宝山区顾村镇地块调研报告

第一章市场形势研究

一、宝山概况

宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处。东北濒长江，遥对崇明县，东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、闸北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长56．15公里，南北宽23．08 公里。面积415.27平方公里（岛屿面积占26％），全区现有总人口77.66 万人，人口密度为每平方公里1870人。统计显示，宝山区人口净迁入量仅次于浦东新区，列全市第二，其发展前景和城市化速度不容忽视。

宝山区主要由以下几个镇组成：

大场、祁连、高境、庙行、刘行、淞南、杨行、顾村、宝山、月浦、罗南、罗店、盛桥、罗泾以及长兴、横沙二岛。

由于历史、地理位置等原因宝山区大部分地区开发相对滞后。宝山区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。

二、宝山房地产市场特征

1、分区域建设，各自独立发展。

由于宝山土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因，宝山区的房地产开发也主要集中在这几个区域。因其各自集中发展，相互间距离又远，形成了各自为政的局面。各地区的楼盘定位，目标客户群各有不同。其开发主要依附于主干道周边的成熟生活区。包括逸仙路沿线的高境地区、淞宝地区，共和新路沿线的通河、泗塘地区，沪太路沿线的大场、祁连地区。

2、楼盘档次偏低。

宝山区的土地属于5级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通

不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位多是中、低档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层和市区动拆迁居民，客源以区域性消费者为主。目前宝山区楼盘最高价位也不到5000元/平方米。大华枫庭丽苑尽管推出了几套标价达6400元/平方米高价的景观房，但少有人问津。

3、以多层和小高层为主体。

宝山区由于土地成本较低，熟地较多，所以区内商品房以成片多层住宅区为主，配合部分小高层。而高层因其建筑成本等原因在区内供应量较少。由于宝山区环境景观较差，距市中心地理位置也不很便捷，别墅的建设量也相当少。

三、楼盘主要分布区域

宝山区面积很大，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。

交通和地理位置决定了房地产开发的方向，所以宝山区的楼盘主要沿三条线路发展。逸仙路一线主要集中在蕴藻浜以北的宝山镇和靠近市区的高境镇；共和新路一线主要集中在淞南镇的泗塘、通河地区；沪太路一线主要集中在大场和祁连二镇。相比之下，逸仙路一线的均价最高，共和新路一线楼盘数量最多，沪太路一线盘量最大。

从板块来看，宝山住宅开发主要集中在五个板块：大华板块、共康共富区域、上海大学城区域、宝山西城、淞南高境镇板块。今年上半年，五大板块上市新盘达20多个。

四、宝山区房价态势

目前宝山区房价态势如下：大华和淞宝地区均价在4500元左右，共富淞南和宝山镇在3000－4000元之间，其他边远地区大都在3000元以下。

但由于宝山区房地产市场总体供不应求，新推楼盘销售速度很快，整个上海房地产市场又存在结构性矛盾，预计后期宝山房地产市场价格还有上涨空间。

五、最新市政规划

宝山区“十五”期间将重点发展和形成“三块、三点、一线”。

“三块”：完善和提高城城区，形成以港口、钢铁为特色的城区；基本建成上海大学城；高起点开发建设新城西城区。

“三点”：规划建设顾村地区；启动建设罗店中心镇；开发建设罗泾地区。

“一线”：以外环线为发展轴，规划开发沿线功能。

第二章地块分析

一、地块概况

地块位于宝山区顾村镇宝安公路南侧，沪太路东侧，外环线北侧，电台路西侧，规划用途为住宅，由6号、7号、8号三块宗地组成，宗地总面积为526665平方米，规划容积率在1.35以下，绿化率在45%以上。地块目前为毛地，主要为农田，部分上面建有农舍和厂房。

电台路为顾村镇一条乡村小路，沿电台路两侧多为一些旧厂房，公交761、702路车终点站即在此条路上。宝安公路为一条四车道省道，连接宝山和安亭。沪太路为宝山区连接市中心的一条最重要交通要道。

主要交通路线有：

761（镇坪路－华东贸易市场）

702（新村路－顾村）

淞马线（吴淞马头－马陆镇）

周边目前配套设施尚不完备，主要生活用品要进入顾村镇购买，顾村镇距本地块步行约有10分钟左右里程。

二、地块SWOT分析

1、优势分析

（1）地块面积优势

地块面积较大，易于规划成大的居住社区。本地块占地面积约790亩，规划住宅建筑面积在72000平方米以下，完全可规划成一个大的居住区，形成一定气候。大的楼盘会吸聚人气，并带动周边区域各种配套的完善，形成一定影响力，对提升开发商品牌也有益处。

（2）区位交通优势

本地块北侧的宝安公路、西侧的沪太路、南侧的外环线都是宝山区联结市中心区域的交通要道，这为本地块建造部分别墅提供了良好的交通前提。此外，本

地块有702、761、淞马线等公交线路方便通往市区，距顾村镇中心步行只需10分钟，有一定的交通优势。

（3）地块环境优势

地块环境优雅，具有典型的乡村风情。地块本身在规划设计时也可直接利用地块内部的部分景观，降低绿化景观的重新建造成本。

2、劣势分析

（1）配套设施不全

由于地块地处顾村镇农村内，周边超市、银行、餐饮等配套设施目前尚不完备，正常的娱乐、休闲等活动要在10分钟步行里程之外的顾村镇进行，人气尚不足，难以吸引市区居民的入住。

（2）公交车发车间隔时间过长

尽管地块周边有761、702、淞马线等公交线路，但这些公交车多是45分钟一班车，发车间隔时间过长，居民出行仍不很便利。

（3）周边环境差

宝山区在许多上海人眼中是一个脏、乱、差、远的郊区，居住环境很不理想。而本地块周边多为旧厂房、旧农舍，尤其是电台路两侧旧厂房较多，环境脏乱。

3、机会分析

（1）上海旧区改造力度大

上海中心城区目前旧区改造的力度仍然很大，大批中心城区的动拆迁户由于难以承受市中心区高昂的房价，不得不转向郊区购房。而宝山区是中低档商品房开发比较集中的一个区域，交通和配套又在逐步改善，成为动拆迁居民的首选购房区域。本地块如能推出中低价位的商品住房，将会符合市场需求，吸引动拆迁居民购买。

（2）宝山区城镇“十五”规划的出台

根据宝山区的“十五”规划，宝山区将重点发展和形成“三块、三点、一线”，要高起点开发建设新城西城区，力争用10年时间使西城区开发建设成初具规模、交通便捷、配套齐全、环境优美、风格独特的新型城区，规划重点开发顾村地区，将顾村地区围绕外环线与沪太路、蕴川路的两个交汇点，形成新型的具有现代化气息的地区。新城西城区的建设和顾村地区的重点发展，为本地块的房地产开发