收益法评估资产的基本程序和基本参数
资产评估执业准则——资产评估程序
资产评估执业准则——资产评估程序一、引言资产评估是指根据一定的方法和程序，对特定资产进行估价、评估和鉴定的过程。
资产评估程序是指在资产评估过程中所需遵循的一系列规定和步骤，以确保评估结果的准确性、可靠性和公正性。
本文将详细介绍资产评估执业准则中规定的资产评估程序。
二、资产评估程序的基本要求1. 评估目的和范围的确定在进行资产评估之前，评估师需要明确评估的目的和范围。
评估目的可以包括确定资产的市场价值、抵押价值、投资价值等。
评估范围则涉及到需要评估的具体资产、评估的时间段等信息。
2. 数据采集与分析评估师需要采集与评估资产相关的各类数据，包括但不限于资产的基本信息、市场行情、经济环境等。
采集到的数据需要进行分析，以便更好地理解资产的特点和市场环境的影响。
3. 评估方法的选择根据资产的特点和评估目的，评估师需要选择合适的评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
评估师需要根据实际情况进行综合考虑，确保评估方法的科学性和合理性。
4. 评估模型的建立与应用评估师需要根据所选的评估方法建立相应的评估模型，并将模型应用于具体的资产评估中。
评估模型应该能够准确地反映资产的价值，同时需要考虑到评估目的和范围的要求。
5. 评估结果的计算与报告评估师需要根据所选的评估方法和模型，计算出资产的评估结果。
评估结果应该以书面形式进行报告，报告内容应包括评估目的、范围、方法、模型以及评估结果的详细说明。
评估报告应当准确、清晰、客观，并符合相关法律法规和行业规范的要求。
6. 评估结果的审查与审核评估师需要对评估结果进行审查和审核，确保评估过程的合规性和评估结果的可靠性。
审查和审核的内容包括评估数据的准确性、评估方法的正确性、评估模型的合理性等。
7. 评估结果的保密与公正评估师需要严格遵守保密义务，确保评估结果的保密性。
评估师还需要保持独立、客观和公正的态度，不受任何利益干扰，确保评估结果的公正性。
三、资产评估程序的补充要求除了基本要求外，资产评估程序还需要满足以下补充要求：1. 评估师的资质要求评估师需要具备相关的资产评估执业资格，并遵守相关的职业道德和行为规范。
收益法要点...
关于评估业务中收益法运用的要点分析一、收益法简介（一）收益法的基本涵义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
（二）收益法公式（主要和常用的公式）①未来有限年期收益P＝A/i×[1-1/(1+i)n] （年金现值公式）②预期收益按等比级数递增且有期限P＝A/(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n] [当i≠s时]③预期收益按等差级数递增且收益且有期限P=(A/r+b/r2) ×[1-1/(1+r)n]-b/r×n/(1+r)n（三）运用收益法的基本前提应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。
（四）收益法的适用范围运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应具备独立的生产能力获利能力。
收益法适用于有收益性的资产的价格评估,主要有：1．机器设备：就单项机器设备而言，大部分不具有独立获利能力,因此，单项设备评估通常不采用收益法评估。
对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁设备则可以采用收益法评估。
2.无形资产：根据使用无形资产未来获取的超额收益，可以采用收益法评估无形资产的价值。
3.企业价值评估：由于收益法是将被评估对象作为一种获利能力而确定其价值的一种方法，因而它适用于企业整体作为评估对象的资产评估。
以企业整体参加以下活动，如企业经营评价、股份经营、联营、兼并、中外合资、中外合作等，应采用收益法4.房地产评估：收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。
5．其他资产的评估（五）与其他评估方法联系及区别市场法、收益法、成本法是资产评估的三种最基本的方法，各方法之间既有联系又有区别。
资产评估基本方法——收益法
表1 利息计算表
单利 P(1+i) P(1+2i) …… P(1+ni)
复利 P(1+i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 …… P(1+i)n
▪ 2 货币时间价值的计算方法
▪ 概念解释：现值；终值；年金；折现。
▪ 2.1 整付终值
▪ 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
▪ 由公式
F 1 in 1
A
i
A F
1
i
i n
1
A
F
1
i
in
1
▪ 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
▪ 2.5 年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
▪ 计算公式：
F P1 in
▪ 2.2 整付现值的计算
▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率
折合成的现值。
▪ 公式推导：由 F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
▪ 2.3 年金的终值
▪ 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。
一定情况下，对投资所期望的回报率。 ▪ 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 ▪ 3.2 折现率确定的一般方法
▪ （1）未考虑通货膨胀： r Rg Rr
▪
▪ （2）考虑通货膨胀： r Rg Rr IP
▪ 无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存 款利率。
市场法的基本前提市场法的基本程序市场法中的具体评估方法
资产重置成本＝资产历史成本×(1+环比指数) ×…
资产重置成本＝资产历史成本×资产评估时的物价指数
