房地产开发三旧改造与资本运作业务相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理(下)
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。
这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。
本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。
2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。
在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。
此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。
2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。
在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。
同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。
2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。
合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。
企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。
2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。
这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。
3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。
增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。
3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。
房地产企业拆迁还房的账务与税务处理
房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业拆迁还房的账务与税务处理是一个比较复杂的过程。
在此过程中，需要考虑到许多不同的因素和因素之间的关系。
在本文中，将介绍房地产企业拆迁还房的账务和税务处理的基本流程、各方面的具体操作和处理方式以及可能会出现的问题和解决方式。
一. 拆迁还房基本流程房地产企业拆迁还房的基本流程包括拆迁补偿、购房资格审核和购房业务等方面。
在进行拆迁补偿时，需要先进行房屋评估，然后根据评估结果给予相应的补偿。
购房资格审核主要是为了确定购房人的身份和购房资格，并根据不同的购房政策进行购房业务。
在购房业务方面，需要办理房屋交易并进行相关的税务处理等。
二. 拆迁补偿的账务处理在进行拆迁补偿时，房地产企业需要进行相应的账务处理。
首先，需要对拆迁补偿的金额进行确认，并进行相关的财务凭证处理。
其次，在进行拆迁补偿款项的支付时，需要进行相关的银行账户处理。
三. 购房资格审核的账务处理在进行购房资格审核时，房地产企业需要进行相应的账务处理。
首先，需要对购房人的身份和购房资格进行确认，并进行相关的财务凭证处理。
其次，在购房人获得购房资格后，还需要进行相关的财务处理，包括房屋的评估和购房款的支付等。
四. 购房业务的账务处理在进行购房业务时，房地产企业需要进行相关的账务处理。
首先，需要办理房屋交易，并根据税收政策进行相关的税务处理。
其次，在购房款支付时，需要进行相关的银行账户处理。
最后，在房屋交易完成后，还需要进行相关的账务结算和财务报表的编制等。
五. 可能出现的问题及解决方式在进行房地产企业拆迁还房的账务和税务处理时，可能会出现一些问题。
其中，一些常见问题包括拆迁补偿款项的确认、银行账户管理、购房资格审核等方面。
针对这些问题，可以采取一些解决方式，如：（1）建立健全的内部控制制度，确保账务处理的准确性和合规性。
（2）加强与银行、税务部门等机构的沟通与协调，避免因账户管理或税务处理等方面的问题而引发纠纷。
最新房地产开发公司会计业务处理
最新房地产开发公司会计业务处理本文档旨在介绍最新房地产开发公司的会计业务处理。
以下将简要说明该公司在会计方面的一些重要流程和注意事项。
1. 会计凭证管理为确保准确性和完整性，最新房地产开发公司应建立健全的会计凭证管理制度。
主要包括以下几个方面：- 确保凭证的完整性：会计人员需要对每一笔业务进行凭证记录，并确保凭证的齐全和准确性。
- 分类与编号：每个凭证应按照一定的分类和编号规则进行归档和管理，方便后续的查找和核对。
- 审核与审批：凭证应按照一定的程序进行审核和审批，确保业务的合规性和准确性。
2. 费用支出处理费用支出是最新房地产开发公司的常规开支，需要正确处理以确保财务数据的准确性。
以下是一些关键注意事项：- 分类与核算：将费用支出按照不同的分类进行核算，例如办公费用、人力资源费用、市场推广费用等。
确保每笔支出都能被正确归类。
- 管理：对于涉及到的费用支出，要求会计人员妥善管理并及时进行登记和归档。
