建筑法律法规概述(PPT 73页)
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2020/8/22 13
第二节 房地产开发
土地使用权出让的特征
土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行 为
只有国家能以土地所有者的身份出让土地。
土地使用权出让是有偿的
土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家 支付土地使用权出让金
土地使用权出让是有期限的 土地使用权出让的有期性
的土地 两类：即基础设施建设用地和房屋建设
用地 房地产开发用地仅取得开发用地的使用
权，取得方式为出让和划拨。
2020/8/22 12
第二节 房地产开发
二、房地产开发用地 （一）土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限
内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为
地产开发、经营、管理和服务的一整套 法律规范的有机统一体。 目前，我国已经基本形成了以《城市房 地产管理法》为基本法，辅之以一系列 房地产单行法规和相关法规，结合宪法、 民法、行政法等共同调整房地产关系的 房地产法规体系
2020/8/22 8
第二节 房地产开发
一、房地产开发概述 1、概念 房地产开发是以土地开发和房屋建设为
第七章 房地产管理法律制度
2020/8/22 1
内容提要
城市房地产管理法概况 房地产开发 城市房屋拆迁 房地产买卖 房地产抵押 房地产租赁 房地产中介业务
2020/8/22 2
第一节 房地产法概述
一、概念 房地产：房屋财产和土地财产的统称。 房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。
土地使用者享有权利的范围不含地下之物
2020/8/22 14
第二节 房地产开发
土地使用权出让的方式 1、协议出让的方式
出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商， 最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式
“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的， 必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍 卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且 “采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得 低于按国家规定所确定的最低价”。 《城市房地产管理法》第12条
2020/8/22 15
第二节 房地产开发
土地使用权出让方式 2、招标出让 出让人发布招标公告或投标邀请书，邀
请特定或者不特定的单位或个人在规定 的期限以内参加土地使用权书面投标， 由招标方根据招投标结果择优确定土地 使用者的方式
2020/8/22 16
第二节 房地产开发
招标出让的程序
招标 投标 定标 签约 履约
2020/8/22 6
第一节 房地产法概述
四、房地产法的任务和作用
（3）加强房地产市场的管理
对房地产交易市场的管理 对房地产价格的管理 对建筑承包活动的管理 对房地产经营单位的管理
（4）促进房地产业发展
2020/8/22 7
第一节 房地产法概述
五、房地产法体系 房地产法律体系，是用以调整和规范房
房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地 产而形成的社会关系
民事（商品）性质的房地产关系
平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、 抵押、租赁等经济关系
行政性质的房地产关系
不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途 管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系
2020/8/22 3
第一节 房地产法概述
二、房地产法调整对象的内容 房地产民事关系 房地产行政管理关系 房地产经济关系
2020/8/22 4
第一节 房地产法概述
三、房地产法的基本原则
1、节约用地、保护耕地原则 2、国有土地有偿、有限期使用原则 3、扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原
则 4、保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守
2020/8/22 19
第二节 房地产开发
土地使用权出让方式
4、挂牌出让 出让人发布挂牌公告，
按照公告规定的期限将 拟出让宗地的交易条件 在指定的土地交易所挂 牌公布，接受竞买人的 报价申请并更新挂牌价 格，根据挂牌期限截至 时的出价结果确定土地 使用者的方式
2020/8/22 20
第二节 房地产开发
第二节 房地产开发
土地使用权出让合同 种类
宗地出让合同 成片开发土地出让合同 划拨土地使用权补办出让合同
2020/8/22 17
第二节 房地产开发
土地使用权出让方式 3、拍卖出让 指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指
定的时间、地点，利用公开场合，就所 出让土地使用权的地块公开叫价竞投， 按“价高者得”的原则，确定土地使用 权受让者的一种方式
2020/8/22 18
第二节 房地产开发
程序
发布公告 应征 公开拍卖
土地使用权出让的年限 国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限
国家法律规定的最高年限 合同具体约定的实际出让年限Fra Baidu bibliotek
土地使用权出让最高年限
居住用地70年 工业用地50年 教育科技、文化、卫生、体育50年 商业、旅游娱乐用地40年 综合或其他用地50年
土地使用权出让期满续期
2020/8/22 21
房地产开发是一项十分复杂的经济活动
2020/8/22 10
第二节 房地产开发
一、房地产开发概述 3、房地产开发的基本原则 严格执行城市规划的原则 经济效益、社会效益、环境效益相统一
的原则 全面规划、合理布局、综合开发、配套
建设的原则
2020/8/22 11
第二节 房地产开发
二、房地产开发用地 以进行房地产开发为目的而取得使用权
法原则 5、依法纳税的原则
2020/8/22 5
第一节 房地产法概述
四、房地产法的任务和作用
（1）调整房地产经济关系
确定参与房地产经济活动的主体资格 确定主体参与房地产活动的方式 调整房地产经济活动的对象
（2）建立和完善房地产市场
确定市场范围 确定房地产市场行为规范 明确了进入市场的程序
投资对象所进行的生产经营活动 在依法取得国有土地使用权的土地上进
行基础设施、房屋建设的行为
2020/8/22 9
第二节 房地产开发
一、房地产开发概述 2、房地产开发的特点 房地产开发是在国有土地上进行的
作为房地产开发用地的土地，必须是国有土 地，集体土地不能成为房地产开发用地