÷ 资产构建时的价格指数
3、功能价值法。也称生产能力比例法。寻找一个与被评
估资产相同或相似的资产作参照物，根据参照物资产的重置 成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资 产的重置成本。计算公式：
收益法的基本前提
收益法的几个概念
收益法的基本程序
收益法的基本公式
收益法的优缺点
收益法的基本前提
被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量；
资产拥有者获得预期收益所承担的风险也是可 以预测并可以用货币来衡量；
行业风险 地区风险 企业风险
被评估资产预期获利年限可以预测。
收益法的几个概念
收益额：指一个企业或一项特定资产在使用过程中带来的净
资产实体性贬值＝重置成本(1－实体性成新率) 实体性成新率＝1－实体贬值率
2、使用年限法。是指通过确定被评估资产实际已使用
年限与该项资产预计可使用年限来计算其实体性损耗的方 法。计算公式：
资产实体性贬值＝(重置成本－预计残值)/总使用年限
×实际已使用年限
总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
第二章 资产评估的基本方法
2.1、收益法 2.2、成本法 2.3、市场法 2.4、评估方法的选择
资产评估方法是建立在评估理论基础上的，结合工程技术、统 计、会计等学科的技术方法，形成的一套实现评定估算资产 价值的方法体系。
资产评估方法的使用要注意前提和使用环境，同时要特别注意 参数的选择和方法间的配合。
资产重置成本=参照物重置成本×(被评估资产年产量 ÷
资产评估的基本程序
资产评估的基本程序一、确定评估目的资产评估的第一步是明确评估目的，即评估的用途和目标。
评估目的可以是投资决策、贷款担保、财务报告等。
不同的评估目的需要考虑的因素和方法也不同，因此在进行资产评估之前，需要明确评估目的。
二、收集资料在进行资产评估之前，需要收集相关的资料和信息。
这些资料包括资产的基本信息、经营状况、财务报表、市场行情等。
收集资料的方式可以通过调研、查阅资料、访谈等多种途径进行。
三、进行评估分析在收集到足够的资料后，需要对资产进行评估分析。
评估分析可以采用不同的方法和模型，如市场比较法、收益法、成本法等。
在进行评估分析时，需要考虑资产的特点、市场环境、行业趋势等因素，综合运用各种分析方法进行评估。
四、确定评估价值在进行评估分析之后，需要根据分析结果确定资产的评估价值。
评估价值是根据评估方法和分析结果得出的资产的估价，可以是市场价值、收益价值、成本价值等。
确定评估价值时，需要考虑评估目的、市场情况、评估方法的适用性等因素。
五、编制评估报告最后一步是编制评估报告。
评估报告是对资产评估过程和结果的总结和说明，包括评估目的、评估方法、资产信息、评估分析、评估价值等内容。
评估报告需要清晰、准确地表达评估结果和结论，以便于决策者和利益相关方理解和使用。
资产评估的基本程序包括确定评估目的、收集资料、进行评估分析、确定评估价值和编制评估报告等步骤。
每个步骤都需要仔细分析和操作，确保评估结果准确、可靠。
资产评估是一个复杂的过程，需要专业知识和经验的支持，同时也需要考虑评估目的、市场环境、评估方法的适用性等因素。
通过科学、规范的资产评估程序，可以为投资决策、贷款担保、财务报告等提供可靠的依据，保障利益相关方的权益。
资产评估基础-收益法的概念和应用前提知识点
收益法的概念和应用前提第二节收益法知识点：—、收益法的概念二、收益法的应用前提三、收益法的基本步骤和基本参数四、收益法中的主要技术方法五、收益法的适用范围与局限—、收益法的概念收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。
收益法容易被资产评估业务各方所接受，是资产评估中常用的评估方法之一。
式中：P——评估价值Ri——未来第i年的预期效益r——折现率n——收益年限i——年序号补充知识：现值计算：复利现值、年金现值、特殊情形货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
现值（Present value，P）：未来年份收到或支付的现金在当前的价值。
求现值的过程，称为折现，使用的利息率称为折现率。
（1）复利现值复利，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的计息方式。
复利终值公式：F＝P×（1+r）n复利现值公式：P＝F/（1+r）n假设某银行年利率5%，每年计息一次，六年后需要40000元，问现在存入多少钱可满足需要？P＝40000/（1+5%）6＝29848.62（元）（2）年金现值年金：一定时期内每期相等金额的收付款项。
分为后付年金（普通年金）、先付年金、递延年金和永续年金。
①后付年金：每期期末有等额收付款项的年金。
后付年金现值公式：例：某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元，如果利息率为10%，则现在应存入多少元？P＝1000×[1-（1+10%）-5]/10%＝3790.79（元）②先付年金：每期期初有等额收付款项的年金。
（期数减1，系数加1）例：某公司需用一台设备，买价为10000元，可用9年，如果租用，则每年年初需要支付租金1500元，假设利率为7%。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
关于资产评估方法及其选择的探讨
关于资产评估方法及其选择的探讨作者：曹萍萍来源：《中国管理信息化》2020年第13期[摘 ; ;要] 评估人员应用资产评估方法对相关资产进行评估，资产评估方法选择恰当与否，与评估得出结果的准确性、科学性密切相关。
在目前的市场经济下，选择合理的资产评估方法，反映企业资产的内在价值非常重要。
当然，如果选择了不恰当或者不合理的评估方法，评估结果就会不可信，也会令企业的战略目标难以实现。
本文主要分析资产评估的三种方法并对评估方法的选择进行探讨。
[关键词] 资产评估;方法;选择doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 13. 010[中图分类号] F230 ; ;[文献标识码] ;A ; ; ;[文章编号] ;1673 - 0194（2020）13- 0023- 030 ; ; ;前 ; ;言经济的快速发展，使得资产评估的运用越来越广泛，人们也非常关注评估结果的合理性。