确保的真实性和合规性。
- 报销流程：设立规范的费用报销流程，明确报销申请的审批要求和报销凭证的要求，确保费用报销的真实和合规。
3. 收入确认与回款管理最新房地产开发公司的收入确认和回款管理非常关键，直接关系到公司的财务状况和业绩评估。
以下是几个重要的方面：- 合同签订：确保与客户的合同签订符合相关法律法规，并清晰明确各方的权益和责任。
- 收入确认时机：根据会计准则和相关规定，确定收入的确认时机，避免收入提前或滞后确认的情况。
- 回款管理：建立回款管理制度，确保回款的及时性和准确性。
及时跟踪回款情况，并与客户保持良好的沟通和协调。
4. 资产管理和折旧摊销最新房地产开发公司通常具有大量固定资产和无形资产，需要进行资产管理和折旧摊销的处理。
以下是几个关键环节：- 资产登记：建立完善的资产登记制度，确保所有资产都能被正确记录和登记。
- 折旧摊销：根据会计准则和相关规定，对固定资产和无形资产进行折旧和摊销处理。
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。
所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。
一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。
而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。
（一）营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理房地产开发业务是指通过购买土地、建设房屋、销售房产等一系列活动来获利的经济活动。
在房地产开发业务中，会计核算与税收处理是非常重要的环节，对企业的运营和发展具有重大影响。
本文将从会计核算和税收处理两个方面对房地产开发业务进行详细分析。
一、会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括资金流量表、资产负债表和利润表等财务报表的编制和分析。
1. 资金流量表：资金流量表是反映企业现金流入和流出情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资金流量表用于分析和监控企业现金的流动情况，包括购买土地、建设房屋、销售房产的现金流入和现金流出。
通过资金流量表的分析，可以帮助企业掌握资金使用情况，制定合理的资金策略。
2. 资产负债表：资产负债表是反映企业资产、负债和所有者权益状况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资产负债表用于反映企业的资产情况，包括土地、房屋、在建工程、应收款项等。
通过资产负债表的分析，可以了解企业的资产结构和偿债能力，为企业的经营决策提供参考依据。
3. 利润表：利润表是反映企业利润情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，利润表用于反映企业销售房产、开发成本、销售费用等方面的收入和支出情况。
通过利润表的分析，可以了解企业的盈利能力和经营状况，为企业的经营管理提供数据支持。
二、税收处理税收是房地产开发业务中不可忽视的一项重要成本，合理的税收处理对企业的盈利能力和税负有着直接的影响。
1. 土地增值税：土地增值税是指在房地产开发过程中，由于土地价格上涨而产生的税费。
根据税法规定，企业在购买土地后，在转让土地时会产生土地增值税。
土地增值税的计算方法与土地转让价款有关，不同地区税率和政策会有所不同。
企业需要根据国家相关规定，按时缴纳土地增值税，并及时报送相关报表。
2. 增值税：在房地产开发业务中，企业在销售房产时会产生增值税。
增值税是根据销售房产的实际价格和政府规定的税率计算得出的。
房地产：城市更新三旧改造项目财税实操手册
城市更新/三旧改造项目财税实操手册目录第一章城市更新/三旧改造项目开发流程（以深圳为例） (2)一、城市更新/三旧改造项目类型 (2)二、城市更新/三旧改造项目操作流程 (2)三、城市更新/三旧改造项目各阶段实操及注意事项 (3)四、旧城中村改造项目涉及集体资产交易流程与注意事项 (4)第二章城市更新/三旧改造项目税务基础要点与税筹技巧 (7)一、签订搬补协议及协议出让阶段税务基础要点 (7)二、回迁阶段税务基础要点 (9)三、城市更新/三旧改造项目税筹实操技巧 (14)第三章城市更新/三旧改造项目收并购财税实操技巧 (15)一、城市更新/三旧改造项目的收并购模式 (15)二、收购更新/旧改项目后自行改造的税筹技巧 (15)三、城市更新/三旧改造项目股权并购税筹技巧 (19)四、总结 (24)住宅用地集中供应新规以来，北京、上海、深圳、广州等22个热点城市的招拍挂拿地变得越来越难。
伴随拿地形势的变化以及国务院推行城市更新等利好新政，部分房企开始逐步设立单独的城市更新集团板块，调整土地储备结构，逐步将城市更新/三旧改造拿地变为主要的拿地方式。
这样的形势下，城市更新/三旧改造在未来一段时间将成为众多房企拿地的主要途径，其重要性自然不言而喻。
鉴于此，本文整理了相应城市更新/三旧改造项目财税方面的相关操作经验和案例，简要分析城市更新/三旧改造项目财税方面操作实务及后续操作要点，梳理本实操手册，谨供同业人士参考。
