新时代信托公司关于房地产信托项目的尽职调查报告

编号：中国金谷国际信托有限责任公司

乌海市锦绣中华项目（一期）

尽职调查报告

业务经办部门：

调查人员：

联系电话：

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

项目经理签字：

年月日

项目经理助理签字：

年月日

调查人团队主管签字：

年月日

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目录

业务经办部门：1调查人员：1联系电话：1 1项目背景与交易结构概述5

1.1项目背景5 1.2交易结构概述5

2融资人资信情况7

2.1融资公司基本情况7 2.2融资人财务状况8 2.3融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况9

3项目概况和建设情况9

3.1项目基本情况9 3.2项目建设条件11 3.3项目建设实施进度11 3.4项目的设计、施工、监理情况11

4项目市场情况12

4.1项目投资环境12 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测15

5项目财务效益评估16

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5.1房地产项目总投资预测16 5.2项目资金来源情况17 5.3项目损益预测17 5.4项目有关财务效益指标18

6信托方案与风险防范措施19

6.1交易结构安排及信托计划摘要19 6.2风险防范措施21

7意见及建议22

8项目资料22

9附表：楼盘预订名单23

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1项目背景与交易结构概述

1.1 项目背景

2009年11月27日，乌海广昊房地产开发有限责任公司（以下简称“乌海广昊”）通过协议转让方式获得万龙房地产开发（集团）有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块（总面积为77210 m2）的国有土地使用权。截止到2010年9月20日，乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证，编号为【乌国用09第516号】；剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成，目前还未取得国有土地使用权证。广昊房地产开发有限责任公司准备于上述地块上开发锦绣中华商住小区项目，希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。

1.2 交易结构概述

1.2.1 信托结构简述

融资方式：权益投资

融资总成本：15%

融资人要求信托资金到位时间：2010年10月

信托期限：18个月，12个月可提前结束

公司收入：其中信托报酬方式收取【4-5】%

保管人保管费：0.1%-0.2%

受益人的预期收益：优先级预期收益A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元，

10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年项目发行计划（适用于集合类项目）：

我公司自主发行的额度：【15000】万元

1.2.2 项目现状

项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司，于2007 年8 月成立。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地，土地出让金为45479809元。广昊房地产开发有限责任公司成立后，此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外，乌海广昊房地产公司已缴纳该地块（77210平方米）契税1364394元，已缴纳国土局服务费（77210平方米）584798元。至此，该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元，并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元，折合楼面价约

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450元/m2。

目前该公司已取得本项目的《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《施工许可证》。

1.2.3 项目总投资及资金来源

项目总投资共【45276.7】万元。

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2融资人资信情况

2.1 融资公司基本情况

2.1.1 融资公司情况

2.1.2 项目公司实际控制人情况简介

广昊房地产开发有限责任公司注册资本2000万元，其中史久晗出资1200万元，占比60%；马慧平出资388万元，占比19.4%；刘维杰出资376万元，占比18.8%；王雪鹏出资36万元，占比1.8%。

法人代表马慧平先生，男，现年43岁，高中学历。1987年9月至1998年4月，于包头市食品总公司，先后担任销售员、销售科长职务；1998年5月至2006年10月，任包头豪德贸易有限公司董事长；2007年11月至今，任乌海广昊房地产公司法人代表。

2.1.3 融资公司管理层情况

董事长史久晗先生，现年38岁，澳大利亚UTS大学工商管理硕士。1996年5月至1999年11月，任黑龙江斯坦福房地产公司副总经理；2002年10月至2005年7月，任黑龙江宏志房地产开发公司总经理；2003年至今，任Australia Remarkable Investment Holding Co.执行董事；2008年2月至今，任乌海广昊房地产公司执行董事（董事长）。

总经理吴晓东先生，现年42岁，本科学历。1991年9月至1995年5月，任内蒙建筑机械厂工程师；1995年6月至2003年5月，任深圳南晟德顾问有限公司咨询师；2003年6月至2007年10月，任包头锦绣房地产有限公司总经理，负责包头锦绣花园、宁鹿水岸房地产项目开发；2007年11月至今，任乌海广昊房地产公司总经理，负责乌海锦绣中华项目开发工作。

总工程师李小厚先生，现年42岁，清华大学土木工程系工学学士。1992年9月至1994年11月，任中建二局深圳公司工程师；1994年12月至1997年10月，任越南中华太平洋建设公司总工程师，负责越南胡志明市富美兴开发区基本设施建设；1997年11月至2003年10月，任深圳国都房地产有限公司总工程师，负责深圳高尔夫花园建设；2003年11月至2005年7月，

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