本文首先将对资产评估方法的相关理论进行简单介绍，然后对各种方法进行对比分析，最后强调了选择资产评估方法的注意事项。
1 ; ; ;资产评估体系分析资产评估已经逐渐形成了一套理论体系。
在长期的评估工作中，基于资产评估的规律性运作以及资产评估业务的独特性，形成了多种资产评估方法，各种方法之间并不是相互独立的，而是相互联系的。
下面将对收益法、市场法、成本法进行相关介绍。
1.1 ; 收益法（1）收益法的概念在评估过程中，评估人员首先要计算出被评估资产的预期收益，然后利用计算好的折现率进行折现，折现后的现值作为评估资产的价值。
用数学式表示为：收益法则认为：一个理智的投资者在准备购买或者打算投资某项资产时，会首先考虑此项资产在未来会为其带来多少的回报，而且其投资金额或者购买价格不会超过回报的金额。
收益法基于的时点是未来。
（2）收益法的应用前提当被评估资产在预计使用年限内，所产生的未来收益可以预测且能够衡量，并且预期收益所带来的风险可以通过折现率进行折现时，适合采用收益法。
资产评估收益法中参数的确定
资产评估收益法中参数的确定资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法，是国际上公认的资产评估基本方法之一。
它是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。
其适用条件要求是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。
显然地，资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。
收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。
预期收益额的确定预期收益额受诸如企业背景、政策因素等在内的众多因素的影响，存在很大程度的不确定性。
但这并不妨碍对预期收益的确定作出努力。
——预期收益额的确定，既要联系历史又高于历史。
将历史与未来完全进行割裂、简单地以历史去推知未来都是有失偏颇。
客户公司过往的业绩固然不等于将来，但是至少表明了与将来的某种逻辑联系。
企业预期未来收益额的确定，首先，离不开企业现有的生产条件、技术条件、市场条件。
同时，未来经济情况的确定很大程度上是建立在现时法律、法规、信贷、税率等制度下。
这是决定企业收益额大小的客观条件。
要本着从企业的经营现状出发，分析过往的业绩，去推导未来。
可以说，这种分析越是充分，越有利于恰当地推知预期收益额。
同时，未来的发展，又不是简单的历史照搬。
应当明确，企业过往的发展未必是合理的，企业资产的效用可能还有潜力或者已经丧失殆尽。
企业未来收益额的确定，必须是在考虑资产的最佳与合理使用的基础上，通过对未来市场的发展前景及各种因素对企业未来收益额的影响进行分析，模拟出企业在未来若干时期的经营状况和经营业绩来加以达到。
——预期收益额的确定，既有赖于但又不限于参照客户企业提供的资料。
客户企业较为熟悉自身乃至行业情况，有自己的发展目标和市场定位，如果能够站在客观的立场去做预测，是能够编制出具有较高信息含量的未来收益预测的；何况提供预测性财务信息本来就是客户企业的责任，在评估中介机构不可能完全介入企业的预测，只能进行抽样检查与判断分析的情况下，作为中介机构有可能也有必要将其作为确定未来预期收益额的依据。
第三章 资产评估的基本方法
可补偿性损耗 合算 （修复） ：技术上可行，经济上 不可补偿性损耗 ：技术上不可行，经济 上不合算。 （修复）
成本法的评价
具有一定的科学性和可行性。 对一些没有收益的单项资产及缺乏市场的评 估对象的评估较为合适。 以历史成本为估算依据，其客观性值得注意
1.某评估参照物价格为10万元，成新率为 0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在 新旧程度方面的差异为（）万元。 A.2.5 B5 C7.5 D10
②资产年收益额减少(因收益额减少而导致的经济性损耗的计量) 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 习题11/12
七、 成新率的估算
(1) 观察法 (2) 使用年限法
预计尚可使用年限 综合成新率＝ 实际已使用年限 预计尚可使用年限
(3) 修复费用法
修复费用 不可修复性损耗 综合成新率＝－ 1 100 ％ 重置成本
1 g P R0 1 g
Ri 1 g 1 P Rn i r g (1 r ) n (1 r ) i 1
n
三、收益法中各项指标的确定
（一）预期收益额 1.预期收益的类型
1.1税后利润 2.1净现金流 3.1利润总额
税后净收益，被普遍采用
(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流＝税后净利润+折旧－追加投资 (2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 2.预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因 素来确定预期收益。
第三节 成本法
一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗
资产评估八大基本程序
资产评估八大基本程序
资产评估的基本程序包括以下八个步骤：
1. 预评审：评估机构对资产评估的可行性进行初步评估，并确定评估目的、范围和方法。
2. 信息收集：收集与资产评估相关的各种信息，包括资产所有权证明、资产现状、市场情况、经济环境等。
3. 资产估值方法选择：根据资产的特性和评估目的，选择合适的估值方法，包括市场比较法、成本法、收益法等。
4. 数据处理和分析：对收集到的信息进行整理和处理，进行数据分析，计算出资产的估值。
5. 风险评估：评估资产面临的各种风险，包括市场风险、法律风险、经济风险等，并考虑这些风险对资产估值的影响。
6. 报告编制：编制资产评估报告，包括资产的估值方法、估值结果、风险评估和其他重要信息。
7. 技术审核和质量控制：对评估报告进行技术审核，确保评估过程和结果的准确性和可靠性。