第一章城市更新/三旧改造项目开发流程（以深圳为例）一、城市更新/三旧改造项目类型按《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市第六届人大常委会公告第228号）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）规定，深圳城市更新具体分为拆除重建类、综合整治类两种类型，开发商较为关注的一般为拆除重建类城市更新。
针对拆除重建类城市更新，按具体被改造物业形态，又分为旧城中村改造，旧工业区改造，旧居住小区/旧商业区改造三种类型。
房地产开发企业会计处理
房地产开发企业会计处理1. 引言房地产开发企业作为一种特殊类型的企业，其会计处理与其他行业存在许多不同之处。
本文将介绍房地产开发企业的会计处理方法，涵盖了核算、报表、征税等方面的内容。
2. 房地产开发企业的业务特点房地产开发企业的业务特点主要包括土地出让、房地产开发、销售和出租等环节。
下面将针对这些环节介绍其会计处理方法。
2.1 土地出让土地出让是房地产开发的起始环节，良好的土地资源是房地产开发企业的核心竞争力。
土地出让的会计处理主要包括土地使用权出让金的收入确认和土地成本的确认。
土地使用权出让金可以根据实际金额确认为营业收入，同时需要计提土地利润分配。
土地成本则包括土地购置费用、规划设计费用等，在确认土地使用权后需予以资本化。
2.2 房地产开发房地产开发是房地产开发企业的主要业务环节，其会计处理包括开发成本的确认和存货计量等。
开发成本包括土地基础设施建设费用、建筑物建设费用等，需要根据工程进度进行确认和分期计提。
同时，房地产开发企业需要定期进行存货盘点和折旧计提，以确保存货价值的准确反映。
2.3 销售房地产开发企业的销售环节是实现盈利的关键，其会计处理包括销售收入的确认和销售成本的核算等。
销售收入的确认主要基于交付货物的时间和确认条件，同时需要考虑回款的可能性。
销售成本包括项目完成比例、施工成本、行政费用等，需要根据工程进度进行确认和计提。
2.4 出租房地产开发企业在项目完工后还可以通过出租获取经济利益，其会计处理主要包括出租收入的确认和租赁资产的计提。
出租收入的确认需要根据租约约定进行，租赁资产则需要在出租后确认，并按照规定的折旧方法计提折旧费用。
3. 房地产开发企业财务报表房地产开发企业的财务报表主要包括资产负债表、利润表和现金流量表。
资产负债表反映了企业的资产状况、负债状况和所有者权益状况，包括土地、房屋、预付款项、应收款项、短期负债等。
利润表反映了企业的收入、成本和利润状况，包括土地使用权出让金、房地产销售收入、工程施工成本、行政费用等。
探讨房地产开发企业会计核算与税务处理
探讨房地产开发企业会计核算与税务处理房地产开发企业是指以地产开发为主营业务的企业，其会计核算与税务处理在房地产行业中具有重要的意义。
本文将探讨房地产开发企业的会计核算与税务处理。
房地产开发企业的会计核算主要包括财务会计和管理会计。
1. 财务会计财务会计是指根据国家的财务会计准则和会计制度，通过日记账、总账、明细账等会计账簿记录企业经济事项，并编制财务报表的会计核算。
房地产开发企业的财务会计应注意以下几点：（1）合理确定土地储备成本。
房地产开发企业的土地储备成本主要包括土地出让金、拆迁补偿费、土地整理费等。
在确定土地储备成本时，要根据实际情况计算，避免低估土地储备成本，导致财务报表失真。
（2）正确处理存货。
房地产开发企业的存货主要包括未售住房、未竣工工程、在建工程等。
在存货核算时，应根据实际情况计算并及时调整存货成本，防止存货价值过高或过低，导致财务报表失真。
（3）合理确认收入。
房地产开发企业的主要收入来源是售房款。
在确认收入时，要注意收入的权责发生制原则，即只有在产权交付后才能确认收入。
同时，应根据销售合同的实际条款和市场行情确定售房款收入。
2. 管理会计管理会计是指根据企业内部管理需求，通过制定预算、成本控制、绩效评估等手段，实现对企业经营活动的全面监控和管理。
房地产开发企业的管理会计应注意以下几点：（1）制定合理预算。
预算制定是管理会计的核心内容，可以通过制定预算表格和计算模型来实现。
在预算制定中，应考虑市场需求和经济发展状况等因素，以确保预算的合理性。
（2）进行成本控制和管理。
成本控制和管理是管理会计的重要内容，可以通过核算和分析各项成本，实现对成本的全面控制和管理。
在进行成本控制和管理时，应采取科学有效的管理模式，不断优化成本结构和提高经济效益。
（3）实施绩效评估。
绩效评估是管理会计的关键环节，可以通过评估房地产开发企业的各项经济指标，实现对企业经营效益的全面分析和评估。
在实施绩效评估时，应注重评估方法的选择和评估结果的有效应用，以提高企业的经营效益和市场竞争力。
探讨房地产开发企业会计核算与税务处理
探讨房地产开发企业会计核算与税务处理一、房地产开发企业会计核算房地产开发企业以房地产开发和销售为主要经营业务，其会计核算具有以下特点：（1）长期性：房地产项目从规划到开发，再到销售需要较长的周期，不同于一般的商品流通企业，因此其会计核算需要考虑长期的投资和资金占用。
（2）投资规模大：房地产项目通常需要大量的资金投入，对资金的筹集和利用提出了更高的要求，也需要更加科学的会计核算方法来进行财务管理。
（3）风险性强：受市场供求关系、政策法规和宏观经济影响较大，因此房地产开发企业的会计核算需要更加注重风险管理和财务预警。
（1）投资性房地产核算：对于长期持有并以取得租金或者资本增值为主要目的的投资性房地产，房地产开发企业采用成本模式核算。