房地产开发的内容是进行基础设施（土 地开发）和房屋建设 （房屋开发）
第二节 房地产开发
土地使用权出让的特征
土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行 为
只有国家能以土地所有者的身份出让土地。
土地使用权出让是有偿的
土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家 支付土地使用权出让金
土地使用权出让是有期限的 土地使用权出让的有期性
的土地 两类：即基础设施建设用地和房屋建设
用地 房地产开发用地仅取得开发用地的使用
权，取得方式为出让和划拨。
2020/8/22 12
第二节 房地产开发
二、房地产开发用地 （一）土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限
内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为
地产开发、经营、管理和服务的一整套 法律规范的有机统一体。 目前，我国已经基本形成了以《城市房 地产管理法》为基本法，辅之以一系列 房地产单行法规和相关法规，结合宪法、 民法、行政法等共同调整房地产关系的 房地产法规体系
2020/8/22 8
第二节 房地产开发
一、房地产开发概述 1、概念 房地产开发是以土地开发和房屋建设为
第七章 房地产管理法律制度
2020/8/22 1
内容提要
城市房地产管理法概况 房地产开发 城市房屋拆迁 房地产买卖 房地产抵押 房地产租赁 房地产中介业务
2020/8/22 2
第一节 房地产法概述
一、概念 房地产：房屋财产和土地财产的统称。 房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。
土地使用者享有权利的范围不含地下之物
2020/8/22 14
第二节 房地产开发
土地使用权出让的方式 1、协议出让的方式
出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商， 最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式
“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的， 必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍 卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且 “采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得 低于按国家规定所确定的最低价”。 《城市房地产管理法》第12条
2020/8/22 15
第二节 房地产开发
土地使用权出让方式 2、招标出让 出让人发布招标公告或投标邀请书，邀
请特定或者不特定的单位或个人在规定 的期限以内参加土地使用权书面投标， 由招标方根据招投标结果择优确定土地 使用者的方式
2020/8/22 16
第二节 房地产开发
招标出让的程序
招标 投标 定标 签约 履约
2020/8/22 6
第一节 房地产法概述
四、房地产法的任务和作用
（3）加强房地产市场的管理
对房地产交易市场的管理 对房地产价格的管理 对建筑承包活动的管理 对房地产经营单位的管理
（4）促进房地产业发展
2020/8/22 7
第一节 房地产法概述
五、房地产法体系 房地产法律体系，是用以调整和规范房
房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地 产而形成的社会关系
民事（商品）性质的房地产关系
平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、 抵押、租赁等经济关系
行政性质的房地产关系
不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途 管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系
2020/8/22 3
第一节 房地产法概述
二、房地产法调整对象的内容 房地产民事关系 房地产行政管理关系 房地产经济关系
2020/8/22 4
第一节 房地产法概述
三、房地产法的基本原则
1、节约用地、保护耕地原则 2、国有土地有偿、有限期使用原则 3、扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原
则 4、保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守
2020/8/22 19
第二节 房地产开发
土地使用权出让方式
4、挂牌出让 出让人发布挂牌公告，
按照公告规定的期限将 拟出让宗地的交易条件 在指定的土地交易所挂 牌公布，接受竞买人的 报价申请并更新挂牌价 格，根据挂牌期限截至 时的出价结果确定土地 使用者的方式
2020/8/22 20
第二节 房地产开发
第二节 房地产开发
土地使用权出让合同 种类
宗地出让合同 成片开发土地出让合同 划拨土地使用权补办出让合同
2020/8/22 17
第二节 房地产开发
土地使用权出让方式 3、拍卖出让 指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指
定的时间、地点，利用公开场合，就所 出让土地使用权的地块公开叫价竞投， 按“价高者得”的原则，确定土地使用 权受让者的一种方式
2020/8/22 18
第二节 房地产开发
程序
发布公告 应征 公开拍卖
土地使用权出让的年限 国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限
国家法律规定的最高年限 合同具体约定的实际出让年限Fra Baidu bibliotek
土地使用权出让最高年限
居住用地70年 工业用地50年 教育科技、文化、卫生、体育50年 商业、旅游娱乐用地40年 综合或其他用地50年
土地使用权出让期满续期
2020/8/22 21
房地产开发是一项十分复杂的经济活动
2020/8/22 10
第二节 房地产开发
一、房地产开发概述 3、房地产开发的基本原则 严格执行城市规划的原则 经济效益、社会效益、环境效益相统一
的原则 全面规划、合理布局、综合开发、配套
建设的原则
2020/8/22 11
第二节 房地产开发
二、房地产开发用地 以进行房地产开发为目的而取得使用权
法原则 5、依法纳税的原则
2020/8/22 5
第一节 房地产法概述
四、房地产法的任务和作用
（1）调整房地产经济关系
确定参与房地产经济活动的主体资格 确定主体参与房地产活动的方式 调整房地产经济活动的对象
（2）建立和完善房地产市场
确定市场范围 确定房地产市场行为规范 明确了进入市场的程序
投资对象所进行的生产经营活动 在依法取得国有土地使用权的土地上进
行基础设施、房屋建设的行为
2020/8/22 9
第二节 房地产开发
一、房地产开发概述 2、房地产开发的特点 房地产开发是在国有土地上进行的
作为房地产开发用地的土地，必须是国有土 地，集体土地不能成为房地产开发用地
房地产开发的内容是进行基础设施（土 地开发）和房屋建设 （房屋开发）