对象1：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×288.982%=8091.44元估价对象2：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×319.062%=8933.68元（3）房屋年折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
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根据我公司掌握的资料，并结合估价对象的具体情况，经调查与估价对象处于同一供求圈和相似区位内具有可比性的相同用途的物业年租金水平，最终确定待估房地产所在区域的平均年租金为110元/m2，估价对象区域内一般房屋出租为整租，有效出租面积为100%，根据估价师对估价对象周围的住宅用房的出租情况的调查，平均出租率为95%，故：
单位面积有效毛收入=110元/m2×100%×95%＝104.5元/m2
1.2、确定委估房地产年总费用
委估方对外出租委估房地产时，所发生的费用主要为维修费、管理费、保险费、税金，其他费用由承租方负担故委估房地产年总费用构成如下：
1.2.1管理费：指对出租房产进行的必要管理所需的费用，按年租金的3%计，即管理费为：
单位面积管理费=单位面积年租金×2% =104.5元/m2×3%=3.14元/m2
1.2.2维修费：维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。
参考实际维修费，按建筑物重置价的1%计算。
据徐州市物价局、徐州市房屋管理局文件，结合建筑物实际情况，确定混合结构房屋重置价为745元/m2。
则：
单位面积维修费=745元/m2×1%＝7.45元/m2
1.2.3保险费：指房地产所有人为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付的费用。
按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，即：
单位面积保险费=745元/m2×2‰=1.49元/m2
1.2.4税金：
税金是指房产所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加等。
(1)房产税：依据税法及徐州市税务部门提供的资料，房产税以房屋年租金的12%计。
(2)营业税：营业税取房屋年租金的5%。
(3)城市维护建设税：据徐州市税务部门提供的资料，市区城市维护建设税为营业税的7%。
(4)教育费附加：教育费附加为营业税的4%。
上述税金合计为建筑物年租金的17.55%
单位面积税金＝104.5元/m2×17.55%＝18.34元/m2
单位面积总费用＝单位面积管理费+单位面积维修费+单位面积保险费+单位面积税金
＝3.14元/m2+7.45元/m2+1.49元/m2+18.34元/m2
＝30.41元/m2
1.3确定委估房地产年纯收益（a）
单位面积纯收益＝单位面积年有效毛收入-单位面积年总费用
＝104.5元/m2-30.41元/m2=74.09元/m2
2、确定资本化率（r）
2.1还原率的确定
土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。
我们采用安全利率加风险调整值、投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定。
(1)根据目前房地产销售市场，购买土地使用权，银行通常提供70%的抵押贷款，贷款年利息率为5.31%，土地投资商自有资金的收益率一般要求8%~12%，根据投资复合收益法测算土地还原率为7.63%~8.83%。
(2)取中国人民银行2008年12月23日公布的一年期存款利息率2.25%为安全利率，根据徐州市有关部门提供的资料，经与徐州市国土资源局有关人员咨询后，发现目前该地区土地投资存在一定风险，风险调整率一般在3%~5%之间，故在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利息率，测算土地还原利率为5.25%~7.25%。
综合考虑上述二种方法测算的土地还原利率，最终评估确定土地还原利率为7%。
2.2房地产还原利率的确定
一般而言，房地产还原利率比土地还原利率高1%左右，故本次评估估价对象的还原利率取8%。
3、确定收益年限（n）
估价对象为混合结构，其建筑物耐用年限为50年，至估价基准日暂未使用，尚可使用50年。
估价对象的土地设定为出让土地，在估价基准日2009年4月
18日，土地剩余使用年限设定为70年，根据“孰短原则”房屋的剩余使用年限为50年。
根据估价师对估价对象所在区域的住宅用房历年出租状况的调查分析，租金收益平均每年上涨约4%。
4、确定估价对象价值（v）
根据前述公式，估价对象单位面积评估价值计算如下：
V=
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1
)s
1(
1[s
n
n
）
（r
r
a
+
+
-
-
=74.09元/m2÷（8%-4%）×[1- （1+4%）50/(1+8%)50] =1571.49元/m2。