在确认投资性房地产的成本时，需要包括购地成本、建筑物改良成本、相关税费等，还需要考虑到投资性房地产的使用价值和折旧等因素。
房地产开发企业的会计政策需要符合《企业会计准则》的规定，同时还需要考虑到国家相关法律法规的要求和行业规范的制定。
在确定会计政策时，需要充分考虑到企业经营特点和行业风险，同时也需要注重会计信息的真实性和可比性。
二、房地产开发企业税务处理1. 房地产开发企业的税负较重为了鼓励和支持房地产开发行业的发展，国家对房地产开发企业实行了一些税收优惠政策，主要包括：（1）企业所得税优惠：对于符合条件的房地产开发企业，在一定期限内可以享受减免企业所得税的政策，以鼓励企业加大投资和创新。
（2）土地增值税优惠：在土地增值税方面，对于房地产企业转让自用土地的收入，可以享受一定的免征政策。
（3）税收调整及补贴：对于符合条件的房地产开发项目，还可以享受土地出让金、房产税等方面的一些税收调整和补贴政策。
由于房地产开发企业存在着较大的税收负担，因此需要进行合理的税务筹划，以降低税负，提高税收效益。
主要包括：（1）合理选择税负较低的项目经营地点，以降低税负。
（3）合理安排企业财务结构，以便最大限度地减少税收。
三旧改造的九大模式及税务处理
精选文章| 三旧改造的“九大模式”及税务处理2019-11-01城市更新、“三旧”改造，其实，涉及许多复杂事项，其中改造成本之一的税负问题，就是一个政策性非常强的问题，为此，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发了《广东省“三旧”改造税收指引》，对“三旧”改造涉税管理作出规范，但在实务操作中，如何准确理解、执行指引之规定呢？又如何规避税务风险？……现在，干货来了！《指引》解读要点九种改造模式及其主要特征《指引》按“三旧”改造主导方不同分为三大类，共九种具体改造模式。
➧第一类是政府主导有3种模式：政府收储、政府统租和综合整治；➧第二类是政府与市场方合作主导有2种模式：毛地出让和土地整理；➧第三类是市场主导有4种改造模式：集体自改、村企合作、原权属人自改和收购改造。
这三大类9种具体模式主要特征如下图示：(点击图片可放大)政府收储模式税务处理征收方式收储-纳税人-被征收方（原权属人）◇土地增值税：1.对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
2.集体土地被征收不属于土地增值税征税范围。
◇契税：被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
◇企业所得税：（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布（企业政策性搬迁所得税管理办法）的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。
（二）不符合政策性搬迁（商业性搬迁、自行搬迁等）规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
◇个人所得税：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
三旧改造的“九大模式”及税务处理
三旧改造的“九大模式”及税务处理文章来源：旧改地报城市更新、旧城旧村旧厂“三旧”改造，涉及许多复杂事项，其中改造成本之一的税负，是一个政策性非常强的问题，为此，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发了《广东省“三旧”改造税收指引》，对“三旧”改造涉税管理作出规范，但在实务操作中，如何准确理解、执行指引之规定呢？又如何规避税务风险？《指引》解读要点九种改造模式及其主要特征《指引》按“三旧”改造主导方不同分为三大类，共九种具体改造模式。
➧第一类是政府主导，有3种模式：政府收储、政府统租和综合整治；➧第二类是政府与市场方合作主导，有2种模式：毛地出让和土地整理；➧第三类是市场主导，有4种改造模式：集体自改、村企合作、原权属人自改和收购改造。
这三大类9种具体模式主要特征如下图示：政府收储模式税务处理征收方式收储-纳税人-被征收方（原权属人）◇土地增值税：1.对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
2.集体土地被征收不属于土地增值税征税范围。
◇契税：被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
◇企业所得税：（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布（企业政策性搬迁所得税管理办法）的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。
（二）不符合政策性搬迁（商业性搬迁、自行搬迁等）规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
◇个人所得税：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
征收方式收储-纳税人-征地拆迁方（政府及具体征收实施单位）◇ 征地拆迁方以自建房产或外购房产补偿被征收方，权属发生了转移，按之前的补偿合同的民事定性，属于物物交换，属于销售不动产，要征收增值税、土地增值税。