8. 报告发布和反馈：将评估报告提交给委托人，并接受委托人的反馈和确认。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估方法按分析原理和技术路线不同可分为三种基本类型，即市场法、成本法和收益法。
一、市场法(一)市场法的基本涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
※市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
※市场法具有评估角度和评估途径直接，评估过程直观，评估数据直接取材于市场，评估结果说服力强的特点。
(二)市场法的适用条件为：１、要有一个活跃的公开市场；2、存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；3、价值影响因素明确，并且可以量化。
公开市场是指一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。
资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
可比性具体体现在功能、市场条件及成交时间等方面。
(三)市场法的基本程序及有关指标1.选择参照物对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。
另外就是参照物的数量问题。
不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个（含）以上。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素每一种资产，影响资产价值的因素各有侧重。
如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。
所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。
3.指标对比、量化差异根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5.综合分析确定评估结果运用市场法评估单项资产时，应考虑资产的功能、实体特征和质量、市场条件、交易条件等可比性因素，同时还要视评估对象的具体情况考虑其具体的可比因素。
第二章 资产评估的基本方法
评估对象价值 10 90 120 8.18
0.7
21
（4）价格指数法
价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交 时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响， 利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 其计算公式为：
资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数） 或 资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数
41
收益额有三种类型：税后利润、净现金流量和利润总额， 主要利用的是前两者。主要区别在于两者基础不同。不考 虑应收应付项目,有: 净现金流量=税后利润+折旧-追加投资 净现金流量要优于税后利润。
42
2、折现率 它是一个期望的投资报酬率。 投资一定的额度购买设备以后，预期要得到多少回报，这是 一个预期的投资回报率。投资报酬率本质上由两部分组成：一是 风险报酬率；二是无风险报酬率。无风险报酬率可以用国库券利 率近似代替；风险报酬率要测算，根据所投资的行业所面临的行 业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要测算这项 交易所承 担的风险。
22
例：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元,半年间该类资产的价格上涨了5%,则: 资产的评估价值=10 ×(1+5%)=10.5(万元)
23
（5）成新率价格调整法。 成新率价格调整法是参照物的成交价格为基础，考虑参照物与 评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价 值。 其计算公式为： 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物 成新率） 其中:资产成新率=资产的偿可使用年限÷(资产的已使用年限+ 资产的偿可使有关指标 通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
1、选择参照物 参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）,即功能.市场 条件和成交时间。另外参照物的数量，一般在三个以上。 2、在评估对象与参照物之间选择比较因素 要根据不同资产价值形成的不同特点，选择影响较大的因素，比如 房地产主要是地理位置，而机器设备大多是技术水平。 3、指标对比、量化差异(数量化和货币化)。 4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。 5、综合分析确定评估结果。
《资产评估基础》三种主要评估方法
《资产评估基础》—三种主要评估方法
市场法、收益法和成本法
一、概念
二、应用前提
三、基本步骤
四、基本参数
五、具体方法
1、市场法
2、收益法之折现率
3、成本法
六、适用范围和局限性
七、评估方法的选择
①《资产评估法》第26条规定：“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估职业准则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。
”
②评估方法选择的要求：
A、评估方法应当与评估目的和评估价值类型相适应；
B、评估方法的选取应当与评估对象的类型和现实状态相适应；
C、评估方法的选取应当与资料收集情况相适应。
③可以采用一种评估方法的情形：
A、基于相关法律、行政法规和财政部部门规章的规定可以的；
B、由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件的；