探讨房地产开发企业会计核算与税务处理
探讨房地产开发企业会计核算与税务处理房地产开发企业是指以购买、转让、出租、经营房地产为主要经营活动的企业，是现代市场经济的重要组成部分。
在房地产开发企业的日常经营中，会计核算和税务处理是非常重要的环节。
本文将探讨房地产开发企业会计核算与税务处理。
一、会计核算房地产开发企业会计核算主要包括三个方面：财务会计、成本会计和经营分析会计。
1.财务会计财务会计又分为两个方面，一是应付账款的管理，二是收益的分配。
应付账款管理：房地产开发企业要与许多供应商合作，如建筑公司、供应商等等。
在这些合作中，会产生许多应付账款。
会计部门要对这些账款进行管理，及时偿付款项，保证其良好的信誉度。
收益分配：房地产开发企业财务会计的另一个重要任务是将开发项目的收益分配给所有投资方（投资者），以及公司本身的股东。
对于投资者部分，一般采用按照份额分配的方式。
对于公司本身的股东部分，会计部门会对公司进行纳税，然后将利润以股息的方式分配给股东。
2.成本会计成本会计主要是记录开发项目的成本，以便进行成本核算和决策。
包括以下几个方面：一是土地成本的核算。
是按照市场价格计算，计算方法比较简单。
二是建筑物建设成本的核算。
这部分包括了招标、合同、施工等各阶段的工程成本。
其计算方法相对较复杂。
三是资本化利息。
部分资金可能用于支付贷款利息，这部分应被资本化，并加入到房产项目成本中。
三是开发项目辅助工程成本核算。
如道路、管道、电缆等等。
3.经营分析会计经营分析会计是会计核算中的第三个方面。
主要是对开发项目的经营情况进行分析，以便对公司提供决策依据。
其中主要包括三个方面：一是现金流分析。
通过分析项目的现金流量情况，可知道项目的收益和盈利能力。
二是质量分析。
通过分析项目的质量情况，可知道项目是否合格，并且能否满足购房者的需求。
三是市场分析。
通过分析市场的需求情况，来预计今后市场的变化趋势。
二、税务处理税务处理是房地产开发企业非常重要的一个环节。
涉及到税种较多，主要包括以下几个方面。
三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析
城市更新/三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析一、搬迁补偿安置概况及流程从全球平均的数字来看，超过一半以上的人口身处城市之中，我们与城市的关系天然相联系。
哈佛大学经济学教授爱德华格莱泽(Edward Glaeser)在《城市的胜利》一书中写道，城市是人类最伟大的发明和最美好的希望，是城市让人们从贫穷走向繁荣，让人们变得更为富有、健康和幸福。
他认为，高密度的城市，不仅有利于保护自然生态，有利于激发人们创新，产生多元文化的碰撞。
是对于不断迁入的人口，一线城市的土地变得尤为吃紧。
《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》中明确，到“十三五”期末，上海市建设用地规模不突破3185平方公里，然而截止到2015年末，这一数字已经达到3145平方公里，新增用地极为稀缺，规划提出重点加强优化存量建设用地的布局、结构和功能。
《深圳市城市总体规划(2010-2020)》提出由以往增量扩展转向存量优化和调整，存量优化调整主要是通过城市更新和土地整备来完成。
而城市更新在增量用地接近饱和之际的珠三角、长三角是必然选择，所以小编认为开发商很有必要了解有关三旧改造中的所涉税种。
由于城市更新、三旧改造一般需拆除原产权人的房屋，势必给原产权人即被搬迁人造成了一定的财产损失，为保证被拆除房屋所有人合法权益，搬迁人应当对被拆除房屋及其附属物所有人给予补偿。
补偿对象按找被拆除房屋所有人不同，税务上又可具体分为自然人和法人。
关于搬迁补偿安置的流程，一般分为前期摸底工作——初步核查被拆迁房屋及相关权利主体——项目拆迁计划的制定、完善与审核——对被拆迁房屋进行测绘——拆迁谈判——正式拆迁协议的签订与备案——被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销——拆迁补偿款项的申请与支付——回迁房建设——回迁房选房、交房结算、**这样十个步骤二、搬迁补偿安置方式按补偿安置具体形式，搬迁补偿安置的方式主要包括货币补偿、产权调换补偿、产权调换和作价补偿相结合三种类型。
房地产企业会计核算及涉税处理
房地产企业会计核算及涉税处理引言房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，对于房地产企业的会计核算和涉税处理具有重要意义。
房地产企业需要根据国家的相关法律法规，正确处理会计核算和涉税事务，确保企业的合规经营和可持续发展。
本文将从房地产企业的会计核算流程、相关涉税政策和案例分析等方面，对房地产企业的会计核算及涉税处理进行探讨。
会计核算流程房地产企业的会计核算涉及多个环节，包括凭证的录入、账务的处理、财务报表的编制等。
下面将详细介绍房地产企业的会计核算流程：1.凭证的录入–房地产企业的凭证主要包括原始凭证和业务凭证。
原始凭证是房地产企业日常经营活动的原始记录，如收据、发票等；业务凭证是基于原始凭证进行汇总和处理，包括采购凭证、销售凭证等。
–凭证的录入应采用凭证字、凭证号、凭证日期、科目名称、借贷方向和金额等要素，确保凭证的完整性和准确性。
2.账务的处理–凭证录入后，需要进行账务的处理，包括账户的借贷记账和科目的分析归类。
房地产企业的主要账户包括现金账户、银行存款账户、应收账款、应付账款等。
–科目的分析归类应按照相关会计准则和税法规定进行，确保账务的真实性和可靠性。
3.财务报表的编制–房地产企业在每个会计期间结束后，需要编制财务报表，以反映企业的财务状况和经营成果。
主要的财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表。
–财务报表的编制应符合国家的相关规定和会计准则，确保报表的准确性和一致性。
相关涉税政策房地产企业的涉税处理需要符合国家的相关税收政策和法规。
下面将介绍房地产企业常见的涉税政策：1.增值税政策–房地产企业在销售房地产时，需要按照国家的增值税政策进行缴税。
根据政策规定，房地产企业的销售额应纳入增值税，但可以扣除相应的进项税额。
2.印花税政策–房地产企业在购买或者转让房地产时，需按照国家的印花税政策进行纳税。
根据政策规定，购买房地产需要缴纳印花税，并按照房屋的价值进行计算。
3.企业所得税政策–房地产企业的经营所得需要按照国家的企业所得税政策进行纳税。
探讨房地产开发企业会计核算与税务处理
探讨房地产开发企业会计核算与税务处理房地产开发企业是指为了投资、开发和销售房地产项目而设立的企业。
该类企业在日常经营中需要进行会计核算和税务处理。
一、会计核算房地产开发企业的会计核算主要包括资产、负债、所有者权益和利润等四个方面。
1.资产房地产开发企业的资产主要包括房地产项目的土地、建筑、装修等固定资产，以及配套的设施和其他无形资产。
土地是房地产项目中重要的固定资产，其计价方法为成本法或公允价值法。
建筑和装修也是重要的固定资产，其计价方法为成本法。
无形资产主要是土地使用权和商标等，计价方法为成本法或公允价值法。
2.负债房地产开发企业的负债主要包括向银行贷款、厂商应付款和职工工资等。
向银行贷款是房地产开发企业主要的资金来源之一，贷款的计息方法为实际利率法或等额本息法。
厂商应付款主要是指购买建筑和装修材料等的债务，计息方法一般是按月或按季度计算。
职工工资则是房地产开发企业的员工工资支出。
3.所有者权益股东投资是房地产开发企业的重要资金来源之一，投资的计算方法为股东出资比例。
企业自留利润则是企业经营过程中形成的未分配利润，计算方法为当期净利润减去股息分配。
4.利润房地产开发企业的利润主要包括利润分配和利润积累。
利润分配是指企业经营过程中向股东分配的利润，主要包括股息和分红等。
利润积累是企业经营过程中未分配的利润，一般用于扩大生产和新项目的投资等。
二、税务处理房地产开发企业的税务处理主要包括增值税、企业所得税和房产税等。
1.增值税房地产开发企业的主要税种为增值税，应按照国家规定的增值税税率征收。
按照国家税务局的规定，房地产开发企业销售商品时应当开具增值税专用发票，并按照发票金额计算增值税。
2.企业所得税房地产开发企业还需缴纳企业所得税，税率为25%。
企业所得税的计算方法为当期净利润乘以税率减去减免等优惠后的金额。
3.房产税总之，房地产开发企业在日常运营中需要进行会计核算和税务处理工作，需按照国家相关规定进行操作，以保证企业正常运营并履行相应的税务义务。
房地产开发三旧改造与资本运作业务相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理(下)
三、股权收购
（一）先接受对方以土地投资再收购对方持有的部分股权如 何进行会计核算和税务处理
先接受对方以土地进行投资，待符合条件时再收购对方持 有的部分股权，这是房地产企业取得土地的过程中较为常见的 一种股权收购方式。
1、会计核算： （1）接受投资一方 ①接受投资时：
借：开发成本——取得土地使用权支出 贷：实收资本——新投资方
房地产开发中的 三旧改造与资本运作 的合同设计、会计核算 及涉税业务处理
（下）
投资方：
1、会计处理：
（1）按照以非货币资产进行长期股权投资处理
借：长期投资——长期股权投资
480000000元
贷：营业外收入——土地转让收入 457142857.14元
应交税费——应交增值税（销项税额）22857142.86元
（2）企业所得税： 转让土地使用权净收益457142857.14-230000000-
（1600000+1142857.14+24000+200000）48007057.14=176168942.86元，应计入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。预计缴纳企业所得税=176168942.86×25%＝ 44042235.72元。
（1）根据财税[2004]134号文件规定，房地产华公司应缴纳
契税2000〕175号 ，
5000万元股权转让溢价不征收契税。
（2）房地产开发完毕，在计算增值税、土地增值税、企业
所得税时，可扣除的土地价款为2亿元。
（二）直接收购对方100%股权如何进行会计核算和税务处理 直接收购对方股权也是房地产企业取得土地的一种方式。 房地产企业直接收购对方股权一般也多采取非股权支付的形 式。
房地产公司：
1、会计核算