C、因操作有条件限制的。
资产评估基础-收益法的基本步骤和基本参数知识点
收益法的基本步骤和基本参数三、收益法的基本步骤和基本参数（一）收益法的基本步骤1. 搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；2. 分析测算被评估资产的未来预期收益;3. 分析测算折现率或资本化率；4. 分析测算被评估资产预期收益持续的时间；5. 用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；6. 分析确定评估结果。
（二）收益法的主要参数1. 收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
收益额的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额;（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为净收益等。
一般来说，资产预期收益有三种类型：净利润、净现金流量和利润总额。
净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。
两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。
两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量=净利润+折旧-追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）净现金流量更适宜作为预期收益指标，有两点优势:（1）净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。
（2）净现金流量体现了资金的时间价值。
在评估实务操作中，为了反映评估对象的价值内涵，在预期收益的口径上会进行适当的调整，对于现金流量而言，资产评估采用的是自由现金流量。
预测资产未来收益的方法有两种：时间序列法和因素分析法0时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列将会持续。
时间序列方程是根据历史数据，用回归分析的统计方法获得的。
资产评估地方法收益法
2,折现率确定地原则
o 高于无风险利率 o 以平均收益率为依据 o 与收益额口径一致
3,折现率地计算方法
Ø1）基本方法: Ø折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
同期库券利率
综合考虑各种风险 因素进行判断
行业风险,经营风险,财务风险,其它风险
Ø 2）具体方法:
三,收益法基本参数地确定
收益法地三个基本要素: 收益额 折现率或资本化率 收益期限
（一）基本参数地确定－收益额
1,基本意义 是指由被评估资产在使用过程产生地超出其自
身价值地溢余额 资产在正常情况下所能获得地归其 产权主体地所得额。 主要特点 ①收益额是资产未来预期收益额,而不是资产地历史收 益额或现实地收益额; ②收益额是资产地客观收益,而不是资产地实际收益; ③收益额是资产超出自身价值地溢余额如何理解？
（3）因素分析法 ①确定影响资产收益具体因素（成本,销售收入,税金等） ②预测这些因素未来可能地变动情况 ③估算基于因素变动地未来收益水平。
（二）基本参数地确定－折现率
1,折现率地基本意义 从本质上讲,是一种期望投资报酬率,是投资者在投
资风险一定地情况下,对投资所期望地回报率。
折现率地形式 折现率:未来有限期收益折算成现值地比例 本金化率（资本化率）:未来无限期收益折算成现值地比例
四,纯收益按等比比数变化
增长率法
收益期为无限期
五,已知若干年后资产价格时
对收益法地评价
1,该方法最适宜: 资产地购建成本与其获利能力不对称地情况; 成本费用无法或难以计算地资产。 2,该方法地局限性: 需具备一定地前提条件; 含有较大成分地主观性。 因此该方法地运用比成本法难度大。
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收益法评估资产的基本程序和基本参数
采用收益法进行评估，其基本程序如下：
第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；
第二，分析测算被评估对象未来预期收益；
第三，确定折现率或本金化率；
第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；
第五，分析确定评估结果。
运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和获利期限。
1、收益额
资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。
特点：
（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；
（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。
2、折现率和本金化率
（1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
无风险报酬率一般是指同期国库券利率，风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。
（3）本金化率与折现率在本质上是相同的。
习惯上人们将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。
（4）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。
折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。
（5）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。
3、收益期限
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。
它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。