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理201２—０2—06 0８:45 点击数： 1093次来源：中国会计视野网第一节概述房地产又称为不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益,具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征.房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建,以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合,为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。
房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标,与国民经济的发展密切相关。
近十多年来,房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业,其贡献的所得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。
一．房地产是一个特殊的生产产品,它具有以下一些特点：•房地产商品的地域性与单一性。
房地产最突出的特点是与土地相联,以土地为依托，具有固定性、区域性。
因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。
由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋,且会在较长时间内存在。
同样的设计图纸,由于建在了不同的地理位置上,房屋就具有了不同的价值。
即使建在了同一位置上,由于不同的楼层和朝向,房屋的价值也有所不同。
•房地产商品的双重性与风险性。
与一般的消费品比较,房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价.因此它具有保值、增值的功能。
但是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误,销路不畅,将造成大量的开发产品积压,使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境,不但自身受到影响,而且会导致银行的金融危机,甚至会引起经济的萧条。
•房地产商品的不可替代性。
房地产企业增减不动产的会计核算及涉税处理
房地产企业增减不动产的会计核算及涉税处理作者：倪春来来源：《今日财富》2019年第36期目前，伴随中国经济的蓬勃发展，中国的房产行业也逐渐进入了人们的视线并受到越来越广泛的关注，各级政府对房地产行业的监管也越来越严格。
作为我国国民经济支柱型产业，房地产行业竞争愈发激烈，产企业应采用合理的计税方法和筹划方式来控制成本，增强企业的竞争力。
本文在此背景下，以保利地产为案例来对房地产企业不动产业务的涉税处理进行研究。
一、不动产业务涉税处理基本理论（一）不动产业务涉及的基本税种我国房产企业在经营活动中税率发生了新的变化，即营业税改为增值税。
除此以外，其他的税目基本保持不变。
增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税、城市及建设维护税、耕地占用税。
（二）不动产业务纳税主体及计税方法1.纳税主体在中国，增值税的纳税人可以分为小规模纳税人和一般纳税人，两者的特点和具体确认标准将通过下表进行说明。
2.计税方法在我国，增值税的计税方式有两种，一种为简易计税方法，另一种为一般计税方法，我们将通过下表具体对二者进行说明。
增值税计税方法一览表这里有一种特殊的情况，当房地产公司一般纳税人销售自行开发的房地产老项目时，可以根据企业自身需求来选择是采取一般计税方法还是简易技术方法。
需要注意的是，若选择简易计税方法，销售额中不允许抵扣拿地的价格，而且计税方法36个月内不可以改变，同一个房地产项目只能选择。
若同一个房地产项目中，既包括别墅又包括标准住宅，那么也只能选择一种计税方式。
二、不动产业务涉税会计处理方法（一）房地产开发企业不动产涉税处理房企在会计核算方面，大部分会计科目的设置与其他各行业流通的会计科目相同，除了成本类“开发成本”、“开发间接费用”和资产类“开发商品”、“周转房”四个房企专属会计科目。
房企在开发竣工验收阶段的账务处理，应按其实际成本借“开发产品”，贷“开发成本”;销售住房时，借“银行存款”，贷“主营业务收入”、“应交税费—应交增值税（销项税额）”，借“主营业务成本”，贷“开发产品”科目;在核算土地增值税时，按计算出的土地增值税额（具体计算方式在下文中介绍）借“税金及附加”，贷“应交税费—应交土地增值税”，实际缴纳时借“应交税费—应交土地增值税”，贷“银行存款”科目。
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借：营业外支出 无形资产——摊销 贷：无形资产——土地使用权
205000000元 25000000元
230000000元
2、税务处理： （1）缴纳土地增值、城建税、教育附加、印花税、土地增值税 增值税：480000000÷（1＋5%）×5%＝22857142.86元 城建税：22857142.86×7%＝1600000元 教育附加：22857142.86×5%＝1142857.14元 印花税：480000000×0.05‰＝24000元 土地增值税： 扣除项目金额＝购房发票金额×［1+（转让年度-购买年度） ×5%］+与转让房地产有关的税金（包括契税、印花税、城建税、 教育附加）+与转让有关的费用 ＝230000000×［1+（2017-2012）×5%］ +9200000+1600000+1142857.14+24000+200000 ＝299666857.14元 增值额＝457142857.14-299666857.14＝157476000元 增值率＝157476000÷299666857.14×100%＝52.55% 应纳土地增值税＝157476000×40%-299666857.14×5%＝ 48007057.14元
站在投资程序、会计核算和税收的角度，被投资方选择债 权性投资更有利，第一，选择接受债权性投资程序更方便，只 需要由双方其签订借款协议，不需要履行任何其他法定手续， 而且可以随时抽回资金，不受法律限制；第二、选择接受债权 性投资，企业会计核算更简便：投资本息都可以直接通过“其 他应付款”核算；第三、选择接受债权性投资，税收上更有利， 法律规定范围之内的融资费用完全有可能在本期的利润中获得 回报。
贷：实收资本——某房地产开发公司 150000000元
计算应缴纳契税：142857142.86×3%＝4285714.29元
借：固定资产
4285714.29元
贷：应交税费——契税
4285714.29元
2、税务处理：
接受对方以房屋进行投资环节，除了发生契税、印花税以外，
不发生其他应税业务。
（三）以接受投资形式取得资金，采取权益性投资还是采取 债权性投资对房地产企业更有利
（2）企业所得税： 转让土地使用权净收益457142857.14-230000000-
（1600000+1142857.14+24000+200000）48007057.14=176168942.86元，应计入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。预计缴纳企业所得税=176168942.86×25%＝ 44042235.72元。
被投资方：如果仅仅是为了在短期内获取必要的经营资金， 同时，可以预判企业未来经营形势良好，盈利空间较大，又不 想让企业的控制权、管理权旁落，不想让别人最终分享更大的 经营成果，应选择债权性投资。选择这种方式，虽然在债务到 期前的短期内会发生一定的融资费用，但是，支付的这笔费用 会远远小于采取权益性投资企业预期分给对方的盈利；如果是 想在获取必要的经营资金的基础之上，进一步增加抗风险能力 或者转嫁经营风险，应选择接受对方权益性投资。这样，有可 能损害自身的最终利益，但是，也能够保证将自身的风险降到 最低程度。
三、股权收购
（一）先接受对方以土地投资再收购对方持有的部分股权如 何进行会计核算和税务处理
投资方与被投资方对投资方式的选择有所不同：
投资方：如果追求稳健性原则，会选择债权性投资，获得 固定回报，回报率虽然较低，但是投资比较安全；如果追求高 额利润，会选择权益性投资。这种投资虽然有可能获得更高预 期回报，但是，有一定风险，投资安全没有保证。究竟选择哪 种投资方式需要对被投资方的经营形势做出深入细致的研判。 如果认为被投资房未来经营形势良好，采取权益性投资获利可 能会更大，而且不存在太大经营风险，可以选择权益性投资。 否则，最好选择债权性投资。
房地产开发中的 三旧改造与资本运作 的合同设计、会计核算 及涉税业务处理
（下）
投பைடு நூலகம்方：
1、会计处理：
（1）按照以非货币资产进行长期股权投资处理
借：长期投资——长期股权投资
480000000元
贷：营业外收入——土地转让收入 457142857.14元
应交税费——应交增值税（销项税额）22857142.86元
教育附加：7142857.14×5%＝357142.86元
预缴土地增值税：142857142.86×2%＝2857142.86元
（2）企业所得税：
按照正常计算主营业务利润，计入当期应纳税所得额。
接受投资方：
1、会计核算：
接受投资时:
借：固定资产 ——房屋
142857142.86元
应交税费——应交增值税（进项税） 7142857.14元
房地产公司：
1、会计核算
借：长期投资——长期股权投资
15000万元
贷：主营业务收入
142857142.86元
应交税费——应交增值税
7142857.14元
借：主营业务成本
105000000元
贷：开发产品
105000000元
2、税务处理
（1）计算缴纳城建税、教育附加、预缴土地增值税
城建税：7142857.14×7%＝500000元
（二）房地产企业以对外投资形式销售开发产品如何进行会 计核算与税务处理
例17：某房地产开发公司，为了少交税款进行了相应的纳 税筹划，2017年1月将一部分公允价值为15000万元（含税）本 打算对外销售的开发产品（老项目）转为对外投资，目的是回 避销售环节增值税、土地增值税。该产品开发成本价10500万元， 问，此种操作会计上和税收上应该如何处理，采取此种筹划方 案是否有效（土地增值税预征率2%，房屋交易契税税率3%）？
权益性投资：属于长期投资，投资者凭借投资份额参与企 业管理，享有权利，获得股息分红。接受对方权益性投资，首 先要修改公司章程、办理增资注册，投资业务完成后被投资公 司的股权结构随之改变。投资业务完成后投资者不可随意撤资。
债权性投资：属于短线投资，投资到期后接受投资者需要 还本付息，投资人不参与被投资方经营管理，不享有被投资方 任何权利。接受对方债权性投资无需修改章程、办理增资注册， 投资业务完成后被投资公司的股权结构不变。投资业务完成后 投资者随时可以撤资。